ECLI:NL:RBDHA:2025:12775

Uitspraak

RECHTBANK Den Haag

Team Handel

zaak- / rolnummer: C/09/680227 / HA ZA 25-153

Vonnis van 2 juli 2025

in de zaak van

[partij A]te [woonplaats 1] ,

eiseres in conventie,

verweerder in reconventie,

hierna te noemen: [partij A] ,

advocaat: mr. L.E. de Wal,

tegen

1.[partij B 1] te [woonplaats 1] ,

gedaagde in conventie,

eiseres in reconventie,

hierna te noemen: [partij B 1] ,

advocaat: mr. J.M.H. Devis,
2.
[partij B 2]te [woonplaats 1] ,

gedaagde in conventie,

eiseres in reconventie,

hierna te noemen: [partij B 2] ,

niet met advocaat verschenen,
3.
[partij B 3]te [woonplaats 2] ,

gedaagde in conventie,

hierna te noemen: [partij B 3] ,

advocaat: mr. L.E. de Wal,
4.
[partij B 4]te [woonplaats 3] ,

gedaagde in conventie,

hierna te noemen: mr. [partij B 4] ,

advocaat: mr. J.H. Rodenburg.

1.Inleiding

1.1.

[partij A] , [partij B 1] , [partij B 2] , [partij B 3] zijn zussen en hebben een geschil over de afwikkeling en verdeling van de nalatenschap van hun vader. Het geschil ziet in het bijzonder op twee panden die onderdeel uitmaken van de nalatenschap en die [partij A] toegedeeld wenst te krijgen. Zij vordert in dit kader verdeling van deze twee panden en de nalatenschapsrekening. [partij B 3] sluit zich hierbij aan. [partij B 1] en [partij B 2] wensen de panden in plaats daarvan openbaar te verkopen en hebben in dit kader ook een vordering in reconventie ingesteld.

1.2.

Het vonnis is als volgt opgebouwd. De rechtbank bespreekt eerst de door partijen ingediende stukken en een aantal procedurele aspecten. Dan volgt een beschrijving van de feiten en omstandigheden die voor de beoordeling van de zaak relevant zijn en waar partijen het over eens zijn. Daarna volgt een opsomming van de vorderingen die partijen over en weer hebben ingesteld, gevolgd door een beoordeling van de juridische argumenten van partijen en van de vorderingen. Het vonnis wordt afgesloten met de beslissingen van de rechtbank. In dit geval gaat het om een tussenvonnis, zodat de rechtbank hier nog niet op de vorderingen van partijen zal beslissen.

2.De procedure

2.1.

Het procesdossier bestaat uit de volgende stukken:

- de dagvaarding van 14 februari 2024, met producties;

- de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie van [partij B 1] van 24 april 2024, met producties;

- de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie van [partij B 2] van 24 april 2024, met producties;

- de conclusie van antwoord van mr. [partij B 4] van 24 april 2024, met een productie;

- de e-mail van [partij A] van 6 juni 2024, met aanvullende producties;

- de brief van mr. [partij B 4] van 2 december 2024, met nadere producties;

- de e-mail van [partij B 2] van 6 december 2024, met verduidelijkte producties van [partij B 1] en [partij B 2] ;

- de conclusie van antwoord in reconventie van 17 december 2024, met producties;

- de e-mail van [partij B 1] van 7 december 2024, met aanvullende producties;

- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling bij de kantonrechter van deze rechtbank van 17 december 2024;

- het vonnis van de kantonrechter van deze rechtbank van 21 januari 2025, waarin de zaak is verwezen naar team Handel van deze rechtbank;

- het tussenvonnis van 19 maart 2025, waarin een mondelinge behandeling is gelast;

- de akte inhoudende inroeping schorsing als bedoeld in artikel 225 Rv van mr. [partij B 4] van 30 april 2025, met een productie;

- de brief van [partij A] van 14 mei 2025, met aanvullende producties;

- de akte vermeerdering van eis van [partij A] van 14 mei 2025, alsmede haar e-mail van

25 mei 2025 met in de bijlage het exploot waarmee deze akte aan [partij B 2] is betekend;

- het B16-formulier van [partij B 1] van 16 mei 2025, met aanvullende producties; en

- de e-mail van [partij A] van 25 mei 2025, met een aanvullende productie.

2.2.

Bij het hiervoor genoemde vonnis van 21 januari 2025 heeft de kantonrechter van deze rechtbank deze zaak, in de stand waarin deze zich bevond, verwezen naar de bodemrechter van deze rechtbank als bedoeld in artikel 71 en volgende van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: Rv). Gelet op de verplichte procesvertegenwoordiging als bedoeld in artikel 79 lid 2 Rv, zijn partijen vervolgens in de gelegenheid gesteld met een advocaat in deze bodemprocedure te verschijnen. [partij B 2] heeft hier geen gebruik van gemaakt. Uit de wetsgeschiedenis van artikel 71 Rv volgt dat dit, gelet op haar eerdere verschijning in persoon voor de kantonrechter, niet meebrengt dat zij niet in deze bodemprocedure is verschenen. Dit betekent ook dat haar als eiseres in reconventie geen ontslag van instantie kan worden verleend. Wel geldt dat zij in deze bodemprocedure geen proceshandelingen kan verrichten.^[1]Een en ander betekent dat de rechtbank in conventie acht zal slaan op haar verweer, en in reconventie haar eis zal behandelen, voor zover al aan de orde gekomen in de procedure voor de kantonrechter.

