Uitspraak
RECHTBANK DEN HAAG
Bestuursrecht
zaaknummers: SGR 24/2604 en 24/2605
tussenuitspraak van de enkelvoudige kamer van 17 juni 2025 in de zaken tussen
[eiser] en [eiseres 1] , te [woonplaats]
(gemachtigde: mr. M.D. Kaak)
[eiseres 2] , te [woonplaats]
gezamenlijk te noemen: eisers
en
het college van burgemeester en wethouders van Teylingen, het college
(gemachtigden: mr. S. Hardeveld Kleuver en [naam 1] ).
Als derde-partij heeft aan het geding deelgenomen:
[derde-partij], te [woonplaats] , vergunninghouder.
[derde-partij], te [woonplaats] , vergunninghouder.
Inleiding
Bij besluit van 28 juni 2023 (het primaire besluit) heeft het college aan vergunninghouder een omgevingsvergunning verleend voor het bouwen van een woning op de locatie [adres] in [plaats] (het bouwplan).
Bij besluit van 19 februari 2024 (het bestreden besluit) heeft het college de bezwaren van eisers tegen het primaire besluit ongegrond verklaard.
Eisers hebben afzonderlijk van elkaar beroep ingesteld tegen het bestreden besluit.
Het college heeft in beide zaken een verweerschrift ingediend.
De rechtbank heeft de zaken gevoegd en op 1 april 2025 behandeld op zitting.
[eiser] is verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde. [eiseres 2] is verschenen. Het college heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigden. Vergunninghouder is verschenen, bijgestaan door mr. R. Kamsteeg.
Waar gaat deze zaak over?
1. Vergunninghouder heeft op 12 januari 2023 een omgevingsvergunning aangevraagd voor het realiseren van een woning in de [straatnaam] in [plaats] . Op het perceel waarop de woning is voorzien, is momenteel geen bebouwing aanwezig. Eisers wonen onderscheidenlijk naast en achter de locatie van het bouwplan. Zij zijn het niet eens met de verleende omgevingsvergunning, omdat zij vrezen dat de vergunde woning hun leefomgeving en het beschermd dorpsgezicht waarin de woning is voorzien zal aantasten.
Beoordeling door de rechtbank
2. De rechtbank beoordeelt de rechtmatigheid van de omgevingsvergunning. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eisers.
2.1.
Het relevante juridisch kader is opgenomen in een bijlage die deel uitmaakt van deze uitspraak.
Overgangsrecht Omgevingswet
3. Op 1 januari 2024 zijn de Omgevingswet en de Invoeringswet Omgevingswet in werking getreden. Als een aanvraag om een omgevingsvergunning is ingediend vóór het tijdstip van inwerkingtreding van de Omgevingswet blijft op grond van artikel 4.3, aanhef en onder a, van de Invoeringswet Omgevingswet het recht zoals dat gold onmiddellijk vóór dat tijdstip van toepassing tot het besluit op die aanvraag onherroepelijk wordt, met uitzondering van artikel 3.9, derde lid, eerste zin, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). De aanvraag om een omgevingsvergunning is ingediend op 12 januari 2023. Dat betekent dat in dit geval de Wabo van toepassing blijft.
Afwijken van het bestemmingsplan
4. Eisers betogen dat de vergunde woning niet past binnen het beschermde dorpsgezicht en inbreuk maakt op hun woon- en leefomgeving. Door de bouw van de woning wordt volgens eisers onevenredige afbreuk gedaan aan de ruimtelijke en functionele karakteristiek van het beschermde dorpsgezicht, waartoe ook de woningen van eisers behoren. Eiseres [eiseres 2] wijst er onder meer op dat de woning bijna tegen haar woning wordt aangebouwd, waardoor het uitzicht uit haar keukenraam verloren gaat en delen van haar woning moeilijk bereikbaar worden voor onderhoudswerkzaamheden. In de directe omgeving van de planlocatie is er volgens eisers geen vergelijkbaar pand qua hoogte, massa en volume. Eiseres [eiseres 2] wijst er verder op dat de erfgoedcommissie op 11 juni 2020 een negatief advies heeft afgegeven over het bouwplan. Het positieve advies van de erfgoedcommissie van 30 januari 2023 betreft volgens haar hetzelfde bouwplan en kan daarom niet aan het bestreden besluit ten grondslag worden gelegd.
