Uitspraak
Rechtbank den haag
Team handel - voorzieningenrechter
zaak- / rolnummer: C/09/692641 / KG ZA 25-990
Vonnis in kort geding van 12 november 2025
in de zaak van
1.[eisers sub 1] te [woonplaats] ,
2. [eisers sub 2]te [woonplaats] ,
eisers,
advocaat mr. M.A. van Kleef te Voorburg,
tegen:
1.[gedaagden sub 1] te [woonplaats] ,
gedaagde,
advocaat mr. D. Pieterse te Den Haag,
2.[gedaagden sub 2] te [woonplaats] ,
gedaagde,
niet verschenen.
Eisers worden hierna gezamenlijk aangeduid als [eisers] Gedaagde sub 1 wordt aangeduid als ‘ [gedaagden sub 1] ’, gedaagde sub 2 wordt aangeduid als ‘ [gedaagden sub 2] en gedaagden worden gezamenlijk aangeduid als ‘ [gedaagden] ’.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 tot en met 5;
- de op 29 oktober 2025 gehouden mondelinge behandeling, waarbij door beide partijen pleitnotities zijn overgelegd en door [eisers] een aanvullende productie is overgelegd.
1.2.
Op de mondelinge behandeling is, naast [eisers] en zijn advocaat, advocaat mr. D. Pieterse uitsluitend namens [gedaagden sub 1] verschenen. [gedaagden sub 1] zelf was niet aanwezig op de mondelinge behandeling, omdat hij volgens zijn advocaat in China zou zijn. [eisers] stelden daarentegen [gedaagden sub 1] de ochtend van de mondelinge behandeling nog in de buurt van de woning te hebben gezien.
1.3.
[gedaagden sub 2] is behoorlijk opgeroepen tegen de terechtzitting van 29 oktober 2025, maar is daar niet verschenen. Tegen [gedaagden sub 2] wordt verstek verleend. Zoals in artikel 140 lid 3 Wetboek Pro van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) is bepaald, wordt tussen alle partijen één vonnis gewezen dat ook ten aanzien van [gedaagden sub 2] als een vonnis op tegenspraak wordt beschouwd. Dat betekent dat [gedaagden sub 2] geen verzet kan aantekenen tegen dit vonnis, maar alleen in hoger beroep kan.
1.4.
Tijdens de zitting is vonnis bepaald op vandaag.
2.De feiten
Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting wordt in dit geding van het volgende uitgegaan.
2.1.
[eisers] zijn eigenaren van de woning aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning). Op 5 maart 2024 hebben [eisers] met [gedaagden] een huurovereenkomst gesloten op basis waarvan [gedaagden] de woning per 1 april 2024 zijn gaan huren.
2.2.
Ten aanzien van de duur van de overeenkomst staat in de huurovereenkomst onder meer:
“
- partijen kiezen voor de mogelijkheid van een kortdurende huurovereenkomst[met een looptijd van twee (2) jaar of korter ex artikel 7:271 lid 1 Burgerlijk Pro Wetboek aangezien sprake is van zelfstandige woonruimte;
- indien de huurovereenkomst na afloop van de bepaalde tijd wordt voortgezet, komt huurder huurbescherming toe;
(…)
Duur, verlenging en opzegging
3.1
Deze overeenkomst is aangegaan voor een duur van maximaal twee (2) jaar of korter (zelfstandige woonruimte) ingaande op1 april 2024en lopende tot en met31 september 2025.
(…)
3.4
De huurovereenkomst eindigt na ommekomst van de in de artikel 3.1 genoemde periode, indien de in artikel 3.1 genoemde bepaalde termijn korter is dan of gelijk is aan[twee (2) jaren in het geval van zelfstandige woonruimteen de verhuurder de huurder tijdig, overeenkomst artikel 18.2 van de algemene bepalingen informeert over de dag waarop de huurovereenkomst eindigt. Indien de verhuurder de huurder niet of niet tijdig informeert en de in artikel 3.1 genoemde periode verstrijkt, loopt de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd door. (…)”
2.3.
Ten aanzien van de door [gedaagden] te betalen huurprijs staat in de huurovereenkomst onder meer:
“Betalingsverplichting, betaalperiode
(…)
4.4
De huurprijs en het voorschot als bedoeld in artikel 4.2 en 4.3 zijn bij vooruitbetaling verschuldigd, steeds te voldoen vóór of op de eerste dag van de periode waarop de betaling betrekking heeftop een nader door verhuurder op te geven bankrekeningnummer.
