Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummers: SGR 23/2406, SGR 23/2407, SGR 23/2409
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 maart 2024 in de zaken tussen
[eiseres] B.V., gevestigd te [vestigingsplaats] , eiseres(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Zuidplas, verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 14 februari 2023 op het bezwaar van eiseres tegen de beschikkingen waarbij de waarden van drie objecten te [plaatsnaam] op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) voor het kalenderjaar 2022 zijn vastgesteld (de beschikkingen). Met de beschikkingen zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiseres opgelegde aanslagen onroerende-zaakbelastingen eigendom en gebruik voor het jaar 2022 (de aanslagen).
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 maart 2024.
Namens eiseres is verschenen [naam 1] , kantoorgenoot van de gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [naam 2] .
Beslissing
De rechtbank:
verklaart de beroepen ongegrond;
wijst het verzoek om vergoeding van immateriële schade af.
Overwegingen
1. Verweerder heeft de waarde van de drie objecten (de onroerende zaken) als volgt vastgesteld:
Zaaknummer
Object
Waarde
SGR 23/2406 [1]
[adres 1] (fastfoodrestaurant)
€ 1.089.000
SGR 23/2409
[adres 2] (parkeerterrein)
€ 72.000
SGR 23/2407
[adres 1] (zendmast)
€ 49.000
2. Eiseres is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaken.
3. In geschil zijn de waarden van de onroerende zaken op de waardepeildatum. Eiseres bepleit de volgende waarden:
Object
Waarde
[adres 1] (fastfoodrestaurant)
€ 871.000
[adres 2] (parkeerterrein)
€ 54.000
[adres 1] (zendmast)
verzoek om vernietiging beschikking
Vooraf
4. Ter zitting heeft eiseres gesteld dat het verweerschrift en het daarbij gevoegde taxatierapport door verweerder te laat zijn ingediend en dat dit – mede gelet op de omvang van de stukken – in strijd is met de goede procesorde. Eiseres verzoekt primair dat de genoemde stukken buiten beschouwing worden gelaten, subsidiair dat de zaak wordt aangehouden en meer subsidiair dat verweerder wordt veroordeeld in vergoeding van de proceskosten en het griffierecht. De rechtbank volgt eiseres hierin niet. Verweerder heeft de genoemde stukken op 28 februari 2024 digitaal ingediend. Dat is weliswaar aan de late kant, maar het is vóór de tiende dag voor de zitting zodat aan de eis van artikel 8:58, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) is voldaan. De stukken zijn op dezelfde dag digitaal naar de gemachtigde van eiseres gestuurd. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiseres in de periode tussen 28 februari 2024 en de zittingsdatum voldoende tijd gehad om de stukken te bekijken, zeker nu zij wordt vertegenwoordigd door een professionele gemachtigde die veelvuldig met soortgelijke zaken in aanraking komt. Daar komt bij dat het bijgevoegde taxatierapport weliswaar lijvig is, maar dat de daadwerkelijke waardebepaling slechts enkele bladzijden beslaat. Voor het overige is sprake van bijlagen die informatie bevatten die bij eiseres dan wel bij de gemachtigde als bekend wordt verondersteld. Van schending van de goede procesorde is daarom geen sprake.
WOZ-waarde
5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [2]
Restaurant (SGR 23/2406)
6. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van het restaurant op de waardepeildatum niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Ter onderbouwing van zijn standpunt heeft hij een taxatierapport overgelegd van XTAX Vastgoed Taxaties, opgesteld op 26 februari 2024 door [naam 3] (het taxatierapport) waarin de waarde van het restaurant op de waardepeildatum is berekend op € 1.396.322. Met het taxatierapport en hetgeen verweerder verder heeft aangevoerd, heeft hij aannemelijk gemaakt dat de waarde van het restaurant niet te hoog is. In het taxatierapport zijn de huurwaarden van de restaurant- en keukenruimte (€ 235 per m²) en de opslagruimte (€ 175 per m²) herleid aan de hand van vier huurtransacties van fastfoodrestaurants (tussen de € 166 en € 252 per m²). De voor het restaurant gehanteerde huurwaarden vallen binnen de bandbreedte van deze huurtransacties. De transactiedata liggen weliswaar wat verder van de waardepeildatum dan gewoonlijk, maar ze geven een duidelijk (algemeen) beeld van huurprijzen in de fastfoodmarkt rondom de waardepeildatum. In de toelichting bij het taxatierapport staat bovendien dat de taxateur uitgaat van de jaarhuur op de waardepeildatum. In de bijlage van het taxatierapport staat een bottom-up berekening van de kapitalisatiefactor. De hierbij gehanteerde risico-opslag voor leegstand is 8%. Deze risico-opslag ligt hoger dan het maximum in de bandbreedte voor de beste locaties volgens de Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatie.
