ECLI:NL:RBDHA:2025:17951

• Datum uitspraak: 27 augustus 2025
• Publicatiedatum: 30 september 2025
• Zaaknummer: C/09/675483 / HA ZA 24-969
• Instantie: Rechtbank Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: P. Dondorp
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Omzetting van een geldlening in een winstdelingsovereenkomst en de gevolgen van wilsgebreken

In deze civiele zaak, behandeld door de Rechtbank Den Haag, staat de omzetting van een geldlening in een winstdelingsovereenkomst centraal. De eiser, een boekhouder, heeft een perceel bouwgrond verkocht aan een vennootschap, waarbij een deel van de verkoopprijs als geldlening werd verstrekt. Later werd deze geldlening omgezet in een winstdelingsovereenkomst. De eiser stelt dat hij onder invloed van wilsgebreken zoals bedrog en dwaling heeft gehandeld, omdat hij onjuiste informatie over de bouwkosten heeft ontvangen, wat zijn winstverwachtingen heeft beïnvloed. De rechtbank heeft echter geoordeeld dat er geen sprake was van bedrog of dwaling, en dat de winstdelingsovereenkomst niet onder invloed van een wilsgebrek tot stand is gekomen. De vorderingen van de eiser zijn afgewezen, en hij is veroordeeld in de proceskosten. In reconventie heeft de rechtbank ook de vorderingen van de gedaagden afgewezen, waarbij de eiser aansprakelijk werd gesteld voor de onrechtmatige beslaglegging.

Uitspraak

RECHTBANK Den Haag

Team handel

zaaknummer / rolnummer: C/09/675483 / HA ZA 24-969

Vonnis van 27 augustus 2025

in de zaak van

[eiser] te [woonplaats 1] ,

eiser in conventie,

verweerder in voorwaardelijke reconventie,

advocaat: mr. B.A. Boer te Den Haag,

tegen

1. [gedaagde 1] B.V. te [vestigingsplaats 1] ,

2.
[gedaagde 2] B.V. te [vestigingsplaats 2] ,

3.
[gedaagde 3] B.V. te [vestigingsplaats 3] ,

4.
[gedaagde 4] B.V. te [vestigingsplaats 3] ,

5.
[gedaagde 5] te [vestigingsplaats 4] ,

6.
[gedaagde 6] te [vestigingsplaats 5] ,

gedaagden in conventie,

eisers in voorwaardelijke reconventie,

advocaat: mr. C.J.R. van Binsbergen te Bodegraven.

Partijen worden hierna afzonderlijk ‘ [eiser] ’, ‘ [gedaagde 1] ’, ‘ [gedaagde 2] ’, ‘ [gedaagde 3] ’, ‘ [gedaagde 4] ’, ‘ [gedaagde 5] ’ en ‘ [gedaagde 6] ’ genoemd. Gedaagden worden gezamenlijk aangeduid als ‘ [gedaagden] c.s.’ (in vrouwelijk enkelvoud).

1. De procedure

1.1.

Het procesdossier bestaat uit de volgende stukken:

• de dagvaardingen van 4 november 2024, met producties 1 tot en met 15;
• de conclusie van antwoord, tevens eis in voorwaardelijke reconventie, met producties 1 tot en met 25;
• de conclusie van antwoord in reconventie;
• het tussenvonnis van 5 februari 2025, waarin een mondelinge behandeling is bevolen;
• de akte eiswijziging in voorwaardelijke reconventie, tevens akte overlegging producties, van [gedaagden] c.s., met producties 26 tot en met 35;
• de brief van 9 mei 2025 van [eiser] , met producties 16 tot en met 25;
• de brief van 14 mei 2025 van [gedaagden] c.s., met productie 36.

1.2.

De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgevonden op 20 mei 2025. Daarbij waren aanwezig: [eiser] , bijgestaan door mr. Boer voornoemd, en [gedaagde 6] en [gedaagde 5] (mede namens [gedaagde 2] , [gedaagde 1] , [gedaagde 3] en [gedaagde 4] ), bijgestaan door mr. Van Binsbergen voornoemd en mr. A.N. Klomp. Tijdens de mondelinge behandeling hebben partijen hun standpunten toegelicht en vragen van de rechtbank beantwoord. De griffier heeft van de mondelinge behandeling aantekeningen gemaakt.

1.3.

Ten slotte is een (nadere) datum voor het wijzen van vonnis bepaald.

2. De feiten

Partijen

2.1.

[eiser] is boekhouder van beroep.

2.2.

[gedaagde 3] drijft een onderneming in het beheer van onroerend goed en de bemiddeling bij handel, huur of verhuur van onroerend goed. Bestuurders van [gedaagde 3] zijn [gedaagde 1] en [gedaagde 2] . [gedaagde 5] is enig aandeelhouder en bestuurder van [gedaagde 1] . [gedaagde 6] is enig aandeelhouder en bestuurder van [gedaagde 2] . [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn tevens bestuurders van [gedaagde 4] .

2.3.

[eiser] was samen met een aantal anderen eigenaar van het eeuwigdurend recht van erfpacht van een perceel bouwgrond, kadastraal bekend als gemeente Den Haag, [sectienummers] en plaatselijk bekend als [adres] te ( [postcode] ) Den Haag (hierna: het perceel). Op enig moment wilde [eiser] (en de andere eigenaren) het perceel verkopen. In dit verband is [eiser] in contact gekomen met [gedaagde 3] .

Koopovereenkomst en akte van levering

2.4.

Op 30 december 2020 is (het eeuwigdurend recht van erfpacht van) het perceel verkocht en bij akte van levering van diezelfde datum geleverd aan [gedaagde 3] . Het perceel was bestemd voor de realisatie van het project ‘ [project] ’ (hierna: het project), bestaande uit circa 70 nieuwbouwappartementen.