4.5
Per betaalperiode van één maand bedraagt
- de huurprijs €10.000,00 *
(…)
Zodat huurder per maand in totaal heeft te voldoen €10.000,00*
*Terzake van de huurprijs wordt nog uitdrukkelijk verwezen naar artikel 12.2 van deze huurovereenkomst.
(…)
Huurprijswijziging
(…)
5.2
Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs voor woonruimte betreft, is het onder 5.1 gestelde niet van toepassing. In dat geval wordt de huurprijs voor het eerst per1 april 2025en vervolgens jaarlijks aangepast overeenkomstig het gestelde in artikel 16 van Pro de algemene bepalingen. Bovenop en gelijktijdig met de jaarlijkse aanpassing overeenkomstig artikel 16 van Pro de algemene bepalingen.
Bijzondere bepalingen
Voorzover nodig uitdrukkelijk in aanvulling op c.q. in afwijking van hetgeen elders in deze huurovereenkomst en/of bijbehorende algemene bepalingen bepaald, verklaren verhuurder en huurder nog te zijn overeengekomen als volgt:
(…)
12.2
Verhuurder en huurder komen uitdrukkelijk overeen dat gedurende de eerste huurperiode van 18 maanden verhuurder aan huurder eenhuurkortingvan € 5.000,0 per maand zal verlenen. Hierdoor zal het door huurder aan verhuurder te betalen bedrag bij aanvang van de huurovereenkomst € 5.000,- per maand bedragen. Na ommekomst van een periode van de in artikel 3.1 genoemde uiterste huurtermijn tot 1 oktober 2025 komt deze tijdelijke huurkorting te vervallen en zal de huur € 10.000,- per maand bedragen, te vermeerderen met de tussentijdse indexering.
2.4.
Ten aanzien van de huurprijs is in de algemene bepalingen onder meer het volgende opgenomen:
“Huurprijswijziging
16.Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs betreft:
- vindt de jaarlijkse huurprijswijziging plaats op basis van de wijziging van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI), reeks alle huishoudens (2015=100), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS);”
2.5.
Verder is in de huurovereenkomst een boetebeding opgenomen waarin onder meer staat:
“Boetebepaling
(…)
11.2
Voor iedere overtreding van een verplichting uit deze huurovereenkomst en bijbehorende algemene bepalingen, voor zover niet reeds hiervoor in artikel 11.1 genoemd, is huurder aan verhuurder een direct opeisbare boete van € 100 per kalenderdag verschuldigd, met een maximum van € 10.000, onverminderd zijn gehoudenheid om alsnog aan deze verplichting te voldoen en onverminderd verhuurders recht op (aanvullende) schadevergoeding. (…)”
2.6.
Over de maanden april 2025 tot en met augustus 2025 hebben [gedaagden] weliswaar (huur)betalingen verricht, maar de verschuldigde huurtermijnen niet tijdig en volledig voldaan.
2.7.
Op 17 juli 2025 heeft de advocaat van [eisers] per reguliere en aangetekende post een brief naar [gedaagden] gestuurd waarin hij hen heeft geïnformeerd over het einde van de huurovereenkomst per 30 september 2025. In de brief is ook gewezen op de huurachterstand van op dat moment € 6.640,00 en zijn [gedaagden] gesommeerd dit bedrag aan [eisers] te betalen. Op 18 juli 2025 is voor ontvangst van de aangetekende brief getekend. Op 21 juli 2025 heeft de advocaat van [eisers] de brief van 17 juli 2025 ook per e-mail naar [e-mailadres] gestuurd.
2.8.
Enige (re)actie van [gedaagden] bleef uit. De huur over de maand september 2025 werd vervolgens in het geheel niet betaald. Op 30 september 2025 heeft de advocaat van [eisers] [gedaagden] per e-mail (nogmaals) gewezen op de brief van 17 juli 2025, het einde van de huurovereenkomst en aangekondigd dat [eisers] niet accepteren dat [gedaagden] nog langer in de woning verblijven. Ook is gewezen op de huurachterstand van op dat moment € 7.460,00. Tevens is dit kort geding aangekondigd. [gedaagden] reageerden niet.
2.9.
