Uitspraak
RECHTBANK DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 24/3689
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 9 oktober 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende], wonende te [woonplaats], belanghebbende,
en
De heffingsambtenaar van de belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, heffingsambtenaar.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van de heffingsambtenaar van 27 februari 2024 op het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking waarbij de waarde van de onroerende zaak gelegen aan de [adres 1] te [woonplaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) voor het kalenderjaar 2023 is vastgesteld op € 428.000 (de beschikking).
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 25 september 2024.
Belanghebbende is verschenen. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [naam 1] en [naam 2].
Overwegingen
1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Belanghebbende bepleit een lagere waarde.
2. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
3. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de matrix en wat overigens is aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Belanghebbende heeft ten aanzien van de matrix gesteld dat [adres 2] en [adres 3] niet goed vergelijkbaar zouden zijn met de woning, vanwege het feit dat het hoekwoningen zijn. De heffingsambtenaar heeft verklaard, dat uit de permanente marktanalyse blijkt dat er geen verschil bestaat tussen hoekwoningen en rijwoningen voor wat betreft de verkoopcijfers. Op basis van deze uitleg acht de rechtbank alle door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning.
Daarnaast heeft belanghebbende gesteld dat de huidige VLOK-codes de verhoudingen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten onjuist weergeven. De ligging van de woning zou op een 2 moeten staan, de uitstraling van [adres 3] op een 4, onderhoud van [adres 2] ook op een 4 en de ligging van [adres 3] en [adres 2] op een 4. De heffingsambtenaar heeft verklaard dat de VLOK-codes vast zijn gesteld op basis van rondom de verkoop beschikbaar gekomen informatie van de vergelijkingsobjecten en dat deze gelet op die informatie op een juiste manier zijn vastgesteld. Belanghebbende heeft niet onderbouwd waarom dit onjuist zou zijn. De rechtbank oordeelt dan ook dat de VLOK-codes een juiste weergave bieden van de vergelijkingsobjecten. Dit geldt echter niet voor de ligging van de woning van belanghebbende. Belanghebbende heeft voldoende onderbouwd dat de ligging van de woning vanwege overlast door de weg voor de deur en het feit dat er geen voortuin is dusdanig minder dan de ligging van de vergelijkingsobjecten, dat dit een correctie rechtvaardigt. De ligging van de woning in de matrix dient dus op ondergemiddeld te worden beoordeeld. Deze lagere ligging leidt er echter niet toe, gelet op de ruime marge tussen de getaxeerde waarde en de beschikte waarde, dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. De WOZ-waarde is gelet op de matrix dus niet te hoog vastgesteld.
4. Belanghebbende heeft verder aangevoerd dat de heffingsambtenaar verschillende objectonderdelen van de vergelijkingsobjecten onterecht niet heeft meegenomen bij de waardebepaling. Het gaat onder andere om de kopgevels, zonnepanelen, dakkapellen en vierkante meters lager dan 1,5 meter.
4.1
De rechtbank constateert dat de zonnepanelen en de door belanghebbende extra in aanmerking genomen dakkapellen niet terug te zien op de luchtfoto’s van voor de verkoop. Aangezien het tegendeel niet is gebleken, betekent dit dat op het moment van de verkoop de zonnepanelen en de extra dakkapellen nog niet aanwezig waren. Nu bij de waardebepaling rekening wordt gehouden met de staat van de woning op het moment van de verkoop, dienen de zonnepanelen en extra dakkapellen buiten aanmerking te blijven. Belanghebbende heeft betoogt dat voor de vergelijkingsobjecten aansluiting moet worden gezocht bij de toestanddatum. Deze stelling vindt geen steun in het recht, nu dit alleen kan gelden voor de woning zelf en er bij de vergelijkingsobjecten aansluiting moet worden gezocht bij de datum van de verkoop.
4.2
Met betrekking tot de kopgevels overweegt de rechtbank dat daaraan in het kader van de Wet WOZ geen waarde wordt toegekend. Dat deze een zodanig waarde verhogende invloed zou hebben dat daarom de uitstraling als bovengemiddeld zou moeten worden gewaardeerd is niet gebleken. De waarde van de woning wordt bepaald aan de hand van de gebruiksoppervlakte waarbij eventuele bijgebouwen bij worden opgeteld. Een kopgevel valt niet als een bijgebouw aan te merken en vergroot ook niet het aantal vierkante meters.
4.3
Tot slot heeft belanghebbende betoogt dat ook de vierkante meters met een lagere hoogte dan 1,5 meter in aanmerking moeten worden genomen, omdat deze wel degelijk zinvol kunnen worden benut. De heffingsambtenaar heeft verklaard de oppervlakte te hebben opgemeten in overeenstemming met de NEN-2580 norm, waarbij alle vierkantemeters met een netto hoogte lager dan 1,5 meter niet tot de gebruiksoppervlakte worden gerekend en dus niet worden meegeteld. Hoewel de rechtbank met belanghebbende een zekere waarde van deze vierkante meters inziet, heeft de heffingsambtenaar mogen meten conform de NEN-2580 normen. Bovendien resteert er – zelfs na een correctie voor de ligging – nog zodanig veel marge tussen de getaxeerde waarde en de beschikte waarde dat zelfs al zou een zekere waarde worden toegekend aan deze meters hiermee de waarde nog niet te hoog is vastgesteld.
5. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is het beroep ongegrond.
6. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. C.I.H. Kersten-Fockens, rechter, in aanwezigheid van J.C.W. Wahls, griffier. De uitspraak is in het openbaar uitgesproken op 9 oktober 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).
Dat kan digitaal via www.rechtspraak.nl, daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan ook door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het hogerberoepschrift is, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend.
Verder vermeldt u ten minste het volgende:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de datum van verzending;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).