2.5.

De verkoopprijs voor het perceel bedroeg € 9.142.000 en is opgesplitst in twee delen. Het eerste deel bestond uit een bedrag van € 5.467.000. Dit bedrag moest worden (en is ook) voldaan op uiterlijk 31 december 2020. Voor het tweede deel van de verkoopsom, een bedrag van € 3.675.000, heeft [eiser] aan [gedaagde 3] een geldlening verstrekt (hierna: de geldlening of de geldleningsovereenkomst) die uiterlijk op 1 maart 2021 moest worden afgelost.

2.6.

Tot zekerheid van (terug)betaling van de geldlening, heeft [gedaagde 3] bij akte van eveneens 30 december 2020 aan [eiser] verschillende zekerheden verstrekt in de vorm van een (eerste) hypotheekrecht op het perceel en verschillende pandrechten behorende bij (de opstal van) het perceel en het project. In de hypotheekakte is vermeld dat [gedaagde 3] tot 1 maart 2021 geen rente is verschuldigd en dat, in geval van niet-tijdige betaling, vanaf 1 maart 2021 een boeterente van 1,5% per maand is verschuldigd.

2.7.

In artikel 8 lid 1 van de akte van levering van het perceel is opgenomen dat de verkoper (waaronder dus [eiser] ) garandeert dat het verkochte geschikt is voor de bouw van het project en dat alle voor de realisatie van het plan van overheidswege benodigde vergunningen ten tijde van de levering zijn verleend en onherroepelijk zijn geworden.

Bouwkosten

2.8.

Voor de bouwkundige werkzaamheden van het project is aannemingsbedrijf [bedrijf] B.V. (hierna: [bedrijf] ) ingeschakeld.

2.9.

Op 23 februari 2021 heeft [gedaagde 6] aan [eiser] (en aan [gedaagde 5] in cc) een e-mailbericht gezonden met als onderwerp ‘Informatie [project] ’, waarin onder meer het volgende is opgenomen:

“Hieronder informatie die gedeeld kan worden met de prospects. (...)

(...)

Bouwkosten : Op basis van ramingen, komen we op bouwkosten uit van net boven de €11 miljoen ex BTW. Zie bijgesloten een raming van Glosec; een aannemer die op dit moment een aantal projecten voor ons bouwt. Daarnaast is er een eerdere quote (2020) van rond de €11 mio ex BTW.”

2.10.

Na de hiervoor in de e-mail van 23 februari 2021 genoemde raming van Glosec, zijn de totale bouwkosten voor het project op 5 maart 2021 door Studio Bouwhaven (de kostendeskundige/bouwmanager van [gedaagde 3] ) begroot op een bedrag van € 13.181.492,09 exclusief btw (€ 5.949.605,43 inclusief btw). In april 2021 heeft [bedrijf] de bouwkosten geraamd op een bedrag van € 15.641.523,17 exclusief BTW

(€ 18.926.24 inclusief btw).

2.11.

Op 4 oktober 2021 heeft [gedaagde 3] met [bedrijf] een bouwteamovereenkomst gesloten voor het project. Daarin is een totale bouwsom (inclusief taakstellende bezuiniging) vermeld van € 12.710.000 exclusief btw (€ 15.379.100 inclusief btw).

Suppletie

2.12.

In het voorjaar van 2021 heeft [gedaagde 3] van de gemeente Den Haag vernomen dat de in verband met de wijziging van de bestemming van het erfpachtrecht verschuldigde erfpachtsuppletie nog moest worden voldaan (hierna: de suppletie).

2.13.

In verband met de verschuldigde suppletie, heeft [gedaagde 3] de verkopers van het perceel, waaronder [eiser] , bij brieven van 21 juni 2021 in gebreke gesteld in verband met schending van de mededelingsplicht en het niet conform de koopovereenkomst leveren van het perceel overeenkomstig de verstrekte garanties, onder opschorting van de aflossings- en renteverplichting uit hoofde van de geldleningsovereenkomst.

Winstdelingsovereenkomst

2.14.

In het kader van herfinanciering van het project zijn [gedaagde 3] en [eiser] overeengekomen de geldlening om te zetten in een winstdelingsovereenkomst (hierna: de winstdelingsovereenkomst). Hieraan voorafgaand heeft [gedaagde 3] ter indicatie een overzicht verstrekt van de op dat moment verwachte winstdeling. In dit document is onder meer vermeld:

“Verwachte winst voor aangaan samenwerking

Verkoop 38.000.000

Extra geleend op hypotheek 2.077.433

Bouwkosten inc. BTW (13.515.700)

Stijging bouwkosten extra (2.783.000)

Aflossing hypotheek (7.500.000)

Schatting rentelasten Snelgeld (1.320.000)

14.958.733 project winst

50% winst [eiser] 50% winst [gedaagde 5] / [gedaagde 6]

7.479.367 7.479.367”

2.15.

De betrokken notaris stuurde op 9 juli 2021een concept-winstdelingsovereenkomst aan [eiser] , [gedaagde 5] en [gedaagde 6] . Nadat [eiser] , [gedaagde 5] en [gedaagde 6] per e-mail nader hadden overlegd over enkele daarin aan te brengen wijzigingen en [eiser] daarmee uitdrukkelijk akkoord was gegaan, is de winstdelingsovereenkomst op 13 juli 2021 getekend ten kantore van de notaris. In de winstdelingsovereenkomst heeft [eiser] aan [gedaagde 3] kwijting verleend voor de geldlening en verschuldigde rente en ingestemd met royement van de verstrekte zekerheden, een en ander in ruil voor een gelijk deel in de (netto) winst (de bruto-winst na aftrek van alle projectkosten) bij verkoop van het project en (directe) betaling van een bedrag van € 330.938 door [gedaagde 3] aan [eiser] .

