Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummers: SGR 24/6217, SGR 24/6218, SGR 24/6220, SGR 24/6221, SGR 24/6222, SGR 24/6223, SGR 24/6224, SGR 24/6225, SGR 24/6227, SGR 24/6228, SGR 24/6229, SGR 24/6233, SGR 24/6234, SGR 24/6235, SGR 24/6236.
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 5 september 2025 in de zaken tussen
De erven van [erflater] , woonachtig te [woonplaats] , belanghebbenden
(gevolmachtigde: J.E. de Witte),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Leiden, heffingsambtenaar.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van de heffingsambtenaar van 8 juni 2024 op het bezwaar van belanghebbenden tegen de beschikking waarbij de waarde van de onroerende zaken gelegen aan de adressen vermeld in onderstaande tabel op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) voor het kalenderjaar 2024 zijn vastgesteld op de waarden zoals vermeld in onderstaande tabel.
Object
WOZ-waarde
Dossiernummer
[adres 1]
€ 372.000
24/6217
[adres 2]
€ 504.000
24/6218
[adres 3]
€ 225.000
24/6220
[adres 4]
€ 144.000
24/6221
[adres 5]
€ 144.000
24/6222
[adres 6]
€ 144.000
24/6223
[adres 7]
€ 144.000
24/6224
[adres 8]
€ 257.000
24/6225
[adres 9]
€ 308.000
24/6227
[adres 10]
€ 303.000
24/6228
[adres 11]
€ 206.000
24/6229
[adres 12]
€ 313.000
24/6233
[adres 13]
€ 226.000
24/6234
[adres 14]
€ 163.000
24/6235
[adres 15]
€ 238.000
24/6236
Zitting
Op 25 april 2025 heeft het onderzoek ter zitting plaatsgevonden. Namens belanghebbenden zijn verschenen J.E. de Witte , [naam 1] , [naam 2] en [naam 3] . De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam 4] en [naam 5] . De behandeling van de zaak is aangehouden teneinde belanghebbenden en de heffingsambtenaar de gelegenheid te bieden met elkaar in overleg te treden over de ter zitting overgelegde verkoopcijfers van bovengenoemde onroerende zaken. Partijen zijn er niet uitgekomen onderling.
Overwegingen
1. In geschil zijn de waarden van onderstaande woningen op de waardepeildatum. Belanghebbenden bepleiten de waarden zoals vermeld in onderstaande tabel.
Adres
Bepleite waarde
[adres 12]
€ 253.000
[adres 13]
€ 166.000
[adres 14]
€ 103.000
[adres 15]
€ 178.000
[adres 3]
€ 215.000
[adres 4]
€ 134.000
[adres 5]
€ 134.000
[adres 6]
€ 134.000
[adres 7]
€ 134.000
[adres 8]
€ 247.000
[adres 1]
€ 232.000
[adres 2]
€ 364.000
[adres 9]
€ 130.000
[adres 10] en [adres 11]
€ 280.000 (1e + 2e etage samen)
De verlaging van de aanslag naar nihil
2. Belanghebbenden hebben primair gesteld dat de opgelegde aanslag gemeentelijke en waterschapsbelastingen ten name van wijlen [erflater] dient te worden verlaagd naar nihil wegens het overlijden van wijlen [erflater] op 25 februari 2024. De heffingsambtenaar heeft daartegen aangevoerd dat voor de onroerende-zaakbelasting en watersysteemheffing wordt uitgegaan van de situatie per 1 januari en dat deze voor het gehele jaar dienen te worden betaald. Voor de overige belastingsoorten – waaronder de afvalstoffenheffing, rioolheffing en zuiveringsheffing – geldt dat deze automatisch worden verminderd vanaf de eerstvolgende maand na datum van overlijden. Nu wijlen [erflater] gedurende het belastingjaar is komen te overlijden, volgt de rechtbank de heffingsambtenaar in zijn verweer dat de aanslag niet naar nihil dient te worden verlaagd en ten laste van de erfgenamen dan wel belanghebbenden komt.