2.3.

Mr. [partij B 4] heeft in de hiervoor genoemde akte van 30 april 2025 met een beroep op artikel 225 Rv schorsing aangezegd van de procedure, nu zij blijkens de beschikking van de kantonrechter van deze rechtbank van 22 april 2025 als executeur van de nalatenschap van erflater is ontslagen. [partij A] en [partij B 3] enerzijds en [partij B 1] anderzijds zijn in de gelegenheid gesteld zich hierover uit te laten en hebben bij e-mail van respectievelijk 21 en 23 mei 2025 met zoveel woorden bevestigd zich niet tegen deze schorsing te verzetten. Naar aanleiding hiervan is de procedure jegens mr. [partij B 4] geschorst en is de zaak voor zover het deze gedaagde betreft op grond van artikel 7.3 van het procesreglement verwezen naar de parkeerrol. Ter zitting hebben de overige partijen, op een vraag van de rechtbank, vervolgens verklaard dat de vorderingen in conventie en reconventie ten aanzien van mr. [partij B 4] komen te vervallen. Dat betekent dat zij geen enkel processueel belang meer bij deze vorderingen hebben en zij worden, bij gebrek aan belang, bij eindvonnis niet ontvankelijk verklaard in deze vorderingen. Ten aanzien van de overige gedaagden, bij wie geen grond voor schorsing is opgekomen, is de procedure voortgezet. In lijn met de mededeling van partijen ter zitting, heeft de rechtbank de vorderingen van partijen die betrekking hebben op mr. [partij B 4] zo gewijzigd moeten worden dat de vorderingen betrekking hebben op (een verplichting) van partijen zelf als gezamenlijke executeurs van de nalatenschap.

2.4.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 27 mei 2025. Tijdens de mondelinge behandeling hebben partijen hun standpunten toegelicht en vragen van de rechtbank beantwoord. De griffier heeft zittingsaantekeningen gemaakt.

3.De feiten

3.1.

Op 22 januari 2021 is de heer [erflater] (hierna: erflater) overleden. Hij was de vader van [partij A] , [partij B 1] , [partij B 2] en [partij B 3] (hierna samen: de zussen). Erflater heeft hen in zijn testament van 24 juli 2020 voor gelijke delen tot zijn enige erfgenamen benoemd. Allen hebben zij zijn nalatenschap zuiver aanvaard.

3.2.

Tot de nalatenschap van erflater behoorden onder meer drie (hypotheekvrije) panden, namelijk:

I. een pand aan de [adres 1] , in [plaats] . Het gaat hier om het ouderlijk huis van de zussen;

II. een pand aan de [adres 2] , in [plaats] . Ten tijde van het overlijden van erflaatster werd dit pand verhuurd, maar inmiddels is deze woning vrij van huur; en

III. een bedrijfspand aan de [adres 3] , in [plaats] . Dit pand wordt sinds langere tijd verhuurd aan een huurder die in het pand een coffeeshop uitbaat.

3.3.

In zijn testament heeft erflater [partij B 2] tot executeur benoemd. [partij B 2] heeft deze benoeming op 26 februari 2021 aanvaard maar is op 11 november 2021 op eigen verzoek ontslagen, vanwege conflicten tussen de zussen over de afwikkeling van de nalatenschap. Bij beschikking van 30 juni 2023 heeft de kantonrechter van deze rechtbank een nieuwe executeur benoemd, namelijk mr. [partij B 4] . Zij heeft onder meer een (concept) boedelbeschikking opgesteld. Bij beschikking van 22 april 2025 is zij op eigen verzoek weer uit deze functie ontslagen. Sindsdien is er geen andere executeur meer benoemd.

3.4.

In februari 2021 hebben de zussen in onderlinge afstemming het ouderlijk huis openbaar verkocht, waarna de verkoopopbrengst is bijgeschreven op een kwaliteitsrekening beheerd door de gezamenlijk inschakelde notaris mr. [notaris] (hierna: de nalatenschapsrekening en de notaris). Ook de huurinkomsten met betrekking tot het pand aan de [adres 3] worden op deze rekening bijgeschreven. Op 17 november 2023 is van deze rekening een bedrag van € 280.252 aan erf-en inkomstenbelasting betaald. Per 12 januari 2024 betrof het saldo op de nalatenschapsrekening een bedrag van € 1.049.778.

3.5.

Eind 2021 hebben de zussen meerdere makelaars benaderd voor de verkoop van de pand aan de [adres 3] . Naar aanleiding daarvan heeft op 1 november 2021 makelaar [makelaar 1] een verkoopprijs van € 275.000 voorgesteld. Makelaar [makelaar 2] heeft vervolgens in zijn e-mail van 8 november 2021 de waarde van het pand geschat op een bedrag van
€ 325.000 “
voor een erfgenaam”, € 350.000 “
vraagprijs bij verkoop waarbij meerdere beleggers uitgenodigd worden tot koop” en € 375.000 “
vraagprijs voor de zittende huurder”. Op 29 november 2021 hebben de zussen in onderling overleg deze laatste makelaar de opdracht gegund het pand aan de [adres 3] te verkopen, waarbij [partij B 3] als contactpersoon zou fungeren.

