Uitspraak
RECHTBANKDEN HAAG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Den Haag
CK/bc
Zaaknummer: 11242055 \ RL EXPL 24-14648
Vonnis van 14 oktober 2025
in de zaak van
[eiser],
te [woonplaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. S.A.P. van den Berg,
tegen
[gedaagde],
te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: S. van de Vijver,
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties, van 19 juli 2024;
- de conclusie van antwoord, ingekomen op 8 oktober 2024;
- de akte uitlaten voortprocederen van [eiser] , ingekomen op 4 maart 2025.
- de conclusie van antwoord, ingekomen op 8 oktober 2024;
- de akte uitlaten voortprocederen van [eiser] , ingekomen op 4 maart 2025.
- de akte houdende eisvermeerdering en overlegging producties van [eiser] , ingekomen op 1 juli 2025,
- de akte uitlaten voortprocederen van [eiser] , ingekomen op 16 september 2025.
1.2.
Op 17 januari 2025 en 11 juli 2025 heeft een mondeling behandeling plaatsgevonden. Bij die gelegenheden is [eiser] in persoon verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde voornoemd. [gedaagde] is steeds niet verschenen, maar zijn gemachtigde wel. Op de zitting van 17 januari 2025 zijn door (de gemachtigde van) [eiser] spreekaantekeningen voorgedragen. Van hetgeen op de mondelinge behandelingen is besproken, is door de griffier aantekeningen gemaakt. Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] is eigenaar en verhuurder van de woning gelegen aan de [adres] in [plaats] (hierna: het gehuurde).
2.2.
In 1998 heeft [gedaagde] de woning verhuurd aan [eiser] .
2.3.
Op 22 oktober 2005 is [eiser] getrouwd met [naam] en is zij bij [eiser] in het gehuurde getrokken.
2.4.
De kantonrechter heeft de huurovereenkomst jegens [eiser] vanwege een huurachterstand ontbonden bij (verstek)vonnis bij 15 mei 2007.
2.5.
Bij beschikking van 26 januari 2009 heeft de rechtbank Rotterdam de echtscheiding tussen [eiser] en [naam] uitgesproken. [eiser] is in het gehuurde blijven wonen, [naam] heeft het gehuurde verlaten.
2.6.
Bij brief van 31 maart 2022 heeft (de gemachtigde van) [eiser] het volgende bericht aan [gedaagde] :
Door een lekkage in de zomer van 2021 in het dak van het pand heeft cliënt waterschade geleden. Hoewel de lekkage is verholpen en cliënt u herhaaldelijk aan de waterschade heeft herinnerd, is die nog niet hersteld. Daarnaast heeft cliënt u meermalen gewezen op de scheuren die in de muren van de woning zijn ontstaan tijdens de recente sloop-/renovatiewerkzaamheden op de bovenverdieping. Hoewel de sloopwerkzaamheden achter de rug lijken - sinds enige tijd heeft hij geen geluidsoverlast meer van de werkzaamheden – heeft hij nog niet van u vernomen over het herstel van de scheuren. Ten slotte heeft hij u gemeld dat de afzuigkap in de keuken kapot is. U had hem beloofd in de week van 7 maart jl. langs te komen voor een inspectie, maar u bent ondanks die toezegging niet geweest. Hierop is nimmer inhoudelijk gereageerd door (de gemachtigde van) [gedaagde] , ook niet na sommatie daartoe. […]
Indien u onverhoopt geen gevolg geeft aan deze beide verzoeken, moet u er rekening mee houden dat cliënt mij vraagt om nadere juridische stappen te nemen.
2.7.
Bij brief van 18 januari 2023 heeft (de gemachtigde van) [eiser] het volgende bericht aan [gedaagde] :
In mijn brief aan u van 31 maart 2022 heb ik u gewezen op diverse gebreken in de woning van mijn cliënt, […]. Daarbij heb ik u onder meer dringend verzocht om de waterschade en de scheuren als gevolg van de sloop- en renovatiewerkzaamheden in de bovengelegen woning binnen drie weken te (laten) herstellen. Aan dat verzoek heeft u geen gevolg gegeven, waardoor u in verzuim bent komen te verkeren. […]
Is de verhuurder met het verhelpen van de gebreken in verzuim, zo zegt de wet, dan kan de huurder dit verhelpen zelf verrichten en de daarvoor gemaakte kosten, voor zover deze redelijk zijn, op de verhuurder verhalen, desgewenst door deze in mindering van de huurprijs te brengen.
