Uitspraak
RECHTBANKDEN HAAG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats 's-Gravenhage
NvE/c
Zaaknummer: 10711508 \ RL EXPL 23-15632
Vonnis van 10 september 2024
in de zaak van
[naam],
wonende te [woonplaats] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: [naam] ,
gemachtigde: mr. J-F. Grégoire,
tegen
STICHTING RONDOM WONEN,
gevestigd te Pijnacker,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: Rondom Wonen,
gemachtigde: mr. E. de Ruiter.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 11 september 2023,
- akte inbrengen producties van [naam] ,
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie met producties,
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie met producties,
- de conclusie van antwoord in reconventie en nadere producties,
- de brief met een nadere productie van Rondom Wonen,
- het proces-verbaal van het mondeling vonnis van 21 december 2023 op de provisionele eis, alsmede de door de griffier gemaakte aantekeningen van de mondelinge behandeling van dezelfde datum,
- de akte uitlaten van [naam] met overlegging producties,
- de akte uitlaten van Rondom Wonen met overlegging producties,
- de akte uitlaten van [naam] met overlegging producties,
- de akte uitlaten van Rondom Wonen met overlegging producties,
- akte uitlaten producties van [naam] .
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald op vandaag.
2.De feiten
2.1.
[naam] huurt met ingang van 4 november 2019 de woning aan de [adres] (hierna: het gehuurde) te Pijnacker van Rondom Wonen. De huurprijs per 1 juli 2022 bedraagt € 550,32.
2.2.
[bedrijfsnaam] B.V. (hierna: [bedrijfsnaam] ) heeft in september en oktober 2021 in opdracht van [naam] onderzoek verricht naar het ventilatiegeluid van de ventilatielucht/water warmtepomp (hierna: het ventilatiesysteem) in het gehuurde. In een rapport van 15 oktober 2021 schrijft [bedrijfsnaam] dat er geen hoogfrequent geluid is geconstateerd van het ventilatiesysteem van de bovenburen. Het ventilatiesysteem zuigt op stand 2 te weinig lucht af in de badkamer. In stand 4 wordt het vereiste debiet in alle ruimtes behaald. De geluidseis van het bouwbesluit wordt op stand 2 in de woonkamer met open keuken met ongeveer 2 dB overschreden. Op stand 4 is het geluidsniveau in de woonkamer en slaapkamer hoger dan 30 dB.
2.3.
Op 6 september 2022 heeft [naam] bij de Huurcommissie een verzoek ingediend om de huur te verlagen op grond van onderhoudsgebreken.
2.4.
[bedrijfsnaam] heeft in opdracht van Rondom Wonen een onderzoek verricht naar de geurtransmissiewegen in het gehuurde. In haar rapport van 10 januari 2023 stelt [bedrijfsnaam] vast dat er een duidelijke geurtransmissie is tussen het gehuurde en de bovenwoning (appartement nr. 73). Verder blijkt de luchtafzuiging op het dak niet naar behoren te functioneren. De lucht van de bovenwoning komt via de afzuig- en toevoerroosters bij het gehuurde binnen. Tijdens de meting op 7 december 2022 zijn geen rioolluchten geconstateerd. Deze geuren zijn mogelijk ontstaan door onvoldoende ventilatie van de aanwezige lucht. Na herstel van de aansluiting van de kanalen op de warmtepomp van het gehuurde is geen geurtransmissie meer geconstateerd van de bovenwoning naar het gehuurde of andersom.
2.5.
[bedrijfsnaam] heeft op 8 februari 2023 in opdracht van Rondom Wonen een onderzoek verricht naar de ventilatiedebieten en de daarbij optredende installatiegeluidniveaus van het ventilatiesysteem in het gehuurde. In een rapport van 16 maart 2023 staat dat op stand 2 van het ventilatiesysteem het toevoerdebiet wordt gehaald, maar dat het afzuigdebiet niet voldoende is voor de keuken en badkamer. Op stand 3 is ook het afzuigdebiet voldoende conform de eisen volgens het bouwbesluit. Stand 3 wordt daarom als representatief gezien om het installatiegeluid te toetsen. De meetresultaten voor het verblijfsgebied als geheel (woonkamer en slaapkamer tezamen) impliceren een karakteristiek installatiegeluidniveau van 32 dB. Hiermee wordt niet voldaan aan de geluidseis volgens het bouwbesluit. De overschrijding van 2 dB wordt veroorzaakt door de laagfrequente bijdrage van de ventilator en de compressor van de ventilatiewarmtepomp. Geadviseerd wordt een langere akoestische slang te plaatsen.
