Uitspraak
RECHTBANKDEN HAAG
LS (C)
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Leiden
Zaaknummer: 11295139 \ CV EXPL 24-2910
Vonnis van 25 juni 2025
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats 1] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. M.S. Aziz,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats 2] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. M.C. Veltkamp-van Paassen.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 20 augustus 2024;
- de conclusie van antwoord, tevens voorwaardelijke eis in reconventie van 9 oktober 2024;
- de conclusie van antwoord in reconventie, tevens vermeerdering van eis in conventie van 5 december 2024;
- de aanvullende productie van [gedaagde] ;
- de mondelinge behandeling van 5 december 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;
- de akte na comparitie van [gedaagde] van 5 februari 2025;
- de akte na comparitie van [eiser] van 5 maart 2025;
- het bericht van 4 maart 2025 met producties van [gedaagde] ;
- het bericht van 8 mei 2025 met producties van [eiser] .
1.2.
mr. M.S. Aziz, en aan de zijde van gedaagde partij M.J. [gedaagde] en S. Remenes bijgestaan door gemachtigde mr. M.C. Veltkamp-van Paassen. Partijen hebben ter zitting hun standpunten toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft van wat ter zitting besproken is aantekeningen gemaakt. De gemachtigde van [eiser] heeft ook pleitaantekeningen overlegd.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.Feiten
2.1.
[gedaagde] huurt de woning aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning) van [eiser] . De huurovereenkomst is aangegaan van 3 juli 2023 tot 31 mei 2024.
2.2.
In de huurovereenkomst is onder andere opgenomen:
Duur, verlenging en opzegging
3.1
Deze overeenkomst wordt aangegaan voor een korte periode ingaande op: 3 juni 2023 en eindigende op: 31 mei 2024.
3.2
Huurder erkent uitdrukkelijk dat deze overeenkomst van tijdelijke aard is. Verhuurder is een natuurlijk persoon en bedingt hierbij uitdrukkelijk dat het gehuurde na afloop van de in artikel 3.1 gestelde termijn dient te zijn ontruimd. Huurder gaat hier nadrukkelijk mee akkoord.
3.3.
Op grond van de ‘Wet doorstroming huurmarkt 2015’ eindigt de huurovereenkomst tegen het einde van de artikel 3.1 gestelde termijn van rechtswege. Op een voor bepaalde tijd voor de duur van twee jaar of korter aangegane huur is artikel 228 lid 1 onverkort van toepassing.
Bijzondere bepalingen
11.2
Huurder verklaart door middel van het ondertekenen van deze huurovereenkomst dat huurder zich er van bewust is dat deze huurovereenkomst van tijdelijke duur is en de woning voor bepaalde tijd, zoals benoemd in artikel 3.1. beschikbaar is, een en ander op grond van de Wet doorstroming Huurmarkt 2015. Uitdrukkelijk wordt verklaard door partijen dat de huurovereenkomst na het verstrijken van de in artikel 3.1 genoemde termijn niet wordt verlengd.
Wijzigingen of voorzieningen door verhuurder
4.3
De huurprijs en het voorschot op de vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten zijn bij vooruitbetaling verschuldigd, steeds te voldoen vóór of op de eerste dag van de periode waarop de betaling betrekking heeft op de door verhuurder aangegeven wijze.
4.7
Huurder is zelf verantwoordelijk voor het aangaan van contracten / abonnementen met betrekking tot het gas, water en elektra en internet / televisie. Ook het doorgeven van meterstanden bij betreffende instanties valt onder de verantwoordelijkheid van huurder. Indien een of meerdere van deze diensten door overmachtsomstandigheden geleverd dienen te worden geleverd door verhuurder aan de huurders dan worden de kosten hiervoor doorberekend aan huurders welke op hun beurt deze kosten d.m.v. vooruitbetaling per maand dienen te voldoen aan verhuurder. Huurder dient op eerste verzoek van verhuurder bewijs van aanmelding aan te tonen bij de leverancier van diensten als water, gas en elektra. Het gehuurde wordt leeg opgeleverd aan huurder.
Leveringen en diensten
6. De door of vanwege verhuurder voor huurder te verzorgen bijkomende leveringen en diensten zijn de volgende: geen, tenzij schriftelijk anders overeengekomen.
