ECLI:NL:RBDHA:2024:16332

Uitspraak

RECHTBANK Den Haag

Team handel - voorzieningenrechter

Zaaknummer: C/09/671216 / KG ZA 24-764

Vonnis in kort geding van 9 oktober 2024

in de zaak van

DE STAAT DER NEDERLANDEN(
Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, meer speciaal het
Rijksvastgoedbedrijf), te Den Haag,

eiser,

hierna te noemen: de Staat,

advocaten: mr. M.F. Mesu-Abbekerk en mr. N.A.G. Lelieveld te Den Haag,

tegen

1.[gedaagde, sub 1] [woonplaats] ,

hierna te noemen: [gedaagde, sub 1] ,

advocaat: mr. M.F. van Hulst te Utrecht,
2.
[gedaagde, sub 2]te [woonplaats] ,

hierna te noemen: [gedaagde, sub 2] ,

advocaat: mr. J. van Lunen te Den Haag,
3.
ZIJ DIE VERBLIJVEN IN DE GEBOUWDE ONROERENDE ZAAK OF EEN GEDEELTE DAARVAN AAN DE NIEUWEHAVEN 330-332 TE (2801 EG) GOUDA,

niet verschenen,

gedaagden.

1.De zaak in het kort

1.1.

De Staat is sinds 13 juni 2014 eigenaar van de onroerende zaak aan de Nieuwehaven 330-332 te Gouda. In 2019 is het pand in gebruik genomen door krakers, de gedaagden in deze procedure. Sinds 2019 heeft de Staat gedaagden meerdere keren verzocht het pand te verlaten. Dat hebben ze steeds geweigerd. In 2024 heeft de Staat gedaagden opnieuw verzocht het pand te verlaten. Omdat gedaagden het pand niet vrijwillig willen verlaten, vordert de Staat in dit kort geding de ontruiming van het pand.

1.2.

De voorzieningenrechter wijst de vorderingen van de Staat toe. De reden hiervoor is dat de Staat aannemelijk heeft gemaakt dat hij op korte termijn destructief asbestonderzoek gaat uitvoeren in verband met de voorgenomen verkoop van het pand en dat gedaagden dan niet meer in het pand kunnen blijven. De wens van gedaagden om het pand aan te kopen staat niet aan ontruiming in de weg.

2.De procedure

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 2 september 2024, met producties en aanvullende productie;
- de conclusie van antwoord, met producties.

2.2.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 25 september 2024.

2.3.

Mr. van Lunen heeft bezwaar gemaakt tegen productie 38 van de Staat, gelet op het late tijdstip van indiening ervan, terwijl het een reeds langer bestaand stuk (een offerte van 20 juli 2024) betreft. De voorzieningenrechter heeft het bezwaar voorlopig verworpen en toegezegd om in het vonnis, zo nodig, rekening te houden met de late indiening van deze productie en nader te beslissen op het bezwaar.

2.4.

De advocaten van de Staat hebben ter zitting gepleit aan de hand van pleitnotities. Deze pleitnotities zijn in het dossier gevoegd.

2.5.

Vonnis is bepaald op vandaag.

3.De feiten

Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting wordt in dit geding van het volgende uitgegaan.

3.1.

De Staat is sinds 13 juni 2014 eigenaar van de onroerende zaak aan de Nieuwehaven 330-332 te Gouda (hierna: de onroerende zaak). De Staat heeft de onroerende zaak verkregen als resultaat van een strafrechtelijke transactie. Ten tijde van de overdracht had de onroerende zaak een gemengde bestemming met functieaanduiding “seksinrichting”. Tot 26 maart 2020 was de onroerende zaak onderwerp van een geschil tussen de Staat en een vermeend huurder.

3.2.

In januari 2019 hebben [gedaagde, sub 1] en [gedaagde, sub 2] de onroerende zaak gekraakt.

3.3.