Op 2 oktober 2025 heeft de advocaat van [eisers] [gedaagden] er per e-mail op gewezen dat zij per oktober 2025 een gebruiksvergoeding van € 10.410,00 per maand aan [eisers] verschuldigd zijn en dat er voor de maand oktober 2025 nog niet betaald was. [gedaagden] zijn gesommeerd om deze gebruiksvergoeding te betalen. Op 17 oktober 2025 is de dagvaarding aan [gedaagden] betekend.
2.10.
Tot op heden verblijven [gedaagden] in de woning.
3.Het geschil
3.1.
[eisers] vorderen – zakelijk weergegeven – bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
- i) [gedaagden] te veroordelen binnen drie dagen na betekening van het vonnis, dan wel binnen een dusdanige termijn die de voorzieningenrechter redelijk acht, de woning aan het adres [adres] te [plaats] te ontruimen, met het zijne en de zijnen, en met medeneming van de eigendommen van [gedaagden] , onder overhandiging van alle sleutels, bezemschoon ter vrije beschikking van [eisers] te stellen;
- ii) [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eisers] te betalen:
a. een bedrag van € 17.870,00 aan betalingsachterstand tot en met oktober 2025;
b. een bedrag van € 10.410,00 (ex artikel 7:225 BW Pro) per maand vanaf november 2025, een ingegane maand voor een hele gerekend, tot aan het moment dat [gedaagden] de woning hebben ontruimd;
c. de contractuele boeterente ex artikel 11.2 van de huurovereenkomst van € 100,00 per achterstallige huurtermijn (of gedeelte daarvan) per maand of gedeelte van een maand, zulks telkens vanaf de respectievelijke vervaldata tot en met de dag der algehele voldoening;
- iii) [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan [eisers] van de buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf datum dagvaarding, tot aan de dag der algehele voldoening;
- iv) met zodanige (verdere) uitspraak als de voorzieningenrechter in goede justitie zal vermenen te behoren;
- v) [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.2.
Daartoe voeren [eisers] – samengevat – het volgende aan. Met ingang van 1 oktober 2025 is de huurovereenkomst geëindigd. [gedaagden] verblijven sindsdien zonder recht of titel in de woning. [eisers] zijn derhalve als eigenaren gerechtigd de ontruiming van de woning te vorderen. De gevorderde bedragen aan achterstallige huur en (vanaf 1 oktober 2025) de gebruiksvergoeding zijn op grond van de huurovereenkomst respectievelijk de wet verschuldigd, waarbij geldt dat [gedaagden] die gebruiksvergoeding van € 10.410,00 per maand verschuldigd zijn tot aan het moment dat zij de woning ontruimen. Op grond van de overeenkomst zijn [gedaagden] een boete verschuldigd van € 100,00 voor het niet tijdig en/of correct voldoen van de huur. Tot slot voeren [eisers] dat zij genoodzaakt waren een advocaat in te schakelen en dat zij kosten hebben gemaakt voor het verkrijgen van voldoening buiten rechte. Gelet daarop vorderen zij vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten.
3.3.
[gedaagden sub 1] voert verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.
4.De beoordeling van het geschil
4.1.
Ter zitting heeft [gedaagden sub 1] verweer gevoerd. [gedaagden sub 1] stelt zich op het standpunt dat sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. De voorzieningenrechter stelt voorop dat de regeling van art. 7:271 lid 1 tweede Pro volzin en volgende zoals deze luidde tussen 1 juli 2016 en 1 juli 2024 op grond van het overgangsrecht op de huurovereenkomst van toepassing is, nu deze is gesloten voor 1 juli 2024 (art. 208ha lid 2 Overgangswet NBW).
4.2.
Als eerste argument voor dit standpunt voert [gedaagden sub 1] aan dat de huurovereenkomst niet is geëindigd per 1 oktober 2025, omdat hij de brief van 17 juli 2025 niet heeft ontvangen en het einde van de huurovereenkomst dus ook niet (tijdig) is aangezegd.
4.3.
In reactie hierop hebben [eisers] ter zitting het zogenaamde Track&Trace document van PostNL overgelegd (hierna: het ontvangstbewijs). De voorzieningenrechter heeft het overleggen van dit aanvullende stuk toegestaan, omdat het verweer omtrent het niet ontvangen van de brief pas op de zitting voor het eerst is gevoerd en er voor [eisers] dan ook geen aanleiding bestond om dit stuk eerder in te dienen.
4.4.
