Uitspraak
Rechtbank den haag
Team handel - voorzieningenrechter
zaak- / rolnummer: C/09/691596 KG ZA 25-913
Vonnis in kort geding van 9 oktober 2025
in de zaak van
VERENIGING [eiseres]te [vestigingsplaats 1] ,
eiseres,
advocaat mr. Y.H. van Ballegooijen te Breda,
tegen:
B.V. [gedaagde]te [vestigingsplaats 2] ,
gedaagde,
advocaat mr. M. de Wijs te Leiden,
Partijen worden hierna respectievelijk aangeduid als ‘ [eiseres] ’ en ‘ [gedaagde] ’.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 tot en met 14;
- de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 12;
- de op 1 oktober 2025 gehouden mondelinge behandeling, waarbij door [eiseres] pleitnotities, inclusief wijziging van eis, zijn overgelegd.
1.2.
Tijdens de zitting is de datum voor vonnis bepaald op 15 oktober, maar de uitspraak is bij vervroeging vandaag gedaan.
2.De feiten
Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting wordt in dit geding van het volgende uitgegaan.
2.1.
[eiseres] heeft op 12 maart 2012 met [gedaagde] een overeenkomst tot aanneming van werk gesloten tot uitvoering van onderhouds- en renovatiewerkzaamheden aan het appartementencomplex waarover [eiseres] het beheer voert. De aanneemsom bedroeg € 195.000,00 inclusief btw.
2.2.
[gedaagde] is in april 2012 begonnen met het uitvoeren van de werkzaamheden. Op 28 november 2014 werd de oplevering van het werk geagendeerd en daarna ontstond discussie tussen partijen over vermeende gebreken in het werk.
2.3.
Op 24 januari 2020 heeft [eiseres] [gedaagde] in een bodemprocedure gedagvaard en herstel van gestelde gebreken gevorderd. [gedaagde] vorderde in reconventie betaling van € 2.500,00 van [eiseres] . Tijdens de bodemprocedure hebben partijen de afspraak gemaakt dat partijen gezamenlijk Nebest B.V. als deskundige zouden inschakelen om een oordeel te geven over (eventuele) gebreken die het onderwerp vormden van het geschil tussen partijen. Na ontvangst van het deskundigenrapport van Nebest B.V. zouden partijen proberen samen tot een minnelijke regeling te komen.
2.4.
Op 19 september 2023 is het deskundigenrapport uitgebracht. Naar aanleiding daarvan hebben partijen gecorrespondeerd over een regeling. Op 13 oktober 2023 stuurde de advocaat van [gedaagde] een e-mail aan de advocaat van [eiseres] waarin onder meer staat:
“Op basis van het deskundigenrapport is cliënte bereid een aantal werkzaamheden te verrichten. De werkzaamheden die het betreft heeft cliënte gemarkeerd in de bijlage. De niet gemarkeerde werkzaamheden hoeft cliënte blijkens de rapportage niet te verrichten. Indien uw cliënte zich in de omvang van de te verrichten werkzaamheden kan vinden, dan (pas) heeft het nut een nader uitgewerkt voorstel te doen. Op voorhand kan ik wel aangeven dat onderdeel van die regeling zal zijn:
(…)
II. de reconventionele vordering wordt vooraf aan cliënte voldaan. Cliënte heeft nu immers haar werkzaamheden opgeschort. (…)”
In een e-mail van 15 maart 2024 heeft de advocaat van [gedaagde] de zin onder II. nog eens herhaald. Naar aanleiding van de correspondentie is op 9 april 2024 een e-mail naar de rechtbank gestuurd met daarin de door partijen getroffen regeling. De rechtbank heeft partijen in reactie daarop verzocht om een vaststellingsovereenkomst over te leggen. Op 6 mei 2024 hebben partijen een vaststellingsovereenkomst (hierna: vso) gesloten waarin – onder meer – is opgenomen:
“1.2 [gedaagde] zal de inBijlage 1geel gemarkeerde werkzaamheden (laten) uitvoeren. [gedaagde] zal deze werkzaamheden uitvoeren in de periode van 16 t/m 27 september 2024. Op de betreffende data zal [eiseres] aan [gedaagde] onbeperkt toegang laten verlenen door de bewoners aan wiens appartementsrecht werkzaamheden dienen te worden verricht (blijkens Bijlage 1). Dit omvat tevens toegang tot de tuinen ten behoeve van het eventueel plaatsen van een stijger. Indien een bewoner op het betreffende moment niet meewerkt aan het verlenen van toegang of niet meewerkt aan het laten uitvoeren van de werkzaamheden door [gedaagde] , dan is [gedaagde] niet meer gehouden tot het uitvoeren van de werkzaamheden aan het betreffende appartement. Indien tijdens voornoemde periode weersomstandigheden naar het oordeel van [gedaagde] het uitvoeren van de werkzaamheden bemoeilijken, kan [gedaagde] de werkzaamheden met maximaal twee weken uitstellen.