Cliënt wil van deze laatste wettelijke mogelijkheid gebruik maken. Hij heeft daartoe twee offertes opgevraagd: […]
Als u nog een eigen inbreng heeft, bijvoorbeeld een suggestie voor aanvulling van de werkzaam heden, of als u bij de oplevering van het werk aanwezig wilt zijn, verneem ik dat graag.
2.8.
Op 25 januari 2025 heeft [eiser] bij [gedaagde] melding gemaakt van een lekkage.
2.9.
Bij brief van 26 januari 2025 heeft (de gemachtigde van) [gedaagde] het volgende bericht aan [eiser] :
U stelt ten onrechte dat uw cliënt huurder is van de [adres] te [plaats] . Zoals u bekend is de huurovereenkomst met uw cliënt reeds eerder door de rechtbank ontbonden. De huidige huurder is mevrouw [naam] . De heer [eiser] is geen huurder en heeft derhalve ook geen rechten die een huurder toekomen.
Van mevrouw [naam] zijn geen verzoeken bekend noch is er contact geweest met deze huurder over gebreken in welke vorm dan ook. Mijn cliënt is derhalve niet in gebreke en zal ten alle tijden gebreken verhelpen die door de huurder worden gemeld.
2.10.
Vervolgens is er nog contact over en weer tussen de gemachtigden van partijen over het verstekvonnis van 15 mei 2007 en wat de gevolgen van die uitspraak zouden moeten zijn.
2.11.
Bij brief van 21 februari 2024 heeft (de gemachtigde van) [eiser] het volgende bericht aan [gedaagde] :
In vervolg op ons laatste contact kom ik hierbij op de zaak terug. Naar de overtuiging van cliënt en mij is hier het volgende van belang:
( i) Cliënt is de oorspronkelijke huurder van de woning.
(ii) Cliënt is lopende de huur getrouwd met mevrouw [naam] en heeft met haar samengewoond in de woning. Zij werd daardoor van rechtswege medehuurder.
(iii) In die periode heeft de heer [gedaagde] een vonnis tegen cliënt verkregen waarbij de huurovereenkomst is ontbonden en cliënt tot betaling en ontruiming is veroordeeld. Dit was in 2007. Mevrouw [naam] was geen partij in die procedure.
(iv) Doordat de huurovereenkomst met cliënt is ontbonden, is mevrouw [naam] van rechtswege huurder geworden op de voet van artikel 7:266 lid 3 5W.
( v) Mevrouw [naam] heeft zich verzet tegen de ontruiming. Daardoor is het niet van ontruiming gekomen en zijn mevrouw [naam] en cliënt samen in de woning blijven wonen. Cliënt is als echtgenoot en medebewoner van de woning van rechtswege medehuurder geworden.
(vi) Aan alle overige verplichtingen uit hoofde van het vonnis is voldaan.
(vii) Mevrouw [naam] en cliënt zijn gescheiden en mevrouw [naam] is elders gaan wonen. Bij de echtscheiding is niet bepaald wie van de beide echtgenoten de huurder van de woning zal zijn, zoals bedoeld in artikel 7:226 lid 5 BW.
(viii) De woning strekt cliënt nog altijd tot hoofdverblijf.
(ix) De huur is niet opgezegd.
Het vorenstaande betekent dat mevrouw [naam] nog altijd als huurder en cliënt als medehuurder moet worden aangemerkt. Mevrouw [naam] en cliënt zien deze situatie beiden als onwenselijk.
Ingevolge artikel 7:266 lid 3 BW wordt de medehuurder huurder indien de huurovereenkomst ten aanzien van de huurder eindigt. Dat betekent dat als mevrouw [naam] de huurovereenkomst opzegt en de huur daardoor eindigt, cliënt weer huurder wordt.
Kunt u mij bevestigen dat de heer [gedaagde] deze analyse en conclusie deelt?
En kunt u mij ook bevestigen dat de heer [gedaagde] het ermee eens is dat het vonnis uit 2007 niet afdoet aan deze nieuwe kwalificatie van cliënt als huurder, met andere woorden dat dit vonnis geen gevolgen heeft voor de huurovereenkomst waarbij cliënt op de zojuist geschetste manier weer huurder wordt en de heer [gedaagde] dus ook niet de bevoegdheid geeft om cliënt te ontruimen?