2.6.
De Huurcommissie heeft op 18 juli 2023 uitspraak gedaan en het verzoek van [naam] afgewezen, omdat het gehuurde geen gebreken heeft die ernstig genoeg zijn om de huurprijs tijdelijk te verlagen.
2.7.
Geluidconsult B.V. (hierna: Geluidconsult) heeft op 20 december 2023 in opdracht van [naam] een opinie geschreven over de uitgevoerde onderzoeken van [bedrijfsnaam] en over de mogelijke andere maatregelen die geluidsoverlast zouden kunnen verminderen. Over de warmtepompinstallatie benoemt Geluidconsult dat het hele frame steunt op verstelbare pootjes op de betonvloer. De trillingen van een compressorinstallatie van de warmtepomp verplaatst zich goed voort in een betonnen gebouw. Het is verwonderlijk dat dit systeem geen goede trildempers bevat. Dit geeft risico van hinderlijke bromtonen door contactgeluid. Met een geschikte geluiddempende flexibele slang op de warmtepomp en goed geselecteerde trildempers onder het warmtepompframe kunnen de hinderlijke bromtonen verder worden verminderd.
2.8.
In opdracht van Rondom Wonen heeft [bedrijfsnaam] op 7 februari 2024 opnieuw een geluidsmeetsessie verricht in het gehuurde. Dit is na implementatie van een andere flexibele akoestische slang met een non-woven binnenzijde en absorberende (glaswol) laag tussen de binnen- en buitenmantel tussen de ventilatiewarmtepomp en het ingestorte kanaalwerk van de toevoerlucht naar het gehuurde. Op stand 2 van het ventilatiesysteem is de afzuiging van de badkamer en de keuken te gering om te voldoen aan de eisen van het bouwbesluit. Op stand 3 wordt daaraan wel voldaan, zodat deze stand representatief is voor het toetsen van het installatiegeluid volgens de norm van het bouwbesluit. De meetresultaten voor het verblijfsgebied als geheel (woonkamer en slaapkamer tezamen) impliceren een karakteristiek installatiegeluidniveau van 30 dB. Hiermee wordt voldaan aan de geluidseis volgens het bouwbesluit.
2.9.
BBA binnenmilieu B.V. (hierna: BBA) heeft in opdracht van [naam] een onderzoek verricht naar geurhinder in het gehuurde. In een rapport van 24 augustus 2023 heeft BBA vermeld dat zij heeft vastgesteld dat de lucht vanaf de gemeenschappelijke gang via het ventilatiesysteem wordt toegevoerd in het gehuurde. Een (klein) deel van de afvoerlucht van het gehuurde wordt toegevoerd in het gehuurde. Dit kan wijzen op een luchtlekkage in de ventilatie-unit, de leidingschachten en/of in de dakkap. Niet alle transmissieroutes konden worden onderzocht.
2.10.
In een vervolgrapport van 16 mei 2024 heeft BBA vastgesteld dat uit nader geuronderzoek naar voren is gekomen dat er geen sprake meer is van lucht die vanaf de gemeenschappelijke gang en vanuit de kruipruimte de woning binnenkomt.
2.11.
Ingenieurs & adviesbureau Enervisie (hierna: Enervisie) heeft in opdracht van [naam] op 22 april 2024 een notitie geschreven over de aangelegde rioolinstallatie van het gehuurde. De conclusie is dat de toestelleiding niet is voorzien van een sifon waardoor er permanent stankoverlast (rioollucht) heerst. Dit zal verder verspreid worden doordat de ventilatie-warmtepomp een gedeelte van deze lucht het gehuurde mee inneemt door verspreiding via het kanalenstelsel van het ventilatiesysteem.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[naam] vordert - samengevat – om uitvoerbaar bij voorraad:
I. Rondom Wonen te bevelen dat zij gelegenheid geeft en haar volledige en onvoorwaardelijke medewerking verleent aan (nader) onderzoek door deskundigen en voorts de door de deskundigen vastgestelde gebreken te verhelpen binnen een termijn van 21 dagen na dit vonnis, op straffe van een dwangsom.