Artikel 3:37 lid 3 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) bepaalt dat een tot een bepaalde persoon gerichte verklaring, om haar werking te kunnen hebben, die persoon moet hebben bereikt. Met betrekking tot een schriftelijke verklaring geldt als uitgangspunt dat deze de geadresseerde heeft bereikt als zij door hem is ontvangen. Als de ontvangst van de verklaring – zoals in dit geval – wordt betwist, dan dient de afzender, [eisers] in dit geval, feiten en omstandigheden te stellen en zo nodig te bewijzen waaruit volgt dat de verklaring is verzonden en dat de verklaring door de geadresseerde(n) is ontvangen.
4.5.
Een redelijke op de behoeften van de praktijk afgestemde uitleg brengt mee dat de afzender in beginsel feiten en omstandigheden dient te stellen en zo nodig te bewijzen waaruit volgt dat de verklaring door hem is verzonden naar een adres waarvan hij redelijkerwijs mocht aannemen dat geadresseerde(n) aldaar door hem kon worden bereikt, en dat de verklaring daar is aangekomen [1] . In dit geval is de brief per reguliere en aangetekende post verzonden naar het adres [adres] te [plaats] . Dit is het adres waar [gedaagden] wonen en dat is verder ook niet betwist. De voorzieningenrechter stelt voorop dat regulier verstuurde brieven plegen aan te komen. Verder is de brief ook aangetekend verstuurd. Uit het ontvangstbewijs blijkt dat de brief op 18 juli 2025 om 15.39 in ontvangst is genomen op het eerder genoemde adres en dat voor ontvangst is getekend.
4.6.
Namens [gedaagden sub 1] is ter zitting de authenticiteit van de handtekening betwist. Volgens de advocaat van [gedaagden sub 1] zou de geplaatste handtekening, gelet op de onder de huurovereenkomst geplaatste handtekening, niet lijken op de handtekening van [gedaagden sub 1] . Uit het ontvangstbewijs blijkt naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter genoegzaam dat de aangetekende brief op het adres van [gedaagden] is bezorgd. Daaraan doet niet af dat [gedaagden sub 1] niet zelf voor ontvangst zou hebben getekend. In dat kader is relevant dat de handtekening op de ontvangstbevestiging weliswaar niet lijkt op die van [gedaagden sub 1] onder de huurovereenkomst, maar wél op de handtekening van [gedaagden sub 2] onder de huurovereenkomst. Het is dan ook waarschijnlijk dat zij voor ontvangst van de brief heeft getekend. Dat ligt ook voor de hand, nu zij ook woonachtig is op het adres en bovendien ook geadresseerde is van de brief. Dat [gedaagden sub 1] de brief mogelijk niet zelf in ontvangst heeft genomen en daardoor – zoals hij stelt – niet heeft gezien, komt voor zijn rekening en risico.
4.7.
De voorzieningenrechter acht dus voorshands aannemelijk dat de per (aangetekende) post verstuurde brief door [gedaagden] is ontvangen.
4.8.
Verder acht de voorzieningenrechter relevant dat de brief óók per e-mail naar [gedaagden sub 1] is verstuurd. Ter zitting is namens [gedaagden sub 1] weliswaar aangevoerd dat het betreffende e-mailadres door hem niet meer in gebruik is en dat hij de e-mail met de brief daarom niet ontvangen heeft, maar de voorzieningenrechter acht dat onwaarschijnlijk om de volgende redenen. Niet ter discussie staat dat het e-mailadres nog steeds bestaat. Verder hebben [eisers] op de zitting WhatsApp correspondentie laten zien waarin te lezen is dat [gedaagden sub 1] op 19 juli 2025 zelf desgevraagd het betreffende e-mailadres als zijnde zijn e-mailadres naar [eisers] heeft gestuurd. Gelet op het feit dat de brief vervolgens twee dagen later naar dit e-mailadres is verstuurd, gaat de voorzieningenrechter ervan uit dat [gedaagden sub 1] ook via de e-mail kennis kunnen nemen van deze brief waarin [gedaagden] zijn geïnformeerd over de dag waarop de huurovereenkomst eindigt. Het verweer dat het e-mailadres niet meer door [gedaagden sub 1] werd gebruikt, kan hem niet baten, omdat, zelfs als dit al het geval zou zijn, wat de voorzieningenrechter op zichzelf al ongeloofwaardig voorkomt, dat voor rekening en risico van [gedaagden sub 1] moet blijven omdat hij dit e-mailadres zelf twee dagen voor het versturen van de e-mail aan [eisers] heeft doorgegeven als zijnde zijn e-mailadres waarnaar voor hem bestemde berichten konden worden verstuurd.
