Uitspraak
RECHTBANKDEN HAAG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats 's-Gravenhage
dn/c
Zaaknummer: 11089720 \ RL EXPL 24-8927
Vonnis in kort geding van 25 juni 2024
in de zaak van
GEMEENTE RIJSWIJK,
zetelend te Rijswijk,
eisende partij,
hierna te noemen: de Gemeente,
gemachtigde: mrs. W.J.E. van der Werf en M.H.M. Finkers,
tegen
STICHTING BEHEER EXPLOITATIE SPORTFACILITEITEN,
zetelend te Rijswijk,
gedaagde partij,
hierna te noemen: de Stichting,
gemachtigde: mr. E.A.H. ten Berge.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de inleidende dagvaarding van 17 mei 2024 met productie 1 tot en met 13,
- de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 31,
- de nagezonden producties 14 tot en met 18 van de zijde van de Gemeente,
- de nagezonden productie 31 van de zijde van de Stichting.
1.2.
De mondelinge behandeling is op 11 juni 2024 gehouden. Van de zijde van de Gemeente zijn pleitaantekeningen voorgedragen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen is besproken.
1.3.
Vervolgens is de datum voor uitspraak bepaald op vandaag.
2.De zaak in het kort
De Gemeente is eigenaar van het perceel grond aan de Schaapweg nummers 2 te Rijswijk, plaatselijk bekend als Sportpark Prinses Irene (hierna: het Sportpark). De Stichting is eigenaar van de op het Sportpark gelegen opstallen en het daarop gevestigde recht van opstal.
Daarnaast huurt de Stichting van de Gemeente de bij het Sportpark behorende sportvelden. De Stichting exploiteert het Sportpark. In deze zaak gaat het om de vraag of het recht van opstal en de daarmee samenhangende huurovereenkomsten per 1 augustus 2024 zijn geëindigd en de Stichting is gehouden tot ontruiming en oplevering.
3.Wat is er gebeurd?
3.1.
Bij notariële akte van 15 juni 2018 heeft de Stichting van de curator van de in staat van faillissement verkerende voetbalclub v.v. [sportclub] (hierna: [sportclub]) het opstalrecht en de opstallen op het Sportpark (een clubgebouw met kleedlokalen en toebehoren) geleverd gekregen. Dit opstalrecht is eerder bij notariële akte van 23 februari 2007 door de Gemeente ten behoeve van [sportclub] gevestigd voor de duur van 15 jaar, te weten van 1 februari 2007 tot en met 31 januari 2020.
3.2.
Vanaf 1 augustus 2018 huurt de Stichting, telkens voor de duur van één jaar/seizoen, sportvelden van de Gemeente (hierna: de sportvelden). Naast de Stichting huurt amateurvoetbalvereniging RVC Celeritas (hierna: Celeritas) sportvelden van de Gemeente.
3.3.
Met ingang van 15 juli 2020 huurt de Stichting van de Gemeente, initieel tot en met 31 juli 2022, een extra perceel grond, gelegen aan de Schaapweg 2c te Rijswijk, dat tevens deel uitmaakt van het Sportpark, voor het realiseren van een tijdelijke trainingsvoorziening voor betaald voetbalclub ADO Den Haag (hierna: ADO), met semipermanente units (hierna: de extra grond). De Stichting verhuurt de extra grond met toestemming van de Gemeente voor eenzelfde periode onder aan ADO. Deze huurovereenkomst is met het oog op de verlengde ingebruikgeving aan ADO stilzwijgend verlengd met twee jaar, tot en met 31 juli 2024.
3.4.
Bij notariële akte van 27 juli 2022 is de einddatum van het opstelrecht gewijzigd in 31 juli 2024.
3.5.
Bij deurwaardersexploot van 28 juni 2023 heeft de Gemeente het opstalrecht met in achtneming van een opzegtermijn van één jaar opgezegd tegen 31 juli 2024. Bij brief van 18 maart 2024 heeft de Gemeente de Stichting gesommeerd om te bevestigen dat zij het perceel met opstallen uiterlijk per 1 augustus 2024 ontruimt en aan haar oplevert.
3.6.
Bij e-mail van 15 april 2024 heeft de Gemeente de Stichting verzocht om, gelet op het op 31 juli 2024 van rechtswege eindigen van de huurovereenkomst van de sportvelden, te bevestigen dat zij de sportvelden uiterlijk op 1 augustus 2024 zal ontruimen en aan haar zal opleveren.
3.7.
Bij aangetekende brief van 15 mei 2024 heeft de Gemeente de huurovereenkomst van de extra grond tegen 31 juli 2024 opgezegd.
4.Wat wil de Gemeente?
4.1.
De Gemeente vordert, kort gezegd, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van de Stichting tot ontruiming van het perceel met opstallen, de sportvelden en de extra grond uiterlijk op 1 augustus 2024 alsmede de Gemeente te machtigen om die ontruiming op kosten van de Stichting desnoods zelf te bewerkstelligen eventueel met behulp van politie en/of justitie, met veroordeling van de Stichting in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente en de na het vonnis te maken kosten, waaronder de kosten van ontruiming.