1.3
[eiseres] zal aan [gedaagde] een bedrag voldoen van € 2.500,-. Betaling door [eiseres] aan [gedaagde] zal plaatsvinden binnen 30 dagen nadat beide partijen deze overeenkomst hebben ondertekend op rekeningnummer (…) ten name van B.V. [gedaagde] . Bij gebreke van betaling kan geen aanspraak worden gemaakt op nakoming van het bepaalde in het voorgaande lid.
1.4
Nadat [gedaagde] de in artikel 1.2 opgenomen werkzaamheden heeft uitgevoerd, zal [eiseres] aangeven of zij het uitgevoerde werk aanvaard. Indien [eiseres] zich niet kan vinden in de (kwaliteit van de) uitgevoerde werkzaamheden, dan kan [eiseres] binnen 14 dagen na het gereedkomen van de werkzaamheden (zulks op straffe van verval van recht) aan deskundige Nebest vragen om (voor rekening van [eiseres] ) de in Bijlage 1 opgenomen uitgevoerde werkzaamheden te beoordelen. Partijen zullen het oordeel van Nebest als bindend aanvaarden.”
2.5.
Op 12 juni 2024 heeft de rechtbank op verzoek van partijen een proces-verbaal opgemaakt met daaraan de vso gehecht. De procedure is vervolgens doorgehaald.
2.6.
[eiseres] heeft op 13 september 2024 het bedrag van € 2.500,00 zoals bedoeld in artikel 1.3 van de vso aan [gedaagde] betaald. [gedaagde] heeft dit bedrag behouden. De advocaat van [gedaagde] heeft op 16 september 2024 laten weten dat [gedaagde] vanaf die datum de werkzaamheden zou uitvoeren, maar dat ook was afgesproken dat [eiseres] binnen 30 dagen na ondertekening van de vso zou betalen. Omdat [eiseres] zich niet aan de betaalafspraak had gehouden stelde [gedaagde] zich op het standpunt dat zij, gelet op de vso, niet meer gehouden was tot herstel. In de periode van oktober 2024 tot en met december 2024 hebben de advocaten van partijen nog vruchteloos gecorrespondeerd over de kwestie. Met de dagvaarding van 18 september 2025 is [eiseres] dit kort geding gestart.
3.Het geschil
3.1.
[eiseres] vordert – zakelijk weergegeven en na eiswijziging – bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen om binnen twee maanden na betekening van dit vonnis dan wel binnen een in goede justitie vast te stellen termijn de werkzaamheden zoals bedoeld en omschreven in de bijlage van de vso zijnde:
A. schilderwerk daklijst – A1 plaatselijk craquelé schilderwerk;
metsel- en voegwerk voegmortel – C1 inwendige hoek is los/gescheurd en C3 scheurenmetselwerk (voegwerk) en C7 erosie, uitgespoeld voegwerk borstwering;
dekvloer – D1 ontbreken/onvoldoende afschot;
vloercoating – E1 scheuren/craquelé in de openstaan de randen loopvlakken en E2 onthechting coating in opstaande randen;
HWA – G.1 HWA-rooster vast gegoten (niet losgemaakt) en G3 holtes opst. rand HAW niet opengemaakt en opgevuld,
goed en deugdelijk uit te voeren onder handhaving van de verdere bij de vso overeengekomen voorwaarden, zoals vastgelegd in het proces verbaal van de rechtbank Den Haag van 12 juni 2024, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,00 per dag of gedeelte daarvan dat [gedaagde] in gebreke blijft aan deze veroordeling te voldoen, met een maximum van € 80.000,00, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
3.2.