II. Een evenredige huurprijsvermindering uit te spreken in verband met verminderd huurgenot en deze vast te stellen op 20% van de overeengekomen huurprijs met ingang 4 november 2019.
Rondom Wonen te veroordelen:
III. de volgende gebreken te verhelpen binnen 21 dagen na betekening van dit vonnis op straffe van een dwangsom:
1. Geluidsoverlast van het ventilatiesysteem,
2. Geluidsoverlast ten gevolge van de matige geluidswering tussen de woningen,
3. Vervuilde ventilatielucht (rook-, riool- en afvoerlucht uit andere woningen,
4. Verkeerd afschot badkamervloer en douche.
IV. aan [naam] te betalen een bedrag van € 3.823,60 voor gemaakte onderzoekskosten.
V. aan [naam] te betalen een bedrag aan materiële en immateriële schadevergoeding nader op te maken bij staat.
VI. om [naam] de onbelemmerde en voortdurende toegang te verschaffen tot de ruimte waarin zich het ventilatiesysteem bevindt op straffe van een dwangsom.
VII. aan [naam] te betalen € 25,- leges die zij heeft moeten betalen voor de procedure bij de Huurcommissie.
VIII. in de (na)kosten van deze procedure te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.2.
[naam] legt aan haar vorderingen ten grondslag dat zij zich niet kan vinden in de uitspraak van de Huurcommissie en op grond van artikel 7:257 BW Pro een evenredige huurprijsvermindering vordert in verband met verminderd huurgenot als gevolg van de gebreken. De Huurcommissie heeft niet alle klachten behandeld en verder heeft zij een onjuiste en te rigide maatstaf gehanteerd bij het beoordelen van het verzoek. Het gehuurde is in 2019 opgeleverd en [naam] is de eerste huurder. Zij mag dan ook een modern gebrekenvrije woning verwachten die aan alle moderne eisen van het Bouwbesluit voldoet. [naam] ervaart echter vanaf het begin zeer ernstige gebreken waardoor zij forse gezondheidsklachten ervaart, zoals concentratieproblemen, hoesten, hoofdpijn gevoelens van stress en paniek. Zij vermoedt te lijden aan het zogenaamde Sickbuildingsyndroom. Alle gebreken komen voor in het Gebrekenboek van de Huurcommissie. Geluidsoverlast van het ventilatiesysteem is een gebrek in categorie C3, geluidsoverlast ten gevolge van de matige geluidswering tussen de woningen is een gebrek in categorie C7. De vervuilde ventilatielucht (rook-, riool- en afvoerlucht) uit andere woningen is een gebrek in categorie A2 en een verkeerd afschot badkamervloer en douche levert een gebrek op van categorie C. De geur/stankoverlast (kook, rook en rioollucht) van omliggende woningen is inmiddels verholpen, maar heeft lange tijd bestaan. Deze gebreken rechtvaardigen een huurprijsvermindering tot 20% van de oorspronkelijke huurprijs met ingang van 4 november 2019, omdat hier sprake is van ontwerp- en bouwfouten bij de nieuwbouw. Daarnaast dient Rondom Wonen de gebreken te herstellen op straffe van een dwangsom.
[naam] heeft kosten moeten maken voor de onderzoeken van [bedrijfsnaam] en BBA. Dit zijn redelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid die voor vergoeding in aanmerking komen.
Rondom Wonen heeft vanaf 16 mei 2023 de sloten vervangen van de ruimte waarin zich het ventilatiesysteem bevindt. [naam] wil toegang tot deze ruimte net als voorheen. Nu wordt zij beperkt in het doen van onderzoek door eigen deskundigen.
Verder heeft [naam] op andere vlakken schade geleden en zal zij nog verder schade lijden. De exacte omvang daarvan is nog niet vast te stellen. Deze schade zal nader opgemaakt moeten worden bij staat. De grondslag voor de aansprakelijkheid is artikel 7:208 BW Pro.
3.3.
Rondom Wonen voert verweer. Rondom Wonen concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [naam] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [naam] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [naam] in de kosten van deze procedure.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
in reconventie
3.5.