Nutsvoorzieningen
11.1
Huurder dient direct na oplevering van het gehuurde zorg te dragen voor overschrijving van de voorzieningen van gas, water, elektra, internet, kabeltelevisie en telefonie en bewijs hiervan te zenden aan diens beheerder. De kosten voor gas, water, elektra, kabeltelevisie, internet en telefonie zijn nadrukkelijknietinbegrepen in de huur.
2.3.
In de algemene huurvoorwaarden die van toepassing zijn op de huurovereenkomst is onder andere opgenomen:
Bijkomende leveringen en diensten
14.1
Voor zover het gehuurde deel uitmaakt van een gebouw of complex en de leveringen en diensten mede betrekking hebben op andere daartoe behorende gedeelten stelt verhuurder het naar zijn oordeel redelijkerwijs voor rekening van huurder komende aandeel in de kosten van die leveringen en diensten vast. Verhuurder hoeft daarbij geen rekening te houden met de omstandigheid dat de huurder van een of meer van deze leveringen en diensten geen gebruik maakt.
2.4.
[gedaagde] heeft zich op 6 oktober 2024 tot de Huurcommissie gewend om de redelijkheid van de aanvangshuurprijs te laten toetsen. Volgens hem is een aanvangshuurprijs redelijk van € 701,39.
2.5.
Op 4 november 2024 heeft de voorzitter van de Huurcommissie beslist dat de Huurcommissie niet bevoegd is om een uitspraak te doen, omdat de aanvangshuur boven de grens ligt van sociale huurwoningen. Tegen de uitspraak van de voorzitter heeft [gedaagde] verzet ingesteld. Op 27 februari 2025 heeft de voorzitter van de Huurcommissie geconcludeerd dat de op 3 juni 2023 overeengekomen huurprijs van € 1.750,00 per maand redelijk is. De voorzitter heeft dit als volgt gemotiveerd:
“In het rapport van onderzoek wordt de woonruimte gewaardeerd met 165 punten. Bij een woningwaardering van 165 punten hoort een maximale huurprijs van € 901,15 per maand. Dit bedrag ligt, net als de overeengekomen huurprijs, boven de geldende huurliberalisatiegrens van per maand.
In deze situatie spreekt de voorzitter uit dat de overeengekomen huurprijs redelijk is. De reden hiervoor is dat huurder en verhuurder de vrijheid hebben om een huurprijs af te spreken boven de maximale huurprijsgrens voor een woning als deze volgens de puntenwaardering binnen de vrije huursector valt”.
3.Het geschil
In conventie
3.1.
[eiser] vordert - samengevat – na vermeerdering van eis een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst per 1 juni 2024 is geëindigd, veroordeling tot ontruiming, een verklaring voor recht dat stookkosten voor rekening van [gedaagde] komen, betaling van € 1.722,00 aan stookkosten vermeerderd met de wettelijke rente, betaling van onbetaalde geïndexeerde huur vermeerderd met de wettelijke rente, betaling van de geïndexeerde huurprijs gedurende bewoning, een verklaring voor recht dat de woning aan de [adres] een vrijesectorwoning betreft en veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
3.2.
[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.
In reconventie
3.3.
[gedaagde] vordert - samengevat – voorwaardelijk een verklaring voor recht dat de bij aanvang bedongen huurprijs niet redelijk is, de kale aanvangshuurprijs vast te stellen op € 701,39 per maand, betaling van € 17.826,37 aan te veel betaalde huur en veroordeling van [eiser] in de proceskosten.
3.4.
[eiser] voert verweer. [eiser] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [gedaagde] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [gedaagde] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
In conventie
Einde van de huurovereenkomst
4.1.
[eiser] stelt zich op het standpunt dat het einde van de huurovereenkomst door hem tijdig is aangezegd. [eiser] heeft op 24 april 2024 een brief inhoudende een schriftelijke aanzegging van het einde van de huurovereenkomst door de brievenbus van de woning gegooid en per mail, ook aan de garantsteller, bevestigd dat de huur per 31 mei 2024 zal eindigen en de woning ontruimd moet zijn. Partijen hebben het gehad over verlenging van de huur maar zijn niet tot overeenstemming gekomen, daarom was het voor [gedaagde] duidelijk dat de huur zou eindigen. Dit stond ook al opgenomen in de huurovereenkomst onder artikel 3.1. 3.2. 3.3. en 11.2.
