Uitspraak
RECHTBANK DEN HAAG
Bestuursrecht
zaaknummer: SGR 23/6649
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 juli 2025 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: J.N. Schoenmaker),
en
het college van burgemeester en wethouders van Delft
(gemachtigde: J. Darwish).
Samenvatting
1. Deze uitspraak gaat over de afwijzing van een aanvraag om tegemoetkoming in planschade van eiseres. Eiseres is het niet eens met die afwijzing. Zij voert daartoe een aantal beroepsgronden aan. Aan de hand van deze beroepsgronden beoordeelt de rechtbank de afwijzing van de aanvraag.
1.1.
De rechtbank komt in deze uitspraak tot het oordeel dat het bestreden besluit in stand blijft. Eiseres krijgt dus geen gelijk en het beroep is ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Procesverloop
2. Eiseres heeft een aanvraag ingediend om tegemoetkoming in planschade. Met het besluit van 12 september 2023 (het bestreden besluit) heeft het college deze aanvraag afgewezen.
2.1.
Eiseres heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
2.2.
Het college heeft een verweerschrift ingediend.
2.3.
De rechtbank heeft het beroep op 5 juni 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: gemachtigde van eiseres, samen met zijn partner, en gemachtigde van het college.
Beoordeling door de rechtbank
De totstandkoming van het bestreden besluit
3. Eiseres woont aan de [adres 1] te [plaats] en heeft op 1 december 2022 een tegemoetkoming in planschade aangevraagd. Zij stelt schade te ondervinden in de vorm van waardevermindering van haar woning door wijziging van het planologische regime. Het planologische regime is gewijzigd door inwerkingtreding van het bestemmingsplan “ [bestemmingsplan 1] ” op 25 januari 2019.
3.1.
Het college heeft voor de beoordeling van het verzoek planschadeadviesbureau Thorbecke ingeschakeld. Thorbecke heeft een vergelijking gemaakt tussen de oude bestemmingsplannen “ [bestemmingsplan 2] ” en “ [bestemmingsplan 3] ” en het nieuwe bestemmingsplan “ [bestemmingsplan 1] ”. Thorbecke concludeert in zijn advies van 16 mei 2023 dat de inwerkingtreding van het nieuwe planologische regime planologisch nadeel met zich meebrengt voor eiseres, in de vorm van een geringe toename van uitzichthinder, een verminderde zonlichttoetreding dan wel toename van schaduwhinder, een geringe toename van privacyhinder, een geringe toename van lichthinder en een gering verminderde situeringswaarde, met name door gebruiksintensivering.
3.2.
Vervolgens heeft een taxateur de planschade getaxeerd. De taxateur heeft de waardevermindering van de woning door de inwerkingtreding van het nieuwe planologische regime vastgesteld op € 15.000,-. Volgens Thorbecke betreft het een normale maatschappelijke ontwikkeling, die zowel past binnen het gedurende een reeks van jaren gevoerde ruimtelijke beleid van de gemeente als binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving. Om die reden acht de adviseur een normaal maatschappelijk risico van 5% hier passend. Uitgaande van die drempel van 5% resteert geen toe te kennen tegemoetkoming. De conclusie van Thorbecke luidt dat het verzoek om planschade moet worden afgewezen.
3.3.
Het college heeft het advies van Thorbecke overgenomen en het planschadeverzoek afgewezen. Eiseres is van mening dat wel een tegemoetkoming in planschade had moeten worden toegekend.
Overgangsrecht
4. Op 1 januari 2024 zijn de Omgevingswet en de Invoeringswet Omgevingswet in werking getreden. In artikel 4.19 van de Invoeringswet Omgevingswet heeft de wetgever regels voor overgangsrecht gegeven voor een verzoek om vergoeding van schade die is geleden door de inwerkingtreding van een besluit als bedoeld in artikel 6.1, tweede lid, aanhef en onder a, b, e of f, van de Wet ruimtelijke ordening (de Wro). In het derde lid is bepaald dat het oude recht van toepassing blijft op het verzoek om schadevergoeding tot het besluit op dat verzoek onherroepelijk wordt en, bij toewijzing van het verzoek, de toegewezen schadevergoeding volledig is betaald. Dit betekent dat in dit geval de Wro nog van toepassing is.