Rondom Wonen vordert - samengevat – de huurovereenkomst tussen partijen voor het gehuurde te ontbinden en [naam] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde en in de kosten van deze procedure.
3.6.
Rondom Wonen legt aan haar vorderingen ten grondslag dat [naam] tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst, meer in het bijzonder artikel 6.5 van de algemene voorwaarden, door het gehuurde niet als hoofdverblijf te hebben. Bij sociale huurwoningen vloeit dit ook voort uit artikel 7:213 BW Pro goed huurderschap. [naam] dient het gehuurde daadwerkelijk te bewonen, maar doet dit naar eigen zeggen niet. Uit de dagvaarding van [naam] blijkt dat zij slechts incidenteel in de woning verblijft en in de schriftelijke verklaring bij de Huurcommissie verklaart zij dat zij helemaal niet in de woning verblijft. Op grond van deze tekortkoming moet de huurovereenkomst worden ontbonden.
3.7.
[naam] voert verweer. [naam] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Rondom Wonen, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Rondom Wonen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Rondom Wonen in de kosten van deze procedure.
3.8.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie
4.1.
[naam] heeft op de voet van artikel 7:262 lid 1 BW Pro binnen acht weken nadat de uitspraak van de Huurcommissie is verzonden een beslissing van de kantonrechter gevorderd over de punten waarover de Huurcommissie om een uitspraak was gevraagd. De uitspraak is met die tijdige vordering komen te vervallen.
4.2.
Gevorderd wordt huurprijsvermindering in verband met diverse gebreken. Voor de vraag of iets een gebrek is geldt als uitgangspunt dat een gebrek een staat of eigenschap van de zaak is of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft (artikel 7:204 lid 2 BW Pro). Om aanspraak te kunnen maken op huurprijsvermindering moet sprake zijn van genotsvermindering als gevolg van een gebrek. Daarnaast geeft niet elk gebrek zonder meer recht op huurprijsvermindering; dat is alleen het geval als sprake is van een wezenlijke of substantiële aantasting van het woongenot.
Geluidsoverlast ventilatiesysteem en vervuilde ventilatielucht
4.3.
Vastgesteld kan worden dat uit de rapporten van [bedrijfsnaam] (2.2 en 2.8) blijkt dat in de periode 2021 tot heden het ventilatiesysteem overschrijdingen veroorzaakte van het vereiste geluidsniveau. Zo schrijft [bedrijfsnaam] in haar rapport van 16 maart 2023 dat het systeem in stand 2 voldoende toevoerdebieten haalt, maar niet voldoende afzuigdebiet in de keuken en de badkamer. In stand drie van het systeem wordt het afzuigdebiet wel gehaald. Echter in stand drie bedraagt het geluidsniveau voor het verblijfsgebied als geheel (woonkamer en slaapkamer) 32 dB(A) en daarmee wordt niet voldaan aan de geluidseis volgens het Bouwbesluit. Deze overschrijding van 2 dB(A) wordt veroorzaakt door de laagfrequente bijdragen van de ventilator en de compressor van de ventilatorwarmtepomp. Geadviseerd wordt om een langere akoestische slang met zachte buitenmantel aan te brengen. Nadat Rondom Wonen opnieuw de slang heeft vervangen, nu een met een non-woven binnenzijde en absorberende (glaswol) laag tussen de binnen- en buitenmantel, is op 7 februari 2024 opnieuw een meetsessie uitgevoerd door [bedrijfsnaam] . In stand drie van de ventilatiewarmtepomp voldoet het systeem aan de geluidseis volgens het bouwbesluit. Geluidsconsult heeft aanvullend geadviseerd om het frame van de warmtepomp op trildempermatjes te plaatsen, omdat uit de meetgegevens van [bedrijfsnaam] volgt dat een deel van het bromtoonprobleem wordt veroorzaakt door contactgeluid van de warmtepomp met de betonnen vloer. Onder de warmtepomp zouden geen trildempers aanwezig zijn. Deze bromtoon zou volgens Geluidsconsult hoorbaar kunnen zijn.
4.4.