2.16.

Tot zekerheid van de nakoming van de verplichting tot winstdeling zijn de door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] gehouden aandelen in het kapitaal van [gedaagde 3] aan [eiser] verpand.

Verkoop van het project

2.17.

In 2022 heeft [gedaagde 3] (verder) gezocht naar een potentiële koper voor het project. Hiertoe is ook informatie opgevraagd bij [eiser] . [eiser] heeft begin november zelf tweemaal bij [gedaagde 6] geïnformeerd naar de voortgang van de verkoop.

2.18.

Op 7 november 2022 heeft [gedaagde 6] aan [eiser] (en aan [gedaagde 5] in cc) een e-mailbericht gezonden met als onderwerp ‘ [project] / SPA ZBI (...)’. Met dat bericht is [eiser] op de hoogte gesteld van de voorgenomen verkoop van het project aan ZBI Fondsmanagement GmbH (hierna: ZBI) onder toezending van de concept-koopovereenkomst.

2.19.

Bij overeenkomst van 14 december 2022 heeft [gedaagde 3] de projectontwikkeling aan ZBI verkocht voor een bedrag van € 37.000.000, waarvan een bedrag van € 11.550.000 (v.o.n.) als koopprijs voor het perceel en een bedrag van € 25.450.000 (
realisation fee ) voor de volledige uitvoering van het project. Bij akte van levering van 15 december 2022 is het perceel aan ZBI geleverd. De realisatie van het project is vervolgens ondergebracht in [gedaagde 4] , waarmee ZBI een separate ‘
turnkey realisatieovereenkomst’ is aangegaan.

2.20.

[eiser] is op 16 december 2022 op de hoogte gesteld van de verkoop aan ZBI. [eiser] heeft hierop gereageerd met de woorden: “Top gefeliciteerd”.

2.21.

Op 30 december 2022 heeft [gedaagde 6] per e-mail onder meer het volgende aan [eiser] en [gedaagde 5] bericht:

“Hierbij de opstelling kosten en opbrengsten. Het bedrag wat ik gisteren noemde is behoorlijk accuraat.

Dit is gerekend vanaf de datum van herfinanciering op 13 juli waarbij partijen de winstdeling zijn overeengekomen. Vanaf die datum gerekend zitten we nu nog negatief (dus meer kosten dan opbrengsten) maar zodra de 2e grondtermijn en de huurgarantie worden uitgekeerd, zal er een winst ontstaan.

Onze oorspronkelijke winst was een stuk hoger ingeschat maar de bouwkostenstijging (minimaal 30% erbij) heeft een deel van de marge opgesnoept.”

2.22.

Bij e-mailberichten van 25 januari 2023 en 17 november 2023 heeft [gedaagde 5] namens [gedaagde 3] aan [eiser] onder meer overzichten verstrekt van de kosten voor het project, van alle transacties van [gedaagde 3] via de door haar gehouden rekening bij de Rabobank vanaf december 2020 en van alle leningen die na herfinanciering van het project nog resteren.

Vernietiging winstdelingsovereenkomst door [eiser]

2.23.

Bij brief van 4 juli 2024 heeft [eiser] de winstdelingsovereenkomst op grond van wilsgebreken vernietigd en heeft hij [gedaagden] c.s. aansprakelijk gesteld voor de door hem gestelde schade die voortvloeit uit (i) het feit dat het perceel en de ontwikkeling van het project van elkaar zijn gescheiden en los zijn verkocht, en (ii) het waardeloos maken van de pandrechten op de aandelen in [gedaagde 3] .

Nadere informatieverstrekking

2.24.

Nadien is nadere informatie aan [eiser] verstrekt, onder meer een verklaring van de accountant van [gedaagde 3] en [gedaagde 4] (bij e-mail van 15 april 2025) en alle documentatie betreffende de verrichte betalingen ten laste van het project (bij e-mail van 24 april 2025).

2.25.

In een door [gedaagde 3] opgesteld overzicht van de voorlopige kosten en opbrengsten van het project is het resultaat begroot op € 1.585.920,54 en het winstdeel van [eiser] dus op € 792.960,27. Dit overzicht is op enig moment ook aan [eiser] ter beschikking gesteld.

Conservatoir beslag

2.26.

Op 14 en 15 oktober 2024 heeft [eiser] , na daartoe op 11 oktober 2024 verkregen verlof van de voorzieningenrechter van deze rechtbank, ten laste van [gedaagde 3] c.s. conservatoir beslag laten leggen. Daarbij zijn onder meer beslagen:

• ten laste van [gedaagde 5] : 23 registergoederen gelegen in de gemeenten Den Haag, Delft, Harmelen, Leerdam, Loosduinen en Spijkenisse;
• ten laste van [gedaagde 6] : 2 registergoederen gelegen in de gemeente Kesteren;
• ten laste van [gedaagde 3] , [gedaagde 1] en [gedaagde 2] : hun banktegoeden bij de Rabobank respectievelijk de ING.

Kort geding over opheffing beslagen

2.27.

[gedaagden] c.s. heeft vervolgens in kort geding opheffing (althans beperking) van de gelegde beslagen gevorderd. Deze vordering is bij vonnis van de voorzieningenrechter van deze rechtbank van 8 januari 2025 afgewezen.

3. Het geschil

in conventie

3.1.