Op deze brief is niet meer inhoudelijk gereageerd door (de gemachtigde van) [gedaagde] , ook niet na sommatie daartoe.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert - na eiswijziging - bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I) voor recht te verklaren dat mevrouw [naam] de huurder en [eiser] de medehuurder is bij de huurovereenkomst met [gedaagde] met betrekking tot de woning aan de [adres] in [plaats] en dat [eiser] ingevolge artikel 7:266 lid 3 BW huurder wordt indien en zodra de huurovereenkomst ten aanzien van mevrouw [naam] als huurder eindigt, bijvoorbeeld doordat zij de huurovereenkomst opzegt;
II) [gedaagde] te veroordelen om [eiser] de kosten van het herstel van de waterschade en de scheuren in de muren van het gehuurde te vergoeden, te begroten op € 8.181,21, dan wel een in goede justitie door de kantonrechter vast te stellen ander bedrag;
IIa) [gedaagde] te veroordelen om de schimmelvorming op het plafond van de woonkamer van het gehuurde te (laten) herstellen en de rotte vensterbank te (laten) vervangen binnen vier weken na betekening van dit vonnis, bij gebreke waarvan [gedaagde] in verzuim zal zijn en [eiser] op voet van artikel 7:206 lid 3 BW bevoegd zal zijn om de schimmelvorming zelf te (laten) herstellen en de vensterbank zelf te (laten) vervangen en de daarvoor te maken kosten, te begroten op € 4.114,65, op [gedaagde] te verhalen, desgewenst door deze in mindering van de huurprijs te brengen,
IIb) [gedaagde] te veroordelen om de erker en de voordeur van het gehuurde naar behoren te (laten) schilderen binnen drie maanden na betekening van dit vonnis op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 250,00 per dag dat [gedaagde] daarmee in gebreken blijft, een gedeelte van een dag daaronder begrepen, met een maximum van € 25.000,00,
III) [gedaagde] te veroordelen om de kapotte afzuigkap in de keuken van het gehuurde te vervangen door een nieuwe afzuigkap, althans om de kapotte afzuigkap te repareren, binnen vier weken na betekening van het door de kantonrechter te wijzen vonnis, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 100,00 per dag, een gedeelte van een dag daaronder begrepen, dat [gedaagde] met de naleving van let vonnis in gebreke blijft, met een maximum van € 5.000,00;
IV) [gedaagde] te veroordelen tot vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten ten bedrage van € 784,06, te vermeerderen met wettelijke rente indien en voor zover de betaling niet binnen 10 dagen na eerste aanschrijving plaatsvindt, te berekenen met ingang van de eerste dag na ommekomst van die termijn tot de dag van algehele voldoening;
V) [gedaagde] te veroordelen in de kosten van deze procedure, eveneens te vermeerderen met wettelijke rente indien en voor zover de betaling niet binnen 10 dagen na eerste aanschrijving plaatsvindt, te berekenen met ingang van de eerste dag na ommekomst van die termijn tot de dag van algehele voldoening.
3.2.
[eiser] legt aan de vordering het volgende ten grondslag. Weliswaar is de huurovereenkomst bij (verstek)vonnis bij 15 mei 2007 jegens [eiser] ontbonden, maar geldt deze veroordeling niet jegens [naam] met wie [eiser] op dat moment nog getrouwd was. Hierdoor is [naam] huurder geworden en [eiser] , op grond van artikel 7:266 lid 3 BW, medehuurder. Aangezien [eiser] als (mede)huurder dient te worden aangemerkt, kan hij herstel eisen van de gebreken.
3.3.
[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure. [gedaagde] heeft aangevoerd dat [eiser] sinds het vonnis van 15 mei 2007 geen huurder meer is en dat [gedaagde] op verzoek van [naam] een nieuwe huurovereenkomst met haar is aangegaan. [naam] is daarmee huurder geworden. Van haar zijn nooit meldingen van gebreken of schade ontvangen. Bovendien zijn de door [eiser] overgelegde offertes niet valide. Blijkbaar heeft [naam] niet meer haar hoofdverblijf in het gehuurde en dat is niet gemeld door [eiser] aan [gedaagde] .
4.De beoordeling
4.1.