De kantonrechter is met Rondom Wonen van oordeel dat bij de beoordeling van het ventilatiesysteem ervan uitgegaan moet worden dat het systeem niet constant zo hoog gezet hoeft te worden. Het afzuigdebiet in de keuken en badkamer hoeft niet continu gehaald te worden. Dat is immers alleen voor kortdurende momenten tijdens en kort na het koken en of gebruik van de badkamer. Tijdens die momenten is het normaal dat de afzuiging luider is. Dat levert echter nog geen gebrek op. Dat de overschrijdingen van het geluidsniveau in de begin periode, voordat Rondom Wonen enige aanpassing had verricht aan het systeem, een substantiële genotsvermindering opleverde is onvoldoende gebleken. De deskundigen zijn het over de bromtoon van de warmtepomp wel eens dat er trildempers onder het ventilatiesysteem geplaatst behoren te worden waardoor de bromtoon verminderd wordt. Volgens Geluidsconsult is het mogelijk dat de bromtoon hoorbaar is. De bromtoon is ook gemeten bij diverse metingen en [naam] stelt dat zij de bromtoon waarneemt. Dit geeft voldoende aanleiding om de bromtoon te doen verminderen door het plaatsen trildempers, zoals Rondom Wonen eerder ook heeft aangeboden. Dat die werkzaamheden niet (meer) van haar gevergd kunnen worden is onvoldoende gebleken. De extra werkzaamheden die daarvoor nodig moeten zijn dient zij te accepteren. Zij zal daarom daartoe worden veroordeeld en de gevraagde dwangsom zal daarbij worden toegewezen. Het horen van de bromtoon levert echter nog niet een substantiële aantasting op van het huurgenot.
Dat voortdurende geluidsoverlast als een ‘overige ernstige gebreken / tekortkomingen’ wordt omschreven in het gebrekenboek (Categorie C onder 3), zoals [naam] heeft gesteld, brengt nog niet mee dat er sprake is van een ernstig gebrek. Er dient ook daadwerkelijk geluidsoverlast plaats te vinden. [naam] stelt weliswaar dat zij gezondheidsklachten heeft ervaren en heeft opgelopen, maar dat en de mate waarin is niet nader onderbouwd. Er zijn geen medische stukken overgelegd waaruit dat kan worden opgemaakt. Bovendien zal ook bekeken moeten worden of de situatie zoals vastgesteld voor een gemiddelde huurder zou leiden tot een substantiële aantasting van het huurgenot. Die drempel wordt naar het oordeel van de kantonrechter niet gehaald.
4.5.
Met betrekking tot de vervuilde lucht in de woning kan op basis van diverse rapporten van onder meer [bedrijfsnaam] en BBA worden vastgesteld dat er overdracht van geuren heeft plaatsgevonden. Zowel tussen het gehuurde en appartement nr. 73 als ook vanuit de gang naar het gehuurde. De oorzaak hiervan was een verkeerde aansluiting van de kanalen van de warmtepomp. De toe- en afvoerkanalen waren immers verkeerd gemonteerd. Na aanpassing is er geen transmissie meer geconstateerd. De ervaren rioollucht heeft BBA niet met zekerheid kunnen vaststellen, maar Enervisie heeft geconstateerd dat de stankoverlast van de rioollucht mogelijk wordt veroorzaakt omdat een sifon ontbreekt. Uiteindelijk is gebleken dat de sifon wel aanwezig was maar verkeerd gemonteerd.
4.6.
De kantonrechter volgt Rondom Wonen met haar verweer dat de vaststellingen rondom de ventilatielucht nog niet direct een gebrek aan het gehuurde oplevert. Dat de ventilatielucht ongezond is wordt niet in de rapporten geconcludeerd. Dat rioollucht niet fijn is en wellicht niet gezond, zoals [naam] stelt onder verwijzing naar een publicatie op een website, brengt nog niet mee dat in het gehuurde sprake is geweest van een ongezonde lucht. Op die website wordt immers gezegd dat het pas gevaarlijk is bij inademing van hoge tot zeer hoge concentraties van bepaalde stoffen die voorkomen in het riool. Dat daarvan sprake is (geweest) in het gehuurde is niet gesteld en niet gebleken. Dit betekent dat de drempel dat er sprake is geweest van een substantiële aantasting van het huurgenot naar het oordeel van de kantonrechter niet wordt gehaald.