4.2.
[gedaagde] stelt dat de aanzeggingsbrief die [eiser] noemt door [gedaagde] pas op of rond 27 mei 2024 op de deurmat is aangetroffen. De vermeende email is door [gedaagde] én door de garantsteller ook niet ontvangen op 24 april 2024. Pas op 27 mei 2024 is de aanzegging door [eiser] gedaan, toen [eiser] [gedaagde] een app-berichtje stuurde over de aanzegging. De aanzegging is dus te laat gedaan. Daarom is op grond van artikel 7:271 BW de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd verlengd en is deze niet per 1 juni 2024 geëindigd.
4.3.
Bij de beoordeling is uitgangspunt dat de verhuurder niet eerder dan 3 maar uiterlijk 1 maand vóór het verstrijken van de huurtermijn de huurder schriftelijk dient te informeren over de opzegging (art. 7: 271 lid 1 BW). In dit geval betekent dat tussen 1 maart en 30 april 2024. Indien dit niet is gebeurd, dan wordt de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd verlengd.
4.4.
[eiser] stelt dat hij [gedaagde] mondeling heeft geïnformeerd over het einde van de huurovereenkomst, maar dat volstaat niet want dient schriftelijk te gebeuren. Evenmin is geldig dat aan de garantsteller een mail over beëindiging is gestuurd; dit dient aan de huurder te geschieden.
4.5.
[eiser] stelt dat hij tijdig en wel op 22 april 2024 aan [gedaagde] de beëindiging kenbaar heeft gemaakt. Hij heeft op die dag een brief in de brievenbus gedaan, zo stelt hij. [gedaagde] ontkent de brief op die dag te hebben ontvangen. Hij trof de brief op donderdag 30 mei 2024 aan, en vermoedt dat hij op de dinsdag of woensdag ervoor was bezorgd; een postzegel met datums tempel ontbreekt.
4.6.
Niet is komen vast te staan dat [eiser] op 22 mei 2024 de opzeggingsbrief bij [gedaagde] heeft bezorgd. [eiser] zelf heeft ter zitting verklaard dat hij niet kan bewijzen dat de brief tijdig door [gedaagde] is ontvangen. Verder heeft hij in zijn appjes aan [gedaagde] (productie 1 bij het antwoord) alleen gesproken over verlenging van de huurovereenkomst en niet over de aanzegging tot beëindiging.
4.7.
De vordering tot een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst geëindigd is per 1 juni 2024 en de vordering tot ontruiming van de woning zullen dus worden afgewezen.
4.8.
Na dit oordeel hoeft niet meer te worden beoordeeld of er sprake is van een schending van art. 3 IVRK.
Stookkosten
4.9.
[eiser] vordert een verklaring voor recht dat de stookkosten voor rekening komen van [gedaagde] en vordert een bedrag van € 1.722,00 aan stookkosten vermeerderd met de wettelijke rente. [eiser] stelt zich op het standpunt dat uit artikel 4.3 en 10.11 van de huurovereenkomst en artikel 14.1 van de algemene huurvoorwaarden volgt dat de kosten voor levering van nutsvoorzieningen voor rekening van de huurder komen, en dat [eiser] de kosten mag doorrekenen aan [gedaagde] . Per december 2023 heeft [eiser] facturen van Techem ontvangen voor de stookkosten van ‘stadswarmte’ voor de woning. De stookkosten zijn daarom niet eerder doorgerekend aan [gedaagde] maar [gedaagde] dient de kosten voor de stadswarmte wel te dragen. In een gesprek op 24 april 2024 is medegedeeld dat [gedaagde] de kosten dient te betalen aan [eiser] .
4.10.
[gedaagde] betwist dat hij de gevorderde stookkosten hoeft te betalen. [gedaagde] heeft zelf zorg gedragen voor leveringscontracten, zoals ook opgenomen staat in artikel 4.7 van de huurovereenkomst. [gedaagde] heeft een eigen contract bij Budget-Energie voor de levering van gas en stroom. In artikel 6 van de huurovereenkomst staat uitdrukkelijk dat de verhuurder géén leveringen en diensten verzorgt, tenzij schriftelijk anders is overeengekomen. Schriftelijk is niets anders overeengekomen, zodat [gedaagde] niet gehouden kan worden om de door [eiser] voldane stookkosten voor de levering via ‘stadswarmte’ te betalen.