Vanaf mei 2019 heeft de Staat [gedaagde, sub 1] en [gedaagde, sub 2] (via hun advocaat) meerdere keren gesommeerd de onroerende zaak te verlaten. Hierop heeft de advocaat van [gedaagde, sub 1] en [gedaagde, sub 2] te kennen gegeven dat zij nadere informatie wilden over de verkoopplannen en de in verband daarmee te verrichten werkzaamheden. Verder heeft de advocaat verklaard dat [gedaagde, sub 1] en [gedaagde, sub 2] bereid zijn om afspraken te maken over de bewoning en dat zij (op afspraak) toegang tot het pand zullen verschaffen indien dat nodig is voor bezichtigingen of inspecties.

3.4.

Bij e-mail van 21 augustus 2020 heeft de Staat aan [gedaagde, sub 1] en [gedaagde, sub 2] meegedeeld dat hij de onroerende zaak op korte termijn wenst te verkopen. In deze e-mail heeft de Staat verklaard dat hij bereid is om de krakers in de onroerende zaak te laten verblijven tot het moment dat het bestemmingsplan geheel zou zijn herzien, onder de voorwaarde dat [gedaagde, sub 1] en [gedaagde, sub 2] gedurende deze periode toegang zouden geven voor een bouwkundige en veiligheidsinspectie en een actualiserend asbestonderzoek. Hierbij heeft de Staat voorgesteld een tijdelijke gebruiksovereenkomst met [gedaagde, sub 1] en [gedaagde, sub 2] te sluiten.

3.5.

Bij e-mail van 15 september 2020 hebben [gedaagde, sub 1] en [gedaagde, sub 2] laten weten dat zij bereid zijn om (op afspraak) toegang tot het pand te verlenen voor noodzakelijke inspecties. Verder hebben zij meegedeeld dat zij het pand graag zelf van de Staat zouden willen kopen.

3.6.

In reactie hierop heeft de Staat meegedeeld dat onderhandse verkoop aan [gedaagde, sub 1] en [gedaagde, sub 2] geen optie is en dat de onroerende zaak openbaar zal worden verkocht. Tussen partijen is geen tijdelijke gebruiksovereenkomst gesloten. [gedaagde, sub 1] en [gedaagde, sub 2] waren daartoe niet bereid.

3.7.

Vanaf december 2020 heeft de Staat in en bij de onroerende zaak diverse onderzoeken uitgevoerd, waaronder een legaliteitsscan, een quick scan en twee asbestonderzoeken.

3.8.

In verband met de verwijdering van illegale bebouwing en dakterrassen en het terugplaatsen van de achtergevel op de rooilijn heeft de Staat een Omgevingsvergunning aangevraagd en een sloopmelding gedaan.

3.9.

Bij brief van 17 januari 2024 heeft de Omgevingsdienst Midden-Holland meegedeeld dat de ingediende (tweede) sloopmelding niet voldoet aan de eisen, omdat het aangeleverde asbestinventarisatierapport slechts geschikt is voor het verwijderen van (visueel) geconstateerde asbesthoudende materialen. In deze brief schrijft de Omgevingsdienst dat het aan te leveren rapport geschikt moet zijn voor volledige renovatie of totaalsloop en dat dat betekent dat nader (destructief) onderzoek moet worden uitgevoerd naar alle te slopen onderdelen.

3.10.

Op 13 februari 2024 heeft de Omgevingsdienst Midden-Holland een vergunning verleend voor het slopen van de illegale aanbouw en dakterrassen en voor de bouw van een nieuwe tuinmuur. Deze vergunning is onherroepelijk geworden.

3.11.

Bij exploot van 2 mei 2024 heeft de Staat [gedaagde, sub 1] en [gedaagde, sub 2] gesommeerd om de onroerende zaak uiterlijk 1 juni 2024 te ontruimen. Aan deze sommatie hebben [gedaagde, sub 1] en [gedaagde, sub 2] , ook na een bespreking tussen partijen en hun advocaten, geen gehoor gegeven.