Daartoe voert [eiseres] – samengevat – het volgende aan. Partijen hebben overeenkomstig het bepaalde in artikel 7:900 Burgerlijk Wetboek (BW) bij vso ter beëindiging van een geschil bindende afspraken gemaakt. Partijen zijn jegens elkaar aan de vaststelling gebonden. De uitleg en reikwijdte van de vso wordt bepaald aan de hand van de Haviltexnorm. Ofwel wat hebben partijen over en weer verklaard, welke betekenis mochten zij daar onder de gegeven omstandigheden redelijkerwijs aan toekennen en wat mochten zij redelijkerwijs van elkaar verwachten. Partijen hebben voorafgaand aan het sluiten van de vso geen uitlatingen gedaan over de uitleg van de bepalingen. In dat geval is in beginsel de taalkundige (letterlijke) betekenis van de overeenkomt doorslaggevend en dient de uitleg van de vso strikt te geschieden. Dit geldt temeer nu [gedaagde] een commerciële partij is en [eiseres] een rechtspersoon is die wordt vertegenwoordigd door een professionele beheerder/bestuurder. Bovendien zijn partijen bijgestaan door juridisch deskundige raadslieden. Voor het aannemen van definitief verval van recht op herstel bij niet-tijdige betaling is vereist dat daarvan uitdrukkelijk en ondubbelzinnig afstand is gedaan en hiervan is geen sprake, want een dergelijke bepaling – laat staan een ondubbelzinnige bepaling – ontbreekt; de formulering ziet op opschorting en niet op definitief verval. Het standpunt van [eiseres] moet bovendien op grond van de rechtspraak in het voordeel van [eiseres] worden gehaviltext want [gedaagde] mag in redelijkheid niet verwachten dat [eiseres] haar contractueel overeengekomen recht op herstel van omvangrijke gebreken na jaren procederen voor een bedrag van € 2.500,00 prijsgeeft. [eiseres] heeft aan de betalingsverplichting van artikel 1.3 voldaan en daarmee is voldaan aan de opschortende voorwaarde. Daarom heeft [eiseres] recht op nakoming van de vso door [gedaagde] .
3.3.
[gedaagde] voert verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.
4.De beoordeling van het geschil
4.1.
Allereerst betwist [gedaagde] – kortgezegd – dat [eiseres] een spoedeisend belang heeft bij haar vordering. Er is sprake van een spoedeisend belang als in redelijkheid niet kan worden gevergd dat de uitkomst van een bodemprocedure wordt afgewacht. [eiseres] heeft in dit kader gesteld dat sprake is van gebreken die bij uitstel van herstel tot degradatie van het gebouw leiden. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter kan in redelijkheid niet van [eiseres] worden gevergd dat zij de uitkomst van een (nieuwe) bodemprocedure afwacht. Dat [eiseres] , zoals [gedaagde] stelt, langere tijd heeft gewacht voor dit kort geding te starten, maakt dat in dit geval niet anders.
4.2.
Tussen partijen is niet in geschil dat [eiseres] niet binnen de in artikel 1.3 van de vso gestelde termijn van 30 dagen heeft betaald. De vso is immers op 6 mei 2024 ondertekend en het bedrag is pas op 13 september 2024, ruim na het verstrijken van de termijn van 30 dagen, door [eiseres] betaald. De ter zitting aanwezige beheerder/bestuurder gaf daarvoor als verklaring dat diens administratie-afdeling (ten onrechte) meende eerst een factuur te zullen ontvangen en pas dan tot betaling hoefde over te gaan.
4.3.
