Uitspraak
RECHTBANKDEN HAAG
Civiel recht
Kantonrechter
NvE/c
Zittingsplaats 's-Gravenhage
Zaaknummer / rekestnummer: 11082673 \ RP VERZ 24-50264
Beschikking van 12 september 2024
[verzoeker], H.O.D.N. [handelsnaam],
wonende te [woonplaats],
verzoekende partij,
hierna te noemen: [handelsnaam],
gemachtigde: mr. A.G.A. van Rappard,
tegen
STICHTING CULTUURPODIUM BOERDERIJ,
gevestigd te Zoetermeer,
verwerende partij,
hierna te noemen: De Stichting,
gemachtigde: mr. T.M. van Dijk.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verzoekschrift ingekomen 1 mei 2024 met producties,
- het verweerschrift met producties,
- de brief van 5 augustus 2024 met nadere producties van de zijde van [handelsnaam],
- de mondelinge behandeling van 15 augustus 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt en door partijen pleitnota’s zijn overgelegd.
2.De feiten
2.1.
[handelsnaam] houdt zich sinds september 1993 bezig met de verhuur van oefenruimtes en benodigdheden aan bands en muzikanten in de regio Zoetermeer. Per 1 januari 2004 doet hij dat als eenmanszaak. Hij heeft een vaste medewerker in dienst.
2.2.
De Stichting heeft als doelstelling het bevorderen van (de belangstelling voor) hedendaagse podiumkunst, het stimuleren van lokale en regionale groepen op het gebied van moderne muziek door middel van het bieden van oefenfaciliteiten, presentatiefaciliteiten, begeleiding en advisering op de daarmee samenhangede gebieden.
2.3.
[handelsnaam] huurt vanaf 1 april 1998 van De Stichting zes oefenruimtes en vijfentwintig opbergkasten (hierna: het gehuurde). De huurovereenkomst is per 1 januari 2004 (opnieuw) voor onbepaalde tijd aangegaan en kan door elk van partijen worden opgezegd met inachtneming van drie maanden opzegtermijn. De huurprijs bedraagt laatstelijk € 1.140,- per maand. Het gehuurde bevindt zich aan de Amerikaweg 145 te Zoetermeer.
2.4.
In een ongedateerde brief heeft De Stichting de huurovereenkomst met [handelsnaam] opgezegd tegen 1 maart 2024 en die datum aangezegd om het gehuurde op te leveren. Deze brief heeft [handelsnaam] eind november 2023 ontvangen. De Stichting heeft als reden aangevoerd dat zij vanwege ruimtegebrek haar personeel niet volgens de wettelijke eisen kan huisvesten en daarom een deel van het gehuurde zelf nodig heeft. Daarnaast is [handelsnaam] in die brief een nieuwe huurovereenkomst aangeboden voor vier oefenruimtes en negentien opbergkasten per 1 maart 2024 voor een huurprijs van € 800,- per maand.
2.5.
WB Veiligheid en Techniek heeft op verzoek van De Stichting op 25 januari 2024 een risico-inventarisatie opgesteld naar de werkomstandigheden bij De Stichting. In dat rapport is vastgesteld dat diverse werkplekken, zoals de gang, de opbergkast, server/kluisruimte niet geschikt zijn als werkplek, maar wel als zodanig worden gebruikt. Naast voldoende werkplekken dient er ook capaciteit te zijn voor vergaderingen en pauzes, op dit moment is dat er niet en wordt de kantine ook als werkplek gebruikt. Er wordt geconcludeerd dat er onvoldoende capaciteit is om alle medewerkers een goede werkplek te bieden. De oefenruimtes gebruiken als kantoor moet als een tijdelijk alternatief gezien worden.
3.Het verzoek en het verweer
3.1.
[handelsnaam] verzoekt om bij beschikking – uitvoerbaar bij voorraad – de termijn waarbinnen de ontruiming moet plaatsvinden te verlengen tot één jaar na het eindigen van de huurovereenkomst, dus tot 1 maart 2025 en met veroordeling van De Stichting in de kosten van deze procedure.
3.2.
