Uitspraak
RECHTBANK DEN HAAG
Bestuursrecht
zaaknummers: SGR 23/3972, SGR 23/3973 en SGR 23/3974
uitspraak van de meervoudige kamer van 8 juli 2024 in de zaken tussen
Corporate Housing Factory B.V., te Amsterdam, eiseres
(gemachtigde: mr. T.G. Oztürk),
en
het college van burgemeester en wethouders van Den Haag, verweerder
(gemachtigden: mr. P. Yildirim en mr. E. van den Berg).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank de beroepen van eiseres tegen de weigering van onttrekkingsvergunningen.
1.1.
Eiseres heeft voor een aantal woningen aan het [straatnaam] te Den Haag aanvragen om een onttrekkingsvergunning ingediend.
Verweerder heeft onttrekkingsvergunningen met de besluiten van 21 september 2022 geweigerd voor [straatnaam] [huisnummer 1] en [huisnummer 2] en met het besluit van 22 september 2022 voor [straatnaam] [huisnummer 3] (de primaire besluiten). Met de besluiten van 25 april 2023 op het bezwaar van eiseres is verweerder bij de weigeringen ter zake de woningen [straatnaam] [huisnummer 1], [huisnummer 2] en [huisnummer 3] te [plaats] gebleven (de bestreden besluiten).
1.2.
Eiseres heeft beroep ingesteld tegen de bestreden besluiten (SGR 23/3972 ([straatnaam] [huisnummer 1]), SGR 23/3973 ([straatnaam] [huisnummer 2]) en SGR 23/3974 ([straatnaam] [huisnummer 3])).
1.3.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
1.4.
De rechtbank heeft de beroepen op 12 maart 2024 gevoegd op zitting behandeld.
Namens eiseres zijn verschenen [naam 1] en [naam 2], bijgestaan door hun gemachtigde. Zij zijn vergezeld van [naam 3] (Bouwinvest Dutch Institutional Residential Fund N.V., hierna: Bouwinvest). Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigden.
Beoordeling door de rechtbank
Voorgeschiedenis
2.1.
Het pand aan de Oostduinlaan te Den Haag (het pand) was tot 2014/2015 in gebruik als kantoorpand. Het pand had in het bestemmingsplan ‘Oostduin-Arendsdorp’ kantoorbestemming. De herontwikkeling van de locatie paste niet in dit bestemmingsplan. Daarin is voorzien met het bestemmingsplan [straatnaam], dat bij besluit van 18 december 2014 is vastgesteld. In dit bestemmingsplan heeft de locatie bestemming ‘wonen’ gekregen en is tevens voorzien in een nieuwe adressering van de locatie, te weten [straatnaam]. Bij besluit van 19 december 2014 is aan Od75 B.V. (de vergunninghouder) een omgevingsvergunning verleend voor het veranderen van het kantoor Oostduinlaan 75 tot onder meer twee woongebouwen met 227 woningen, zijnde de activiteit ‘Bouwen’. Daarbij is het gebruiksdoel ‘woonfunctie’ vastgesteld. Aan deze vergunning zijn voorschriften en nadere aanwijzingen verbonden. [1]
Bij besluit van 10 augustus 2017 is aan de vergunninghouder een omgevingsvergunning verleend, op basis waarvan verblijfsobjecten zijn ontstaan. Dit is vermeld in het huisnummerbesluit van 17 oktober 2017, gewijzigd met het huisnummerbesluit van
3 november 2017, waarbij nummeraanduidingen zijn toegekend aan [straatnaam]
1 t/m 275.
2.2.
De formele eigendom van de appartementen is bij de opleverdatum van het pand op 4 oktober 2019 door Bouwinvest verkregen. De woningen op de verdiepingen boven de begane grond zijn per 11 oktober 2019 verhuurd, op de topverdieping zijn koopwoningen. Op de begane grond van het pand waren commerciële ruimten beoogd, maar deze ruimten zouden niet haalbaar zijn. Dit gold ook voor het gebruik van de begane grond ten behoeve van particuliere woningen, vanwege het ontbreken van buitenruimte, een lage ligging in het gebouw en een verminderde privacy door de nabijheid van de entree van het gebouw.