[eiser] vordert, samengevat, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

voor recht te verklaren dat de winstdelingsovereenkomst op 4 juli 2024 buitengerechtelijk is vernietigd, althans de winstdelingsovereenkomst bij vonnis te vernietigen, zodat de oorspronkelijke geldleningsovereenkomst nog steeds van kracht is;

voor recht te verklaren dat het leenbedrag en de rente op grond van de oorspronkelijke geldlening en hypotheekakte inmiddels opeisbaar is geworden door het verlopen van de overeengekomen tijd;

[gedaagden] c.s. hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan [eiser] van een bedrag van:

primair: € 3.675.000, vermeerderd met de contractuele rente van 1,5% per maand vanaf 1 maart 2021;

subsidiair: € 3.919.664,38, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 13 juli 2021, althans 4 juli 2024, althans de dag van dagvaarding;

4. [gedaagden] c.s. hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan [eiser] van een bedrag van

€ 8.367,15 aan buitengerechtelijke kosten, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding;

5. [gedaagden] c.s. te veroordelen in de proceskosten (waaronder de beslagkosten en de nakosten), te vermeerderen met de wettelijke rente.

3.2.

[eiser] legt aan zijn vorderingen primair ten grondslag dat de overeenkomst is gesloten onder invloed van bedrog en/of dat hij heeft gedwaald omdat [gedaagde 6] en [gedaagde 5] hem hebben voorgespiegeld dat zijn aandeel in de winst aanzienlijk hoger zou zijn dan het geleende bedrag. [eiser] is misleid met onjuiste informatie waarin de bouwkosten bewust te laag zijn voorgesteld (en daarmee de projectwinst te hoog). Verder is het project na de winstdelingsovereenkomst overgedragen aan andere vennootschappen waardoor de pandrechten van [eiser] , die hij kreeg tot zekerheid bij de winstdelingsovereenkomst, de facto waardeloos zijn geworden. Als [eiser] de juiste informatie was verschaft, had hij nooit met de omzetting van de geldlening in een winstdelingsovereenkomst ingestemd.

Ook is sprake geweest van misbruik van omstandigheden. [eiser] is door [gedaagde 6] en [gedaagde 5] overrompeld met de winstdelingsovereenkomst zonder dat er voor hem nog een mogelijkheid was om onafhankelijk juridisch advies in te winnen en hij is door [gedaagde 6] en [gedaagde 5] onder druk gezet om de winstdelingsovereenkomst aan te gaan door te doen alsof aan de gemeente nog een aanzienlijk bedrag aan suppletiekosten moest worden betaald. [eiser] heeft gelet op het voorgaande de winstdelingsovereenkomst op goede gronden buitengerechtelijk vernietigd, zodat de geldleningsovereenkomst weer van kracht is geworden en moet worden nagekomen. Op grond van de geldleningsovereenkomst maakt [eiser] primair aanspraak op betaling van € 3.675.000, te vermeerderen met de contractuele rente daarover van 1,5% per maand vanaf 1 maart 2021.

3.3.

Subsidiair maakt [eiser] aanspraak op dezelfde hoofdsom, vermeerderd met de contractuele rente vanaf 1 maart 2021 tot 13 juli 2021 en daarna de wettelijke rente, bij wijze van schadevergoeding. Daartoe is aangevoerd dat [gedaagde 6] en [gedaagde 5] toerekenaar zijn tekortgeschoten in de nakoming van hun overeenkomst met [eiser] althans onrechtmatig hebben gehandeld door hem, met misleidende en onjuiste informatie en door hem onder druk te zetten bij de notaris, te bewegen om de geldlening om te zetten naar een winstdelingsovereenkomst, en dit winstdeel vervolgens tot een marginaal bedrag terug te brengen door eerst het erfpachtrecht los te verkopen en daarna de projectontwikkeling onder te brengen in een andere vennootschap dan waar [eiser] zekerheden voor had. Verder zijn diverse kosten ten laste van het project gebracht die niet in de exploitatie thuishoren. De eerder geprognosticeerde winst lijkt hierdoor te zijn verdampt. [gedaagde 3] , [gedaagde 6] en [gedaagde 5] zijn hierdoor aansprakelijk. Ook [gedaagde 4] , een andere aan [gedaagde 6] en [gedaagde 5] gelieerde vennootschap, is op grond van onrechtmatige daad aansprakelijk vanwege het faciliteren van het bedrog van [gedaagde 3] . Daarbij is sprake van bestuurdersaansprakelijkheid van [gedaagde 2] en [gedaagde 6] en van [gedaagde 1] en [gedaagde 5] .

3.4.

[gedaagden] c.s. voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen.

3.5.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

in voorwaardelijke reconventie

3.6.

[gedaagden] c.s. vordert, na vermeerdering van eis, bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

1. voor het geval de vorderingen van [eiser] worden afgewezen:

voor recht te verklaren dat het door [eiser] gelegde beslag onrechtmatig is jegens [gedaagden] c.s. en dat [eiser] op grond daarvan aansprakelijk is voor de als gevolg hiervan door [gedaagden] c.s. geleden schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

het door [eiser] uit hoofde van het beslagverlof van 11 oktober 2024 ten laste van [gedaagden] c.s. gelegde beslag op te heffen voor zover dat nog niet is gebeurd dan wel [eiser] daartoe te veroordelen en [eiser] te veroordelen tot het doen van mededeling (waaronder begrepen de doorhaling van de beslagen in de openbare registers) van de opheffing van de beslagen binnen drie dagen na het te wijzen vonnis, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 250.000, te vermeerderen met een bedrag van € 5.000 per (gedeelte van een) dag als [eiser] niet aan deze veroordeling voldoet;

te bepalen dat de onder de betrokken notarissen gestelde depots door de notaris moeten worden uitbetaald aan [gedaagde 5] en [eiser] te veroordelen om binnen twee dagen na betekening van het vonnis mee te werken aan vrijgave van de depotbedragen aan [gedaagde 5] door binnen de bedoelde termijn per e-mail aan de betrokken notarissen opdracht te geven de in depot gestelde bedragen onverwijld vrij te geven aan [gedaagde 5] , onder verzending van een afschrift aan de advocaat van [gedaagden] c.s.;

te bepalen dat het te wijzen vonnis in de plaats komt van de medewerking van [eiser] als hij niet binnen de gestelde termijn meewerkt aan vrijgave van de depotbedragen;