Aan het verzoek heeft [handelsnaam] het volgende ten grondslag gelegd. De belangen van [handelsnaam] worden ernstiger geschaad bij ontruiming dan het belang van De Stichting bij tijdelijke voortzetting van het gebruik van het gehuurde. Het voortbestaan van [handelsnaam] is afhankelijk van een verlenging. Bij ontruiming moet hij een beveiligde opslag vinden voor de kostbare apparatuur en instrumenten. Die kosten zijn zonder inkomen niet te dragen. Daarnaast kost het tijd om een geschikte ruimte te vinden en of te realiseren die voldoet aan de unieke eigenschappen waar een oefenruimte aan moet voldoen. [handelsnaam] heeft dan ook meer tijd nodig om een alternatief te zoeken. De drie maanden opzegtermijn doet geen recht aan de 26-jaar lange huurrelatie, waarbij [handelsnaam] altijd een goed huurder is geweest.
Het belang van De Stichting dat zij onvoldoende werkplekken heeft is onvoldoende onderbouwd en bovendien slechts van tijdelijke aard. De nieuwbouw van de Boerderij is waarschijnlijk in 2026 gereed. Voorts zijn de oefenruimtes niet geschikt voor kantoorruimte. Ze zitten in de kelder en beschikken niet over ramen die open kunnen. Een verbouwing is noodzakelijk maar dat is kapitaalvernietiging met het oog op de nieuwbouw.
3.3.
De Stichting verzet zich tegen toewijzing van het verzoek en voert daartoe het volgende aan. Op grond van de verplichte afwijzingsgrond ‘wegens wanbetaling’ kan van haar niet gevergd worden dat [handelsnaam] langer het recht op het gebruik van het gehuurde behoudt. Per juni 2024 is er een betalingsachterstand van drie maanden. Daarnaast betaalt [handelsnaam] over de afgelopen 26 jaar stelselmatig de huur te laat.
Ook de belangenafweging dient in het voordeel van De Stichting uit te vallen. Haar belang om deugdelijke en voldoende werkplekken voor haar werknemers te creëren weegt zwaarder dan het belang van [handelsnaam] bij voortgezet gebruik. Het verzoek dient daarom afgewezen te worden. De Stichting verzoekt de datum van ontruiming vast te stellen op 1 september 2024 en de gebruiksvergoeding vanaf 1 maart 2024 vast te stellen op € 1.140,- per maand en [handelsnaam] te veroordelen in de kosten van de procedure.
4.De beoordeling
4.1.
Vastgesteld kan worden dat de tussen partijen bestaand hebbende huurovereenkomst zag op overige bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:230a BW en dat [handelsnaam] zijn verzoek tijdig heeft ingediend, zodat aan de inhoudelijke beoordeling daarvan wordt toegekomen.
Wettelijk kader
4.2.
Op grond van artikel 7:230a lid 1 en lid 4 BW wordt een verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn slechts toegewezen als het belang van [handelsnaam] door de ontruiming van het gehuurde ernstiger wordt geschaad dan het belang van De Stichting bij voortzetting van het gebruik door [handelsnaam]. Zelfs als wordt vastgesteld dat de belangen van [handelsnaam] zwaarder wegen dan die van De Stichting, moet het verzoek om verlenging van de ontruimingstermijn worden afgewezen als De Stichting aannemelijk maakt dat van haar wegens wanbetaling niet gevergd kan worden dat [handelsnaam] het gehuurde nog langer gebruikt. Dit volgt uit artikel 7:230a lid 4 tweede volzin BW.
Geen verlenging van de ontruimingstermijn
4.3.
De Stichting heeft gesteld dat er een verplichte afwijzingsgrond is voor het verzoek van [handelsnaam]. In het midden kan blijven of de achterstand in de huurbetaling, die overigens ten tijde van de zitting weer was ingelopen, ertoe leidt dat van De Stichting niet langer gevergd kan worden dat [handelsnaam] het gebruik van het gehuurde behoudt. De belangenafweging, die hierna volgt, valt namelijk al in het nadeel van [handelsnaam] uit.
4.4.
Bij de beslissing over de verzochte verlenging dient de rechter de belangen van [handelsnaam], om voortgezet gebruik te blijven maken van het (voorheen) gehuurde, dus af te wegen tegen belangen van De Stichting bij spoedige ontruiming.
4.5.