3.6.

[partij A] heeft op enig moment zelf haar interesse in het pand kenbaar gemaakt. Op 16 januari 2022 heeft [partij B 1] aan de overige zussen voorgesteld eerst het pand voor het bedrag van € 375.000 aan te bieden aan de huurder. Wanneer deze het pand niet willen, dan kon [partij B 1] het pand krijgen voor een bedrag van € 325.000. [partij A] is hiermee niet akkoord gegaan. Vervolgens is de verkoop via de openbare markt gestart.

3.7.

Op 15 februari 2025 heeft de huurder van het pand een bod uitgebracht van

€ 455.000. [partij B 3] heeft dit bod per whatsappbericht aan de overige zussen medegedeeld. Zowel [partij B 3] , [partij B 2] als [partij B 1] hebben in reactie hierop aangegeven akkoord te zijn met dit bod. [partij A] heeft vervolgens per whatsapp en e-mail laten weten graag zelf het pand voor dit bedrag, plus één euro, te kopen. Deze e-mail luidt als volgt:

“Heden zijn jullie drie akkoord gegaan met het bod op de [adres 3] van € 455.000,00

Voor dit bedrag vermeerderd met € 1,00 wil ik graag de [adres 3] zelf behouden en jullie uitkopen.

Hierbij stel ik voor de externe koop stop te zetten, van funda te laten verwijderen en de huurder te laten weten dat het pand niet zal worden verkocht.

Ik hoor graag of dit akkoord is voor jullie.”

3.8.

[partij B 1] heeft hier dezelfde dag als volgt op gereageerd:

“Ik wil initieel me houden aan de belofte die papa destijds heeft gedaan aan deze huurder. Zij zouden nml de 1e optie krijgen. Mi houdt dat in dat ze van mij het hoogste bod zouden mogen matchen.

Dat gezegd hebbende, ook aan jou de vraag onder welke voorwaarden je dit bod bij ons neerlegt. Wellicht heb je een veel aantrekkelijker voorstel. Zie vragen die ik gesteld heb aan [partij B 3] eerder over het bod van de huurder.

Ik wil graag meewerken aan de vraag van de makelaar om de huurder te laten weten dat ze overboden zijn fyi.”

3.9.

En [partij B 2] op 17 februari 2022:

“In reactie op je mail en app.

Ja ik vind het goed dat je overbiedt;

mits correct wordt omgegaan met de huidige bieder.

(…)

Verder ben ik ook verheugd dat het toch in de familie blijft.Hopelijk is de financiering gauw rond.”

3.10.

Op 17 februari 2022 heeft [partij B 1] verder nog als volgt op het voorstel van [partij A] gereageerd:

“Ik kan helaas niet akkoord gaan met jouw voor stel.

Ik vind je bod te riskant tov de andere partij. Kan je niet een deel al zelf financieren via de bank? Ik vind dit een erg gevaarlijke constructie en voel me daar niet senang bij. Inmiddels hebben we kosten hemaakt en bljven we nog kosten maken.

@iedereen, ik wil wel dat de huidige huurder op de hoogte gehouden wordt van een overbieding daar dat ik nu [partij A] ’s voorstel als een compleet bod beschouw. Als we dat gaan doen, stel ik wel voor dat we aan de huurder een eindbod vragen fyi. Ik wil hier net als jullie ook knopen doorhakken, vooral nu [partij A] ook serieus is in dit pand.

Hoe zie ik het vervolg?

Indien we niet over een consensus beschikken met [partij A] om 16h, ga ik akkoord met het bod van de huurder. Dit had te maken met het ultimatum dat de bieder heeft gesteld, anders had ik ervoor gekozen om te wachten op andere bieders.

Als het termijn verstrijkt zonder consensus, dan neem ik [partij A] ’s bod uiteraard in overweging maar wil verder afwachten wat de markt doet.(…)

- Omdat we in een rare situatie terecht gekomen zijn met de huidige huurder, kier is voor de route van marktwerking. Ik zie [partij A] ’s bod als een overbieding, en denk dat we met haar bod / of dat van een ander, de markt zijn werk moeten laten doen. Dat is altijd het uitgangspunt geweest volgens mij. (…)

- Tenslotte onze vader heeft beloftes gedaan in leven zijnde, jullie alle drie hebben vrede met dat het bij een zus komt. Mijn dilemma rest daarom ook waar doe ik, een belofte vs mijn zus. Conclusie, keuze is al voor mij gemaakt, ik kan de belofte niet voldoen, maar wel de huurder een eerlijke kans geven.(…)”

3.11.