Parkeerterrein (SGR 23/2409)
7. Ter onderbouwing van de waarde van het parkeerterrein, wijst verweerder eveneens op het taxatierapport waarin de waarde op de waardepeildatum is berekend op € 81.055. Hiermee heeft hij aannemelijk gemaakt dat de waarde van het parkeerterrein niet te hoog is vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder de grond bij het parkeerterrein terecht apart en op een andere prijs per m² getaxeerd dan het restaurant, omdat het een andersoortig object betreft. Verweerder heeft hierover ter zitting onweersproken gesteld dat het parkeerterrein deels uit restgrond bestaat (in het taxatierapport getaxeerd op € 155 per m²) en deels uit infrastructuur ofwel bestrating (getaxeerd op € 60 per m²). De rechtbank heeft geen reden om hieraan te twijfelen.
Zendmast (SGR 23/2407)
8. De rechtbank volgt eiseres niet in haar standpunt dat de beschikking aangaande de zendmast moet worden vernietigd, omdat de zendmast niet in eigendom zou zijn van eiseres. Uit artikel 8 van de overgelegde akte van levering en uit het door eiseres zelf opgestelde huurinlichtingenformulier blijkt namelijk dat de zendmast op 1 december 2017 aan eiseres is geleverd en dat het daaraan voorafgaande opstalrecht hiermee teniet is gedaan. Het door eiseres overgelegde afschrift van het Kadaster leidt niet tot een ander oordeel reeds omdat de daarin opgenomen informatie betrekking heeft op een ander perceel. Hetgeen wordt opgenomen in het Kadaster speelt bovendien – anders dan de akte van levering – geen rol van betekenis in de overdracht van onroerende zaken op de voet van de artikelen 3:84 en 3:89 van het Burgerlijk Wetboek.
9. Verweerder heeft ter zitting onweersproken gesteld dat de mast op een apart perceel staat met eigen kadastraal nummer en geen onderdeel uitmaakt van het perceel waarop het parkeerterrein is gelegen. Dit volgt ook uit de akte van levering. Ter onderbouwing van de waarde van de zendmast wijst verweerder wederom op het taxatierapport waarin de waarde is berekend op de gecorrigeerde vervangingswaarde. Mede gelet op het feit dat eiseres hier niets tegenin heeft gebracht, heeft verweerder met de door hem gegeven onderbouwing aannemelijk gemaakt dat de waarde van de zendmast niet te hoog is.
10. Hetgeen eiseres heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. Van een schending van het motiveringsbeginsel is geen sprake. De rechtbank acht de uitspraak op bezwaar weliswaar summier, maar voldoende gemotiveerd. Eiseres heeft daarnaast ter zitting gesteld dat verweerder de waarden met het taxatierapport niet voldoende inzichtelijk heeft gemaakt. Meer specifiek stelt zij dat de achterliggende huurovereenkomsten moeten worden verstrekt zodat zij kan controleren of de taxateur van de juiste gegevens is uitgegaan. De rechtbank gaat hier niet in mee. De taxateur die het rapport heeft opgesteld is geregistreerd als NRVT-taxateur en daarmee gebonden aan het Reglement Gedrags- en Beroepsregels NRVT. Gelet op deze functie gaat de rechtbank ervan uit dat hij zich aan de gedrags- en beroepsregels houdt en dat hij vakbekwaam, objectief en onafhankelijk taxeert. Dat geldt ook voor het op correcte wijze verwerken van de (huur)gegevens. De enkele blote stelling van eiseres dat zij zonder huurovereenkomsten de huurgegevens niet kan controleren, is dan ook onvoldoende om aan het taxatierapport te twijfelen.
11. Eiseres heeft gesteld dat artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ is geschonden omdat verweerder in de bezwaarfase – ondanks een daartoe gedaan verzoek – geen grondstaffel, KOUDV- en liggingsfactoren, onderbouwing van de indexering, huurcijfers en onderbouwing van de kapitalisatiefactor heeft verstrekt. Met betrekking tot deze gegevens merkt de rechtbank op dat verweerder heeft verklaard dat hij bij het vaststellen van de onderhavige WOZ-waarden is uitgegaan van het eigen marktgegeven zodat niet kan worden gezegd dat dit gegevens zijn die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarden. Het eigen marktgegeven is vermeld op de aan eiseres verstrekte taxatieverslagen. Artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ is dan ook niet geschonden.
12. Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de beroepen ongegrond verklaard.
13. Eiseres heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Het bezwaarschrift is in alle zaken op 9 maart 2022 door verweerder ontvangen. Daarmee is ten tijde van het doen van deze uitspraak sprake van een overschrijding van de redelijke termijn. Eiseres heeft in beginsel recht op een vergoeding ter compensatie voor de spanning en frustratie als gevolg van de lange duur van de procedure. Op grond van de volmacht van de gemachtigde zal deze vergoeding toekomen aan de gemachtigde en niet aan eiseres, zodat het toekennen van de vergoeding voor eiseres geen compensatie vormt. De rechtbank ziet in het voorgaande aanleiding om te volstaan met het oordeel dat de redelijke termijn is overschreden en niet over te gaan tot het toekennen van enige vergoeding van immateriële schade.
14. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Deze uitspraak is gedaan door mr. D.M. Drok, rechter, in aanwezigheid van mr. M.B.K. Stroosnier, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 28 maart 2024.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).
Dat kan digitaal via www.rechtspraak.nl, daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan ook door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het hogerberoepschrift is, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend.
Verder vermeldt u ten minste het volgende:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de datum van verzending;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).