4.11.
De huurovereenkomst laat zich naar het oordeel van de kantonrechter als volgt uitleggen. De kosten van de nutsvoorzieningen, waaronder stookkosten vallen, komen voor rekening van de huurder. De huurder mag de levering van nutsvoorzieningen zelf regelen, tenzij schriftelijk anders is overeengekomen. Er is niet overeengekomen dat de woning via ‘stadswarmte’ verwarmd wordt en dat de verhuurder kosten voor deze levering doorrekent aan de huurder. [eiser] had moeten onderbouwen dat dit wel schriftelijk afgesproken was om zijn vordering te laten slagen. Dit heeft hij niet gedaan. [gedaagde] heeft gesteld en onderbouwd dat hij zelf een contract voor de levering van gas en stroom heeft afgesloten bij Budget Energie; hij neemt dus geen gas en stroom af van (de leverancier van) [eiser] . De vordering voor de betaling van stookkosten en de verklaring voor recht dat de stookkosten voor rekening komen van [gedaagde] zullen dus worden afgewezen.
De geïndexeerde huur, betaling huurachterstand en lopende huur
4.12.
Uit het voorgaande volgt dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is verlengd. [gedaagde] is daarom gehouden de huurprijs maandelijks te voldoen.
4.13.
[eiser] heeft zijn vordering vermeerderd met de achterstallige huur in verband met de indexatie van de huurprijs per 1 mei 2024 met het wettelijke percentage van 5,5% naar € 1.846,25 per maand en in verband met het tekort in de betaling van de huurprijs over de maand november 2024. Bij brief van 14 november 2024 heeft [eiser] [gedaagde] in gebreke gesteld en is [gedaagde] in verzuim. [eiser] stelt dat omdat de huurovereenkomst geëindigd is, het wettelijke indexatiepercentage van toepassing is en niet het contactuele indexatiepercentage. [eiser] vordert een bedrag van € 1.721,36 aan huurachterstand over de periode mei 2024 tot en met november 2024 en betaling van de geïndexeerde huur met ingang van 1 december 2024 zolang de woning bewoond wordt.
4.14.
[gedaagde] betwist deze huurachterstand. [gedaagde] stelt zich op het standpunt dat ten aanzien van de huurbetaling van november 2024 geen sprake is van een tekort omdat de huurprijs € 701,39 per maand dient te zijn, verwijzend naar de huurprijscheck van de Huurcommissie. [gedaagde] stelt in haar mail aan de gemachtigde van [eiser] van 17 december 2024, na de mondelinge behandeling, dat het geldende indexatiepercentage 5% volgens de huurovereenkomst is, en niet 5,5% volgens de wet. De huurovereenkomst is namelijk niet geëindigd. De geïndexeerde huurprijs bedraagt dan volgens [gedaagde] € 1.837,50 en niet € 1.846,25 per maand.
4.15.
De kantonrechter volgt de stelling van [gedaagde] over het toepasselijke indexatiepercentage en de hoogte van de geïndexeerde maandhuur. Deze stelling is door [eiser] niet weersproken. De kantonrechter stelt vast dat huurprijs geindexeerd wordt met het overeengekomen indexatieperecentage van 5% en dat de huurprijs per 1 mei 2024 € 1.837,50 per maand bedraagt.
4.16.
De stelling van [gedaagde] dat ten aanzien van de huurbetaling van november 2024 geen tekort is ontstaan omdat de redelijke huurprijs volgens de huurcommissie € 701,39 bedraagt, volgt de kantonrechter niet. De kantonrechter sluit aan bij de uitspraak van de Huurcommissie. Die heeft geoordeeld dat er sprake is van een redelijke aanvangshuurprijs van € 1.750,00, omdat er sprake is van 165 punten en een maximale huurprijs boven de liberalisatiegrens. In dat geval geldt het uitgangspunt dat de huurprijs geldt die partijen zijn overeen gekomen (art. 7: 246 BW). De kantonrechter dient de redelijkheid van de huurprijs te toetsen aan dezelfde regels als de Huurcommissie. De vordering tot betaling van de huurachterstand wordt toegewezen voor het bedrag dat [gedaagde] in de periode mei 2024 tot en met december 2024 minder heeft betaald dan 8 keer de maandhuur van € 1.837,50. Dit bedrag wordt vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag van algehele betaling.