Op 18 februari 2022 zijn er bij de makelaar, naast het bod van de huurder, nog twee biedingen binnengekomen, namelijk van € 460.000 en € 470.000. [partij B 3] en [partij A] hebben de makelaar vervolgens per e-mail laten weten dat er een conflict is tussen de erfgenamen, met het verzoek het verkooptraject voor nu te bevriezen. [partij B 1] heeft de makelaar laten weten dat zij en [partij B 2] hier niet mee akkoord zijn. Op 20 februari 2022 heeft [partij B 2] aan [partij A] en [partij B 3] laten weten dat [partij B 1] voortaan haar belangen zal behartigen en [partij B 1] in dit kader een machtiging verstrekt.

3.12.

Het is de zussen in de periode erna niet gelukt tot (alternatieve) afspraken te komen met betrekking tot de verkoop van het pand aan de [adres 3] . Op 12 oktober 2022 heeft de makelaar laten weten dat er een bod van € 500.000 op het pand was binnengekomen. [partij B 1] en [partij B 2] zijn vervolgens bij deze rechtbank een kort geding gestart waarin zij de voorzieningenrechter hebben verzocht vervangende toestemming te verlenen om mede namens [partij A] en waar nodig [partij B 3] bij ieder bod boven of gelijk aan
€ 500.000 tot verkoop van het pand over te gaan en alle daarvoor noodzakelijke rechtshandelingen te verrichten. [partij B 3] en [partij A] hebben op hun beurt in reconventie medewerking gevorderd van [partij B 1] en [partij B 2] aan de partiële verdeling van de nalatenschap die ziet op de toedeling van het pand aan [partij A] voor primair een bedrag van € 455.001 en subsidiair een bedrag van € 470.001. De voorzieningenrechter heeft alle vorderingen afgewezen, omdat niet aannemelijk is geworden of en zo ja welke afspraken partijen hebben gemaakt en geen aanleiding bestaat vooruit te lopen op de verdeling van de nalatenschap.

4.Het geschil

in conventie

4.1.

[partij A] vordert – na eiswijziging en zakelijk weergegeven – dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. [partij B 1] en [partij B 2] veroordeelt tot het meewerken aan de toedeling van het volle eigendom van de volgende onroerende goederen aan [partij A] , dan wel bepaalt dat de uitspaak van de rechtbank in de plaats treedt van hun toestemming, waarbij [partij A] hen als volgt in hun aandeel compenseert:

a. het pand aan de [adres 3] : primair € 93.750, subsidiair € 113.750 per persoon;

b. het pand aan de [adres 2] : € 81.250 per persoon, subsidiair de taxatiewaarde, in welk geval de notaris een taxateur inschakelt om de waarde te laten vaststellen.

II. bepaalt dat de notaris bevoegd is om de toedeling aan [partij A] te formaliseren en ervoor te zorgen dat [partij B 2] en [partij B 1] de vastgestelde compensatie van [partij A] ontvangen;

III. bepaalt dat het geld op de nalatenschapsrekening bij de notaris vatbaar is voor verdeling en dat [partij B 1] en [partij B 2] hun compensatie ontvangen uit het aandeel van [partij A] van deze rekening en/of van een aanvulling hierop door [partij A] ;

IV. bepaalt dat [partij B 3] haar akkoord en medewerking hiertoe al heeft toegezegd en of dit in persoon op de zitting heeft bevestigd;

V. bepaalt dat de kosten voor de toedeling door alle partijen die eigenaar zijn van de panden gezamenlijk worden gedragen;

VI. [partij B 1] en [partij B 2] veroordeelt tot betaling van een bedrag van € 58.507,18 aan misgelopen huuropbrengsten, te betalen door middel van verrekening bij de levering van het pand aan de [adres 3] ; en

VII. indien [partij B 1] en [partij B 2] een hoger aandeel wensen te ontvangen voor hun aandeel in het pand aan de [adres 3] dan een vierde deel van € 455.000: [partij B 1] en [partij B 2] veroordeelt tot betaling van het verschil tussen de verkoopprijs van dit pand en het bedrag van € 455.000, verminderd met een vierde deel, te betalen door middel van verrekening bij de levering van het pand.

4.2.

[partij B 1] en [partij B 2] voeren verweer dat strekt tot afwijzing van de vorderingen met veroordeling van [partij A] in de proceskosten, vermeerderd met de nakosten en wettelijke rente, en de makelaarskosten. [partij B 3] onderschrijft de vorderingen van [partij A] en voert daarom geen verweer.

4.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

in reconventie

4.4.

[partij B 1] en [partij B 2] vorderen – zakelijk weergegeven – dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

primair

I. [partij B 2] en [partij B 1] vervangende toestemming verleent om mede namens [partij A] en waar nodig namens [partij B 3] een makelaar in te schakelen om tot verkoop over te gaan van het pand aan de [adres 3] en alle daarvoor noodzakelijke handelingen te verrichten, door het sluiten van een koopovereenkomst voor minimaal een bod boven of gelijk aan de waarde van € 500.000;

II. [partij B 2] en [partij B 1] vervangende toestemming verleent voor de notariële levering van het pand aan de [adres 3] , die de toestemming van [partij A] en waar nodig van [partij B 3] vervangt, en te bepalen dat het vonnis in dezen zo nodig in de plaats zal treden van de volledige medewerking van [partij A] en waar nodig namens van [partij B 3] en de executeur aan de (verkoop)akten dan wel overeenkomsten;