4.9.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat voldoende aannemelijk is gemaakt dat de brief van 17 juli 2025 waarin [gedaagden] namens [eisers] worden geïnformeerd over de dag waarop de huurovereenkomst eindigt, door [gedaagden] is ontvangen.
4.10.
Als volgende punt werpt [gedaagden sub 1] op dat partijen altijd de bedoeling hebben gehad om de huurovereenkomst na 30 september 2025 voort te zetten. Dat zou volgen uit het bepaalde in artikel 12.2 van de huurovereenkomst, waarin partijen een huurprijs zijn overeengekomen voor na 30 september 2025. Daaruit zou volgen dat partijen de intentie hadden om de huurovereenkomst nadien voor te zetten. De voorzieningenrechter volgt dit betoog niet.
4.11.
In de huurovereenkomst staat duidelijk wat partijen overeen zijn gekomen. Zo is in de considerans van de huurovereenkomst te lezen dat partijen kiezen voor de mogelijkheid van een kortdurende huurovereenkomst met een looptijd van twee jaar of korter. In artikel 3.1 is vervolgens heel concreet opgenomen dat de huurovereenkomst voor de duur van maximaal twee jaar of korter is aangegaan waarbij ook duidelijk een begin- en einddatum zijn vermeld. In artikel 3.3 is daarna uitdrukkelijk bepaald dat de huurovereenkomst eindigt na de in artikel 3.1 genoemde periode (van twee jaar of korter, uiterlijk 30 september 2025) indien aan twee voorwaarden is voldaan:
- de genoemde termijn is korter dan of gelijk aan twee jaren in het geval van zelfstandige woonruimte; en
- de verhuurder informeert de huurder tijdig, overeenkomstig artikel 18.2 van de algemene bepalingen, over de dag waarop de huurovereenkomst eindigt.
Aan beide voorwaarden is in dit geval voldaan.
4.12.
De aanvullende bepaling in artikel 12.2 over de korting op de huurprijs maakt voorgaande niet anders. Deze bepaling gaat alleen over de duur van de korting en niet over de duur van de huurovereenkomst als geheel. Uit deze bepaling is – anders dan [gedaagden sub 1] stelt – niet af te leiden dat partijen de bedoeling hebben gehad de overeenkomst voor onbepaalde tijd aan te gaan. De voorzieningenrechter acht het niet aannemelijk dat de bodemrechter tot een ander oordeel komt.
4.13.
Als laatste argument voor de stelling dat sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd voert [gedaagden sub 1] aan dat partijen een koopoptie overeen zijn gekomen en dat [gedaagden sub 1] deze optie heeft uitgeoefend. In dat kader heeft [gedaagden sub 1] de woning laten keuren en naar aanleiding daarvan zouden partijen overleg hebben gehad teneinde overeenstemming te bereiken over de koopprijs. Onder deze omstandigheden zou het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn dat de gevorderde ontruiming wordt toegewezen, aldus [gedaagden sub 1] .
4.14.
De door [gedaagden sub 1] gestelde koopoptie blijkt nergens uit en is bijvoorbeeld niet opgenomen in de huurovereenkomst. [gedaagden] betwisten bovendien dat een dergelijke afspraak is gemaakt. Verder heeft [gedaagden sub 1] zijn wil om de woning te kopen ook op geen enkele wijze concreet gemaakt. Het taxatierapport is bijvoorbeeld niet overgelegd en [eisers] zijn ook niet bekend met de inhoud daarvan. Dat er daadwerkelijk overleg tussen partijen is geweest en dat dat dusdanig concreet is geworden dat dat aan toewijzing van de vordering tot ontruiming in de weg staat, is de voorzieningenrechter niet, althans onvoldoende, gebleken.
4.15.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat sprake is van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd die is geëindigd per 1 oktober 2025. Nu [gedaagden] de woning, ondanks verzoeken daartoe, nog niet hebben verlaten, verblijven zij zonder recht of titel in de woning. De voorzieningenrechter zal de gevorderde ontruiming binnen drie dagen na betekening van dit vonnis dan ook toewijzen.
4.16.
