Uitspraak
Rechtbank den haag
Zittingsplaats Leiden
LS (C)
Rolnr.: 11754381 \ CV EXPL 25-1985
Datum: 5 november 2025
Vonnis van de kantonrechter in de zaak:
[eiser],
wonende te [woonplaats] ,
eisende partij,
gemachtigde: mr. F.S. van Steenbergen,
tegen
de vereniging Woningbouwvereniging de Sleutels, h.o.d.n. De Sleutels, voorheen genaamd Woningbouwvereniging de Sleutels van Zijl en Vliet
gevestigd te Leiden,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. S.E. Roeters van Lennep.
Partijen worden hierna aangeduid als “ [eiser] ” en “De Sleutels”.
1.Procedure
1.1.
De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende stukken:
- de dagvaarding d.d. 12 juni 2025, met bijlagen;
- de conclusie van antwoord, met bijlagen;
- de akte overlegging producties van de zijde van [eiser] .
1.2.
Op 7 oktober 2025 heeft er een mondelinge behandeling plaatsgevonden waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt. Op de mondelinge behandeling is verschenen [eiser] , bijgestaan door zijn gemachtigde, en namens De Sleutels [naam 1] , bijgestaan door haar gemachtigde.
1.3.
Vervolgens is vonnis bepaald op vandaag.
2.Feiten
2.1.
De kantonrechter gaat uit van de volgende feiten.
2.2.
De (rechtsvoorganger van de) Sleutels verhuurde de woning aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning) sinds 25 november 1994 voor onbepaalde tijd aan mevrouw [naam 2] , de moeder van [eiser] (hierna: de moeder). De woning betreft een eengezinswoning.
2.3.
Op 14 maart 2025 is de moeder plotseling overleden.
2.4.
[eiser] heeft altijd bij de moeder gewoond. Ten tijde van het overlijden van de moeder woonde [eiser] dus ook in de woning.
2.5.
Op 7 april 2025 heeft [eiser] per mail een verzoek gedaan bij De Sleutels om de huur voort te zetten. In zijn verzoek vermeldt hij: “
(…) Onlangs berichtte ik u al dat mijn moeder is overleden. Hieraan is geen ziekbed voorafgegaan. Ik hield geen rekening met haar overlijden. Ik heb altijd thuis gewoond bij haar en in de huidige woning woon ik al sinds 1995 (zie bijgevoegd uittreksel). Ik heb nooit de intentie gehad om ‘uit te vliegen’. Onze levens waren op elkaar afgestemd. Ik dan dit zo nodig nader aan u toelichten. Om die reden heb ik mij nooit ingeschreven op de wachtlijst voor een sociale huurwoning. Dit was een bewuste keuze. De relatie met mijn nog levende vader is complex. Hij draagt niet financieel bij aan mijn kosten en op hem kan geen beroep worden gedaan. Ik verzoek De Sleutels hierbij om voortzetting van de huur. Mijn huidige inkomen ligt rond of zelfs onder bijstandsniveau. Ik werk bij de gemeente(reiniging). Kunt u mij uiterlijk op 30 april 2025 berichten wat het besluit van De Sleutels is. Zo nodig zal de kantonrechter (rechtbank Leiden ) een oordeel moeten vellen over de vraag of De sleutels mag inzetten op ontruiming van de woning. (…)
(…) Onlangs berichtte ik u al dat mijn moeder is overleden. Hieraan is geen ziekbed voorafgegaan. Ik hield geen rekening met haar overlijden. Ik heb altijd thuis gewoond bij haar en in de huidige woning woon ik al sinds 1995 (zie bijgevoegd uittreksel). Ik heb nooit de intentie gehad om ‘uit te vliegen’. Onze levens waren op elkaar afgestemd. Ik dan dit zo nodig nader aan u toelichten. Om die reden heb ik mij nooit ingeschreven op de wachtlijst voor een sociale huurwoning. Dit was een bewuste keuze. De relatie met mijn nog levende vader is complex. Hij draagt niet financieel bij aan mijn kosten en op hem kan geen beroep worden gedaan. Ik verzoek De Sleutels hierbij om voortzetting van de huur. Mijn huidige inkomen ligt rond of zelfs onder bijstandsniveau. Ik werk bij de gemeente(reiniging). Kunt u mij uiterlijk op 30 april 2025 berichten wat het besluit van De Sleutels is. Zo nodig zal de kantonrechter (rechtbank Leiden ) een oordeel moeten vellen over de vraag of De sleutels mag inzetten op ontruiming van de woning. (…)
2.6.