Waardevaststelling en planologisch nadeel
5. Eiseres kan zich niet verenigen met het feit dat de waardevermindering van haar woning is vastgesteld op een bedrag van € 15.000,-. Eiseres maakt een vergelijking met het appartement op de vijfde etage, op het adres [adres 2] , waarbij de waardevermindering door adviesbureau [bedrijfsnaam] op € 25.000,- is bepaald. Ook vergelijkt eiseres haar situatie met het appartement van haar gemachtigde op de vierde etage recht boven haar, op het adres [adres 3] , waarbij de waardevermindering door Thorbecke op € 23.000,- is vastgesteld. Eiseres heeft de nadeelkwalificaties voor de drie appartementen op een rij gezet. Gelet op de nadeelkwalificaties vindt eiseres een dergelijk groot verschil in waardevermindering niet aannemelijk en Thorbecke heeft dat verschil niet verklaard. Thorbecke heeft in haar geval ten onrechte geconcludeerd dat sprake is van gering planologisch nadeel. Dat had middelzwaar planologisch nadeel moeten zijn. Ten aanzien van bezonning ondervindt het appartement van eiseres de meeste hinder. Tegenover haar woning komt een flat van 40 meter hoog. Door die hoogbouw zal de lichte TNO-norm voor bezonning in de wintermaanden niet gehaald worden. Dat bezonningsnadeel is niet meegewogen. Het bezonningsnadeel had in haar geval als meer dan “middelzwaar” moeten worden aangemerkt.
5.1.
Er bestaat geen rechtsregel die het college verplicht om bij planschadebeoordelingen steeds hetzelfde planschadeadviesbureau in te schakelen, zelfs als de te onderzoeken woningen op een aantal punten identiek zijn. Het stond het college dus vrij om te kiezen voor Thorbecke en niet voor [bedrijfsnaam] . Voor de beoordeling van de rechtmatigheid van het bestreden besluit is van belang of het college mocht uitgaan van de door Thorbecke getaxeerde waardevermindering.
5.2.
Het is vaste rechtspraak dat het bestuursorgaan op het advies van een deskundige mag afgaan, nadat het is nagegaan of dit advies op zorgvuldige wijze tot stand is gekomen, de redenering daarin begrijpelijk is en de getrokken conclusies daarop aansluiten. [1] Deze zogeheten vergewisplicht is neergelegd in artikel 3:9 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) voor de wettelijk adviseur en volgt uit artikel 3:2 van de Awb voor andere adviseurs. Indien een partij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de zorgvuldigheid van de totstandkoming van het advies, de begrijpelijkheid van de in het advies gevolgde redenering of het aansluiten van de conclusies daarop naar voren heeft gebracht, mag het bestuursorgaan niet zonder nadere motivering op het advies afgaan.
5.3.
Thorbecke is te beschouwen als een onafhankelijke deskundige op het gebied van planschade. Het college mag in beginsel uitgaan van het door Thorbecke uitgebrachte advies. Dat een ander planschadeadviesbureau bij een vergelijkbare woning tot een andere waardering is gekomen en dat Thorbecke bij een vergelijkbare woning tot een andere waardering is gekomen, betekent niet dat het advies van Thorbecke dat in geval van het appartement van eiseres is uitgebracht onzorgvuldig tot stand is gekomen of dat daaraan anderszins ernstige gebreken kleven. De getaxeerde waarden van de drie woningen liggen niet bijzonder ver uit elkaar. Dat de taxaties van de drie woningen van elkaar verschillen heeft er onder meer mee te maken dat de woningen niet geheel vergelijkbaar met elkaar zijn, alleen al doordat ze alle drie op een andere etage liggen.
5.4.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft het college – gelet op het feit dat eiseres niet een tegenadvies door een deskundige heeft ingebracht dat over haar eigen woning gaat – zich op goede gronden op het standpunt gesteld dat het advies van Thorbecke zorgvuldig tot stand is gekomen, dat de in het advies gevolgde redenering begrijpelijk is en dat de conclusies daarop aansluiten.