4.2.
De Gemeente legt aan haar vorderingen het volgende ten grondslag. Het opstalrecht eindigt op 31 juli 2024 en is door de Gemeente opgezegd tegen 1 augustus 2024. De huurovereenkomst van de sportvelden loopt van rechtswege af op 31 juli 2024 en de huurovereenkomst voor de extra grond is tegen 1 augustus 2024 opgezegd. De Gemeente heeft de Stichting daarom verzocht het perceel met opstallen, de sportvelden en de extra grond uiterlijk op 1 augustus 2024 te ontruimen en aan haar op te leveren. Omdat de Stichting heeft aangegeven niet te zullen meewerken aan ontruiming, vordert de Gemeente in deze procedure ontruiming. De Gemeente heeft een spoedeisend belang bij (haar vordering tot) ontruiming, omdat zij op 1 augustus 2024 niet vrijelijk over haar eigendom kan beschikken. De Gemeente heeft haar eigendom ook nodig, omdat zij het Sportpark met haar faciliteiten per 1 augustus 2024 rechtstreeks aan ADO wil verhuren.
5.Wat wil de Stichting?
5.1.
De Stichting wil dat de gemeente in haar vorderingen niet ontvankelijk wordt verklaard dan wel dat de vorderingen van de Gemeente worden afgewezen, met veroordeling van de Gemeente in de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente.
5.2.
De Stichting voert daartoe, samengevat, het volgende aan:
het spoedeisend belang ontbreekt;
de zaak is naar haar aard niet geschikt voor een kortgedingprocedure;
er is sprake van onaanvaardbaar afbreken van de gesprekken en de samenwerking;
e Gemeente handelt in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, meer in het bijzonder het vertrouwensbeginsel en zorgvuldigheidsbeginsel;
de huurovereenkomst van de sportvelden en de extra grond moet worden aangemerkt als huur van bebouwde grond als bedoeld in artikel 7:230a BW, waardoor de Stichting ontruimingsbescherming geniet;
de Gemeente maakt misbruik van recht en handelt in strijd met de eisen van redelijkheid en billijkheid door gebruik te maken van haar opzeggingsbevoegdheid;
voor de opzegging van de huurovereenkomsten bestaat geen zwaarwegend grond;
de Stichting beroept zich op haar retentierecht waardoor de gevorderde ontruiming slechts kan worden toegewezen onder de voorwaarde dat de Gemeente voordien de getaxeerde waarde aan de Stichting betaalt.
6.De beoordeling
6.1.
Volgens de Stichting ontbreekt het de Gemeente aan spoedeisend belang. Gezien de stellingen van de Gemeente, dat het opstalrecht en de huurovereenkomsten op 31 juli 2024 eindigen en de Gemeente, gelet op de weigering van de Stichting om te ontruimen, per 1 augustus 2024 niet vrij over haar eigendommen kan beschikken, is het spoedeisend belang om de Gemeente te kunnen ontvangen in haar vorderingen naar het oordeel van de kantonrechter voldoende gebleken.
6.2.
Voor toewijzing van de vorderingen van de Gemeente moet in kort geding ook in voldoende mate vast staan dat deze vordering in een te voeren bodemprocedure zal worden toegewezen. Gelet op de door de Stichting aangevoerde feiten en omstandigheden, die er kort gezegd op neer komen dat de Gemeente het vertrouwen heeft gewekt dat de Stichting het Sportpark langdurig zou kunnen exploiteren, kan de kantonrechter dat op dit moment niet althans niet met een voldoende mate van waarschijnlijkheid vaststellen. Voor dit oordeel zijn de volgende feiten en omstandigheden redengevend:
De omstandigheden waaronder de Stichting het recht van opstal en de opstallen heeft verkregen (en daarmee samenhangend de huurovereenkomsten met de Gemeente heeft gesloten), te weten het faillissement van [sportclub] en de beslissing van de Gemeente om de exploitatie van het Sportpark bij de Stichting te beleggen in plaats van in eigen beheer te nemen.
De door de Stichting gedane investeringen om de in slechte staat verkerende opstallen te vernieuwen in aanmerking genomen dat het recht van opstal op het moment van investering over twee jaar zou eindigen.
Het voorstel aan het College van burgemeester en wethouders van 6 juli 2020 tot (beperking van de) verlenging van het opstalrecht tot de duur van het gebruik van de spotfaciliteiten door ADO (tot 31 juli 2022), teneinde de discussie over de verdere voortzetting van het opstalrecht te betrekken bij de bredere discussie over het maatschappelijk vastgoed (zie prod. 12 van de zijde van de Stichting en prod. 15 van de zijde van de Gemeente) en de weigering van de Stichting om mee te werken aan de notariële vastlegging van die verlenging ingegeven haar verzoek om het opstalrecht te verlengen met tien jaar.
De omstandigheden waaronder de Stichting, ondanks haar uitdrukkelijke wens om het opstalrecht voor een langere periode te verlengen, heeft meegewerkt aan de notariële vastlegging van de verlening van het opstalrecht tot 31 juli 2024, in verband met de wens van ADO om het gebruik van de sportfaciliteiten voor te zetten tot 31 juli 2024 (zie prod. 21 aan de zijde van de Stichting).