[eiser] te veroordelen tot vergoeding van alle uit de beslaglegging voortvloeiende schade van [gedaagden] c.s., nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

2. voor het geval de rechtbank in conventie zal overgaan tot vernietiging van de winstdelingsovereenkomst: te bepalen dat [gedaagde 3] op grond van het bepaalde in artikel 6:60 BW is bevrijd van haar (alsdan herleefde) betalingsverplichting jegens [eiser] ;

3. [eiser] te veroordelen in de proces- en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

3.7.

[gedaagden] c.s. legt aan haar vorderingen onder 1 ten grondslag dat [eiser] geen vordering op haar heeft zodat [eiser] met het leggen van de beslagen onrechtmatig heeft gehandeld en dit beslag moet worden opgeheven, onder vrijgave van de depots die in het kader van de levering van twee onroerende zaken van [gedaagde 5] bij de betrokken notarissen zijn gesteld.

3.8.

Aan haar vordering onder 2 legt [gedaagden] c.s. ten grondslag dat, in geval van vernietiging van de winstdelingsovereenkomst, niet alleen de betalingsverplichting van [gedaagde 3] uit hoofde van de geldlening herleeft, maar ook de vordering van [gedaagde 3] inzake de suppletie in verband met de schending van de mededelingsplicht bij de verkoop van het perceel. Nu [eiser] niet meer aan de mededelingsplicht kan voldoen is nakoming blijvend onmogelijk, zodat het verzuim niet meer kan worden gezuiverd of opgeheven. Op de voet van artikel 6:60 BW wordt daarom bevrijding gevorderd van de op [gedaagde 3] rustende verbintenis.

3.9.

[eiser] voert verweer.

3.10.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4. De beoordeling

in conventie

4.1.

In de eerste plaats moet worden beoordeeld of de buitengerechtelijke vernietiging van de winstdelingsovereenkomst door [eiser] vanwege bedrog, dwaling of misbruik van omstandigheden terecht was en standhoudt.

Was sprake van bedrog of dwaling?

4.2.

In geschil is of [eiser] bij het aangaan van de winstdelingsovereenkomst is bedrogen of dat hij heeft gedwaald doordat hem een verkeerd beeld is gegeven van de bouwkosten – en daarmee van de beoogde winst – van het project. [eiser] voert daartoe aan dat informatie van [bedrijf] op basis waarvan volgens hem duidelijk was dat de bouwkosten veel hoger zouden zijn, bewust is achtergehouden. [gedaagden] c.s. heeft dat weersproken.

4.3.

Vast staat dat bij het aangaan van de winstdelingsovereenkomst door partijen is uitgegaan van het als productie 5 bij dagvaarding overgelegde overzicht (zie onder 2.14). Dit overzicht is vooraf aan [eiser] verstrekt door [gedaagde 6] en [gedaagde 5] als feitelijk bestuurders van [gedaagde 3] . In dit overzicht is een totaalbedrag aan bouwkosten genoemd van € 16.298.700 inclusief btw (€ 13.515.700, vermeerderd met een bedrag van € 2.783.000 in verband met een stijging van de bouwkosten). De rechtbank kan niet vaststellen dat dit (bewust) is gebaseerd op onjuiste informatie of dat destijds al duidelijk was dat de bouwkosten (veel) hoger zouden uitvallen. Die conclusie kan niet worden getrokken op grond van het feit dat [bedrijf] een offerte had gemaakt waarin hogere bouwkosten zijn genoemd (zie onder 2.10). Daarvoor zou immers duidelijk moeten zijn dat juist die offerte een goed beeld gaf van de daadwerkelijk met het bouwproject gemoeide kosten en dat [eiser] bewust te lage bedragen zijn voorgehouden. Dat is door [gedaagden] c.s. gemotiveerd weersproken en door [eiser] niet voldoende nader onderbouwd. [gedaagden] c.s. heeft toegelicht dat die opgave van [bedrijf] een eerste raming was van de bouwkosten en die niet aansloot bij haar plannen met het project en dat bij de uiteindelijke opdracht aan De Vries en Verburg een lager bedrag afgesproken, in lijn met het budget dat voor bouwkosten was opgenomen in de opstelling die met [eiser] is gedeeld voorafgaand aan het sluiten van de winstdelingsovereenkomst en in lijn met de andere offertes. Dat is niet weersproken en er zijn ook geen andere feiten en omstandigheden naar voren gebracht die erop wijzen dat [eiser] bewust een verkeerd beeld is voorgehouden van de bouwkosten en dat van meet af aan duidelijk was dat de bouwkosten veel hoger zouden zijn.

4.4.