Geluidsoverlast matige geluidswering woningen
4.7.
[naam] heeft ter onderbouwing van deze klacht verwezen naar een aantal ingevulde formulieren van medehuurders en naar twee notities die zijn opgesteld door haar vader. In de dagvaarding wordt melding gemaakt van appberichten van omwonenden, maar die zijn niet overgelegd. Uit deze stukken blijkt niet van een matige geluidswering tussen de woningen en of van klachten van andere huurders daarover. Op welke wijze er sprake zou zijn van matige geluidswering tussen de woningen is dan ook onvoldoende gesteld, zodat dit niet als een gebrek kan worden aangemerkt.
Verkeerd afschot badkamervloer en douche
4.8.
[naam] heeft deze klacht meerdere malen bij Rondom Wonen ingediend. Rondom Wonen heeft in eerste instantie verweer gevoerd dat herstel van de douchevloer niet is onderbouwd, maar bij akte uitlaten producties heeft zij gesteld dat zij al twee jaar probeert een afspraak met [naam] te maken om de douchevloer te herstellen. Hieruit concludeert de kantonrechter dat de douchevloer dus wel degelijk hersteld moet worden. Of [naam] dat in het verleden heeft geweigerd acht de kantonrechter in dit stadium niet (meer) relevant. Herstel moet plaatsvinden en daartoe zal Rondom Wonen ook worden veroordeeld. Er zal echter geen dwangsom aan worden verbonden, omdat voldoende duidelijk is geworden dat Rondom Wonen daartoe bereid is. Partijen zullen samen een afspraak daartoe moeten maken.
4.9.
Het voorgaande resumerend leidt ertoe dat er geen wezenlijke of substantiële aantasting van het woongenot heeft plaatsgevonden, zodat de gevorderde huurprijsvermindering wordt afgewezen. Ook de gevorderde leges voor de procedure bij de Huurcommissie zal worden afgewezen.
4.10.
Het voorgaande leidt er toe dat Rondom Wonen wordt veroordeeld tot herstel van de douchevloer en het plaatsen van de trildempers onder het ventilatiesysteem. De andere vorderingen tot herstel worden afgewezen.
onvoorwaardelijke medewerking Rondom Wonen
4.11.
De vordering tot het onvoorwaardelijk meewerken van Rondom Wonen wordt afgewezen, omdat een deugdelijke grondslag ontbreekt. De reeds vastgestelde gebreken zijn verholpen en voor verder onderzoek is geen aanleiding.
toegang tot de ruimte van de ventilatie-lucht/water warmtepomp
4.12.
[naam] heeft gesteld dat bij aanvang van de huurovereenkomst de sleutel tot die ruimte is verstrekt en dat van de huurders ook verwacht wordt dat zij onderhoud plegen aan de filters. Rondom Wonen heeft als verweer aangevoerd dat er eerst sprake was van een gedoogbeleid, maar na vernielingen aan het ventilatiesysteem heeft zij [naam] de toegang ontzegd.
4.13.
Vast staat dat [naam] meerdere malen slangen heeft losgekoppeld en of ventilatiebuizen heeft dichtgemaakt met plasticzakken. Anders dan [naam] stelt levert dat wel degelijk vernieling van het ventilatiesysteem op, omdat het tijdelijk onbruikbaar maken van dat systeem juridisch ook vernieling is. Of de toegang nu op basis van gedogen was gegeven of op grond van de huurovereenkomst kan in het midden blijven, omdat de handelwijze van [naam] met betrekking tot het ventilatiesysteem onacceptabel is en Rondom Wonen op goede grond de toegang tot die ruimte nu heeft ontzegd. Dit betekent dat deze vordering zal worden afgewezen.
Onderzoekskosten
4.14.
Hoewel de vorderingen van [naam] die gebaseerd zijn op de rapporten worden afgewezen, is wel op basis van die rapporten meerdere keren vastgesteld dat er diverse mankementen waren aan het ventilatiesysteem. Zo waren slangen verkeerd aangesloten, was het afzuigdebiet in eerste instantie niet voldoende en was de sifon verkeerd (ondersteboven) gemonteerd. Dat zijn wel allemaal zaken die (mede) door de rapporten naar voren zijn gekomen. Indien [naam] niet hierover had geklaagd met onderbouwing van deze rapporten dan zouden de verbindingen in het gehuurde nog steeds verkeerd zijn. Zij heeft deze kosten dan ook in redelijkheid moeten maken om Rondom Wonen zo ver te krijgen deze gebreken te verhelpen. De gevorderde kosten van € 3.823,60 zullen daarom worden toegewezen.