III. toestemming verleent aan [partij A] en [partij B 3] om mee te bieden op de [adres 3] , zonder dat zij inzage hebben in het biedingsproces;

IV. [partij B 2] en [partij B 1] vervangende toestemming verleent om mede namens [partij A] een makelaar in te schakelen om tot verkoop over te gaan van het pand aan de [adres 2] en alle daarvoor noodzakelijke rechtshandelingen te verrichten om een koopovereenkomst te sluiten voor een bod waar [partij B 2] , [partij B 1] en [partij B 3] zich in kunnen vinden;

V. [partij B 2] en [partij B 1] vervangende toestemming verleent voor de notariële levering van het pand aan de [adres 2] , die de toestemming van [partij A] vervangt, en te bepalen dat het vonnis in dezen zo nodig in de plaats zal treden van de volledige medewerking van [partij A] en waar nodig [partij B 3] aan de (verkoop)akten dan wel overeenkomsten;

VI. met betrekking tot beide panden bepaalt dat het verkoopresultaat direct na verkoop wordt uitgekeerd op de nalatenschapsrekening, in beheer van de notaris;

VII. bepaalt dat op een moment dat dat verantwoord is, na de verkoop van het pand aan de [adres 3] , een bedrag van € 125.000 aan alle erfgenamen wordt uitgekeerd voor zover de nalatenschapsrekening dit toelaat, namelijk als voorschot op ieders toegewezen erfdeel;

VIII. bepaalt dat de toekomstige verkoopkosten door alle partijen evenredig worden gedragen, en betaling plaatsvindt vanaf de nalatenschapsrekening;

subsidiair

IX. beslist zoals de rechtbank in goede justitie juist en redelijk acht, om partijen nader tot elkaar te laten komen in deze kwestie en een flinke stap te maken in de gehele afwikkeling van de nalatenschap.

4.5.

[partij A] voert verweer dat strekt tot afwijzing van de vorderingen.

4.6.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

5.De beoordeling

in conventie

Partiële verdeling

5.1.

In de toelichting op haar vorderingen, stelt [partij A] voorop dat de zussen het niet eens kunnen worden over de toedeling van de panden, in het bijzonder het pand aan de [adres 3] , reden waarom zij bij de rechtbank vordert op grond van artikel 3:185 BW in samenhang met artikel 3:178 BW zelf de verdeling vast te stellen. De rechtbank begrijpt de vorderingen zo dat zij naast verdeling van beide panden, verdeling vordert van het banksaldo van de nalatenschapsrekening.

5.2.

Partijen zijn het erover eens dat, hoewel de laatste executeur ontslag heeft genomen, (mogelijk) nog niet alle schulden van de nalatenschap zijn betaald. Zo begrijpt de rechtbank dat er nog een rechtszaak loopt met betrekking tot een legaat. Wel staat vast dat voor zover er resterende schulden zijn, deze kunnen worden voldaan uit het vermogen dat zich in de nalatenschap bevindt, in het bijzonder uit het banksaldo op de nalatenschapsrekening. De nalatenschap is derhalve gereed voor verdeling.

5.3.

In plaats van verdeling van de gehele nalatenschap, heeft [partij A] – net als [partij B 1] en [partij B 2] in reconventie – niet de verdeling gevorderd van de gehele nalatenschap, maar enkel van een aantal losse bestandsdelen. Hoewel deze zaken en vermogensrechten behoren tot een nog onverdeelde boedel en het dus niet die zaken zelf zijn die moeten worden gescheiden en toegedeeld, maar de boedel, zal de rechtbank om praktische redenen [partij A] hierin volgen. Tijdens de mondelinge behandeling hebben de zussen immers unaniem aangegeven dat zij als gevolg van de kwestie met betrekking tot het pand aan de [adres 3] , waar het pand aan de [adres 2] nog is bijgekomen, in een impasse verkeren waar zij zonder de hulp van de rechtbank niet uitkomen. De rechtbank zal in deze zaak daarom tot partiële verdeling overgaan, in de hoop dat de zussen vervolgens verder kunnen met de verdeling van de overige bestanddelen van de nalatenschap.

Toedeling van de panden

5.4.

[partij A] wenst zowel het pand aan de [adres 3] als het pand aan de [adres 2] toegedeeld te krijgen. Wat betreft de [adres 3] wijst zij in dit kader op de doorlopende huurinkomsten. Dit pand kan zij daarnaast (mogelijk) gebruiken voor haar eigen onderneming. Het pand aan de [adres 2] wenst zij als woning te gebruiken voor haar zoon, die als starter moeilijk aan een woning kan komen.

5.5.

De overige zussen hebben zelf geen interesse om de panden over te nemen. Desondanks verzetten [partij B 1] en [partij B 2] zich tegen toedeling aan [partij A] , in het bijzonder voor zover het betreft het pand aan de [adres 3] . Zij voeren aan dat, zo begrijpt de rechtbank, deze toedeling tot gevolg heeft dat de nalatenschap geen huurinkomsten meer zal hebben, terwijl [partij B 1] en [partij B 2] geen aanspraak kunnen maken op een soortgelijke bezitting. Verder stellen zij voorop dat het belang van [partij A] bij verkrijging van het pand niet meer dan financieel van aard is.

