Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 25/1432
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 oktober 2025 in de zaak tussen
[belanghebbende], wonende te [woonplaats], belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag, heffingsambtenaar.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van de heffingsambtenaar van 19 februari 2025 op het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking waarbij de waarde van de onroerende zaak gelegen in de [adres 1] te Den Haag (de woning) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) voor het kalenderjaar 2024 is vastgesteld op € 1.120.000 (de beschikking).
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 12 augustus 2025.
Belanghebbende is verschenen. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam 1] en [naam 2].
Overwegingen
1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Belanghebbende bepleit een waarde van € 1.052.000.
2. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
3. De rechtbank stelt voorop dat doel en strekking van de Wet WOZ met zich meebrengen dat de waarde van een onroerende zaak elk jaar opnieuw wordt bepaald aan de hand van verkoopcijfers van met de woning vergelijkbare objecten die op of rond de waardepeildatum zijn verkocht. Voor de beoordeling van de juistheid van de voor het onderhavige jaar vastgestelde WOZ-waarde van de woning is daarom slechts van belang of die waarde is bepaald in overeenstemming met de geldende wettelijke voorschriften. De WOZ-waarde die voor een vorige waardepeildatum voor de woning of voor andere woningen is vastgesteld kan bij de bepaling van de nieuwe WOZ-waarde geen rol spelen. Algemene stijgingspercentages, zoals die van het CBS, of stijgingspercentages van WOZ-waarden van andere woningen laat de rechtbank buiten beschouwing.
4.1
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de matrix en wat hij overigens heeft aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. De rechtbank acht twee van de drie gehanteerde vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar met de woning, omdat deze gelegen zijn in hetzelfde appartementencomplex. Het vergelijkingsobject gelegen in de [adres 2] acht de rechtbank niet goed vergelijkbaar met de woning, vanwege de ligging, het type object en de uitstraling. Om deze reden laat de rechtbank dit vergelijkingsobject buiten beschouwing.
4.2
Ter zitting heeft de heffingsambtenaar verklaard dat voor de toren waarin de woning van belanghebbende en de twee bruikbare vergelijkingsobjecten zijn gelegen, geldt dat de bouwlaag van grote invloed is op de waarde. Dit is ook te herleiden uit de matrix. Het vergelijkingsobject aan [adres 3] – dat gelegen is op de derde bouwlaag – is verkocht voor € 940.000 en het vergelijkingsobject aan [adres 4] – gelegen op de vierentwintigste bouwlaag – is verkocht voor een hoger bedrag, € 1.265.000. In aanmerking genomen dat de woning van belanghebbende gelegen is op de tiende bouwlaag, acht de rechtbank de conclusie gerechtvaardigd dat de WOZ-waarde van € 1.120.000 niet te hoog is.
5. Gelet op wat hiervoor is overwogen, dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
6. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding. Wel heeft de heffingsambtenaar te kennen gegeven het betaalde griffierecht en de gemaakte reiskosten aan belanghebbende te willen vergoeden.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M. van Paridon, rechter, in aanwezigheid van
D.A. van der Wilt, griffier. De uitspraak is in het openbaar uitgesproken op 14 oktober 2025.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).
Dat kan digitaal via www.rechtspraak.nl, daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan ook door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het hogerberoepschrift is, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend.
Verder vermeldt u ten minste het volgende:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de datum van verzending;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).