5.5.
Dat geldt ook voor het door eiseres gestelde planologisch nadeel van geluidhinder, door de verkeersaantrekkende werking, de verminderde situeringswaarde en de verminderde lichttoetreding. In dat kader heeft het college – in navolging van Thorbecke – toegelicht dat een vergelijking moet worden gemaakt tussen de maximale planologische invulling van de voormalige bestemming van het Haringterrein (veld 11) en de nu toegestane invulling. De rechtbank kan de op het advies van Thorbecke gebaseerde toelichting van het college volgen dat in de oude situatie bedrijvigheid was toegestaan met bijbehorende geluidoverlast en verkeersaantrekkende werking, en verder heeft het college in het verweerschrift uiteengezet dat rekening is gehouden met een afname van de gecumuleerde geluidsbelasting. Ten aanzien van de situering heeft Thorbecke opgemerkt dat met het wegbestemmen van de bedrijfsbestemming op veld 11 een beperkt planologisch voordeel is ontstaan maar dat daarentegen door de intensivering van het plangebied de situeringswaarde is verslechterd, zodat per saldo sprake is van een gering planologisch nadeel ten aanzien van de situeringswaarde. Ten aanzien van bezonning is de invloed van de nieuwe bebouwing op de bezonning vergeleken met de invloed die de oude (maximaal mogelijke) bebouwing kon hebben op de bezonning van het appartement van eiseres. Daarbij is terecht niet uitgegaan van de feitelijk aanwezige bebouwing, maar van de maximale mogelijkheden binnen het voorgaande bestemmingsplan. Eiseres heeft weliswaar gesteld dat het niet halen van de lichte TNO-norm in de wintermaanden niet is meegewogen, maar niet is gebleken dat Thorbecke daarmee in zijn advies geen rekening heeft gehouden. Verder overweegt de rechtbank dat de andere appartementen niet vergelijkbaar zijn qua lichttoetreding, zodat de vergelijking met die andere appartementen niet als onderbouwing kan dienen voor de stelling dat haar nadeel als meer dan middelzwaar dient te worden aangemerkt. Het appartement van eiseres ligt immers respectievelijk drie en vier etages lager dan de appartementen waar zij naar verwijst, en daardoor was de hinder die zij ondervond van wat onder het vorige plan was toegestaan groter.
5.6.
Gelet op het voorgaande geeft het beroep van eiseres geen grond voor het oordeel dat het college voor de vaststelling van de waarde van de woning en het planologisch nadeel dat zij lijdt niet mocht afgaan op het advies van Thorbecke.
Normaal maatschappelijk risico
6. Eiseres betoogt dat de ontwikkeling in het bestemmingsplan een actualisering betreft van het oude bestemmingsplan “ [bestemmingsplan 4] ” uit 2006 en het plan “ [bestemmingsplan 2] ” uit 2009. Het feit dat het gaat om het actualiseren van een bestaand nog te realiseren bestemmingsplan moet worden meegenomen in de beoordeling van het normaal maatschappelijk risico. Geen sprake kan zijn van een normale maatschappelijke ontwikkeling die in de lijn der verwachtingen lag nu het gaat om een actualisering. Hierdoor zijn er volgens eiseres geen goede gronden aanwezig voor het hanteren van een drempel van 5%.
6.1.
Volgens vaste rechtspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (Afdeling) is de vaststelling van de omvang van het normaal maatschappelijk risico in de eerste plaats aan het bestuursorgaan. Daarbij komt het bestuursorgaan beoordelingsruimte toe. Het bestuursorgaan dient deze vaststelling naar behoren te motiveren. De vraag of schade als gevolg van een planologische ontwikkeling tot het normaal maatschappelijk risico behoort, moet volgens de Afdeling worden beantwoord met inachtneming van alle van belang zijnde omstandigheden van het geval. Van belang is onder meer of de planologische ontwikkeling als een normale maatschappelijke ontwikkeling kan worden beschouwd waarmee de aanvrager rekening had kunnen houden in die zin dat die ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag, ook al bestond geen concreet zicht op de omvang waarin, de plaats waar en het moment waarop deze ontwikkeling zich zou voordoen. [2] In dit verband komt betekenis toe aan de mate waarin de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het gedurende een reeks van jaren gevoerde ruimtelijke beleid past.