5.6.

Nu [partij A] als enige kenbaar heeft gemaakt interesse te hebben in toedeling van de panden, hoeft de rechtbank niet te beoordelen of een andere deelgenoot mogelijk een zwaarder belang toekomt bij toedeling van de panden. Er zijn bovendien geen aanwijzingen dat het overnemen van de panden voor haar bij voorbaat financieel onhaalbaar is. Dat de overige zussen geen ‘soortgelijke bezitting’ als een pand met huurinkomsten uit de nalatenschap zullen verkrijgen, vormt tot slot geen reden het pand aan de [adres 3] niet aan [partij A] toe te delen. Deze huurinkomsten zijn immers verdisconteerd in de waarde van het pand op basis waarvan de verdeling plaatsvindt. De insteek van de vorderingen van [partij B 1] en [partij B 2] in reconventie is bovendien eveneens dat dit pand uit de nalatenschap verdwijnt, maar dan door middel van openbare verkoop. Ook in dat geval zal de nalatenschap dus geen inkomsten meer hebben uit verhuur.

5.7.

De rechtbank zal beide panden daarom bij eindvonnis aan [partij A] toedelen, onder de opschortende voorwaarden dat zij aantoont dat zij financieel in staat is de volledige eigendom van de panden te verkrijgen. Voor het geval zij (een van) de panden niet kan of wil overnemen, zal de rechtbank bepalen dat deze openbaar moeten worden verkocht.

Waarde van de panden

5.8.

Partijen zijn het niet eens over de waarde waartegen de panden in de verdeling moet worden betrokken. [partij A] stelt dat partijen consensus hebben bereikt over de waarde van het pand aan de [adres 3] en daarom een waarde moet worden aangehouden van primair € 375.000 en subsidiair € 455.000, zodat elke zus een aandeel zou hebben in het pand van respectievelijk € 93.750 dan wel € 113.750. Wat betreft het pand aan de [adres 2] moet volgens haar primair een waarde worden aangehouden van € 325.000, te weten € 81.250 per persoon, subsidiair de taxatiewaarde, vast te stellen door een taxateur, aan te wijzen door de notaris.

5.9.

Aan voornoemde bedragen met betrekking tot het pand aan de [adres 3] legt [partij A] ten grondslag dat [partij B 1] en [partij B 2] akkoord waren met verkoop van het pand aan de huurder voor het bedrag van € 375.000. Nadat het pand alsnog openbaar op de markt is aangeboden, zouden de overige zussen naar aanleiding van een nieuw bod van de huurder bovendien akkoord zijn gegaan met het bedrag van € 455.000. Naar de rechtbank begrijpt, meent [partij A] daarom dat zij er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen (als bedoel in artikel 3:35 BW) dat zij het pand dus ook voor deze prijs kon overnemen. De rechtbank gaat hier niet in mee. Uit de correspondentie zoals tussen de zussen gevoerd, blijkt dat deze bedragen tussen de zussen enkel zijn besproken in het kader van i) het voorstel van [partij B 1] een concreet bod te doen richting de huurder (het bod van € 375.000) en ii) het concrete bod van de huurder naar aanleiding het opgestarte traject tot openbare verkoop van het pand (het bod van € 455.000). Dat de overige zussen bereid waren op een bepaald moment het pand voor een bepaald bedrag aan de huurder te verkopen, brengt echter nog niet mee dat zij daarmee tot een vaststelling van de waarde zijn gekomen, te hanteren in het kader van een toedeling aan haar als deelgenoot (althans dat [partij A] dit zo mocht begrijpen).

5.10.

Hoewel het begrijpelijk is dat [partij A] de verwachting had dat haar zussen het pand voor dit bedrag ook aan haar zouden gunnen, is van een rechtens afdwingbare afspraak over de waarde dus geen sprake. In dit kader is ook redengevend dat een aanbod tot verkoop van een woning niet alleen de te betalen prijs omvat, maar ook andere voorwaarden rondom de koop zoals de wijze van financiering. Het is juist deze financiering die tussen de zussen tot discussies heeft geleid, omdat [partij B 1] en [partij B 2] het niet eens waren met de door [partij A] voorgestelde constructie het pand over te nemen met gelden uit de nalatenschap. In dit geval speelde bovendien ook mee, zoals [partij A] zelf vooropstelt, dat [partij B 1] (in eerste instantie) de huurder de kans wilde geven het pand te kopen, gelet op de relatie tussen erflater en de huurder. Hieruit volgt temeer dat zij er niet van uit kon gaan dat [partij B 1] akkoord was (in plaats daarvan) een constructie toe te passen waarbij het pand voor hetzelfde bedrag aan [partij A] zou toekomen.

5.11.

[partij A] heeft zich tot slot nog beroepen op de redelijkheid en billijkheid (artikel 3:166 lid 3 in samenhang met artikel 6:2 en 6:248 BW). In het licht van het voorgaande heeft zij dit beroep echter onvoldoende gemotiveerd.

5.12.

