Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 23/5637
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van 16 februari 2024 in de zaak tussen
[eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag, verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 19 juli 2023 op het bezwaar van eiser tegen na te noemen beschikking en aanslag.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 2 februari 2024.
Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [naam 1] en [naam 2] .
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Overwegingen
1. Verweerder heeft bij beschikking van 23 april 2023 (de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] (de woning), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2022 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2023 vastgesteld op € 765.000.
Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslag onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2023 (de aanslag).
2. Eiser heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.
3. Bij uitspraak op bezwaar heeft verweerder het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de waarde van de woning nader vastgesteld op € 735.000, alsmede de aanslag dienovereenkomstig verminderd.
4. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een hoekwoning met garage. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van ongeveer 174 m². De oppervlakte van het perceel is ongeveer 171 m².
5. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser bepleit een waarde van tussen € 600.000 en € 620.000. Daartoe wijst eiser op het verkoopcijfer van [adres 2] en [adres 3] (tezamen op 6 september 2021 verkocht op € 665.000).
6. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een taxatieverslag en matrix overgelegd. In het taxatieverslag en de matrix is de waarde van de woning bepaald op € 735.000. Naast gegevens van de woning, bevatten taxatieverslag en matrix gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten ( [adres 4] , verkocht op 26 augustus 2022 voor € 640.046; [adres 5] , verkocht op 4 februari 2022 voor € 826.000, [adres 6] , verkocht op 28 februari 2022 voor € 698.000 en [adres 7] , verkocht op 13 mei 2022 voor € 835.000).
7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatieverslag en de matrix, hierin geslaagd. Naar volgt uit het taxatieverslag en matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De vergelijkingsobjecten zijn allen in de buurt van de woning gelegen tussenwoningen uit ongeveer hetzelfde bouwjaar als de woning van eiser. Met het taxatieverslag en de matrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte, perceeloppervlakte en woningtype. De woning heeft meer gebruiksoppervlakte en een groter perceel dan de aangedragen vergelijkingsobjecten. Verweerder heeft dit verschil in de waardebepaling tot uitdrukking gebracht door bij de woning van een lagere prijs per vierkante meter gebruiksoppervlakte/perceeloppervlakte uit te gaan dan bij de vergelijkingsobjecten. Ook met de omstandigheid dat de woning niet over een opbouw, dakterras of kelder beschikt is blijkens de matrix rekening gehouden. Voorts is in aanmerking genomen dat een hoekwoning doorgaans meer waard is dan een tussenwoning, waarvan sprake is bij de vergelijkingsobjecten.
9. Hetgeen eiser heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af. De eigen aankoop van de woning in 2018 is te ver van de waardepeildatum gelegen om nog bruikbaar te zijn voor de vaststelling van de WOZ-waarde voor het jaar 2023. Dat uit het verkoopcijfer van [adres 2] en [adres 3] een lagere waarde van de woning valt af te leiden, is niet met stukken onderbouwd. Zo is niet gespecificeerd op welke wijze eiser bij het herleiden van de waarde van de woning uit het verkoopcijfer van [adres 2] en [adres 3] rekening heeft gehouden met verschillen tussen deze vergelijkingsobjecten en de woning. Ook de omstandigheid dat de garage van eiser in zijn tuin staat, kan niet leiden tot een gegrond beroep. Zowel voor de vergelijkingsobjecten als voor de woning geldt dat het perceeloppervlakte ook bebouwde delen omvat. Dat de garage van eiser op het perceel staat, maakt dus niet dat bij de waardebepaling van een lager perceeloppervlakte moet worden uitgegaan.
10. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.
11. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M. van Paridon, rechter, in aanwezigheid van mr. T. Blauw, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 16 februari 2024.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).
Dat kan digitaal via www.rechtspraak.nl, daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan ook door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het hogerberoepschrift is, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend.
Verder vermeldt u ten minste het volgende:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de datum van verzending;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).