4.Het geschil

4.1.

De Staat vordert bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, samengevat :

I. gedaagden te veroordelen om de door hen bewoonde c.q. bij hen in gebruik zijnde onroerende zaak binnen twee weken na dit vonnis, dan wel binnen een door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen termijn, te ontruimen en niet opnieuw in gebruik te nemen of te geven, met medenemen van hun bezittingen en te bepalen dat deze veroordeling ook geldt voor al degenen die zich verder in de onroerende zaak mochten bevinden, één en ander op straffe van een dwangsom;

II. te bepalen dat dit vonnis tot één jaar na de dag van de uitspraak, of een nader door de voorzieningenrechter te bepalen termijn, ten uitvoer kan worden gelegd, tegen een ieder die zich ten tijde van de tenuitvoerlegging zonder recht of titel in de onroerende zaak, (daaronder begrepen zowel de woonruimte als het omliggende en daarbij behorende terrein, dan wel onderdelen daarvan), bevindt of dit betreedt met als doel in de onroerende zaak te verblijven/wonen en telkens wanneer zich dit voordoet;

een en ander met hoofdelijke veroordeling van gedaagden in de proceskosten, waaronder de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

4.2.

De Staat legt aan de vordering het volgende ten grondslag.

Door zonder recht of titel te verblijven in de onroerende zaak die eigendom is van de Staat handelen gedaagden onrechtmatig jegens de Staat. Bij de ontruiming heeft de Staat een spoedeisend belang. De spoedeisendheid is gelegen in de noodzaak destructief asbestonderzoek en werkzaamheden uit te voeren in/aan de onroerende zaak om een einde te kunnen maken aan de illegale aanbouwen en dakterrassen en om de onroerende zaak gereed te maken voor openbare verkoop, waarna er meerdere woningen zullen worden gerealiseerd. Slechts de aanwezigheid van gedaagden staat in de weg aan de uitvoering hiervan.

4.3.

[gedaagde, sub 1] en [gedaagde, sub 2] voeren verweer. [gedaagde, sub 1] en [gedaagde, sub 2] concluderen tot afwijzing van de vorderingen van de Staat, met veroordeling van de Staat in de kosten van deze procedure.

4.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

5.De beoordeling

5.1.

Na uitroeping van de zaak heeft de voorzieningenrechter geconstateerd dat namens gedaagden sub 3 niemand is verschenen. Bij de dagvaarding zijn de bij de wet voorgeschreven formaliteiten in acht genomen, zodat het tegen deze gedaagden gevraagde verstek zal worden verleend.

5.2.

Vast staat dat [gedaagde, sub 1] en [gedaagde, sub 2] (en mogelijk anderen) de onroerende zaak sinds 2019 zonder recht of titel bewonen en dat zij daarmee inbreuk maken op het eigendomsrecht van de Staat. Er kan daarom geen twijfel over bestaan dat de vordering tot ontruiming in een (eventuele) bodemprocedure zal worden toegewezen. Dit betekent dat de vordering ook in kort geding in beginsel toewijsbaar is, tenzij dit op grond van de te maken belangenafweging (tijdelijk) anders is. De voorzieningenrechter neemt hierbij tot uitgangspunt dat ontruiming niet tot ongerechtvaardigde leegstand mag leiden. Voor het overige geldt dat een concreet eigenaarsbelang van de Staat zwaarder weegt dan het belang van gedaagden om hun illegale bewoning voort te zetten.

5.3.