Eiseres, die zich bezig houdt met de verhuur van appartementen aan internationals/expats, heeft de begane grond van het pand vanaf de eerste oplevering van het pand gehuurd. Dit betreft [straatnaam] [huisnummer 4] tot en met 18B. Zij heeft hier vervolgens zestien short stay appartementen gerealiseerd en heeft deze sinds de oplevering daarvan - op 1 december 2019 - verhuurd aan internationals/expats. Dit is voor een tijdelijke periode van niet korter dan een week en niet langer dan zes maanden, in afwachting van het beschikbaar komen van een definitieve woning voor deze huurders. Het gaat om “serviced apartments”. De huurders betalen per dag/nacht en schrijven zich in in de Basisregistratie personen (Brp) om alvast een BSN-nummer te verkrijgen. [2]
2.3.
Bij besluit van 13 mei 2022 is aan eiseres een omgevingsvergunning verleend voor het veranderen van de woningen [straatnaam] [huisnummer 4] tot en met [huisnummer 5] tot logiesfunctie (short stay), zijnde een interne verbouwing. Daarbij is het gebruiksdoel ‘logiesfunctie’ vastgesteld. Vermeld is dat volgens het bestemmingsplan de bestemming ‘wonen’ geldt. Het beoogde (continueren van) short stay is weliswaar strijdig met het bestemmingsplan voor wat betreft de logiesfunctie, maar daarvan kan worden afgeweken met toepassing van de zogenoemde kruimelregeling. Onder short stay wordt verstaan: het bedrijfsmatig verstrekken van logies in woningen voor een periode van maximaal vier aaneengesloten maanden. Voor alle adressen afzonderlijk is een onttrekkingsvergunning nodig. Een aanvraag daartoe wordt getoetst aan de zogenoemde maatwerkregeling voor legalisatie van logiesgebruik binnen een woonfunctie. Aan deze omgevingsvergunning zijn onder meer voorschriften verbonden, waaronder het voorschrift dat een adres aan [straatnaam] [huisnummer 4] tot en met [huisnummer 5] pas in gebruik mag worden genomen als logiesfunctie, indien voor het betreffende adres een onttrekkingsvergunning is verleend of alsnog door verweerder wordt geconstateerd dat dit niet nodig is.
Tegen deze omgevingsvergunning zijn geen rechtsmiddelen aangewend.
Waar gaat deze zaak over?
2.4.
Eiseres heeft op 16 juni 2022 aanvragen ingediend voor een onttrekkings-vergunning voor [straatnaam] [huisnummer 4] tot en met [huisnummer 5], die volgens eiseres voor [straatnaam]
[huisnummers 1] zijn ingewilligd.
Bij primaire besluiten van 21 september 2022 (voor nrs. [huisnummer 1] en [huisnummer 2]) en 22 september 2022 (voor nrs. [huisnummers 2]) zijn de aanvragen afgewezen [3] , waartegen bezwaar is gemaakt.
De Adviescommissie bezwaarschriften (de commissie) heeft op 18 april 2023 advies uitgebracht inzake [straatnaam] [huisnummers 3] de zaken [straatnaam] [huisnummers 4] zijn aangehouden.
Bij de bestreden besluiten zijn de primaire besluiten inzake [straatnaam] [huisnummers 3] gehandhaafd. Tegen deze besluiten richten zich de onderhavige beroepen.
Bij besluiten op bezwaar van 1 september 2023 zijn de primaire besluiten terzake van [straatnaam] [huisnummers 4] herroepen en zijn voor deze locaties alsnog onttrekkingsvergunningen verleend. Deze besluiten zijn hier niet in geschil.