De WOZ-waarden
3. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
[adres 12] , [adres 13] , [adres 14] en [adres 15]
4.1
Ten aanzien van de woningen gelegen aan [adres 13] , [adres 14] en [adres 15] oordeelt de rechtbank dat de heffingsambtenaar met de matrix en wat hij overigens heeft aangevoerd aannemelijk heeft gemaakt dat de waarden niet op een te hoog bedrag zijn vastgesteld. De rechtbank acht de door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar met de woningen. Het betreft alle woningen gelegen in Leiden, met vergelijkbare uitstralingen en vergelijkbare woonoppervlakten, daterend uit een vergelijkbare bouwperiode. Belanghebbenden hebben enkel gesteld dat de WOZ-waarden dienen te worden verlaagd wegens achterstallig onderhoud. De rechtbank is van oordeel dat met het achterstallige onderhoud reeds voldoende rekening is gehouden door de voorzieningen te kwalificeren als slecht en de onderhoudstoestand, de kwaliteit/luxe en de doelmatigheid als ondergemiddeld.
4.2
Verder heeft de heffingsambtenaar in zijn verweerschrift te kennen gegeven de waarde van de woning gelegen aan [adres 12] te willen verlagen naar € 272.000.
[adres 3] , [adres 4] , [adres 5] , [adres 6] , [adres 7] en [adres 8]
5. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de matrix en wat hij overigens heeft aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat de waarden van de woningen aan de [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] , [adres 6] , [adres 7] en [adres 8] niet op een te hoog bedrag zijn vastgesteld. De rechtbank acht de door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar met de woningen. Het betreft alle woningen gelegen in Leiden, met vergelijkbare uitstralingen en vergelijkbare woonoppervlakten. Belanghebbenden hebben enkel gesteld dat de WOZ-waarden dienen te worden verlaagd wegens achterstallig onderhoud. De rechtbank is van oordeel dat met het achterstallige onderhoud reeds voldoende rekening is gehouden door de onderhoudstoestand en de kwaliteit/luxe als ondergemiddeld te kwalificeren.
[adres 9] , [adres 10] en [adres 11]
6. De heffingsambtenaar heeft in zijn verweerschrift te kennen gegeven de waarden van de woningen gelegen in de [adres 9] , [adres 10] en [adres 11] te willen verlagen naar respectievelijk € 266.000, € 284.000 en € 184.000. Ook ten aanzien van deze woningen acht de rechtbank de door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar met de woningen. De rechtbank is van oordeel dat met het achterstallige onderhoud reeds voldoende rekening is gehouden door de voorzieningen, de onderhoudstoestand, de kwaliteit/luxe en de doelmatigheid als ondergemiddeld te kwalificeren.
[adres 1] en [adres 2]
7.1
Ten aanzien van de woning gelegen aan de [adres 1] oordeelt de rechtbank dat de heffingsambtenaar met de matrix en wat hij overigens heeft aangevoerd aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. De rechtbank acht de door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar met de woning. Het betreft alle woningen gelegen in Leiden, met vergelijkbare uitstralingen, daterend uit een vergelijkbare bouwperiode. Belanghebbenden hebben enkel gesteld dat de WOZ-waarde dient te worden verlaagd wegens achterstallig onderhoud. De rechtbank is van oordeel dat met het achterstallige onderhoud reeds voldoende rekening is gehouden door de onderhoudstoestand en de kwaliteit/luxe als ondergemiddeld te kwalificeren.
7.2
Voorts heeft de heffingsambtenaar in zijn verweerschrift te kennen gegeven de waarde van de woning gelegen aan de [adres 2] te willen verlagen naar € 460.000.
Verkoopcijfers
8. Hetgeen belanghebbenden ter zitting hebben aangevoerd, doet aan het hiervoor gegeven oordeel niet af. Belanghebbenden hebben geklaagd over het gegeven dat de waarde niet is vastgesteld met inachtneming van de gerealiseerde verkoopcijfers van de woningen. Met de heffingsambtenaar oordeelt de rechtbank dat terecht is uitgegaan van de vergelijkingsmethode en niet de eigen verkoopcijfers, nu de woningen in verhuurde staat zijn verkocht middels een meervoudige koop aan een belegger buiten de vrije markt. Daarmee is niet aannemelijk dat de verkoopcijfers overeenkomen met prijzen die door de meestbiedende koper(s) betaald zouden worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding. [1] De rechtbank volgt het door de heffingsambtenaar ingenomen standpunt dat de overgelegde verkoopcijfers niet bruikbaar zijn voor de onderbouwing van de in geschil zijnde WOZ-waarden en oordeelt dat dit standpunt – anders dan belanghebbenden stellen – niet in strijd is met enig algemeen beginsel van behoorlijk bestuur.