5. Het college stelt zich op het standpunt dat ten behoeve van het bouwplan kon worden afgeweken van de bouwregels van de dubbelbestemming “Beschermd dorpsgezicht”. Het college wijst erop dat afwijkingen zijn toegestaan als geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de ruimtelijke en functionele karakteristiek van het beschermd dorpsgezicht en nadat de erfgoedcommissie om advies is gevraagd. Aan deze beide voorwaarden is volgens het college voldaan. Het college ziet geen aanleiding om het positieve advies van de erfgoedcommissie niet te volgen. Uit dit advies volgt dat door de bouw van de woning geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de ruimtelijke en functionele karakteristiek van het beschermd dorpsgezicht. Volgens het college zijn er bovendien binnen het beschermde dorpsgezicht en in de nabije omgeving van de planlocatie meerdere panden met een vergelijkbare hoogte, massa en volume.
5.1.
Het perceel waarop de woning is voorzien, heeft op grond van het bestemmingsplan “ [bestemmingsplan] ” de bestemming “Gemengd” en de dubbelbestemming “Beschermd dorpsgezicht”. Niet in geschil is dat het bouwplan niet voldoet aan de bouwregels van de dubbelbestemming. Deze bouwregels zijn in dit geval beperkender dan de bouwregels van de onderliggende bestemming. Uit het bestemmingsplan volgt dat de bouwregels van de dubbelbestemming in dat geval voorrang hebben. De dubbelbestemming biedt een mogelijkheid om onder voorwaarden van deze bouwregels af te wijken, namelijk als er geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan
de ruimtelijke en functionele karakteristiek van het beschermde dorpsgezicht en nadat de gemeentelijke Monumentencommissie (de rechtbank begrijpt: de erfgoedcommissie) om advies is gevraagd. Het college heeft van die mogelijkheid gebruik gemaakt en de omgevingsvergunning verleend met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, aanhef en onder a, onder 1° van de Wabo.
5.2.
Uit artikel 2.12, eerste lid, aanhef en onder a, onder 1° van de Wabo, volgt dat een omgevingsvergunning waarmee wordt afgeweken van het bestemmingsplan, slechts kan worden verleend als de vergunde activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en met toepassing van de in het bestemmingsplan opgenomen regels inzake afwijking.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft het college zich in redelijkheid op het standpunt kunnen stellen dat het bouwplan niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. Tot het bestreden besluit behoort een “ruimtelijke motivatie [locatie] ” van 27 juni 2023 waarin de ruimtelijke aanvaardbaarheid van het bouwplan is toegelicht. In wat eisers hebben aangevoerd ziet de rechtbank geen grond voor het oordeel dat het college deze ruimtelijke onderbouwing niet aan het bestreden besluit ten grondslag mocht leggen. Daarnaast heeft het college van belang mogen achten dat het bouwplan past binnen de bouwregels van de onderliggende bestemming “Gemengd” en daarom in beginsel op deze locatie ruimtelijk aanvaardbaar is geacht door de planwetgever. Gelet op de dubbelbestemming “Beschermd dorpsgezicht” geldt daarbij wel dat ook beoordeeld moet worden of de woning geen onevenredige afbreuk doet aan de ruimtelijke en functionele karakteristiek van het beschermd stadsgezicht. Hieronder zal de rechtbank beoordelen of aan die voorwaarde is voldaan.
5.3.
Het college heeft over het bouwplan diverse keren advies ingewonnen bij de erfgoedcommissie. De rechtbank stelt vast dat het laatste advies van de erfgoedcommissie dat zich in het dossier bevindt, bestaat uit een stempel van 17 oktober 2022 op een constructietekening van 14 september 2022. Op die tekening is de woning weergegeven zonder uitbouw aan de achterzijde. De rechtbank constateert dat deze tekening afwijkt van de tekening die als bijlage bij het bestreden besluit is gevoegd en die hiervan – zoals volgt uit de tekst van het bestreden besluit en door het college ter zitting is bevestigd – deel uitmaakt. Op die tekening is de woning inclusief uitbouw aan de achterzijde weergegeven. Op deze laatste tekening ontbreekt een stempel van de erfgoedcommissie. Ook overigens blijkt niet dat de erfgoedcommissie heeft ingestemd met het bouwplan zoals dat is weergegeven op deze tekening. Het is de rechtbank daarom niet duidelijk geworden of de erfgoedcommissie akkoord is met het bouwplan zoals weergegeven op de tekening die deel uitmaakt van het bestreden besluit. De rechtbank volgt het college niet voor zover het ter zitting het standpunt heeft ingenomen dat de aanwezigheid van de uitbouw niet doorslaggevend is omdat het beschermd dorpsgezicht met name strekt ter bescherming van de voorzijde van de woningen. Dit standpunt van het college vindt geen steun in artikel 20 van de planregels of in de toelichting op het bestemmingsplan.