Standpunten
3. Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat verhuur ten behoeve van short stay van feitelijke aard is, terwijl de bestemming van een gebouw een juridische status is. De bestemming wonen is in dit geval niet verloren gegaan en voor het onttrekken van de woningen aan de woningvoorraad is een onttrekkingsvergunning nodig.
In de Nota voorraadbeleid 2021 [4] (het beleid) is onder punt 2.6 en verder een maatwerkoplossing opgenomen. Voor [straatnaam] [huisnummers 3] is door eiseres aangegeven dat deze op enig moment langer dan vier maanden bewoond zijn geweest. Voor [straatnaam] [huisnummer 1] en [huisnummer 3] blijkt dat ook uit de aangeleverde verhuuroverzichten (185 respectievelijk 183 nachten). [straatnaam] [huisnummer 2] was ten tijde van het indienen van het bezwaar verhuurd, waarbij de bewoning inmiddels langer dan vier maanden duurt. Ook heeft hier iemand gewoond van 17 mei 2022 tot en met 17 december 2022. Deze woningen vallen niet onder de maatwerkoplossing. De maatwerkoplossing is een uitzondering op het geldende, restrictieve beleid. Er bestaat geen aanleiding om een verdergaande uitzonderingen te maken. [5]
4. Eiseres heeft het bestreden besluit gemotiveerd betwist.
Overwegingen
5. De rechtbank volgt het standpunt van verweerder dat de bestemming van een gebouw een juridische status is. [6] Op de betreffende adressen rust de enkelbestemming wonen en deze bestemming is niet gewijzigd.
De rechtbank stelt vast dat het begrip ‘Wonen’ in het bestemmingsplan [straatnaam] niet is gedefinieerd. Uit rechtspraak volgt dat in een dergelijk geval bij de interpretatie van dat begrip aansluiting dient te worden gezocht bij het normale spraakgebruik. Daaruit volgt dat ‘wonen’ een zekere duurzaamheid vereist. [7]
Op de zitting heeft verweerder het nadere standpunt ingenomen dat kan worden geconcludeerd dat er objectieve maatstaven zijn, waaruit volgt dat de appartementen op enig moment bestemd en geschikt waren voor bewoning en dat de appartementen tot de woningvoorraad zijn komen te behoren.
Hieruit volgt dat de woningen door de verhuur als short stay niet beschikbaar zijn voor duurzame bewoning en dat deze om die reden aan de woonruimtevoorraad worden onttrokken. In beginsel is dan een onttrekkingsvergunning vereist en is de vraag aan de orde of eiseres voldoet aan de vereisten daarvoor.
5.1.
Volgens eiseres is nog in geschil of het beleid, voor wat betreft de viermaandentermijn genoemd bij het begrip short stay - inhoudende het bedrijfsmatig (met het oogmerk om winst te behalen) verstrekken van logies in woningen voor een periode tot maximaal vier aaneengesloten maanden -, de grenzen van een redelijke beleidsbepaling te buiten gaat.
Verweerder heeft toegelicht dat als vuistregel wordt gehanteerd dat geen sprake is van short stay of tijdelijk verblijf (maar van wonen), indien een huurder langer dan vier maanden aaneengesloten in de woning verblijft en zich heeft ingeschreven op het adres van de woning in de Brp. Voor de viermaandentermijn is aansluiting gezocht bij artikel 2.4 van de Wet brp, waarin de verplichting is opgenomen dat iemand zich inschrijft op een adres als diegene naar redelijke verwachting tenminste gedurende een half jaar twee derde van de tijd in Nederland verblijf zal houden. Het gebruik van een ruimte korter dan vier maanden wordt derhalve beschouwd als logies dan wel tijdelijk verblijf.