[eiser] heeft tijdens de mondelinge behandeling nog aangevoerd dat destijds duidelijk moet zijn geweest dat met het overeengekomen lagere budget een minder goed resultaat zou worden behaald en om die reden de beoogde winstmarge niet haalbaar zou zijn. Dat betoog kan zijn stelling dat hij is misleid of dwaalde bij het sluiten van de omzettingsovereenkomst ook niet dragen. Uit de stukken komt namelijk niet naar voren dat de appartementen minder opleveren dan beoogd, laat staan dat dit het gevolg is van een te goedkope uitvoering van het project. De rechtbank acht dan ook onvoldoende onderbouwd dat bij het aangaan van de winstdelingsovereenkomst [eiser] een verkeerde voorstelling van zaken is gegeven en/of dat hij is misleid ten aanzien van de bouwkosten en dus van de te behalen winst.

4.5.

[eiser] heeft ter onderbouwing van zijn stellig dat hij is misleid verder aangevoerd dat hij niet wist dat de projectontwikkeling ook buiten [gedaagde 3] gebracht zou kunnen worden en dat door de verkoop zijn zekerheden zijn uitgehold. Dat vindt echter geen steun in de stukken. In de winstdelingsovereenkomst staat onder 6 van de considerans immers dat [eiser] “bereid [is] om kwijting voor de geldlening en rente en royement te verlenen tegen gelijke deling in de winst
bij verkoop van het project (…).” (onderstreping rechtbank) en uit de overgelegde e-mailberichten blijkt dat [eiser] van alle ontwikkelingen met betrekking tot de verkoop en de uiteindelijke verkoop zelf op de hoogte werd gehouden. De stelling dat sprake is geweest van bedrog en/of dwaling met betrekking tot de beoogde verkoop van het project is dan ook onvoldoende onderbouwd.

Was sprake van misbruik van omstandigheden?

4.6.

[eiser] betoogt dat sprake is geweest van misbruik van omstandigheden, omdat hij bij het aangaan van de winstdelingsovereenkomst onder druk is gezet. Enerzijds doordat er werd gedreigd met juridische stappen vanwege suppletiekosten die volgens [gedaagden] c.s. waren verzwegen en anderzijds doordat hij bij de notaris werd overvallen door het voorstel van de omzetting en hij niet de mogelijkheid had om daarover juridisch advies in te winnen.

4.7.

Tussen partijen is niet in geschil dat op enig moment voorafgaand aan de omzetting van de geldlening in een winstdelingsovereenkomst de gemeente heeft bericht dat vanwege het bouwproject nog een aanzienlijk bedrag aan suppletiekosten verschuldigd was. [gedaagde 3] heeft [eiser] als verkoper hiervoor aangesproken en in gebreke gesteld (zie onder 2.13). De rechtbank neemt aan dat de vraag of sprake was van een tekortkoming van de verkoopovereenkomst en of de verkoper die kosten voor zijn rekening moest nemen een rol speelde bij het omzetten van de geldlening in de winstdelingsovereenkomst. Uit de stukken en de door partijen aangedragen feiten en omstandigheden komt echter niet naar voren dat het standpunt dat [gedaagde 3] daarover destijds richting [eiser] innam evident onjuist was en/of dat daarmee ongeoorloofde druk werd uitgeoefend. [eiser] heeft ook onvoldoende onderbouwd dat sprake was van bijzondere omstandigheden waardoor hij werd bewogen tot het aangaan van de overeenkomst en dat [gedaagden] c.s. daar misbruik van heeft gemaakt.

4.8.

Ook kan niet worden vastgesteld dat [eiser] bij de notaris is overvallen met de omzetting van de geldlening in een winstdelingsovereenkomst en dat hij daarover geen juridisch advies kon inwinnen. Uit de overgelegde stukken blijkt dat [gedaagde 6] aan de notaris heeft bericht dat hij met [eiser] heeft besproken om een winstdelingsovereenkomst te sluiten en dat de notaris op 9 juli 2021 een concept-winstdelingsovereenkomst aan [eiser] heeft toegezonden. Daarna is per e-mail gecommuniceerd over een aantal in dat concept aan te brengen wijzigingen, waarmee [eiser] uitdrukkelijk heeft ingestemd. Vervolgens is de winstdelingsovereenkomst op 13 juli 2021 op het kantoor van de notaris ondertekend. Onder deze omstandigheden valt niet in te zien dat [eiser] is overvallen met de omzetting van de geldlening in een winstdelingsovereenkomst en dat hij niet de gelegenheid had om daarover na te denken en desgewenst juridisch advies in te winnen.

Tussenconclusie

4.9.

De rechtbank concludeert dat de winstdelingsovereenkomst niet onder invloed van een wilsgebrek tot stand is gekomen en dat er geen grond was om de winstdelingsovereenkomst te vernietigen. De buitengerechtelijke vernietiging van de winstdelingsovereenkomst door [eiser] heeft dus geen effect gehad. Daarom wordt de door [eiser] gevorderde verklaring voor recht dat de winstdelingsovereenkomst op 4 juli 2024 buitengerechtelijk is vernietigd afgewezen en wordt de winstdelingsovereenkomst ook niet alsnog door de rechtbank vernietigd. Er is geen grond om aan te nemen dat de geldleningsovereenkomst is blijven bestaan en moet worden nagekomen. Dat betekent dat ook de gevorderde verklaring voor recht dat het bedrag van de geldlening en de rente opeisbaar zijn geworden wordt worden afgewezen, evenals de vordering tot betaling uit hoofde van de geldleningsovereenkomst.

4.10.

Subsidiair maakt [eiser] aanspraak op schadevergoeding op grond van wanprestatie of onrechtmatige daad van [gedaagde 3] jegens [eiser] .

Was sprake van een toerekenbare tekortkoming van de winstdelingsovereenkomst?

4.11.