Materiële en immateriële schadevergoeding
4.15.
Omdat [naam] geen recht heeft op huurprijsvermindering op grond van de gestelde gebreken strand deze vordering die daarop voortborduurt. Daarnaast heeft [naam] niet, althans onvoldoende onderbouwd op grond waarvan zij, naast de eventuele huurprijsvermindering als tegemoetkoming in het verminderd huurgenot, nog recht zou hebben op een aanvullende schadevergoeding. Deze vordering zal daarom worden afgewezen.
4.16.
Omdat beide partijen over en weer in het ongelijk zijn gesteld zullen de proceskosten worden gecompenseerd, in die zin dat ieder de eigen kosten draagt.
in reconventie
4.17.
Rondom Wonen vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, omdat [naam] de woning niet als hoofdverblijf gebruikt. [naam] heeft daartegenin gebracht dat zij weliswaar de woning met enige regelmaat ontvlucht vanwege de eerder genoemde overlast die zij ervaart, maar dat zij daarmee nimmer haar hoofdverblijf heeft willen prijsgeven.
4.18.
De gevorderde ontbinding zal worden afgewezen. Vastgesteld kan worden dat artikel 6.5 van de algemene voorwaarden niet als grondslag kan dienen voor de vordering van Rondom Wonen. Dat artikel gaat over onderhuur of het in gebruik geven van het gehuurde aan derden zonder toestemming van Rondom Wonen. In artikel 6.4 derde alinea van de algemene voorwaarden staat wel iets opgenomen over het niet bewonen van het gehuurde en dat de huurder op de hoogte is dat bij niet bewoning niet wordt voldaan aan de verplichtingen op grond van de wet. Verder staat daar vermeld dat de huurder de verhuurder van die situatie schriftelijk op de hoogte moet stellen. [naam] heeft onweersproken gesteld dat zij die genoemde schriftelijke mededeling in ieder geval bij e-mail van 19 augustus 2021 en 21 oktober 2022 heeft gedaan aan Rondom Wonen. Zij heeft dan ook gehandeld conform de algemene voorwaarden. Aan die mededeling heeft Rondom Wonen destijds geen gevolg gegeven. Verder acht de kantonrechter van belang dat de reden van de tijdelijke afwezigheid van [naam] is gelegen in de door haar ervaren overlast waarover zij met Rondom Wonen nog in discussie was. Hieruit volgt ook dat nimmer haar intentie is geweest om haar hoofdverblijf in het gehuurde prijs te geven. Dit in onderling verband en samenhang beschouwd acht de kantonrechter geen tekortkoming in de verplichting van [naam] uit hoofde van de huurovereenkomst. De gevorderde ontbinding en ontruiming zullen daarom worden afgewezen.
4.19.
Rondom Wonen is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [naam] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
406,50
(1,50 punten × € 271,00)
- nakosten
€
135,00
Totaal
€
541,50.
5.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
5.1.
veroordeelt Rondom Wonen om binnen twee maanden na betekening van dit vonnis over te gaan tot:
i. herstel van de douchevloer,
ii. het plaatsen van trildempers onder het ventilatiesysteem van [naam] ,
en bepaalt dat Rondom Wonen een dwangsom verbeurt van € 250,- per dag dat zij in gebreke blijft met het onder ii. genoemde herstel tot een maximaal bedrag van € 10.000,-.
5.2.
veroordeelt Rondom Wonen om aan [naam] te betalen een bedrag van € 3.823,60,
5.3.
compenseert de proceskosten tussen partijen,
5.4.
verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.1 en 5.2 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst af het meer of anders gevorderde,
in reconventie
5.6.
wijst de vorderingen van Rondom Wonen af,
5.7.
veroordeelt Rondom Wonen in de proceskosten van € 541,50,
5.8.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. N.F.H. van Eijk en in het openbaar uitgesproken op 10 september 2024.