De uitlatingen van de gemeente ná de opzegging van het opstalrecht, onder meer tijdens een bezoek van de burgemeester aan het Sportpark op 23 augustus 2023 en de gesprekken tussen de Gemeente en de Stichting in de herfst van 2023 en op 18 maart 2024.
6.3.
De hiervoor genoemde feiten en omstandigheden, mede in aanmerking genomen het door de Stichting ingediende verzoek tot het houden van een (voorlopig) getuigenverhoor om aanvullend bewijs te verzamelen van (onder meer de hiervoor genoemde) feiten die zien op toezeggingen en mededelingen rondom de looptijd van het opstalrecht, maken dat de kantonrechter niet kan vaststellen dat voldoende aannemelijk is dat van door de Gemeente opgewekt gerechtvaardigd vertrouwen dat het recht van opstal zou worden gecontinueerd geen sprake is. In kort geding is immers geen plaats voor nadere bewijslevering.
6.4.
Daar komt bij dat de kantonrechter de Gemeente niet volgt in haar stelling dat verlenging van het opstalrecht en de huurovereenkomsten ook niet aan de orde is omdat de exploitatie van het Sportpark door de Stichting niet van de grond komt. In onder meer de door de Stichting overlegde persberichten over de opening van het Sportpark en het bezoek van de burgemeester aan het Sportpark op 23 augustus 2023 spreekt de Gemeente zich zeer positief uit over het Sportpark en de verschillende maatschappelijke activiteiten die daar plaatsvinden.
Het achterwege blijven van een aanvraag voor een bestemmingsplanwijziging kan de conclusie, dat de Stichting het realiseren van het ‘Buurthuis van de toekomst-concept’ niet of onvoldoende van de grond heeft gekregen, niet dragen. Verder staat de stelling van de Gemeente, dat zij de exploitatie van het Sportpark in eigen beheer ‘moet’ nemen om daarmee de benodigde flexibiliteit te krijgen om het Sportpark toekomstbestendig te kunnen maken, haaks op de initiële overweging van de Gemeente om destijds in te stemmen met de verkrijging van het opstalrecht en de opstallen door de Stichting. In een memo aan het College van burgemeester en wethouders van 5 juli 2022 (prod. 7 van de zijde van de Stichting) staat immers dat het in eigen beheer krijgen van het opstalrecht en de opstallen geen absolute noodzaak is voor het houden van regie op het gebruik van de opstallen, omdat dat voldoende wordt gewaarborgd doordat de bestemming is vastgelegd en het gebruik van de velden volledig afhankelijk is van de medewerking van de Gemeente. Voor zover de Gemeente nog stelt dat de gedragingen van de Stichting ertoe hebben geleid dat het Sportpark onvoldoende wordt ingezet voor de breedtesport, heeft de Stichting deze stelling gemotiveerd betwist. In ieder geval is niet komen vast te staan dat de Stichting verantwoordelijk kan worden gehouden voor het niet tot stand komen van de samenwerking met onder meer Celeritas, de KNVB en de HSV.
6.5.
Tot slot heeft de kantonrechter in aanmerking genomen dat onvoldoende is gebleken van een spoedeisend belang bij de vorderingen tot ontruiming. De Gemeente stelt weliswaar dat zij de sportfaciliteiten op het Sportpark vanaf 1 augustus 2024 op basis van een huurovereenkomst aan ADO ter beschikking moet stellen, maar dat blijkt nergens uit. Bovendien heeft de Stichting aangegeven dat het onderhavige geschil met de Gemeente niet in de weg staat aan het gebruik van de sportfaciliteiten op het Sportpark door ADO. Vaststaat dat de Stichting sinds 11 juni 2020 het clubgebouw, de kleedkamers en enkele sportvelden met toestemming van de Gemeente (uit hoofde van een onderhuurhuurovereenkomst) aan ADO ter beschikking stelt. Waarom dit gebruik in afwachting van de uitkomst van de bodemzaak, niet mogelijk is, heeft de Gemeente niet nader toegelicht. Ook de – kennelijke – wens van de Gemeente om per 1 augustus 2024, niet langer via de Stichting, maar rechtstreeks, de sportfaciliteiten op het Sportpark aan ADO te verhuren, betekent niet dat de uitkomst van een bodemprocedure niet door de Gemeente kan worden afgewacht.
6.6.
Dit alles leidt tot de conclusie dat de vorderingen van de Gemeente worden afgewezen.
6.7.
De Gemeente is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van de Stichting worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
1.086,00
- nakosten
€
135,00
Totaal
€
1.221,00
7.De beslissing
De kantonrechter
7.1.
wijst de vorderingen af;
7.2.
veroordeelt de Gemeente in de kosten van deze procedure vastgesteld op € 1.221,00, te betalen aan de Stichting binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag tot aan de dag van volledige betaling en vermeerderd met de kosten van betekening als de Gemeente niet tijdig aan deze veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend.
Dit vonnis is gewezen door mr. D. Nobel en in het openbaar uitgesproken op 25 juni 2024.