[gedaagden] c.s. heeft terecht als verweer gevoerd dat [eiser] geen feiten en omstandigheden heeft aangevoerd waaruit volgt dat sprake is van toerekenbare tekortkoming van de winstdelingsovereenkomst door [gedaagde 3] . Op die grondslag is dan ook geen schadevergoeding toewijsbaar.

Was sprake van onrechtmatige daad?

4.12.

[eiser] baseert zijn stelling dat [gedaagde 3] onrechtmatig jegens hem heeft gehandeld in de eerste plaats op wat hij heeft aangevoerd over de bouwkosten van het project, de verkoop van het project en de manier waarop de overeenkomst van geldlening is omgezet in een overeenkomst van winstdeling. Daarover is hiervoor al geoordeeld dat niet kan worden vastgesteld dat geen sprake was van bedrog, misleiding of misbruik van omstandigheden. Dat onrechtmatig is gehandeld is daarmee evenmin voldoende onderbouwd.

4.13.

[eiser] stelt verder dat [gedaagden] c.s. onrechtmatig jegens hem heeft gehandeld door de winstdelingsovereenkomst in feite uit te hollen. Volgens [eiser] is de winst tot een marginaal bedrag teruggebracht door het erfpachtrecht los te verkopen en daarna de projectontwikkeling onder te brengen in een andere vennootschap dan waar hij zekerheden voor had. Verder heeft [gedaagde 3] , kort gezegd, teveel kosten opgevoerd en zijn belangen veronachtzaamd, aldus [eiser] .

Is [eiser] benadeeld door de verkoop?

4.14.

Dat het recht van erfpacht op het perceel en de projectontwikkeling zijn overgedragen aan andere vennootschappen (namelijk aan ZBI respectievelijk [gedaagde 4] ) is niet in geschil. Wel is in geschil of [eiser] daardoor bewust is benadeeld.

4.15.

Zoals hiervoor al is overwogen blijkt uit de winstdelingsovereenkomst dat het vanaf het begin de bedoeling was om het project te verkopen. [eiser] is ook op de hoogte gehouden van de ontwikkelingen in dit verband en is betrokken geweest bij het vinden van een koper. Uiteindelijk bleek ZBI bereid om tot aankoop over te gaan voor een bedrag van

€ 37.000.000. Dit bedrag lag in lijn met de in 2021 gemaakte prognose (zie onder 2.14). Er is dan ook geen grond om aan te nemen dat geen redelijke prijs is overeengekomen voor de verkoop van het perceel en het project. Dat [eiser] wordt benadeeld doordat de projectontwikkeling vervolgens is ondergebracht in [gedaagde 4] , valt niet goed in te zien. [gedaagden] c.s. heeft onweersproken toegelicht dat hierdoor een fiscaal voordeel kon worden behaald, welk voordeel ook ten gunste kwam van [eiser] en dat, anders dan [eiser] aanneemt, de uiteindelijke opbrengst aan [gedaagde 3] ten goede zal komen en vervolgens met [eiser] zal worden gedeeld.

Zijn er onterechte kosten opgevoerd ten laste van de winst?

4.16.

Kern van het betoog van [eiser] is dat [gedaagde 3] onterechte kosten ten laste van het project heeft gebracht waardoor de winst nadelig wordt beïnvloed. Volgens [eiser] is sprake geweest van onttrekkingen aan het kapitaal van [gedaagde 3] en is er geld gebruikt voor andere activiteiten dan voor de ontwikkeling. Ook is [eiser] van mening dat gedurende het project onvoldoende duidelijkheid en inzage is gegeven, dat hij onterecht niet is meegenomen in de besluitvorming en dat het project niet goed is gemanaged aangezien geen verklaring kan worden gegeven voor de extreme kostenstijging. Al met al heeft [gedaagde 3] zijn winstrecht niet goed beschermd, aldus [eiser] . Dat is door [gedaagden] c.s. weersproken en haar verweer slaagt.

4.17.

In de eerste plaats blijkt uit de stukken en hetgeen ter zitting is besproken en naar voren is gekomen dat [gedaagde 3] [eiser] inzage heeft geboden in de financiële situatie van [gedaagde 3] en de ontwikkeling van het project, en dat partijen ook meermaals met elkaar om de tafel hebben gezeten om daarover te spreken. Na toezending van (nadere) financiële informatie (zie onder 2.22 en 2.24) is er vanuit [gedaagde 3] aangeboden om een nadere toelichting op de stukken te geven, maar [eiser] heeft hiervan geen gebruik gemaakt. Het verwijt van [eiser] dat hij niet is betrokken bij de uitvoering van het project en niet voldoende is geïnformeerd treft daarom geen doel, nog daargelaten in hoeverre [gedaagde 3] daartoe verplicht was.

4.18.

[gedaagden] c.s. heeft toegelicht dat verschillende factoren van invloed zijn geweest op het uiteindelijk behaalde rendement, maar dat met name de sterke stijging van materiaalkosten in de bouwsector het resultaat negatief heeft beïnvloed. De rechtbank heeft geen aanwijzingen om aan te nemen dat de tegenvallende bouwkosten te wijten zijn aan [gedaagde 3] of dat het project niet goed is gemanaged. [eiser] heeft zijn stellingen in dit verband niet voldoende onderbouwd.

4.19.

Dat er ten onrechte kosten ten laste van het project zijn gebracht is door [gedaagde 3] gemotiveerd betwist. [gedaagde 3] heeft hierbij gewezen op het als productie 33 overgelegde overzicht van voorlopige kosten en opbrengsten. Ook is gemotiveerd betwist dat winst is uitgekeerd aan [gedaagde 6] of Den Hoedt. In het licht van deze betwisting heeft [eiser] onvoldoende concreet onderbouwd dat er meer of andere winst is die niet met [eiser] wordt gedeeld. De enkele verwijzing naar de (als productie 17 en 23 overgelegde) bankafschriften van [gedaagde 3] is daartoe niet voldoende omdat is betwist dat de betreffende posten ten laste van het project zijn geboekt.