Naar het oordeel van de voorzieningenrechter valt de te maken belangenafweging uit in het voordeel van de Staat. De voorzieningenrechter licht dit toe als volgt. Op grond van het dossier en het verhandelde ter zitting is voldoende aannemelijk dat de Staat voornemens is om de onroerende zaak te gaan verkopen en dat het vooruitlopend daarop noodzakelijk, althans in ieder geval wenselijk is (herstel)werkzaamheden uit te voeren, die onder meer bestaan uit het verwijderen van illegale bebouwing en het terugplaatsen van de achtergevel. [gedaagde, sub 1] en [gedaagde, sub 2] hebben dit niet weersproken. Het feit dat [gedaagde, sub 1] en [gedaagde, sub 2] na de eerdere aanzeggingen tot ontruiming in 2019, 2020 en 2022 toch in de onroerende zaak konden blijven, maakt niet dat er nu getwijfeld moet worden aan de concrete voornemens van de Staat op dit punt. Zo heeft de Staat uitvoerig toegelicht dat de eerdere vertragingen te wijten waren aan het langdurige geschil met de vermeende huurder, de noodzakelijke bestemmingswijziging en aan de diverse onderzoeken die moesten worden uitgevoerd in het kader van het verkrijgen van de noodzakelijke omgevingsvergunning. Inmiddels zijn de bestemmingswijziging en de omgevingsvergunning gerealiseerd. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is onder de gegeven omstandigheden voldoende aannemelijk dat de Staat de werkzaamheden kan en zal aanvangen na goedkeuring van de (derde) sloopmelding. Uit de brief van 17 januari 2024 van de Omgevingsdienst Midden-Holland volgt, dat het voor goedkeuring van de sloopmelding noodzakelijk is dat er destructief asbestonderzoek wordt uitgevoerd in de onroerende zaak. Voor het uitvoeren van dat onderzoek dient de onroerende zaak te worden ontruimd. Anders dan [gedaagde, sub 1] en [gedaagde, sub 2] ter zitting hebben gesteld, kunnen zij in redelijkheid niet van de Staat verlangen dat hij het onderzoek op zodanige wijze (bijvoorbeeld in twee delen) laat uitvoeren om te faciliteren dat [gedaagde, sub 1] en [gedaagde, sub 2] nog iets langer in de onroerende zaak kunnen verblijven. Nog daargelaten dat dat veel extra inspanningen en kosten van de Staat zou vergen, heeft de Staat gemotiveerd gesteld dat bewoning tijdens/na het uitvoeren van het destructieve asbestonderzoek niet veilig is. De Staat is daarnaast ook niet verplicht om een stappenplan voor de werkzaamheden met [gedaagde, sub 1] en [gedaagde, sub 2] te delen. De onherroepelijke vergunning en de noodzaak van destructief asbestonderzoek volstaan om aan te nemen dat de plannen van de Staat voldoende concreet zijn.

5.4.

De wens van [gedaagde, sub 1] en [gedaagde, sub 2] om de onroerende zaak van de Staat te kopen, of om daarover met de Staat in onderhandeling te treden, staat ook niet aan de ontruiming in de weg. Op grond van het Didam-arrest^[1]en de Regeling beheer onroerende zaken is een dergelijke onderhandse verkoop (zonder openbare aanbieding) alleen mogelijk indien op voorhand zou vaststaan dat [gedaagde, sub 1] en [gedaagde, sub 2] de enige serieuze gegadigden zijn voor de onroerende zaak. Gelet op de woningnood in Nederland is dat niet aannemelijk. Het feit dat [gedaagde, sub 1] en [gedaagde, sub 2] sinds begin 2019 (illegaal) in de onroerende zaak verblijven en dat zij volgens hun verklaring in de buurt een sociale functie vervullen, maakt ook niet dat zij voorrang hebben op andere potentiële gegadigden. Het staat hen simpelweg vrij mee te bieden in de openbare procedure tot verkoop.

5.5.