Partijen verschillen van mening welke consequentie de te late betaling heeft. Volgens [eiseres] betekent dit dat de opschortende voorwaarde van artikel 1.3 na betaling is uitgewerkt en dat zij alsnog nakoming binnen een redelijke termijn van [gedaagde] kan vorderen. Volgens [gedaagde] heeft de te late betaling tot gevolg dat zij niet meer gehouden is haar verplichtingen op grond van de vso na te komen: zij hoeft geen herstel meer uit te voeren. Er is in artikel 1.3 sprake een voorwaarde (betaling binnen 30 dagen) bij niet tijdige vervulling waarvan het verval van rechten van [eiseres] het gevolg is, aldus [gedaagde] .
4.4.
Partijen verschillen dus van mening hoe de volgende zin in artikel 1.3 van de vso moet worden uitgelegd:
“Bij gebreke van betaling kan geen aanspraak worden gemaakt op nakoming van het bepaalde in het voorgaande lid”.
“Bij gebreke van betaling kan geen aanspraak worden gemaakt op nakoming van het bepaalde in het voorgaande lid”.
4.5.
Uitleg van deze bepaling in de vso gebeurt aan de hand van de Haviltex-maatstaf. [1] Bij de uitleg van een overeenkomst gaat het niet alleen om de taalkundige betekenis van de bewoordingen die bij het maken van de afspraak zijn gebruikt, maar ook om de zin die partijen in de gegeven omstandigheden daaraan redelijkerwijs mochten toekennen en om hetgeen ze dienaangaande over en weer redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.
4.6.
De bepaling van artikel 1.3 van de vso moet naar het oordeel van de voorzieningenrechter uitgelegd worden als opschortende voorwaarde: [eiseres] kan pas nakoming van [gedaagde] vorderen nadat [eiseres] de verschuldigde som van € 2.500,00 aan [gedaagde] heeft voldaan. Na betaling is de opschortende voorwaarde vervuld en kan [eiseres] nakoming binnen redelijke termijn van [eiseres] vorderen. Het vertrouwen van [eiseres] dat (ook) [gedaagde] bedoeld heeft de betaling van de geldsom als een opschortende voorwaarde te beschouwen is (ook) te baseren op de correspondentie voorafgaand aan de totstandkoming van de vso waarin de advocaat van [gedaagde] zelf telkens over “opschorting” spreekt in het kader van betaling van het bedrag van € 2.500,00.
4.7.
Naar het oordeel van de voorzieningenrechter blijkt uit de tekst van de vso niet dat in artikel 1.3 sprake is van een clausule in de zin zoals [gedaagde] deze verstaat. Daartoe overweegt de voorzieningenrechter dat in artikel 1.3 niet ondubbelzinnig is opgenomen dat sprake zou zijn van verval van rechten indien [eiseres] niet op tijd zou betalen. Als partijen dat bedoeld hadden zou – juist gelet op het feit dat beide partijen zich bij het opstellen van de vso lieten bijstaan door een advocaat – een ondubbelzinnige bepaling van die (vergaande) strekking wel zijn opgenomen. Deze veronderstelling wordt onderstreept door het feit dat in artikelen 1.2 en 1.4 van de vso wél met zoveel woorden gevallen waarin verval van rechten optreedt, is opgenomen. Immers is in die bepalingen opgenomen:
“(…)dan is [gedaagde] niet meer gehouden tot het uitvoeren van werkzaamheden aan het betreffende appartement.”en
“(…)kan [eiseres] binnen 14 dagen na het gereedkomen van de werkzaamheden (zulks op straffe van verval van recht)(…)”.
“(…)kan [eiseres] binnen 14 dagen na het gereedkomen van de werkzaamheden (zulks op straffe van verval van recht)(…)”.