Artikel 7:266 BW bepaalt de rechtspositie van de in het gehuurde woonachtige echtgenoot of geregistreerd partner van de huurder. Dit betekent dat [eiser] door het verstekvonnis van 15 mei 2007 weliswaar geen huurder meer was, maar omdat het vonnis slechts jegens hem is uitgesproken en hij op dat moment gehuwd was met [naam] , die huurder werd op het moment dat de ontbinding werd uitgesproken jegens [eiser] (lid 3), is [eiser] medehuurder geworden (lid 1). De stelling van [gedaagde] dat in 2007 een nieuwe huurovereenkomst tussen hem en [naam] tot stand is gekomen waardoor [naam] enig huurder van het gehuurde is geworden, volgt de kantonrechter niet. [eiser] heeft gemotiveerd weersproken dat sprake is van een nieuwe huurovereenkomst, omdat geen sprake is geweest van een aanbod tot het aangaan van een nieuwe overeenkomst. Een brief van de voormalig gemachtigde van [naam] aan de deurwaarder van 4 juni 2007, die door [gedaagde] ten grondslag wordt gelegd aan zijn stelling, waarin wordt verzocht niet tot ontruiming over te gaan, kan naar het oordeel van de kantonrechter niet worden opgevat als het doen van een aanbod tot het aangaan van een huurovereenkomst. In die brief wordt de rechtsverhouding tussen [gedaagde] , [eiser] en [naam] geduid die door het ontruimingsvonnis jegens [eiser] is ontstaan en dat daarvan het gevolg moet zijn dat [naam] niet kan worden ontruimd. Onder deze omstandigheden kan niet worden vastgesteld dat sprake is van een nieuwe huurovereenkomst tussen [gedaagde] en [naam] . De gevorderde verklaring voor recht dat [naam] huurder is en [eiser] medehuurder met betrekking tot het gehuurde is dus toewijsbaar.
4.2.
Vervolgens zijn [eiser] en [naam] in 2009 gescheiden, maar is in rechte niets afgesproken over het gehuurde. In dat kader heeft [eiser] aangevoerd dat artikel 7:267 lid 7 BW analoog dient te worden toegepast naar aanleiding waarvan wordt bepaald dat hij als enige de huurovereenkomst mag voortzetten. Feitelijk heeft [naam] het gehuurde verlaten en is [eiser] er blijven wonen, maar is de huurovereenkomst noch door [gedaagde] en noch door [naam] opgezegd. Ook de brief van de gemachtigde van [eiser] van 21 februari 2024 (opgenomen sub 2.11 van de feiten) kan niet worden opgevat als een opzegging van de huurovereenkomst door (of namens) [naam] . In de door de gemachtigde van [eiser] aangehaalde rechtspraak leidt analoge toepassing van artikel 7:267 lid 7 BW tot het oordeel dat de in het gehuurde achtergebleven partner de huurovereenkomst mocht voortzetten omdat tevens kon worden vastgesteld dat de partner die het gehuurde verliet de huurovereenkomst had opgezegd. Er was dus een (nieuwe) rechtsverhouding om vast te stellen. Daarvan is in het onderhavige geval geen sprake nu niet kan worden vastgesteld dat de huurovereenkomst door [naam] is opgezegd. Dit betekent dat de situatie nog steeds is dat [naam] huurder en [eiser] medehuurder is, die [gedaagde] hoofdelijk kan aanspreken. De vordering voor recht te verklaren dat [eiser] ingevolge artikel 7:266 lid 3 BW huurder wordt indien en zodra de huurovereenkomst ten aanzien van mevrouw [naam] als huurder eindigt, is daarom (nog) niet toewijsbaar.
4.3.