Dit verzoek is door De Sleutels bij brief van 12 mei 2025 afgewezen. In de brief vermeldt De Sleutels:
“De woning waarin u woont is een sociale huurwoning. In Leiden en omgeving is er sinds lange tijd een groot tekort aan sociale huurwoningen. Op dit moment is de wachttijd voor een sociale huurwoning in de regio Leiden 10 jaar. De Sleutels is een “toegelaten instelling” als bedoeld in artikel 19 Woningwet. Om die reden heeft De Sleutels de verplichting om op een rechtvaardige manier sociale huurwoningen toe te wijzen aan personen die vanwege een laag inkomen of andere omstandigheden zelf niet een passende woonruimte kunnen krijgen. Dit betekent dat De Sleutels niet met iemand buiten het systeem van de woonruimteverdeling een huurovereenkomst kan aangaan. Het is aan u om een andere woning te vinden. De Sleutels kan u daarom niet in deze woning blijven laten wonen of u aan een andere woning helpen.”
“De woning waarin u woont is een sociale huurwoning. In Leiden en omgeving is er sinds lange tijd een groot tekort aan sociale huurwoningen. Op dit moment is de wachttijd voor een sociale huurwoning in de regio Leiden 10 jaar. De Sleutels is een “toegelaten instelling” als bedoeld in artikel 19 Woningwet. Om die reden heeft De Sleutels de verplichting om op een rechtvaardige manier sociale huurwoningen toe te wijzen aan personen die vanwege een laag inkomen of andere omstandigheden zelf niet een passende woonruimte kunnen krijgen. Dit betekent dat De Sleutels niet met iemand buiten het systeem van de woonruimteverdeling een huurovereenkomst kan aangaan. Het is aan u om een andere woning te vinden. De Sleutels kan u daarom niet in deze woning blijven laten wonen of u aan een andere woning helpen.”
3.Het geschil
In conventie
3.1.
[eiser] vordert een verklaring voor recht dat hij de huur van de woning, gelegen aan de [adres] in [plaats] , op grond van artikel 7:268 lid 2 BW, als huurder voortzet, met veroordeling van De Sleutels in de kosten van het geding.
3.2.
[eiser] legt aan de vordering voormelde vaststaande feiten ten grondslag, alsmede de volgende stellingen, zakelijk weergegeven. [eiser] voldoet aan de vereisten van artikel 7:268 lid 2 BW. [eiser] vormde met zijn moeder een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Waar het ‘uitvliegen van kinderen’ de regel is, vormt [eiser] de uitzondering op deze regel. Hij heeft nooit de intentie gehad om uit te vliegen. [eiser] en zijn moeder hadden sociale verwevenheid, financiële verwevenheid en de gemeenschappelijke huishouding was duurzaam. [eiser] stelt zelf voldoende waarborg te bieden voor het betalen van de huurprijs en overlegt daartoe loonstroken.
3.3.
De Sleutels verweert zich tegen de vordering en voert daartoe, zakelijk weergegeven, het volgende aan. Uit de stukken die [eiser] heeft overlegd, volgt niet dat hij een gemeenschappelijke huishouding heeft gevoerd met zijn moeder. De Sleutels betwist de financiële en sociale verwevenheid en op basis van vaste jurisprudentie geldt dat de samenleving tussen een kind en ouder slechts onder bijzondere omstandigheden aangemerkt kan worden als duurzaam. Van bijzondere omstandigheden is geen sprake. Ook betwist De Sleutels dat [eiser] voldoende financiële waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur. De overlegde loonstroken bieden onvoldoende zekerheid voor De Sleutel ten aanzien van de financiële stabiliteit van [eiser] .
In reconventie
3.4.
De Sleutels vordert in reconventie [eiser] , uitvoerbaar bij voorraad, te veroordelen de woning te ontruimen, met veroordeling van [eiser] in de kosten van het geding.