Conclusie

4.20.

De uitkomst van het voorgaande is dat niet is gebleken van wanprestatie of onrechtmatig handelen door [gedaagde 3] . Er is daarom geen grond voor aansprakelijkheid van [gedaagde 3] en dus ook niet voor aansprakelijkheid van één van de overige gedaagden. De daarop gebaseerde vordering tot schadevergoeding zal dan ook worden afgewezen.

Buitengerechtelijke kosten

4.21.

Aangezien de vorderingen van [eiser] worden afgewezen, is er ook geen grond voor toewijzing van buitengerechtelijke kosten. Ook deze vordering wordt daarom afgewezen.

Proceskosten

4.22.

[eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) in conventie betalen. De proceskosten van [gedaagden] c.s. worden begroot op een bedrag van € 15.509, bestaande uit een bedrag van € 6.617 aan griffierecht, een bedrag van € 8.714 aan salaris advocaat (2 punten x tarief VIII à € 4.357) en een bedrag van € 178 aan nakosten (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing).

4.23.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

in reconventie

4.24.

De vorderingen van [gedaagden] .s. onder 1 zijn ingesteld onder de voorwaarde dat de vorderingen van [eiser] worden afgewezen. Deze voorwaarde is vervuld. De rechtbank gaat daarom over tot beoordeling van de in dit verband ingestelde vorderingen.

4.25.

[gedaagden] c.s. stelt zich op het standpunt dat [eiser] geen vordering op haar heeft en dat om die reden de beslagen onrechtmatig zijn gelegd. [eiser] is volgens [gedaagden] c.s. aansprakelijk voor de schade als gevolg van deze onrechtmatige beslaglegging en de beslagen moeten in haar visie worden opgeheven.

4.26.

Op grond van artikel 705 lid 2 Rv wordt een beslag opgeheven indien summierlijk van de ondeugdelijkheid van het door de beslaglegger ingeroepen recht of van het onnodige van het beslag blijkt. Volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad ligt het op de weg van degene die de opheffing van het conservatoire beslag vordert (in dit geval [gedaagden] c.s.) om aannemelijk te maken dat de door de beslaglegger (in dit geval [eiser] ) gestelde vordering ondeugdelijk is. De omstandigheid dat de vorderingen van [eiser] in conventie, waarvoor de beslagen zijn gelegd, in dit vonnis zullen worden afgewezen, rechtvaardigt niet zonder meer het oordeel dat deze vorderingen ondeugdelijk zijn omdat tegen dit vonnis nog hoger beroep openstaat. De wederzijdse belangen van partijen moeten tegen elkaar worden afgewogen.

4.27.

[eiser] heeft belang bij het beslag om ervoor te zorgen dat hij – als hij alsnog in het gelijk wordt gesteld en zijn vordering wordt toegewezen – betaald wordt. [gedaagden] c.s. heeft aangevoerd dat zij door het beslag wordt benadeeld omdat beslag is gelegd op onroerende zaken die zij verkoopt aan derden. Tot nu toe is twee keer een depotovereenkomst gesloten om woningen te kunnen leveren en daarvoor zijn kosten gemaakt. Zij lijdt daardoor schade en heeft er belang bij dat de in depot staande bedragen worden vrijgegeven. Dat belang weegt naar het oordeel van de rechtbank niet zo zwaar dat de beslagen vooruitlopend op een eventueel hoger beroep moeten worden opgeheven. De belangenafweging valt daarom uit in het voordeel van [eiser] . De gevorderde opheffing van de gelegde beslagen zal dan ook worden afgewezen.

4.28.

Bij deze stand van zaken is er ook geen grond voor de gevorderde veroordeling tot medewerking van [eiser] aan vrijgave van de onder de betrokken notarissen aanwezige depotbedragen aan [gedaagde 5] , zodat ook deze vordering zal worden afgewezen. Datzelfde geldt voor de gevorderde reële executie.

4.29.

De vordering van [gedaagden] c.s. onder 2 is ingesteld onder de voorwaarde dat de rechtbank in conventie zal overgaan tot vernietiging van de winstdelingsovereenkomst. Deze voorwaarde is niet vervuld, zodat de rechtbank aan deze vordering niet toekomt.

Proceskosten

4.30.

[gedaagden] c.s. is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) in reconventie betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op een totaalbedrag van € 792, bestaande uit een bedrag van € 614 aan salaris advocaat (2 punten x tarief II à € 614 x 0,5 gelet op de samenhang tussen het geschil in conventie en in reconventie) en € 178 aan nakosten (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing).

4.31.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

5. De beslissing

De rechtbank:

in conventie

5.1.

wijst de vorderingen van [eiser] af;

5.2.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 15.509, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92 plus de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;

5.3.

veroordeelt [eiser] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald;

5.4.

verklaart de veroordelingen in 5.2 en 5.3 van dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

in reconventie

5.5.

wijst de vorderingen van [gedaagden] c.s. af;

5.6.

veroordeelt [gedaagden] c.s. in de proceskosten van € 792, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92 plus de kosten van betekening als [gedaagden] c.s. niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;

5.7.

veroordeelt [gedaagden] c.s. tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald;

5.8.

verklaart de veroordelingen in 5.7 en 5.8 van dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. P. Dondorp en in het openbaar uitgesproken op

27 augustus 2025.

Type: 2163