6.2.
Uit de overzichtsuitspraak van de Afdeling van 3 november 2021 volgen enkele handvatten voor het bepalen van de hoogte van de drempel. [3] Indien de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het gedurende een reeks van jaren gevoerde ruimtelijke beleid past, mag het bestuursorgaan een drempel van 5% van de waarde van de onroerende zaak toepassen. Indien aan één van beide indicatoren maar voor een deel wordt voldaan, is het hanteren van een drempel van 4% in beginsel aangewezen. Indien aan één van beide indicatoren in zijn geheel niet wordt voldaan of indien aan beide indicatoren deels wordt voldaan, is het hanteren van een drempel van 3% in beginsel aangewezen. Indien slechts aan één van beide indicatoren voor een deel wordt voldaan, of indien aan beide indicatoren in het geheel niet wordt voldaan, is in beginsel het toepassen van het minimumforfait van 2% aangewezen.
6.3.
De rechtbank volgt eiseres niet in haar betoog dat het bij een actualisering van het planologisch regime niet redelijk is om een (verhoogd) normaal maatschappelijk risico tegen te werpen. Daartoe wordt overwogen dat een wijziging van het planologisch regime het aangrijpingspunt is voor het kunnen indienen van een planschadeverzoek. In een geval als dit betekent zo’n wijziging – juridisch gezien – dat een nieuw bestemmingsplan wordt vastgesteld. Of dat nieuwe plan wel of niet wordt aangeduid als “actualisering” (of “herziening”, of een soortgelijke term) maakt uit juridisch oogpunt geen verschil. Ook is niet van belang of de wettelijke looptijd van 10 jaar van het voorgaande plan al volledig was verstreken op het moment dat het nieuwe plan van kracht werd, en evenmin of de bestemmingen waarin het oude plan voorzag wel of niet volledig waren gerealiseerd. Bij de vaststelling van een vergoeding voor planschade moet het college verder in ieder geval het wettelijk minimumforfait van 2% toepassen. [4] Het college heeft dus geen ruimte om af te zien van het toepassen van een maatschappelijk risico, ook niet als één van de betrokken bestemmingsplannen als actualisering wordt aangeduid.
6.4.
Hierna wordt toegelicht waarom het college een drempel van 5% mocht hanteren.
Past de ontwikkeling binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving?
6.5.
Het college stelt zich op het standpunt dat de ontwikkeling naar haar aard en omvang past binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving. Het plangebied is onderdeel van stedelijk gebied en de directe omgeving van het plangebied kenmerkt zich door bestaande gestapelde woningbouw waar al vergelijkbare maximum bouwhoogten mogelijk zijn.
6.6.
Eiseres stelt dat de vraag of de ontwikkeling qua aard en omvang past binnen de ruimtelijke structuur niet relevant is in dit geval, althans dat er meer gewicht zou moeten toegekend aan andere omstandigheden. De maximale bouwhoogten van de omliggende gebouwen wordt steeds verhoogd. Een hogere bouw past dan altijd binnen de structuur van de omgeving. Daardoor heeft de vraag of de ontwikkeling naar aard en omvang past binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving geen reële betekenis.
6.7.
Om vast te stellen of sprake is van een ontwikkeling die naar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving past, is de voorheen geldende bestemming niet doorslaggevend. De vraag is of de nieuwe planologische ontwikkeling in de ruimtelijke structuur van de omgeving past. [5] Bij de beoordeling van dit criterium dient dus te worden gekeken naar de stedenbouwkundige inpassing van de ontwikkeling in dit gebied.
6.8.