3.5.
De Sleutels stelt hiertoe dat gelet op wat zij in conventie heeft aangevoerd het beroep van [eiser] op artikel 7:268 lid 2 BW niet kan slagen. [eiser] woont dus zonder recht of titel in de woning en dient deze te ontruimen.
3.6.
[eiser] heeft dat betwist en verwezen naar wat hij in conventie heeft gesteld.
3.7.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.Beoordeling
In conventie
Kader - Duurzame gemeenschappelijke huishouding tussen ouder en kind
4.1.
In deze zaak moet worden beoordeeld of [eiser] op grond van artikel 7:268 lid 2 BW de huurovereenkomst met De Sleutels kan voortzetten. Niet in geschil is dat aan de voorwaarde is voldaan, dat [eiser] zijn hoofdverblijf in de woning had. De discussie tussen partijen spitst zich toe op de vraag of voldaan is aan de voorwaarde dat [eiser] met zijn moeder een duurzame gemeenschappelijke huishouding moet hebben gehad.
4.2.
Bij de beantwoording van de vraag of [eiser] in de woning een duurzame gemeenschappelijke huishouding met zijn moeder heeft gevoerd in de zin van art. 7:268 lid 2 BW, geldt dat daaronder in beginsel niet is begrepen het geval van samenleven van ouder en kind zoals dit bij de geboorte van het kind ontstaat en nadien pleegt te worden voortgezet. Op dit uitgangspunt kan een uitzondering gelden als zich na het zelfstandig (en volwassen) worden van het kind bijzondere omstandigheden hebben voorgedaan die ouder en kind ertoe hebben doen besluiten om - wat anders een aflopende samenlevingssituatie zou zijn geweest tot een blijvende samenwoning met gemeenschappelijke huishouding te maken. Naar vaste rechtspraak gaat het bij de bepaling van de duurzaamheid niet alleen om factoren die objectief gezien kunnen wijzen op het bestaan van een duurzame gemeenschappelijke huishouding, maar ook om subjectieve factoren. Alle omstandigheden van het geval moeten in onderling verband worden gewaardeerd, zoals het feitelijk gebruik van het gehuurde door de huurder en de medebewoner, de omstandigheid dat zij al dan niet (i) gezamenlijk voorzien in de kosten van de huisvesting en/of de kosten van levensonderhoud, (ii) gezamenlijk (of op grond van een afgesproken verdeling) huishoudelijke taken verrichten, (iii) gezamenlijk de maaltijden bereiden en gebruiken, (iv) gezamenlijk invulling geven aan vrije tijd en (v) gezamenlijk deelnemen aan het sociaal verkeer.
4.3.
Ten aanzien van de gemeenschappelijke huishouding geldt voor degene die met een beroep op artikel 7:268 lid 2 BW voortzetting van de huur vordert een verzwaarde stelplicht.
Oordeel
4.4.
De kantonrechter is van oordeel dat [eiser] met de door hem aangevoerde feiten on omstandigheden heeft aangetoond dat hij met zijn moeder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gehad zoals bedoeld in artikel 7:268 lid 2 BW. De kantonrechter betrekt bij het oordeel het volgende.
Duurzaam
4.5.
De kantonrechter is van oordeel dat gebleken is dat de samenwoning van [eiser] met zijn moeder blijvend en op de toekomst gericht was en dus als duurzaam aan te merken was. Van belang daarbij is dat [eiser] altijd bij zijn moeder heeft gewoond, de woning nooit heeft verlaten en ook nooit de intentie heeft gehad om de samenleving met de moeder te verbreken. Ter zitting heeft [eiser] daarover toegelicht dat hij zelf een persoon is die weinig uit gaat, weinig uithuizig is en weinig bijvoorbeeld de stad in gaat om mensen te ontmoeten, wat qua samenleven heel goed samenging en aansloot bij de levensstijl van de moeder. [eiser] is 37 jaar oud, en woont al zijn hele leven bij de moeder en ook al vanaf zijn zesde levensjaar, dus gedurende 31 jaar, in deze woning bij zijn moeder. [eiser] heeft nooit ingeschreven gestaan als woningzoekende of op andere wijze gezocht naar een eigen woning. [eiser] heeft ter zitting verklaard dat er nooit de intentie was om de samenwoning met zijn moeder te beëindigen. Ook wanneer [eiser] een affectieve relatie zou krijgen of een gezin zou stichten, was zijn wens en zijn plan om te blijven samenwonen met zijn moeder, en zo had zijn moeder dat ook gewild. Dit alles is door De Sleutels niet weersproken. De kantonrechter is van oordeel dat er in deze zaak dus geen sprake is van een inwonend kind waarvan te verwachten is dat deze op termijn zal ‘uitvliegen’ om op zichzelf te gaan wonen.