De rechtbank overweegt dat verweerder met het beleid een afweging heeft gemaakt met betrekking tot het behoud van de woningvoorraad, de behoefte aan short stay in Den Haag, de (toenemende) hoge druk op de woningmarkt en grote schaarste van woonruimten. Als een huurder ergens meerdere weken of maanden verblijft, zonder zich daar te vestigen als bewoner en zonder zich in te schrijven in de Brp, dan valt dit onder de definitie van de Wet toeristische verhuur van woonruimte. [8] Short stay valt daar niet onder. Met short stay gaat het uitdrukkelijk om een doelgroep die alleen tijdelijk verblijf heeft in een woning én zich inschrijft in de Brp met het oog op duurzaam verblijf elders in of in de omgeving van Den Haag. De rechtbank acht het beleid, voor zover bij het begrip short stay voor wat betreft de viermaandentermijn is aangesloten bij artikel 2.4 van de Wet brp, niet onredelijk. Verweerder hanteert de viermaandentermijn met deze toelichting reeds geruime tijd. [9]
Hieruit volgt overigens niet dat de inschrijvingsduur in de Brp zonder meer doorslaggevend is. Zo kan met het oog op de maatwerkoplossing in het beleid, naast de inschrijvingsduur in de Brp, ook de werkelijke duur van het verblijf in de short stay locatie van belang zijn om te bepalen of iemand langer dan de in het beleid vastgelegde vier maanden ergens verblijft. Het betoog van eiseres dat in andere gemeenten (mogelijk) een langere termijn wordt gehanteerd, maakt, nu er geen sprake is van landelijk beleid en gemeenten daartoe autonomie hebben, niet dat het onderhavige beleid op dit punt de redelijkheidstoets niet kan doorstaan.
5.2.
Eiseres heeft, met het oog op de maatwerkoplossing in het beleid, gesteld dat de onttrekkingsvergunning voor de betreffende adressen niet geweigerd had mogen worden met een (enkele) verwijzing naar de inschrijvingsduur in de Brp. Zij wijst erop dat in punt 2.6 van het beleid is vermeld dat ‘uit een sterke wisseling van inschrijvingen in de Brp ook kan blijken, dat een woning niet gebruikt wordt om in te wonen’. Dit wijst erop dat meer feiten en/of omstandigheden moeten worden meegewogen, hetgeen hier niet is gebeurd. Eiseres stelt dat verweerder ook dient mee te wegen dat aan haar voor dertien appartementen in het woongebouw, waarvoor hetzelfde concept geldt, wel onttrekkingsvergunningen zijn verleend.
Verweerder hanteert het beleid ter bescherming van de woningvoorraad. Er is een bewuste keuze gemaakt om in beperkte aantallen vergunningen te verlenen voor de onttrekking van woonruimte naar logies ten behoeve van short stay. In het beleid zijn nadere (strikte) voorwaarden gesteld waaraan moet worden voldaan. Als aan deze nadere voorwaarden wordt voldaan, dan wordt onderzocht of het mogelijk is om tot een maatwerkoplossing te komen.
De rechtbank overweegt dat verweerder per adres heeft bekeken of aan de vereisten wordt voldaan. Dit is niet onjuist te achten, het gaat hier om woonruimten met afzonderlijke adressen. Dat aan eiseres voor andere adressen in het woongebouw wel een onttrekkingsvergunning is verleend, is hier niet relevant, omdat de situatie per adres kan verschillen.
Voorts wordt overwogen dat eiseres voor [straatnaam] [huisnummer 1] en [huisnummer 3] in haar bezwaarschrift zelf al heeft aangegeven dat deze woningen op enig moment langer dan 4 maanden bewoond zijn geweest, maar dit gaat volgens eiseres om een verhuurperiode van circa zes maanden. Voor [straatnaam] [huisnummer 2] heeft eiseres voorts aangegeven dat er sprake is geweest van een verblijf langer dan zes maanden, maar dit was volgens haar eenmalig en incidenteel.
Verweerder heeft vastgesteld dat bij [straatnaam] [huisnummer 1] één persoon ingeschreven heeft gestaan van 15 mei 2020 tot en met 5 maart 2021. En daarna heeft iemand ingeschreven gestaan van 17 mei 2022 tot en met 13 maart 2023. Uit de verstrekte verhuuroverzichten heeft verweerder afgeleid dat sprake is geweest van verhuur langer dan vier maanden.