Het voorgaande neemt niet weg dat [eiser] als medehuurder dezelfde rechten (en verplichtingen) heeft als de huurder. Dit betekent dat [gedaagde] de gebreken die door [eiser] zijn gemeld en voor rekening van een verhuurder komen, door [gedaagde] dienen te worden hersteld. Op zowel de mondelinge behandeling van 17 januari 2025 als die van 11 juli 2025 heeft [gedaagde] toegezegd dat de door [eiser] gemelde schades zullen worden bekeken en hersteld. Op 23 januari 2025 en 3 februari 2025 heeft (de gemachtigde van) [gedaagde] ook schriftelijk bevestigd aan (de gemachtigde van) [eiser] dat er volledige bereidheid is om de gebreken zo spoedig mogelijk te verhelpen. Tijdens de mondelinge behandeling van 11 juli 2025 is door (de gemachtigde van) [gedaagde] zelfs toegezegd dat alles voor 1 september 2025 hersteld zal zijn, zowel de in de dagvaarding genoemde gebreken als de twee nieuw gemelde gebreken (bij akte eisvermeerdering). Bij akte uitlaten voortprocederen heeft (de gemachtigde van) [eiser] de kantonrechter bericht dat er uiteindelijk niets meer is vernomen van (de gemachtigde van) [gedaagde] of een aannemer, en dat de gebreken nog steeds niet hersteld zijn. [eiser] vraagt daarom vonnis. Aangezien tegen de (gewijzigde) vorderingen als omschreven onder 3.1., II) tot en met III), geen verweer meer is gevoerd door [gedaagde] en zelfs is erkend en toegezegd dat hij de gebreken zal herstellen, zullen deze als onweersproken worden toegewezen, met dien verstande dat de dwangsom zal worden gematigd zoals hierna in het dictum vermeld.
4.4.
Ook de buitengerechtelijke incassokosten van € 784,06 zullen als onweersproken en als op de wet gegrond worden toegewezen. De gevorderde wettelijke rente over de buitengerechtelijke incassokosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
4.5.
[gedaagde] is overwegend in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Omdat [eiser] heeft geprocedeerd op basis van een toevoeging, zal [gedaagde] niet worden veroordeeld tot betaling van de explootkosten en betekeningskosten
.De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
.De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- griffierecht
€
87,00
- salaris gemachtigde
€
1.017,00
(3 punten × € 339,00)
- nakosten
€
135,00
Totaal
€
1.239,00
4.6.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
verklaart voor recht dat [naam] de huurder en [eiser] de medehuurder is bij de huurovereenkomst met [gedaagde] met betrekking tot de woning aan de [adres] in [plaats] ,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om [eiser] de kosten van het herstel van de waterschade en de scheuren in de muren van het gehuurde te vergoeden van € 8.181,21,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] de schimmelvorming op het plafond van de woonkamer van het gehuurde te (laten) herstellen en de rotte vensterbank te (laten) vervangen binnen vier weken na betekening van dit vonnis, bij gebreke waarvan [gedaagde] in verzuim zal zijn en [eiser] op voet van artikel 7:206 lid 3 BW bevoegd zal zijn om de schimmelvorming zelf te (laten) herstellen en de vensterbank zelf te (laten) vervangen en de daarvoor te maken kosten, te begroten op € 4.114,65, op [gedaagde] te verhalen, desgewenst door deze in mindering van de huurprijs te brengen,
5.4.
veroordeelt [gedaagde] om de erker en de voordeur van het gehuurde naar behoren te (laten) schilderen binnen drie maanden na betekening van dit vonnis op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 100,00 per dag dat [gedaagde] daarmee in gebreken blijft, een gedeelte van een dag daaronder begrepen, met een maximum van € 3.000,00,
5.5.
veroordeelt [gedaagde] om de kapotte afzuigkap in de keuken van het gehuurde te vervangen door een nieuwe afzuigkap, althans om de kapotte afzuigkap te repareren, binnen vier weken na betekening dit vonnis, op straffe van verbeurte van een dwangsom van
€ 100,00 per dag, een gedeelte van een dag daaronder begrepen, dat [gedaagde] met de naleving van let vonnis in gebreke blijft, met een maximum van € 3.000,00,
€ 100,00 per dag, een gedeelte van een dag daaronder begrepen, dat [gedaagde] met de naleving van let vonnis in gebreke blijft, met een maximum van € 3.000,00,
5.6.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten van
€ 784,06, te vermeerderen met wettelijke rente indien en voor zover de betaling niet binnen 10 dagen na eerste aanschrijving plaatsvindt, te berekenen met ingang van de eerste dag na ommekomst van die termijn tot de dag van algehele voldoening
€ 784,06, te vermeerderen met wettelijke rente indien en voor zover de betaling niet binnen 10 dagen na eerste aanschrijving plaatsvindt, te berekenen met ingang van de eerste dag na ommekomst van die termijn tot de dag van algehele voldoening
5.7.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.239,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe en veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.8.
verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.2. tot en met 5.7. genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad,
5.9.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.W.D. Bom en in het openbaar uitgesproken op 14 oktober 2025.