Bij deze stand van zaken valt de te maken belangenafweging uit in het voordeel van de Staat. Het is voldoende aannemelijk dat de Staat op korte termijn destructief asbestonderzoek gaat uitvoeren in de onroerende zaak, vervolgens de voorgenomen werkzaamheden zal uitvoeren en daarna over zal gaan tot verkoop. Het is in ieder geval niet aannemelijk dat ontruiming enkel leidt tot langdurige leegstand zonder zicht op verandering. Het belang van de Staat om over zijn eigendom te beschikken weegt daarmee op dit moment zwaarder dan het belang van [gedaagde, sub 1] en [gedaagde, sub 2] om hun bewoning (kosteloos) voort te kunnen zetten. Het enkele feit dat [gedaagde, sub 1] en [gedaagde, sub 2] zullen moeten omzien naar andere woonruimte maakt het oordeel niet anders. Zij mogen niet van de Staat verlangen dat hij van ontruiming afziet totdat zij een volgens hen passende alternatieve woning hebben gevonden. [gedaagde, sub 1] en [gedaagde, sub 2] hebben er immers vanaf het begin af aan rekening mee moeten houden dat zij de door hen gekraakte onroerende zaak op enig moment dienden te ontruimen.

5.6.

De ontruiming wordt toegewezen zoals in de beslissing vermeld. De termijn waarbinnen [gedaagde, sub 1] en [gedaagde, sub 2] de onroerende zaak moeten ontruimen wordt bepaald op twee weken na betekening van dit vonnis. Aangezien [gedaagde, sub 1] en [gedaagde, sub 2] hebben verklaard geen afspraken te willen maken over een vrijwillig vertrek uit de onroerende zaak, ziet de voorzieningenrechter geen aanleiding om de ontruimingsdatum te koppelen aan de datum van het asbestonderzoek.

5.7.

Aangezien de Staat de ontruiming op grond van de artikelen 555 en verder van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) door de deurwaarde ten uitvoer kan doen leggen, heeft hij in beginsel geen belang bij oplegging van de gevorderde dwangsom. De aan de ontruiming verbonden kosten maken dit niet anders. Mede gelet op de beperkte draagkracht van [gedaagde, sub 1] en [gedaagde, sub 2] valt niet te verwachten dat oplegging van een dwangsom tot een snellere ontruiming zal leiden. De gevorderde dwangsom zal daarom worden afgewezen.

5.8.

Uit praktische overwegingen zal de ontruiming op dezelfde wijze worden toegewezen tegen de niet verschenen gedaagden. Zoals gevorderd door de Staat wordt de termijn van artikel 557a lid 3 Rv bepaald op een jaar. Er bestaat geen aanleiding om deze termijn te bekorten.

5.9.

Gelet op de gegeven beslissing behoeft het door [gedaagde, sub 1] en [gedaagde, sub 2] gemaakte bezwaar tegen productie 38 van de Staat geen verdere beoordeling meer.

5.10.

Gedaagden zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van de Staat worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

138,21

- griffierecht

€

688,00

- salaris advocaat

€

1.107,00

- nakosten

€

178,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

2.111,21

5.11.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

5.12.

De veroordeling wordt (deels) hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.

6.De beslissing

De voorzieningenrechter:

6.1.

verleent verstek tegen de niet verschenen gedaagden;

6.2.

veroordeelt gedaagden om binnen twee weken na betekening van dit vonnis de onroerende zaak te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van de Staat zijn, en ontruimd te houden en de sleutels af te geven aan de Staat;

6.3.

bepaalt dat deze veroordeling binnen de in artikel 557a lid 3 Rv genoemde termijn van een jaar ook ten uitvoer zal kunnen worden gelegd tegen een ieder die zich ten tijde van de tenuitvoerlegging daar bevindt of daar binnentreedt en telkens wanneer dat zich voordoet;

6.4.

veroordeelt gedaagden, hoofdelijk, in de proceskosten van € 2.111,21, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als gedaagden niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend;

6.5.

veroordeelt gedaagden, hoofdelijk, tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald;

6.6.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

6.7.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. S.J. Hoekstra-van Vliet en in het openbaar uitgesproken op 9 oktober 2024.

Ontruiming van gekraakt pand wegens asbestonderzoek en voorgenomen verkoop