Het voorgaande betekent dat het bestreden besluit niet met de vereiste zorgvuldigheid is voorbereid, omdat hieruit niet blijkt dat wordt voldaan aan de voorwaarden die de dubbelbestemming “Beschermd dorpsgezicht” stelt om af te wijken van de bouwregels van die dubbelbestemming. Het hiertegen gerichte betoog van eisers slaagt.
Voldoet het bouwplan aan redelijke eisen van welstand?
6. Eisers betogen verder dat onduidelijk is waarom de welstandscommissie akkoord is gegaan met het bouwplan.
6.1.
Een omgevingsvergunning als hier aan de orde kan slechts worden verleend als het uiterlijk of de plaatsing van het voorgenomen bouwwerk niet in strijd is met redelijke eisen van welstand, tenzij het college van oordeel is dat de omgevingsvergunning niettemin moet worden verleend. Dit volgt uit artikel 2.10, eerste lid, aanhef en onder d, van de Wabo.
6.2.
Het bouwplan is meerdere keren en in verschillende varianten beoordeeld door de gemeentelijke welstandscommissie. Op 30 januari 2023 heeft de welstandscommissie positief over het bouwplan geadviseerd. De akkoordverklaring van de welstandscommissie blijkt ook uit een stempel op de hiervoor genoemde constructietekening van 14 september 2022. De rechtbank heeft onder 5.3 al vastgesteld dat deze constructietekening niet overeenkomt met het bouwplan zoals dat is weergegeven op de tekening die behoort bij het bestreden besluit. Net als met betrekking tot het advies van erfgoedcommissie, overweegt de rechtbank dan ook dat niet duidelijk is of de welstandscommissie akkoord is met het vergunde bouwplan inclusief de uitbouw aan de achterzijde. Daar komt bij dat het inhoudelijke advies van de welstandscommissie beperkt is tot een formulier waarop is aangekruist dat het bouwplan niet in strijd is met de redelijke eisen van welstand. Het is vaste rechtspraak [1] dat, hoewel het college niet aan een welstandsadvies is gebonden en de verantwoordelijkheid voor welstandstoetsing bij het college zelf ligt, het college op een advies van de welstandscommissie mag afgaan, nadat het is nagegaan of dit advies op zorgvuldige wijze tot stand is gekomen, de redenering daarin begrijpelijk is en de getrokken conclusies daarop aansluiten. Deze verplichting is neergelegd in artikel 3:9 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) voor de wettelijke adviseur en volgt uit artikel 3:2 van de Awb voor andere adviseurs. Het overnemen van een welstandsadvies behoeft in beginsel geen nadere toelichting. Dit is anders als de aanvrager of een derde-belanghebbende een advies van een andere deskundig te achten persoon of instantie heeft overgelegd of concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de zorgvuldigheid van de totstandkoming van het advies, de begrijpelijkheid van de in het advies gevolgde redenering of het aansluiten van de conclusies daarop naar voren heeft gebracht. Naar het oordeel van de rechtbank blijkt uit het bestreden besluit niet dat het college is nagegaan of het advies van de welstandscommissie voldoet aan de hieraan te stellen eisen. Het advies bevat geen nadere motivering van de hierin neergelegde conclusie, zodat niet duidelijk is op welke informatie het advies is gebaseerd en welke afwegingen de welstandscommissie heeft gemaakt. Omdat ook in het bestreden besluit zelf geen inhoudelijke en gemotiveerde welstandsbeoordeling is gemaakt, is het bestreden besluit ook op dit punt niet met de vereiste zorgvuldigheid voorbereid en onvoldoende gemotiveerd.
Het betoog van eisers slaagt.
Evidente privaatrechtelijke belemmeringen
7. Eisers betogen dat er evidente privaatrechtelijke belemmeringen zijn die in de weg staan aan het vergunnen van de woning. Eiseres [eiseres 2] heeft gewezen op aantasting van haar privacy en mogelijke belemmering in het onderhoud van boegdelen, de muur en goten van haar woning als gevolg van het bouwplan. Ook vindt zij dat een recht van overpad over een paadje naast het perceel waarop de woning is voorzien behouden moet blijven. Eisers [naam 2] hebben ter zitting gewezen op aantasting van hun privacy, omdat zij inkijk in hun woning vrezen.
7.1.
