ECLI:NL:RBDHA:2024:5148 - Rechtbank Den Haag - Vermindering WOZ-waarde woning na bezwaar belanghebbende

Uitspraak

Rechtbank DEN HAAG

Team belastingrecht

zaaknummer: SGR 22/8575

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 4 april 2024 in de zaak tussen

[belanghebbende] , wonende te [woonplaats] , belanghebbende(gemachtigde: A. Bakker),

de heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag, heffingsambtenaar.

De bestreden uitspraak op bezwaar

De uitspraak van de heffingsambtenaar van 18 november 2022 op het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking waarbij de waarde van de onroerende zaak gelegen aan de [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) voor het kalenderjaar 2022 is vastgesteld op € 484.000 (de beschikking).

Zitting

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 7 maart 2024.

Namens belanghebbende is verschenen de gemachtigde. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam 1] en [naam 2] .

Overwegingen

1. De gemachtigde van belanghebbende heeft de rechtbank bij brieven van
12 januari 2024 en 22 januari 2024 om uitstel van de zitting verzocht omdat er, naar hij stelde, op 7 maart 2024 al zittingen bij andere gerechten waren gepland van zaken van andere cliënten van zijn kantoor. Daarbij heeft de gemachtigde een grote hoeveelheid verhinderdata voor de aankomende periode vermeld. Bij brieven van 15 januari 2024 en
31 januari 2024 heeft de rechtbank de verzoeken afgewezen omdat de gemachtigde van belanghebbende niet onder aanvoering van gewichtige redenen heeft aangegeven waarom hij niet op de zitting van 7 maart 2024 aanwezig kon zijn.^[1]De enkele stelling dat op deze dag reeds zittingen waren gepland bij andere gerechten, is hiervoor onvoldoende, te meer omdat uit de brief van 22 januari 2024 volgt dat gemachtigde op de geplande zittingsdatum vanaf 14:00 uur beschikbaar was en de rechtbank daar rekening mee heeft gehouden.

2. De rechtbank gaat voorbij aan de ter zitting door de heffingsambtenaar ingenomen stelling dat het nader stuk van belanghebbende buiten beschouwing moet worden gelaten. De indiening van het stuk heeft plaatsgevonden voor het verstrijken van de in artikel 8:58 van Pro de Algemene wet bestuursrecht genoemde termijn van tien dagen, en is derhalve tijdig. De heffingsambtenaar heeft ook niet onderbouwd op welke onderdelen het voor hem door het moment van indiening van het nader stuk onvoldoende mogelijk was om op de daarin opgenomen stellingen te reageren.

3. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Belanghebbende bepleit een waarde van € 381.000.

4. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.

5. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de matrix en wat overigens is aangevoerd, niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. De rechtbank acht de door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning. Echter, bij de waardebepaling dient ook rekening te worden gehouden met de door belanghebbende aangedragen transacties van woningen die in de straat van de woning zijn gelegen (huisnummer [huisnummer 1] , [huisnummer 2] en [huisnummer 3] ). De heffingsambtenaar heeft dit niet weersproken en stelt dat indien die transacties mee worden gewogen de beschikte waarde onderbouwd is. De rechtbank volgt deze stelling niet omdat, uitgaande van de door belanghebbende gehanteerde geïndexeerde koopsom die de heffingsambtenaar ook niet weersproken heeft, die objecten een vierkantemeterprijs hebben van respectievelijk € 2.727 (huisnummer [huisnummer 1] ),
€ 2.957 (huisnummer [huisnummer 2] ) en € 2.248 (huisnummer [huisnummer 3] ), hetgeen aanzienlijk lager is dan de vierkantemeterprijs van de door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten en de vierkantemeterprijs van de woning.

6. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende de door hem bepleite lagere waarde evenmin aannemelijk gemaakt, reeds omdat de rechtbank rekenkundig niet kan volgen hoe belanghebbende de door hem gestelde correctie voor KOUDV-factoren en afnemend grensnut heeft laten doorwerken bij vergelijkingsobject [adres 2] .

7. Omdat geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank erin is geslaagd het gevergde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank, alle omstandigheden in aanmerking nemend, de waarde van de woning op de waardepeildatum in goede justitie op € 472.000.

8. Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de daarop gebaseerde aanslag te hoog vastgesteld. Het beroep is daarom gegrond. De overige gronden behoeven geen behandeling meer.

9. De rechtbank veroordeelt de heffingsambtenaar in de door belanghebbende gemaakte proceskosten. De rechtbank stelt het gewicht in deze zaak vast op 0,5 (licht), gelet op de eenvoud van de zaak, de daarmee samenhangende werkbelasting van de gemachtigde en het geringe belang van de zaak. De rechtbank stelt de te vergoeden kosten op grond van het Besluit proceskostenvergoeding bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.185 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 310 (tarief 2024), 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 875 (tarief 2024) en een wegingsfactor 0,5).

10. De rechtbank wijst de heffingsambtenaar erop dat hij, gelet op artikel 30a, vierde lid, van de Wet WOZ, de op grond van deze uitspraak te vergoeden bedragen voor proceskosten en griffierecht uitsluitend mag uitbetalen op een bankrekening die op naam staat van belanghebbende.

Beslissing

De rechtbank:

verklaart het beroep gegrond;
vernietigt de uitspraak op bezwaar;
wijzigt de beschikking voor het jaar 2022 aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 472.000;
vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2022 tot een berekend naar een waarde van € 472.000;
bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit;
veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 1.185;
draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 50 aan belanghebbende te vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan door mr. M.E. Kiers, rechter, in aanwezigheid van O. van Petersen, griffier. De uitspraak is in het openbaar uitgesproken op 4 april 2024.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).

Dat kan digitaal via
www.rechtspraak.nl, daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan ook door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.

Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1 - bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het hogerberoepschrift is, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend.

Verder vermeldt u ten minste het volgende:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de datum van verzending;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).