Aanvullende informatie
9. Belanghebbenden hebben zich – samengevat weergegeven – op het standpunt gesteld dat de heffingsambtenaar hen, ondanks hun verzoek daartoe in het bezwaarschrift, ten onrechte geen mogelijkheid heeft geboden aanvullende foto’s en/of taxatieverslagen te verstrekken. De rechtbank overweegt hierover als volgt. Uit artikel 2:15, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) volgt dat een bericht elektronisch naar een bestuursorgaan kan worden verzonden voor zover het bestuursorgaan kenbaar heeft gemaakt dat deze weg is geopend. Hieruit valt geenszins op te maken dat er een actieve plicht rust op de heffingsambtenaar om te reageren op een verzoek om kenbaar te maken hoe aanvullende informatie via elektronische weg kan worden gedeeld met het bestuursorgaan. Een dergelijke verplichting vloeit evenmin voort uit het zorgvuldigheidsbeginsel. Voor zover dit wel zo is, heeft te gelden dat een schending daarvan gepasseerd kan worden met toepassing van artikel 6:22 Awb, nu de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat belanghebbenden hierdoor niet zijn benadeeld. Tenslotte wijst de rechtbank er op dat belanghebbenden zowel in bezwaar als in beroep zelf ook stukken aan het dossier hadden kunnen toevoegen.
Artikel 1 Eerste Protocol
10.1
Belanghebbenden hebben ter zitting betoogd dat de heffing van onroerende-zaakbelastingen voor de in geschil zijnde woningen in strijd is met het recht op het ongestoord genot van eigendom als bedoeld in artikel 1 van het Eerste Protocol bij het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens (artikel 1 EP EVRM). Belanghebbenden hebben daartoe aangevoerd dat de heffing de door het EVRM gegarandeerde recht om vrij te beschikken over eigendom inperkt, doordat belasting geheven wordt over niet-gerealiseerde waarden.
10.2
De rechtbank ziet geen grond voor de stelling van belanghebbenden dat de heffing van onroerende-zaakbelastingen, dan wel de daaraan ten grondslag liggende waardebepaling op grond van de Wet WOZ, in strijd is met het recht op het ongestoord genot van eigendom als bedoeld in artikel 1 EP. Het bepaalde in artikel 1 EP vereist dat het toepasselijke nationale recht voldoende toegankelijk, precies en voorzienbaar is in de uitoefening en aldus een waarborg biedt tegen willekeur. De rechtbank is van oordeel dat artikel 220c van de Gemeentewet, in samenhang bezien met artikel 17 van de Wet WOZ, hieraan voldoet. De inhoud van deze artikelen is toegankelijk en precies en voor een belastingplichtige is duidelijk op welke wijze de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald. Nu dit voor alle eigenaren van een woning geldt, is geen sprake van willekeur. De beroepsgrond slaagt derhalve niet.
Het voorzichtigheidsbeginsel
11. Voor zover belanghebbenden een beroep doen op het voorzichtigheidsbeginsel en het realisatiebeginsel als algemene beginselen van behoorlijk bestuur, merkt de rechtbank op dat beide beginselen geenszins onderdeel vormen van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. De rechtbank schuift de desbetreffende stellingen dan ook terzijde.
Objectafbakening
12.1
Belanghebbenden hebben zich op het standpunt gesteld dat de woningen aan [adres 12 t/m adres 15] , [adres 3 t/m adres 8] en [adres 10 en adres 11] kadastraal niet gesplitst zijn, noch afzonderlijk te verkopen.
12.2
Blijkens artikel 16, aanhef en onderdeel c, van de Wet WOZ dient voor de toepassing van de wet als één onroerende zaak te worden aangemerkt elk gedeelte van een gebouwd eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt.
12.3
De rechtbank acht aannemelijk dat de voormelde woningen afzonderlijk bewoonbaar zijn en ook feitelijk afzonderlijk bewoond worden, nu het studentenwoningen betreffen met afzonderlijke huisnummers. De rechtbank is van oordeel dat elk van deze woningen bestemd is om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt en dus een onroerende zaak in de zin van artikel 16, aanhef, onderdeel c, van de Wet WOZ vormt.
12.4
Uit de in rechtsoverweging 3 vermelde regeling volgt dat de aan elke woning toe te kennen waarde wordt bepaald alsof die woning afzonderlijk overgedragen kan worden en alsof de verkrijger die woning in volle omvang in gebruik kan nemen. Nu de rechtbank aanneemt dat elk van de woningen bestemd is om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt, moet ook elk van die woningen reeds ingevolge het bepaalde in artikel 16, aanhef en letter c, van de Wet WOZ voor de waardering als één onroerende zaak worden aangemerkt, ook al wordt aldus de waarde van een zaak bepaald waarvan de eigendom naar burgerlijk recht niet afzonderlijk overdraagbaar is. Bij de waardering van dergelijke objecten moet bij wege van fictie ervan worden uitgegaan dat de eigendom van elk van die objecten afzonderlijk kan worden overgedragen en doet niet terzake dat splitsing ingevolge de daarvoor geldende voorschriften niet mogelijk is. [2]
12.5
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de heffingsambtenaar de woningen terecht als afzonderlijke onroerende zaken in de waardering heeft betrokken.