Uit vaste rechtspraak [2] volgt dat voor het oordeel dat een privaatrechtelijke belemmering in de weg staat aan de verlening van een omgevingsvergunning waarmee wordt afgeweken van het bestemmingsplan, slechts aanleiding is wanneer deze privaatrechtelijke belemmering een evident karakter heeft. De burgerlijke rechter is immers de eerst aangewezene om de vraag te beantwoorden of een privaatrechtelijke belemmering in de weg staat aan de uitvoering van een activiteit. Een privaatrechtelijke belemmering is pas evident indien zonder nader onderzoek kan worden vastgesteld dat voor de realisering van een bouwwerk de toestemming van een ander is vereist en die ander die toestemming niet geeft en niet hoeft te geven. In wat eisers hebben aangevoerd ziet de rechtbank – gelet ook op de gemotiveerde betwisting hiervan door het college – geen grond voor het oordeel dat die situatie zich hier voordoet. Het betoog van eisers slaagt niet.
Parkeren
8. Eisers [naam 2] hebben in hun beroepschrift enkele opmerkingen gemaakt over de parkeerbehoefte van het bouwplan en de wisselende standpunten die het college hierover heeft ingenomen. De rechtbank leest in deze algemene opmerkingen, die ter zitting niet nader zijn toegelicht, geen beroepsgronden die zijn gericht tegen het bestreden besluit. De rechtbank zal hierover daarom geen oordeel geven.
Conclusie en gevolgen
9. Uit wat is overwogen onder 5.3 en 6.2 volgt dat het bestreden besluit niet met de vereiste zorgvuldigheid is voorbereid en niet berust op een draagkrachtige motivering. Ingevolge artikel 8:51a, eerste lid, van de Awb kan de rechtbank het bestuursorgaan in de gelegenheid stellen een gebrek in het bestreden besluit te herstellen. Met het oog op een spoedige beslechting van het geschil ziet de rechtbank aanleiding om van deze mogelijkheid gebruik te maken. Het college zal nader moeten motiveren dat is voldaan aan de voorwaarden die zijn vastgelegd in artikel 20, vijfde lid, van het bestemmingsplan om af te wijken van de bouwregels van de dubbelbestemming “Beschermd dorpsgezicht”. Dit kan het college doen door – aan de hand van een advies van de erfgoedcommissie – inzichtelijk te maken dat het bouwplan zoals dat is vergund met het bestreden besluit, geen onevenredige afbreuk doet aan de ruimtelijke en functionele karakteristiek van het beschermde dorpsgezicht.
Daarnaast zal het college moeten toelichten waarom het vergunde bouwplan niet in strijd is met redelijke eisen van welstand. Dit kan het college doen door zelf een gemotiveerde welstandsbeoordeling te verrichten, of door overlegging van een onderbouwd advies van de welstandscommissie.
De rechtbank zal het college, indien van de geboden herstelmogelijkheid gebruik wordt gemaakt, hiertoe een termijn stellen van zes weken na verzending van deze uitspraak. Aan eisers zal vervolgens de gelegenheid worden geboden schriftelijk te reageren op de herstelpoging van het college. In beginsel, ook in de situatie dat het college de hersteltermijn ongebruikt laat verstrijken, zal de rechtbank vervolgens zonder tweede zitting uitspraak doen op het beroep.
Proceskosten en griffierecht
10. In de einduitspraak zal de rechtbank beslissen over vergoeding van de proceskosten en het griffierecht.
Beslissing
De rechtbank:
- draagt het college op binnen twee weken aan de rechtbank mee te delen of het gebruik
maakt van de gelegenheid de gebreken in het bestreden besluit te herstellen;
- stelt het college in de gelegenheid om binnen zes weken na verzending van deze
tussenuitspraak de gebreken te herstellen met inachtneming van de overwegingen en
aanwijzingen in deze tussenuitspraak;
- houdt iedere verdere beslissing aan.
Deze tussenuitspraak is gedaan door mr. A.C. de Winter, rechter, in aanwezigheid van mr. H.B. Brandwijk, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 17 juni 2025.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Tegen deze tussenuitspraak staat nog geen hoger beroep open. Tegen deze tussenuitspraak kan hoger beroep worden ingesteld tegelijkertijd met hoger beroep tegen de (eventuele) einduitspraak in deze zaak.
BIJLAGE: WET- EN REGELGEVING
Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo)
Artikel 2.1
Het is verboden zonder omgevingsvergunning een project uit te voeren, voor zover dat geheel of gedeeltelijk bestaat uit:
a. het bouwen van een bouwwerk,
(…),
het gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met een bestemmingsplan, een beheersverordening, een exploitatieplan, de regels gesteld krachtens artikel 4.1, derde lid, of 4.3, derde lid, van de Wet ruimtelijke ordening of een voorbereidingsbesluit voor zover toepassing is gegeven aan artikel 3.7, vierde lid, tweede volzin, van die wet,
(…).