4.17.
De vordering tot betaling van de lopende huurprijs zal worden afgewezen. Door [gedaagde] is gesteld dat hangende de procedure per 1 januari 2025 de verschuldigde huurprijs van € 1.837,50 betaald zal worden en betaald is. Dit is door [eiser] niet weersproken zodat dit komt vast te staan. De vordering tot betaling van de huurprijs gedurende bewoning van de woning zal worden afgewezen.
Verklaring vrije sector
4.18.
[eiser] vraagt een verklaring voor recht dat de woning een vrije sector woning is. De kantonrechter verwijst ten aanzien van deze vordering naar hetgeen overwogen wordt onder rechtsoverweging 4.16. De kantonrechter concludeert dat [eiser] in zijn vordering niet ontvankelijk is omdat [eiser] geen belang heeft bij de verklaring voor recht nu door de Huurcommissie op 7 februari 2025 al uitspraak is gedaan over de huurprijsbepalingsvrijheid voor de woning.
Proceskosten
4.19.
[eiser] is in conventie grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
510,00
(2,5 punten × € 204,00)
- nakosten
€
102,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
612,00
In reconventie
Aanvangshuurprijs
4.20.
[gedaagde] vordert onder de voorwaarde dat de Huurcommissie de aanvangshuurprijs onredelijk acht en deze opnieuw vaststelt, een verklaring voor recht dat de huurprijs bij aanvang van de huurovereenkomst onredelijk is en de kale aanvangshuurprijs vast te stellen op € 701,39 per maand. Ook vordert [gedaagde] terugbetaling van een bedrag van € 17.826,37.
4.21.
De Huurcommissie heeft op 27 februari 2025 uitspraak gedaan over de aanvangshuurprijs en komt tot de conclusie dat de huurprijs bij aanvang niet onredelijk was. De Huurcommissie beslist dat de huurprijs volgens de puntentelling van 165 punten € 901,15 mag zijn en dat dit boven de in 2023 geldende huurliberalisatiegrens van € 808,06 is. De met ingang van 3 juni 2023 overeengekomen huurprijs van € 1.750,00 per maand is op basis van het puntenaantal redelijk. De Huurcommissie houdt de overeengekomen huurprijs in stand.
4.22.
De voorwaarde waaronder de reconventionele vordering is ingesteld, namelijk dat de huurprijs onredelijk wordt geacht door de Huurcommissie, treedt niet in. Deze vordering zal daarom niet worden beoordeeld.
Proceskosten
4.23.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld in de zaak in reconventie en dient in zoverre de proceskosten te dragen. Deze kosten worden begroot op 1 punt salaris gemachtigde (€ 204,00) voor de conclusie van antwoord in reconventie.
5.De beslissing
De kantonrechter
In conventie
5.1.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de huurachterstand over de periode mei 2024 tot en met december 2024 voor zover hij minder heeft betaald dan 8 huurtermijnen ter hoogte van € 1.837,50, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag van algehele betaling;
5.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 612,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
In reconventie
5.3.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 204,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe;
In conventie en reconventie
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af;
Dit vonnis is gewezen door mr. I.F. Dam en in het openbaar uitgesproken op 25 juni 2025.
In geschil is de aanzegging van het einde van de huurovereenkomst door verhuurder, de verschuldigdheid van stookkosten door huurder, de redelijkheid van de huurprijs na uitspraak van de Huurcommissie en de ontstane huurachterstand. De kantonrechter is van oordeel dat niet tijdig is aangezegd, dat de stookkosten niet verschuldigd zijn en dat de aanvangshuurprijs redelijk was omdat de kantonrechter de redelijkheid van de huurprijs te toetsen aan dezelfde regels als de Huurcommissie en door de Huurcommissie uitspraak is gedaan. De vordering tot betaling van de huurachterstand wordt toegewezen.