Hier wordt dus – in tegenstelling tot de bepaling van artikel 1.3 – wél nadrukkelijk gezegd dat [gedaagde] dan niet meer gehouden is tot nakoming en/of dat sprake is van verval van rechten. Als dat voor artikel 1.3 ook moest gelden, dan zou voor de hand hebben gelegen dat de vermelding van dergelijk verval van rechten (op instigatie van [gedaagde] ) daar ook expliciet in was opgenomen. Doordat verval van rechten op die plaats niet is opgenomen heeft [eiseres] kunnen (en mogen) begrijpen dat overschrijding van de betalingstermijn geen verval van rechten teweeg zou brengen, zelfs al zou [gedaagde] dat wel bedoeld hebben.
4.8.
De in artikel 1.3 gegunde betalingstermijn van 30 dagen kan, tegen de achtergrond van het voorgaande, niet geacht worden een andere functie te hebben dan die van een (fatale) betalingstermijn bij overschrijding waarvan de wettelijke rente over de verschuldigde som vergoed zal moeten worden. De voorzieningenrechter onderkent dat de uitleg van artikel 1.3 tot gevolg kan hebben dat bij te late betaling door [eiseres] het afgesproken tijdspad voor uitvoering van de werkzaamheden door [gedaagde] onder druk kan komen te staan. Dat is in dit geval door de te late betaling door [eiseres] mogelijk ook het gevolg geweest. Die omstandigheid doet echter niet af aan de uitleg van artikel 1.3 zoals die hiervoor voor juist werd gehouden door de voorzieningenrechter. Datzelfde geldt voor de context die [gedaagde] heeft geschetst over verloop van de werkzaamheden en de oplevering, de gebreken en discussie daarover, de bodemprocedure en de in haar ogen weigerachtige en vertragende houding van [eiseres] die ook maakte dat partijen volgens haar de bedoeling hadden een fatale termijn overeen te komen. Uit deze omschrijving van [gedaagde] blijkt niet, althans onvoldoende, dat voor ogen stond de termijn in artikel 1.3 als een uiterste termijn voor betaling op straffe van verval van alle rechten van [eiseres] te laten gelden, en zeker niet dat [eiseres] artikel 1.3 tegen die achtergrond in redelijkheid zo heeft moeten opvatten. Overigens heeft [eiseres] veel stellingen in het kader van de door [gedaagde] geschetste context weersproken.
4.9.
Voorgaande betekent dat [eiseres] met succes nakoming binnen redelijke termijn van [gedaagde] kan vorderen. Dat betekent dat de vordering van [eiseres] wordt toegewezen. [gedaagde] heeft in het kader van de redelijke termijn onweersproken aangevoerd dat de werkzaamheden niet eerder dan mei 2026 door haar kunnen worden uitgevoerd. De voorzieningenrechter ziet geen aanleiding om hiervan af te wijken en zal bepalen dat [gedaagde] de herstelwerkzaamheden uiterlijk op 31 mei 2026 moet hebben uitgevoerd. Volledigheidshalve merkt de voorzieningenrechter op dat de overige bepalingen van de vso (naar ook [eiseres] zich realiseert) onverkort van kracht blijven.
4.10.
Oplegging van een dwangsom, als stimulans tot nakoming van de te geven beslissing, is aangewezen. De op te leggen dwangsom zal worden gematigd en gemaximeerd.
4.11.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiseres] worden begroot op:
- dagvaarding € 148,04
- griffierecht € 714,00
- salaris advocaat € 1.107,00
- nakosten € 178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de
beslissing)
Totaal € 2.147,04
5.De beslissing
De voorzieningenrechter:
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om ervoor zorg te dragen dat de werkzaamheden zoals bedoeld en omschreven in de bijlage van de vso (onder A, C, D, E en G) en genoemd onder 3.1 van dit vonnis uiterlijk 31 mei 2026 door haar goed en deugdelijk zijn uitgevoerd;
5.2.
bepaalt dat [gedaagde] een dwangsom van € 500,00 verbeurt voor iedere dag of gedeelte daarvan dat [gedaagde] in gebreke blijft met het onder 5.1 bepaalde, met een maximum van € 50.000;
5.3.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 2.147,04, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [gedaagde] € 92,00 extra betalen, plus de kosten van betekening;
5.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.5.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.J. Vetter en in het openbaar uitgesproken op 9 oktober 2025.
lp