[handelsnaam] heeft terecht een belang bij gebruik van het gehuurde om zijn eenmanszaak overeind te houden om zo voor hem en zijn medewerker inkomen te genereren. Maar dat belang weegt met de huidige omstandigheden niet zwaarder dan het belang van De Stichting om spoedig gebruik te kunnen maken van het gehuurde. De Stichting heeft met de risico-inventarisatie van WB Veiligheid en Techniek (zie hiervoor onder 2.5) voldoende aangetoond dat zij onvoldoende ruimte heeft om haar twaalf werknemers een werkplek te bieden die voldoet aan het Arbobesluit. De Stichting moet haar medewerkers een veilige werkomgeving bieden. Dat belang weegt zwaarder dan het belang van [handelsnaam] om meer (voldoende) tijd te hebben voor het zoeken naar een alternatieve locatie waar hij zijn onderneming kan voortzetten. Hij had een goed alternatief voorhanden waarmee hij de voortzetting van zijn onderneming kon veiligstellen of in ieder kon proberen veilig te stellen. Hij had de nieuwe huurovereenkomst met De Stichting, voor vier oefenruimtes en negentien opbergkasten, kunnen ondertekenen. Dat hij in de nieuwe situatie, vier in plaats van zes oefenruimtes, geen kostendekkende exploitatie zou kunnen voeren is onvoldoende gebleken. De geschatte omzetverliezen zijn niet onderbouwd. Daarnaast zijn die geschatte omzetverliezen in het licht van zijn eigen stelling dat hij een goede relatie heeft opgebouwd met de huurders van zijn oefenruimtes en dat zij hem steunen, niet zonder meer begrijpelijk. Indien zij begaan zijn met zijn lot is de verwachting dat zij begrip voor het beperktere aanbod zouden hebben en mogelijk ook voor eventuele prijsverhogingen. Hierover heeft [handelsnaam] niets naar voren gebracht.
4.6.
Voor zover de belangen van huurders van [handelsnaam] (de muzikanten) meegenomen moeten worden in de belangenafweging leidt dat niet tot een ander oordeel. [handelsnaam] heeft niet weersproken dat in de omgeving van Zoetermeer meerdere alternatieve locaties beschikbaar zijn voor de muzikanten, zodat zij daarin niet onredelijk worden benadeeld. Dat in de toekomst De Stichting een nieuw onderkomen krijgt is een te onzekere factor en kan nog jaren duren. Dat de nieuwe Boerderij in 2026 wordt opgeleverd is een te voorbarige conclusie die niet is onderbouwd. Op dit moment is alleen nog maar de locatie aangewezen en moeten alle andere vergunningen en verdere uitwerkingen nog goedgekeurd worden binnen de gemeente. Dat daar nog enige tijd overheen zal gaan voordat überhaupt gestart wordt met de bouw is dan ook zeer aannemelijk. Verder heeft De Stichting voldoende weersproken dat het plaatsen van portacabines op de parkeerplaats serieus is onderzocht, maar om meerdere redenen niet mogelijk is.
4.7.
Het voorgaande leidt daarom tot de conclusie dat het verzoek van [handelsnaam] wordt afgewezen.
Het tijdstip van de ontruiming
4.8.
Omdat het verzoek wordt afgewezen moet de kantonrechter overeenkomstig artikel
7:230a lid 7 BW het tijdstip van de ontruiming vast te stellen. De kantonrechter acht een
ontruimingstermijn van 3,5 maand redelijk en stelt het tijdstip van ontruiming van het gehuurde vast op 1 januari 2025. Dat betekent dat het gehuurde op die datum leeg moet worden opgeleverd aan De Stichting.
Gebruiksvergoeding
4.9.
[handelsnaam] is gedurende de periode na 1 maart 2024 een redelijke vergoeding verschuldigd aan De Stichting, die gelijk zal worden gesteld aan de maandelijkse huurprijs zoals die laatstelijk gold.
Proceskosten
4.10.
De proceskosten zullen, gelet op de uitkomst van deze procedure, worden gecompenseerd in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst af het verzoek van [handelsnaam] om de ontruimingstermijn te verlengen;
5.2.
stelt het tijdstip van ontruiming van het gehuurde vast op 1 januari 2025 en veroordeelt [handelsnaam] om het gehuurde uiterlijk op die datum ontruimd en verlaten, onder afgifte van de sleutels aan De Stichting, op te leveren;
5.3.
stelt vast de maandelijkse gebruiksvergoeding die [handelsnaam] aan De Stichting moet betalen voor het gebruik van het gehuurde vanaf 1 maart 2024 tot en met de datum van ontruiming op € 1.1.40,- per maand;
5.4.
compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
5.5.
verklaart de beschikking voor wat betreft de onder 5.2 en 5.3 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad.
Deze beschikking is gegeven door mr. N.F.H. van Eijk en in het openbaar uitgesproken op 12 september 2024.