Verhuurde staat
13.1
Belanghebbenden hebben verder gesteld dat geen rekening is gehouden met de verhuurde staat van de woningen. Bij de totstandkoming van de Wet WOZ is de in rechtsoverweging 3 neergelegde regeling als volgt toegelicht:
“Het waarderingsvoorschrift, zoals dat is neergelegd in het tweede lid, bevat twee ficties. Enerzijds wordt namelijk verondersteld dat de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen en anderzijds dat de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Er wordt bij de waardebepaling dus van een overdrachtsfictie en van een verkrijgingsfictie uitgegaan. De eerste fictie veronderstelt een overdracht van volle en onbezwaarde eigendom, ook al zou in werkelijkheid op de onroerende zaak een recht van erfpacht of van vruchtgebruik rusten. De verkrijgingsfictie veronderstelt een vrije opleverbaarheid van de onroerende zaak. Met omstandigheden die daarop inbreuk plegen, zoals het bewoond, verhuurd of verpacht zijn van de onroerende zaak, wordt geen rekening gehouden. De ficties moeten bewerkstelligen dat de te hanteren waarde in sterke mate wordt geobjectiveerd.” [3]
13.2
De toelichting heeft te betekenen dat de waarde moet worden vastgesteld alsof de onroerende zaak niet verhuurd is. Dat de onroerende zaak in werkelijkheid wel verhuurd is, is voor de Wet WOZ derhalve niet van belang.
Overige gronden
14. De overige stellingen gaan de omvang van het geding te buiten en missen bovendien feitelijke grondslag.
15. Gelet op hetgeen in rechtsoverwegingen 4.2, 6 en 7.2 is overwogen, zijn de waarden van de woningen aan [adres 12] , [adres 9] , [adres 10] , [adres 11] en [adres 2] 460.000 en de daarop gebaseerde aanslagen te hoog vastgesteld. Het beroep is daarom gegrond.
16. De heffingsambtenaar dient het betaalde griffierecht van € 51 te vergoeden aan belanghebbenden. De te vergoeden proceskosten stelt de rechtbank vast op grond van het Besluit proceskostenvergoeding bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand in samenhangende zaken vast op € 1.360,50 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift met een waarde per punt van € 907 en een wegingsfactor 1,5).
Beslissing
De rechtbank:
verklaart het beroep gegrond;
vernietigt de uitspraak op bezwaar;
wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde van de woning aan [adres 12] wordt verminderd tot € 272.000;
vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen ten aanzien van de woning aan [adres 12] tot een bedrag berekend naar een waarde van € 272.000;
vermindert de aanslag waterschapsheffing ten aanzien van de woning aan [adres 12] tot een bedrag berekend naar een waarde van € 272.000;
wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarden van de woningen in de [adres 9] , [adres 10] en [adres 11] worden verminderd tot respectievelijk € 266.000, € 284.000 en € 184.000;
vermindert de aanslagen onroerende-zaakbelastingen ten aanzien van de woningen in de [adres 9] , [adres 10] en [adres 11] tot een bedrag berekend naar de waarden van respectievelijk € 266.000, € 284.000 en € 184.000;
vermindert de aanslag waterschapsheffing ten aanzien van de woningen in de [adres 9] , [adres 10] en [adres 11] tot een bedrag berekend naar de waarden van respectievelijk € 266.000, € 284.000 en € 184.000;
wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde van de woning aan de [adres 2] wordt verminderd tot € 460.000;
vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen ten aanzien van de woning aan de [adres 2] tot een bedrag berekend naar een waarde van € 460.000;
vermindert de aanslag waterschapsheffing ten aanzien van de woning aan de [adres 2] tot een bedrag berekend naar een waarde van € 460.000;
bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 51 aan belanghebbenden te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.H. Bergman, rechter, in aanwezigheid van
D.A. van der Wilt, griffier. De uitspraak is in het openbaar uitgesproken op 5 september 2025.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).
Dat kan digitaal via www.rechtspraak.nl, daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan ook door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het hogerberoepschrift is, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend.
Verder vermeldt u ten minste het volgende:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de datum van verzending;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).