Gemeenschappelijk
4.6.
De kantonrechter is verder van oordeel dat voldoende is vast komen te staan dat er tijdens de samenwoning een gemeenschappelijke huishouding bestond, die ook wederkerig was. Daarbij betrekt de kantonrechter het volgende.
4.7.
[eiser] heeft gesteld dat de afspraak tussen hem en zijn moeder over de financiën van het huishouden was dat moeder hoofdzakelijk de vaste lasten, zoals huur en gemeentelijke heffingen, droeg en dat [eiser] de kosten voor boodschappen, gezamenlijke hobby’s zoals lezen, en incidentele grote huishoudelijke kosten op zich nam. [eiser] heeft ter onderbouwing de financiële administratie van zijn moeder en van hemzelf overlegd. Daarin is te zien dat [eiser] een deel van de boodschappen betaalde en ter zitting heeft hij onweersproken verklaard dat hij regelmatig de kosten droeg voor bijvoorbeeld grotere zaken, zoals een gezamenlijke computer. De Sleutels heeft aangevoerd dat een goed inzicht in de verdeling van de huishoudelijke kosten niet gebleken is. De kantonrechter oordeelt daarover dat het, om te kunnen spreken van een gemeenschappelijke huishouding, niet nodig is dat een verdeling in kosten helemaal gelijk is. Het gaat erom dat er tijdens de samenwoning een gemeenschappelijke huishouding bestond, die ook wederkerig was en waarbij beide bewoners een deel van de kosten dragen. Uit de stellingen van [eiser] en uit de overlegde financiële administratie blijkt naar het oordeel van de kantonrechter dat dit het geval was, nu (ook) [eiser] bijdroeg aan de kosten van het huishouden en incidentele grotere uitgaven deed ten behoeve van hen allebei.
4.8.
Door [eiser] is, zoals hiervoor ook al aangegeven, verder onweersproken naar voren gebracht dat hij en zijn moeder samen een redelijk teruggetrokken leven leidden en dat zij gezamenlijk invulling gaven aan hun vrije tijd. Zij aten vrijwel elke avond samen, bakten samen taarten, ontvingen samen (sporadisch) bezoek en deelden hun interesse voor het lezen van boeken. Ook hebben [eiser] en zijn moeder gezamenlijk vrijwilligerswerk bij de [stichting] verricht. Zij namen dus gezamenlijk deel aan het sociaal verkeer. De levens van [eiser] en zijn moeder waren dusdanig op elkaar ingesteld en verweven, zowel binnenshuis als buitenshuis, dat hieruit naar het oordeel van de kantonrechter blijkt dat er sprake was van een gemeenschappelijke huishouding.
4.9.
Voor zover De Sleutels nog heeft willen betogen dat de wederkerigheid in de relatie ontbrak omdat er sprake is van een relatie tussen ouder en kind en de moeder hulpbehoevend was - zij was digibeet en slechthorend – volgt de kantonrechter De Sleutels niet. Er is onvoldoende aanwijzing dat [eiser] bij zijn moeder in de woning verbleef omdat zij (toenemend) hulpbehoevend was. [eiser] is na het volwassen worden in de woning blijven wonen,omdat, zoals ook overwogen onder 4.7 en 4.8, de levensstijlen van hem en zijn moeder goed op elkaar aansloten.
Financiële waarborg
4.10.