Artikel 2.10
Voor zover de aanvraag betrekking heeft op een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder a, wordt de omgevingsvergunning geweigerd indien:
a. (…);
(…);
de activiteit in strijd is met het bestemmingsplan, de beheersverordening of het exploitatieplan, of de regels die zijn gesteld krachtens artikel 4.1, derde lid, of 4.3, derde lid, van de Wet ruimtelijke ordening, tenzij de activiteit niet in strijd is met een omgevingsvergunning die is verleend met toepassing van artikel 2.12;
het uiterlijk of de plaatsing van het bouwwerk waarop de aanvraag betrekking heeft, met uitzondering van een tijdelijk bouwwerk dat geen seizoensgebonden bouwwerk is, zowel op zichzelf beschouwd als in verband met de omgeving of de te verwachten ontwikkeling daarvan, in strijd is met redelijke eisen van welstand, beoordeeld naar de criteria, bedoeld in artikel 12a, eerste lid, onder a, van de Woningwet, tenzij het bevoegd gezag van oordeel is dat de omgevingsvergunning niettemin moet worden verleend;
(…).
Artikel 2.12, eerste lid
Voor zover de aanvraag betrekking heeft op een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c, kan de omgevingsvergunning slechts worden verleend indien de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en:
a. indien de activiteit in strijd is met het bestemmingsplan of de beheersverordening:
1°. met toepassing van de in het bestemmingsplan of de beheersverordening
opgenomen regels inzake afwijking,
2°. in de bij algemene maatregel van bestuur aangewezen gevallen, of
3°. in overige gevallen, indien de motivering van het besluit een goede ruimtelijke
onderbouwing bevat;
Bestemmingsplan “ [bestemmingsplan] ”
Artikel 7
1. De gronden op de plankaart aangewezen als ‘Gemengd’ zijn bestemd voor:
a. wonen;
(…).
2. Voor het bouwen geldt dat op de in dit artikel bedoelde gronden mogen uitsluitend bouwwerken worden opgericht die ten dienste staan van de bestemming.
3. Voor het bouwen van hoofdgebouwen gelden de volgende bepalingen:
a. hoofdgebouwen zijn uitsluitend toegestaan binnen het bouwvlak;
b. hoofdgebouwen dienen te voldoen aan de maatvoeringseisen, zoals aangegeven in onderstaand schema:
gebouw eis
maximale bouwlaag 4,5 meter
maximale goothoogte* 6 meter
maximale bouwhoogte* 10 meter
* behoudens in de gevallen dat een maximale goot- en/of bouwhoogte is aangeduid op de plankaart, dan gelden de aanduidingen op de plankaart
(…).
Artikel 20
1. De voor Beschermd dorpsgezicht aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar
voorkomende bestemming, mede bestemd voor de bescherming van de op deze
gronden voorkomende cultuuthistorische waarden, zoals bedoeld in artikel 36 van
de Monumentenwet 1988.
2. De bepalingen van de bestemming Beschermd dorpsge zicht hebben, bij
strijdigheid met de ondergeschikte bestemmingen, voorrang boven de regels
omtrent het (ver)bouwen van gebouwen en bouwwerken, geen ge bouwen zijnde
3. Er mag uitsluitend worden gebouwd overeenkomstig c.q. aansluitend aan de ten
tijde van de tervisielegging van het ontwerp van dit plan bestaande:
a. voorgevelrooilijnen;
b. goot- en bouwhoogte van de gebouwen;
c. de breedte en de indeling van de voorgevel van gebouwen;
d. de dakvorm, dakhelling en nokrichting van de gebouwen
e. de bouwhoogte van de bouwwerken, geen gebouwen zijnde.
4. (….)
5. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd ontheffing te verlenen van het bepaalde in lid 3 betreffende:
a. voorgevelrooilijnen;
b. goot- en bouwhoogte van de gebouwen;
c. de breedte en de indeling van de voorgevel van de gebouwen;
d. de dakvorm, dakhelling en nokrichting van de gebouwen;
e. de bouwhoogte van de bouwwerken, geen gebouwen zijnde.
6. De in lid 5 genoemde ontheffing mag uitsluitend worden verleend indien wordt voldaan aan de volgende criteria:
a. er mag geen onevenredige afbreuk worden gedaan aan de ruimtelijke en functionele karakteristiek van het beschermde dorpsgezicht;
b. voordat ontheffing wordt verleend wordt de gemeentelijke Monumentencommissie om advies gevraagd.