Naast ontruiming vorderen [eisers] ook betaling van de huurachterstand, een gebruiksvergoeding, boete en kosten. Bij beoordeling van deze vorderingen stelt de voorzieningenrechter voorop dat ten aanzien van een geldvordering in kort geding terughoudendheid is geboden. Bij de beoordeling speelt een rol of de vordering voldoende aannemelijk is, of een onmiddellijke voorziening vereist is en of er een restitutierisico is.
4.17.
Tussen partijen staat niet ter discussie dat er ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding een huurachterstand bestond. Ter zitting heeft [gedaagden sub 1] wel de hoogte daarvan betwist en bovendien gesteld dat er op 28 oktober 2025 door hem een betaling is gedaan waardoor de achterstand inmiddels zou zijn ingelopen. Ter zitting hebben [eisers] de rekening waarop zou moeten worden betaald, geraadpleegd en volgens hen was toen geen sprake van de gestelde betaling van of namens [gedaagden] Dat er wel zou zijn betaald, blijkt naar het oordeel van de voorzieningenrechter nergens uit. Namens [gedaagden sub 1] is bijvoorbeeld ook geen betaalbewijs overgelegd. Dit leidt ertoe dat de voorzieningenrechter er voorshands van uitgaat dat er geen betaling heeft plaatsgevonden en dat thans nog sprake is van een achterstand die door [gedaagden] moet worden betaald. Ten aanzien van de hoogte van de vordering overweegt de voorzieningenrechter het volgende.
4.18.
[eisers] vorderen een bedrag van € 17.870,00 aan (huur)achterstand over april 2025 tot en met oktober 2025. Zij stellen zich op het standpunt dat de huurovereenkomst weliswaar per 1 oktober 2025 is geëindigd, maar dat [gedaagden] alsnog op grond van artikel 7:225 BW Pro een gebruiksvergoeding voor gebruik van de woning verschuldigd zijn. De gebruiksvergoeding is daarbij gelijk aan de huur die [gedaagden] verschuldigd zouden zijn per 1 oktober 2025. Dit komt volgens [eisers] neer op € 10.410,00 per maand, omdat de huurprijs conform artikel 5.1 van de huurovereenkomst is verhoogd (indexatie) en bovendien is de huurkorting vervallen. [gedaagden sub 1] betwist niet de huurprijsindexering, maar wel het vervallen van de korting ten bedrage van € 5.000,00, die hij als een huurprijsstijging aanmerkt.
4.19.
Volgens [gedaagden sub 1] moet de bepaling omtrent de huurprijs, en dan doelt [gedaagden sub 1] op artikel 12.2 van de huurovereenkomst, worden aangemerkt als een huurverhogingsbeding en is de daarop gegronde huurverhoging in strijd met de Wet betaalbare huur. Volgens [eisers] is de Wet betaalbare huur niet (zonder meer) van toepassing op huurovereenkomsten gesloten voor 1 juli 2024. Los daarvan is de voorzieningenrechter – in lijn met wat [eisers] aanvoeren – van oordeel dat artikel 12.2 niet als huurverhogingsbeding kan worden aangemerkt. In artikel 4.5 van de huurovereenkomst is de huurprijs duidelijk vastgesteld op € 10.000,00. Dat zijn partijen overeengekomen. In de aanvullende bepalingen is vervolgens in artikel 12.2 opgenomen dat er gedurende een bepaalde periode een korting van € 5.000,00 op de huurprijs werd toegepast. Die periode is voorbij en dus is de korting vervallen. Indien de huurovereenkomst nog zou doorlopen, zou de huurprijs per 1 oktober 2025 € 10.000,00 plus verhoging (indexatie) in april 2025, in totaal € 10.410,00, bedragen en zouden [gedaagden] dat bedrag aan huur verschuldigd zijn.
4.20.
Dit leidt tot de conclusie dat [gedaagden] per 1 oktober 2025 een gebruiksvergoeding van € 10.410,00 per maand verschuldigd zijn. Die vergoeding is voor wat betreft de maand oktober 2025 niet betaald. De hoogte van de huurachterstand over de daaraan voorafgaande maanden is door [gedaagden sub 1] niet betwist. De voorzieningenrechter acht de vordering van [eisers] met betrekking tot betaling van de totale achterstand van € 17.870,00 tot en met oktober 2025 voldoende aannemelijk en zal [gedaagden] veroordelen tot betaling daarvan. Mocht blijken dat ten aanzien van de achterstand (in de tussentijd) alsnog door [gedaagden] is betaald, dan ligt het in de rede dat dat wordt verdisconteerd in de uiteindelijke afrekening.