Wat betreft het pand aan de [adres 2] moet volgens [partij A] het pand worden gewaardeerd op een bedrag van € 325.000, omdat [partij B 1] en [partij B 2] naar aanleiding van adviezen van twee makelaars in november 2023 hebben ingestemd met de openbare verkoop van het pand voor dit bedrag. Voor zover [partij A] meent dat zij hiermee tevens hebben ingestemd met toedeling van het pand aan haar voor dit bedrag, geldt opnieuw dat uit deze instemming nog geen akkoord op de waarde van het pand kan worden afgeleid in het kader van een toedeling. Uit dezelfde e-mail van mr. [partij B 4] van 23 november 2023 waarnaar [partij A] verwijst, volgt bovendien dat [partij B 3] en [partij A] toentertijd zelf van mening waren dat het pand een hogere waarde had. Zij licht niet toe waarom in deze procedure desondanks het bedrag van € 325.000 moet worden aangehouden.

5.13.

Uit het voorgaande volgt dat partijen geen overeenstemming hebben bereikt over de waarde van beide panden die bij de toedeling moet worden aangehouden. Ook overigens biedt het dossier te weinig aanknopingspunten voor de rechtbank om tot een vaststelling van deze waardes te komen. Hierbij geldt dat de peildatum voor de waardering van de panden in beginsel het moment van toedeling/levering is. In het gestelde ziet de rechtbank geen reden van dit uitgangspunt af te wijken. Dit brengt mee dat de biedingen op het pand aan de [adres 3] (tot en met oktober 2022) en de prijsadviezen met betrekking tot het pand aan de [adres 2] (november 2023), voor zover deze toentertijd al de marktwaarden vertegenwoordigden, inmiddels te gedateerd zijn om op basis hiervan tot een vaststelling van de waarde te komen. [partij B 1] heeft ten aanzien van het pand aan de [adres 3] nog voorgesteld voor de waarde uit te gaan van het laatste bod van € 500.000, te vermeerderen met de consumentenprijsindex. Het is de rechtbank echter onvoldoende gebleken dat deze berekening tot een accurate vaststelling van de marktwaarde leidt.

5.14.

Het voorgaande betekent dat de panden ten behoeve van de verdeling moeten worden getaxeerd, waarbij de huidige marktwaarde moet worden aangehouden. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [partij B 1] nog betoogd dat het pand aan de [adres 3] lastig te taxeren is, omdat het maar net is ‘wat de gek ervoor geeft’. De rechtbank ziet hierin geen aanleiding van taxatie af te zien. Het is de rechtbank namelijk niet gebleken dat het onmogelijk is dit pand te taxeren.

Gang van zaken taxatie panden

5.15.

Tijdens de mondelinge behandeling is niet gebleken dat partijen zich (op voorhand) willen binden aan de waarde die een taxateur vaststelt. Om tot een taxatie van de panden te komen, zal de rechtbank daarom het volgende beslissen. Binnen vier weken na de datum van dit vonnis zal door partijen een gezamenlijke opdracht worden verstrekt aan drie taxateurs om de waarde van het pand aan de [adres 3] te taxeren, met inachtneming van de huidige verhuur, tegen de datum van taxatie. [partij A] en [partij B 3] enerzijds en [partij B 1] en [partij B 2] anderzijds dragen ieder een gediplomeerd en beëdigd taxateur voor en deze door partijen aangestelde taxateurs kiezen gezamenlijk een derde taxateur, die tevens als voorzitter optreedt. De rechtbank stelt wel als voorwaarde dat de aan te stellen taxateurs aantoonbare expertise hebben op het terrein van de taxatie van bedrijfsmatig onroerend goed. De kosten van de taxateur die door partijen zelf is aangewezen blijven voor eigen rekening. De kosten van de door de taxateurs aangewezen derde taxateur dient betaald te worden uit de nalatenschap.

5.16.

De drie taxateurs dienen vervolgens binnen vier weken na opdrachtverlening gezamenlijk de waarde van het pand te bepalen aan de hand van een voor dit pand gangbare methode. Indien de taxateurs geen overeenstemming kunnen bereiken, wordt de waarde bepaald op het gemiddelde van de waardes die de taxateurs individueel hebben vastgesteld.

5.17.

Om tot een taxatie te komen van het pand aan de [adres 2] geldt hetzelfde stramien. Indien de hiervoor genoemde taxateurs onvoldoende expertise hebben met de waardering van woonruimte, dienen andere taxateurs, die deze expertise wel hebben, aangedragen te worden.

5.18.

De rechtbank zal deze zaak verwijzen naar de rol van 1 oktober 2025, op welke roldatum [partij A] de taxatierapporten in het geding dient te brengen. Bij dezelfde gelegenheid mag zij zich bij akte van maximaal vijf pagina’s, met een normale lettergrootte en regelafstand, uitlaten over deze rapporten. [partij B 3] en [partij B 1] zullen vervolgens de gelegenheid krijgen zich bij akte van dezelfde maximale omvang over deze rapporten uit te laten, waarvoor de rechtbank een termijn zal hanteren van vier weken.

5.19.

Uiteraard staat het partijen (alsnog) vrij via een andere weg gezamenlijk tot een vaststelling van de waarde te komen van (een van) beide panden. De rechtbank verzoekt partijen in dat geval de rechtbank uiterlijk op de roldatum van 1 oktober 2025 te informeren welke waarde partijen aan het desbetreffende pand toekennen.

