Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 23/6803
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 26 juli 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] , wonende te [woonplaats] , belanghebbende(gemachtigde: D. van der Locht),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag, heffingsambtenaar.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van de heffingsambtenaar van 5 september 2023 op het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking waarbij de waarde van de onroerende zaak gelegen aan de [adres 1] te [plaatsnaam] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) voor het kalenderjaar 2023 is vastgesteld op € 405.000 (de beschikking).
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 28 juni 2024.
Namens belanghebbende is verschenen H. Vloet, kantoorgenoot van gemachtigde. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [naam 1] , mr. [naam 2] en [naam 3] .
Overwegingen
1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Belanghebbende bepleit een waarde van € 315.000. Ter zitting heeft belanghebbende de beroepsgronden die zien op formele punten – waaronder schending van artikel 40 van Pro de Wet WOZ – ingetrokken.
2. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
3. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de matrix en wat overigens is aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. De vergelijkingsobjecten zijn voldoende vergelijkbaar met de woning qua uitstraling, gebruiksoppervlakte, bouwjaar en ligging. De heffingsambtenaar heeft voldoende rekening gehouden met onderlinge verschillen.
4. Voor zover belanghebbende heeft betoogd dat vergelijkingsobject [adres 2] een lagere WOZ-waarde onderbouwt vanwege de betere ligging aan een park, volgt de rechtbank hem daarin niet. De heffingsambtenaar heeft tegen deze stelling van belanghebbende immers onweersproken ingebracht dat er vanuit het pand bekeken weliswaar uitzicht bestaat op een stadstuin, maar dat er ook ongunstige liggingsfactoren te benoemen zijn zoals de ligging aan een drukke straat en het ontbreken van privacy in de tuin. Gelet daarop kan niet worden gesteld dat ten onrechte geen rekening is gehouden met een betere ligging, in zoverre onderbouwt het vergelijkingsobject aan de [adres 2] geen lagere WOZ-waarde van de woning onderbouwt.
5. Ook belanghebbendes stelling dat de heffingsambtenaar ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de transacties van [adres 3] (verkocht op 29 november 2020) en [adres 4] (verkocht op 11 november 2020), volgt de rechtbank niet. Deze transacties zijn immers meer dan een jaar van de waardepeildatum verwijderd, waardoor de rechtbank geen aanleiding ziet om deze bij de waardebepaling te betrekken.
6. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is het beroep ongegrond.
7. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Arts, rechter, in aanwezigheid van
O. van Petersen, griffier. De uitspraak is in het openbaar uitgesproken op 26 juli 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).
Dat kan digitaal via www.rechtspraak.nl, daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan ook door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het hogerberoepschrift is, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend.
Verder vermeldt u ten minste het volgende:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de datum van verzending;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).