Verweerder heeft vastgesteld dat bij [straatnaam] [huisnummer 3] iemand ingeschreven heeft gestaan van 15 maart 2022 tot en met 8 augustus 2022. Uit de verstrekte huuroverzichten is afgeleid dat ook daar sprake is geweest van verhuur langer dan vier maanden.
Tenslotte heeft verweerder vastgesteld dat bij [straatnaam] [huisnummer 2] iemand ingeschreven stond van 17 mei 2022 tot en met 17 december 2022 en voorts is ten tijde van het verweerschrift in bezwaar geconstateerd dat iemand sinds oktober 2022 ingeschreven staat.
Anders dan eiseres meent, heeft verweerder zich niet slechts gebaseerd op de inschrijvingsduur in de Brp, maar ook op de gegevens die eiseres zelf heeft aangevoerd en waaruit blijkt dat de betreffende woningen voor een periode langer dan vier maanden verhuurd zijn geweest. Dat verweerder uit deze gegevens – naast de Brp-inschrijvingen – afleidt dat de woningen ook daadwerkelijk langer dan vier maanden bewoond zijn geweest, is naar het oordeel van de rechtbank niet onredelijk. Eiseres is door verweerder voorts in de gelegenheid gesteld om haar standpunt met stukken te onderbouwen en verweerder heeft de door eiseres overgelegde stukken meegewogen in zijn besluitvorming.
Eiseres heeft op de zitting nog naar voren gebracht dat als een onttrekkingsvergunning eenmaal is verleend, de viermaandentermijn niet meer van belang is en dat dan toch voor een langere periode kan worden verhuurd. Verweerder heeft daarop toegelicht dat wonen valt onder het woonbeleid. Een woning moet na een onttrekkingsvergunning worden gebruikt conform die vergunning. Een woning is dan geen woning meer en kan geen woning meer worden. De woning valt dan vervolgens onder het economisch beleid van de gemeente, waarbinnen ook een viermaandentermijn geldt. Daarop wordt ook gehandhaafd. Eiseres heeft dit niet weerlegd.
Hoewel in het beleid de viermaandentermijn wordt gehanteerd, is eiseres toch uitgegaan van een termijn van zes maanden. Zij heeft huurders in de gelegenheid gesteld om een langer verblijf in de woningen te hebben. In de door eiseres gehanteerde Algemene voorwaarden is opgenomen dat de huurder tekent voor tijdelijk verblijf. Niet gebleken is dat dit strikt beperkt is tot de door verweerder gehanteerde viermaandentermijn en bovendien blijkt uit die voorwaarden dat verlenging tot de mogelijkheden behoort. Bovendien heeft de rechtbank geconstateerd dat eiseres op haar website de woningen voor short stay aanbiedt voor een termijn van maximaal zes maanden. Daaruit zou de conclusie kunnen worden getrokken dat eiseres bewust in strijd met het geldende beleid woningen voor short stay aanbiedt. In ieder geval voldoet eiseres niet aan de voorwaarden voor een onttrekkingsvergunning voor de woningen.
5.3.
Eiseres heeft op de zitting aangegeven dat het uitvoerbaar is om de viermaandentermijn te hanteren en dit enige aanpassing in haar bedrijfsvoering vergt. De rechtbank overweegt dat hiermee en ook met hetgeen overigens is aangevoerd geen grond bestaat voor het oordeel dat de bestreden besluiten voor eiseres onevenredig zijn.
5.4.
De rechtbank overweegt dat het hier gaat om strikt beleid en de maatwerkoplossing is een uitzondering binnen het beleid. Niet is gebleken van zodanig bijzondere omstandigheden dat verweerder toepassing had dienen te geven aan artikel 4:84 van Pro de Awb.
6. De beroepen worden ongegrond verklaard. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.D. Gunster, voorzitter, en mrs. G.P. Kleijn en P.T. Heblij, leden, in aanwezigheid van A.J. van Rossum, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 8 juli 2024.
griffier voorzitter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.