Verdeling banksaldo nalatenschapsrekening

5.20.

Verder vordert [partij A] verdeling van het banksaldo van de nalatenschapsrekening, nu zij de gelden die haar op basis van dit banksaldo toekomen wenst te gebruiken om de panden over te nemen.

5.21.

Zoals hiervoor overwogen, zijn partijen het erover eens dat de nalatenschap mogelijk nog schulden heeft, die moeten worden betaald met het banksaldo op de nalatenschapsrekening. Dit deel van de rekening kan op dit moment dus nog niet worden verdeeld. De rechtbank zal daarom bij eindvonnis slechts dat deel van het banksaldo verdelen dat redelijkerwijs niet nodig is voor het voldoen van eventuele resterende schulden. Gelet hierop zal de rechtbank [partij A] , [partij B 3] en [partij B 1] op de rol van 1 oktober 2025 eveneens de gelegenheid bieden zich in een akte van maximaal vijf pagina’s, met een normale lettergrootte en regelafstand, (gemotiveerd) uit te laten over de hoogte van de schulden die de nalatenschap mogelijk nog moet betalen.

Overige vorderingen tot betaling schadevergoeding

5.22.

[partij A] heeft tot slot nog twee schadevorderingen ingesteld jegens [partij B 1] en [partij B 2] . Het gaat hier ten eerste om een vordering tot betaling van een bedrag van € 58.507,18 aan misgelopen huuropbrengsten met ingang van mei 2022. In het geval zij het pand voor een hoger bedrag moet overnemen dan het bedrag van € 455.000, vordert zij daarnaast het verschil (verminderd met haar aandeel) als schadevergoeding.

5.23.

De rechtbank begrijpt dat zij haar vorderingen baseert op precontractuele aansprakelijkheid (op grond van de redelijkheid en billijkheid als bedoeld in artikel 6:248 BW) dan wel (anderszins) onrechtmatig handelen. [partij A] voert in dit kader opnieuw aan dat zij er op basis van uitlatingen en toezeggingen van [partij B 1] en [partij B 2] van uit mocht gaan dat zij het pand in mei 2022 voor een bedrag van € 455.000 kon overnemen. Hiervoor heeft de rechtbank al geoordeeld dat [partij A] er niet van uit kon gaan dat zij het pand voor dit bedrag kon overnemen. Daarmee ontbreekt een grondslag voor deze vordering en zal de rechtbank deze bij eindvonnis afwijzen.

in reconventie

5.24.

Zoals besproken tijdens de mondelinge behandeling, hebben [partij B 1] en [partij B 2] ten onrechte [partij B 3] als deelgenoot in de nalatenschap niet in de procedure in reconventie betrokken. Desondanks acht de rechtbank het in de huidige stand van de procedure niet nodig [partij B 1] en [partij B 2] op grond van artikel 118 Rv hiertoe alsnog de gelegenheid te bieden. De vorderingen van [partij B 1] en [partij B 2] in reconventie komen er namelijk op neer dat zij met betrekking tot de panden een andere wijze van afwikkeling van de nalatenschap nastreven, namelijk via openbare verkoop in plaats van toedeling aan [partij A] . De rechtbank heeft in conventie beslist dat op basis van de gevorderde verdeling de panden bij eindvonnis eerst (voorwaardelijk) aan [partij A] zullen worden toegedeeld, waarbij de rechtbank tevens zal bepalen dat als [partij A] deze panden niet over kan of wil nemen, de panden openbaar dienen te worden verkocht. Aan de vorderingen in reconventie komt de rechtbank dus niet toe. Dit betekent dat de vorderingen in reconventie bij eindvonnis zullen worden afgewezen.

6.De beslissing

De rechtbank

in conventie

6.1.

bepaalt dat de panden aan de [adres 3] en de [adres 2] zullen worden getaxeerd op de wijze zoals omschreven in de randnummers 5.15 tot en met 5.17 van dit vonnis en beveelt partijen al hun medewerking te verlenen die nodig is voor deze taxaties;

6.2.

verwijst de zaak naar de rol van 1 oktober 2025 voor het indienen van de taxatierapporten en akte door [partij A] als bedoeld in randnummer 5.18 van dit vonnis. En vervolgens mogen [partij B 1] en [partij B 3] op de rol van 29 oktober 20245 een antwoordakte nemen zoals bedoeld in randnummer 5.18 van dit vonnis;

6.3.

verwijst de zaak naar de rol van 1 oktober 2025 voor het nemen van een akte door [partij A] , [partij B 3] en [partij B 1] als bedoeld in randnummer 5.21 van dit vonnis;

6.4.

houdt iedere verdere beslissing aan; en

in reconventie

6.5.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.C. Hartendorp en in het openbaar uitgesproken op 2 juli 2025.

2984

ECLI:NL:RBDHA:2025:12775

Partiële verdeling van de nalatenschap van een overleden vader tussen zussen met geschil over onroerend goed

Uitspraak

RECHTBANK Den Haag

1.[partij B 1] te [woonplaats 1] ,

1.Inleiding

2.De procedure

3.De feiten

4.Het geschil

5.De beoordeling

6.De beslissing

Voetnoten