[eiser] heeft gesteld en onderbouwd dat hij voldoende financiële waarborg biedt voor de deugdelijke nakoming van de huurprijs van de woning. De huurprijs bedraagt op dit moment € 483,08. [eiser] heeft een inkomen vanuit zijn werk bij de gemeentereiniging en heeft de loonstroken van week 17 en 18 van het jaar 2025 overgelegd waaruit blijkt dat hij ongeveer € 2.200,00 per maand verdient.
4.11.
In de conclusie van antwoord heeft De Sleutels aangevoerd dat [eiser] onvoldoende heeft aangetoond dat hij de huur blijvend kan voldoen.
4.12.
Voorafgaand aan de zitting heeft [eiser] loonstroken van week 19 tot en met week 32 van het jaar 2025 overgelegd, waaruit zijn inkomen blijkt. Ter zitting heeft hij verklaard voldoende financiële zekerheid voor de betaling van huur te kunnen bieden omdat hij bij de gemeentereiniging zelf kan zeggen hoeveel hij wil werken, en omdat hij naar verwachting een vast contract krijgt.
4.13.
De Sleutels heeft na de nadere onderbouwing van [eiser] niet meer gereageerd.
4.14.
De kantonrechter is van oordeel dat gelet op de nadere onderbouwing door [eiser] , De Sleutels haar verweer, dat [eiser] onvoldoende financiële waarborg biedt voor een deugdelijke nakoming van de huur, onvoldoende (nader) heeft onderbouwd. De kantonrechter gaat daarom aan het verweer van De Sleutels voorbij.
Conclusie
4.15.
Gelet op het bovenstaande is komen vast te staan dat [eiser] aan de voorwaarden van artikel 7:268 lid 2 voldoet en dat er geen afwijzingsgronden zijn zoals bedoeld in artikel 7:268 lid 3 BW. Dit betekent dat de vordering tot voortzetting van de huur zal worden toegewezen met ingang van de datum waarop de moeder is overleden.
4.16.
De Sleutels zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten in conventie. [eiser] heeft geprocedeerd op basis van een toevoeging. Eisers met een toevoeging betalen een lager griffierecht. Verder worden in dat geval de kosten van de deurwaarder voor het uitbrengen van het exploot en/of advertentiekosten van rijkswege vergoed. Die kosten zijn dus niet voor rekening van de [eiser] . [eiser] heeft aan de deurwaarder slechts de in het exploot opgenomen kosten voor verschotten hoeven voldoen (artikel 40 lid 1 van het Besluit vergoedingen rechtsbijstand 2000). Gelet op het voorgaande wordt De Sleutels slechts veroordeeld tot betaling van het lagere griffierecht, de verschotten en ten slotte tot vergoeding van het – hierna in het dictum vast te stellen – salaris van de gemachtigde. Deze vergoeding voor het salaris moet door de gemachtigde worden verrekend met de op grond van de Wet op de rechtsbijstand aan de gemachtigde toegekende vergoeding.
4.17.
De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- griffierecht € 90,00
- salaris gemachtigde € 408,00 (2 punt x tarief € 204,00)
- nakosten
€ 102,00
€ 102,00
Totaal € 600,00 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
In reconventie
4.18.
Gelet op hetgeen in conventie is overwogen en beslist worden de vorderingen in reconventie afgewezen.
4.19.
De Sleutels zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten in reconventie. Gelet op de samenhang tussen de vordering in conventie en in reconventie worden de proceskosten in reconventie begroot op nihil.
5.Beslissing
De kantonrechter:
In conventie
5.1.
bepaalt dat [eiser] de huurovereenkomst met betrekking tot de woning gelegen aan de [adres] in [plaats] , die tussen de moeder en De Sleutels heeft bestaan, met ingang van 14 maart 2025 voortzet;
5.2.
veroordeelt De Sleutels in de proceskosten van € 600,00, onverminderd de eventueel over de verschotten verschuldigde btw, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als De Sleutels niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet zij ook de kosten van betekening betalen;
5.3.
verklaart de veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
In reconventie
5.5.
wijst de vorderingen af;
5.6.
veroordeelt De Sleutels in de kosten van het geding aan de zijde van [eiser] tot aan deze uitspraak begroot op nihil.
Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. S.M. Westerhuis-Evers en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 5 november 2025.