4.21.
Naast betaling van de achterstand over de maanden april tot en met oktober 2025, vorderen [eisers] dat [gedaagden] worden veroordeeld om de gebruiksvergoeding van € 10.410,00 per maand vanaf november 2025 te betalen totdat de woning door [gedaagden] is ontruimd. Daarbij moet volgens [eisers] een ingegane maand voor een hele worden gerekend. De voorzieningenrechter volgt [eisers] niet op dit laatste punt en zal deze vordering voor naar rato toewijzen, zoals nader omschreven in de beslissing.
4.22.
Ook vorderen [eisers] betaling van de contractuele boete van € 100,00 “ex artikel 11.2 van de huurovereenkomst (…) per achterstallige huurtermijn (…) per maand, zulks telkens vanaf de respectievelijke vervaldata tot en met de dag der algehele voldoening”. Het is de voorzieningenrechter niet duidelijk of [eisers] hiermee bedoelen dat € 100,00 boete per achterstallige termijn moet worden betaald (dat strookt met “per achterstallige huurtermijn”) dan wel € 100,00 per kalenderdag vanaf de dag waarop de huurtermijn betaald had moeten worden (dat strookt met “zulks telkens vanaf de respectievelijke vervaldata tot en met de dag der algehele voldoening” en met de formulering van artikel 11.2 van de huurovereenkomst). Gelet op deze onduidelijkheid en de in 4.16 bedoelde terughoudendheid die de voorzieningenrechter moet betrachten bij de toewijzing van geldvorderingen, zal deze vordering worden afgewezen, met dien verstande dat daarvoor in de plaats (het mindere, te weten) de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW Pro zal worden toegewezen vanaf de vervaldata van de betreffende huurtermijnen en voor wat betreft de gebruiksvergoeding over de maand oktober 2025, vanaf de dag der dagvaarding.
4.23.
Tot slot vorderen [eisers] vergoeding van de buitengerechtelijke kosten. De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW Pro en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). De voorzieningenrechter stelt vast dat [gedaagden] natuurlijke personen zijn die niet hebben gehandeld in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Daarom moet de voorzieningenrechter controleren of is voldaan aan de dan geldende extra eisen voor de verschuldigdheid van buitengerechtelijke incassokosten. [eisers] hebben aan [gedaagden] aanmaningen verstuurd die niet voldoen aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW Pro. In de aanmaningen is namelijk geen betalingstermijn van veertien dagen gegeven die ingaat op de dag na ontvangst van de aanmaning door [gedaagden] Dit is wel vereist op grond van artikel 6:96 lid 6 BW Pro. De gevorderde vergoeding zal daarom worden afgewezen.
4.24.
[gedaagden] zijn in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eisers] worden begroot op:
- dagvaarding € 146,43
- griffierecht € 1.374,00
- salaris advocaat € 1.107,00
- nakosten € 178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de
beslissing)
Totaal € 2.805,43
4.25.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter:
5.1.
veroordeelt [gedaagden] om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis de woning aan het adres [adres] te ( [postcode] ) [plaats] te ontruimen, met het zijne en de zijnen en met medeneming van de eigendommen van [gedaagden] , en de woning onder overhandiging van alle sleutels, bezemschoon ter vrije beschikking van [eisers] te stellen;
5.2.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eisers] te betalen een bedrag van € 17.870,00 ter zake de betalingsachterstand tot en met oktober 2025, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldag van iedere huurtermijn en voor wat betreft de gebruiksvergoeding over oktober 2025 vanaf de dag der dagvaarding, tot de dag van volledige betaling;
5.3.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk tot betaling van een bedrag van € 10.410,00 aan gebruiksvergoeding vanaf de maand november 2025 tot aan het moment dat [gedaagden] de woning hebben ontruimd, waarbij de vergoeding in het geval van een niet volledig verstreken maand naar rato van het aantal dagen berekend dient te worden;
5.4.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de proceskosten van € 2.805,43, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [gedaagden] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend, dan moeten [gedaagden] € 92,00 extra betalen, plus de kosten van betekening;
5.5.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan;
5.6.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.7.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.A. van de Laarschot en in het openbaar uitgesproken op 12 november 2025.
lp