De rechtbank kan het op het rapport van Thorbecke gebaseerde standpunt van het college volgen. De met het nieuwe planologische regime toegestane ontwikkeling past binnen een ruimtelijke structuur die gekenmerkt wordt door gestapelde woningbouw. In de omgeving van het plangebied zijn bouwhoogtes van 22 tot 42 meter toegestaan. Dat de bouwhoogtes binnen het plangebied zijn toegenomen ten opzichte van het voorgaande planologische regime speelt daarbij geen rol. Noch de wet, noch de rechtspraak van de Afdeling op dit punt bieden aanknopingspunten voor het oordeel dat in een situatie als waar het hier om gaat de vraag of de ontwikkeling past binnen de ruimtelijke structuur geen betekenis zou hebben. Gelet op het voorgaande heeft het college de ontwikkeling naar haar aard en omvang passend mogen achten binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving.
Past de ontwikkeling in het gedurende een reeks van jaren gevoerd ruimtelijk beleid?
6.9.
Het college neemt het standpunt in dat de ontwikkeling passend is binnen het gedurende een reeks van jaren gevoerde ruimtelijk beleid van de gemeente. In dit kader verwijst het college naar de Beleidsnota Bouwhoogten Delft uit 2005, de Structuurvisie ‘Ontmoetingen met Delft 2030’ uit 2009 en het Integraal Ontwikkelplan ‘Nieuw Delft’ 2025 uit 2013.
6.10.
Eiseres betwist dat de ontwikkeling past in het gedurende een reeks van jaren gevoerde ruimtelijk beleid. In de ogen van eiseres is de hogere bebouwing op veld 11 een nieuwe ontwikkeling, omdat dit veld pas in een later stadium aan bestemmingsplan “ [bestemmingsplan 1] ” is toegevoegd. De actualisering van een bestemmingsplan is iets anders dan het voeren van beleid, aldus eiseres.
6.11.
De rechtbank overweegt dat het college zich op goede gronden op het standpunt heeft gesteld dat de hogere bebouwing past binnen het gedurende een reeks van jaren gevoerde ruimtelijke beleid. Uit de Beleidsnota Bouwhoogten Delft blijkt dat de gemeente het projectgebied reeds op het oog had als locatie voor hoogbouw, hetgeen ook blijkt uit de langetermijnvisie van de Structuurvisie en het Integraal Ontwikkelingsplan. De rechtbank concludeert dat er al in 2005 een duidelijke beleidslijn is ingezet. Dit is voldoende om te kunnen spreken van langdurig gevoerd ruimtelijk beleid. Dat in het verleden op basis van deze beleidsstukken nog niet precies kon worden bepaald op welke percelen die hoogbouw mogelijk zou komen is in dit verband niet van belang.
Overige omstandigheden van belang
6.12.
Eiseres legt aan haar standpunt dat er geen sprake is van een normale maatschappelijke ontwikkeling enkele overige omstandigheden ten grondslag. Samengevat komen deze omstandigheden erop neer dat de maximum bouwhoogten in haar directe woonomgeving drie keer zijn bijgesteld sinds zij haar woning heeft gekocht. De toegestane maximum bouwhoogten zijn als gevolg daarvan vrijwel verdubbeld.
6.13.
Het betoog van eiseres treft geen doel. De rechtbank is van oordeel dat verhoging van maximum bouwhoogten in stedelijk gebied op zichzelf een normale maatschappelijke ontwikkeling is. De verwijzing van eiseres naar het moment waarop zij haar woning kocht, raakt aan de voorzienbaarheid van de in het nieuwe planologische regime toegestane ontwikkeling. Voorzienbaarheid moet worden onderscheiden van het normaal maatschappelijk risico. Dat de ontwikkeling niet voorzienbaar was, is tussen partijen ook niet in geschil. Voorzienbaarheid van de ontwikkeling zou ook in de weg hebben gestaan aan toekenning van een tegemoetkoming in planschade. [6]
6.14.
Gelet op het voorgaande heeft het college de omvang van het normaal maatschappelijk risico op goede gronden vastgesteld op 5% van de waarde van de woning onmiddellijk vóór het ontstaan van de schade.
Conclusie en gevolgen
7. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat het bestreden besluit in stand blijft. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. T.A. Oudenaarden, rechter, in aanwezigheid van
mr. I. Geerink-van Loon, griffier.
mr. I. Geerink-van Loon, griffier.
Uitgesproken in het openbaar op 23 juli 2025.
De griffier is verhinderd de
uitspraak te ondertekenen
uitspraak te ondertekenen
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.