ECLI:NL:RBDHA:2025:22299

• Datum uitspraak: 5 november 2025
• Publicatiedatum: 26 november 2025
• Zaaknummer: C/09/678398 / HA ZA 25-54
• Instantie: Rechtbank Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: A.C. Bordes
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Tekortkoming in de nakoming van een vaststellingsovereenkomst en onrechtmatig handelen door meewerken aan wanprestatie

In deze zaak heeft de rechtbank Den Haag op 5 november 2025 uitspraak gedaan in een civiele procedure tussen eiser en twee gedaagden. De zaak betreft een tekortkoming in de nakoming van een vaststellingsovereenkomst die partijen in het verleden hebben gesloten. Eiser stelt dat gedaagde 1, die een affectieve relatie had met gedaagde 2, de woning heeft verkocht aan gedaagde 2 voor een te lage prijs, terwijl de vaststellingsovereenkomst voorschreef dat de woning aan een derde verkocht moest worden. Eiser vordert schadevergoeding van zowel gedaagde 1 als gedaagde 2, omdat hij meent dat gedaagde 2 onrechtmatig heeft gehandeld door mee te werken aan de wanprestatie van gedaagde 1. De rechtbank oordeelt dat gedaagde 1 tekort is geschoten in de nakoming van de vaststellingsovereenkomst door de woning aan gedaagde 2 te verkopen, en dat gedaagde 2 onrechtmatig heeft gehandeld door deze verkoop te faciliteren. De rechtbank kent eiser een schadevergoeding toe van € 77.465,46, te vermeerderen met wettelijke rente, en een bedrag van € 3.313,18 van gedaagde 1. De proceskosten worden gecompenseerd, zodat iedere partij de eigen kosten draagt.

Uitspraak

RECHTBANK Den Haag

Team Handel

Zaaknummer: C/09/678398 / HA ZA 25-54

Vonnis van 5 november 2025

in de zaak van

[eiser] te [woonplaats] ,

eiser,

hierna te noemen: [eiser] ,

advocaat: mr. J.J. Kesseboom,

tegen

1. [gedaagde 1] te [woonplaats] ,

gedaagde,

hierna te noemen: [gedaagde 1]

advocaat: mr. M. Buitelaar,

2. 2. [gedaagde 2] te [woonplaats] ,

gedaagde,

hierna te noemen: [gedaagde 2]

advocaat: mr. E. Bongers,

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 31 december 2024, met producties 1 tot en met 54;

- de conclusie van antwoord namens [gedaagde 1] , met producties 1 tot en met 20;

- de conclusie van antwoord namens [gedaagde 2] ;

- het tussenvonnis van 5 november 2025, waarin een mondelinge behandeling is bepaald;

- de akte overlegging producties namens [eiser] , met producties 55 tot en met 86;

- de brief namens [eiser] van 11 augustus 2025, met opnieuw productie 71;

- de brief namens [gedaagde 1] van 12 september 2025, met productie 21;

- de nader overgelegde productie 1 namens [gedaagde 2] .

1.2.

Op 24 september 2025 heeft de mondelinge behandeling van de zaak plaatsgevonden. Tijdens de mondelinge behandeling hebben partijen hun standpunten toegelicht en vragen van de rechtbank beantwoord. De griffier heeft zittingsaantekeningen gemaakt.

2. De feiten

2.1.

[eiser] en [gedaagde 1] hebben een affectieve relatie met elkaar gehad en met elkaar samengewoond. Tijdens deze relatie hebben zij twee kinderen gekregen, geboren op [geboortedatum 1] 2017 en op [geboortedatum 2] 2019. Op [datum] 2017 zijn zij een samenlevingsovereenkomst aangegaan (hierna: de samenlevingsovereenkomst). Voor zover relevant is daarin het volgende opgenomen:

“ Gemeenschappelijke huishouding

Artikel 2.

(…) d. Indien slechts een der partijen inkomsten heeft komen de kosten van de gemeenschappelijke huishouding geheel ten laste van die partij.”

2.2.

Op 28 september 2018 heeft [gedaagde 1] van haar vader een perceel agrarische grond gekocht, gelegen aan [straatnaam] in [plaats 1] , naast de woning van haar ouders. Dit perceel is vervolgens gesplitst in twee percelen, met als doel op het ene perceel een paardenbak te bouwen en op het andere perceel een woning waarin [eiser] en [gedaagde 1] met hun kinderen zouden gaan wonen. Om op dit laatste perceel een woning te kunnen bouwen, was een bestemmingswijziging nodig. Na verkrijging hiervan, hebben [eiser] en [gedaagde 1] op 6 oktober 2019 met een aannemer een overeenkomst van aanneming gesloten voor de bouw van de woning. Op 21 augustus 2020 heeft een makelaar van [makelaarskantoor 1] B.V. (hierna: de makelaar) ten behoeve van het verkrijgen van hypothecaire financiering een taxatierapport uitgebracht. Hierin is de marktwaarde na realisatie van de woning vastgesteld op € 1.350.000.

2.3.

Op enig moment zijn tussen [eiser] en [gedaagde 1] relatieproblemen ontstaan en is [gedaagde 1] tijdelijk ergens anders gaan wonen. Op dat moment wisten [eiser] en [gedaagde 1] nog niet of zij in de toekomst al dan niet samen in de nog te bouwen woning zouden gaan wonen. Mede met het oog op de kosten verbonden aan het beëindigen van de aannemingsovereenkomst hebben zij ervoor gekozen de bouw van de woning niettemin door te zetten. Met het zicht op een mogelijke verbreking van de relatie, hebben zij een mediationtraject gevolgd om afspraken te maken over de woning. Dit heeft geleid tot een vaststellingsovereenkomst, ondertekend op 20 december 2021 (hierna: de vaststellingsovereenkomst). Hierin zijn onder meer de volgende uitgangspunten opgenomen:

“I. Door de inspanningen van partijen en door diverse financiële investeringen heeft

het perceel grond aan [adres 1] te [plaats 1] een woonbestemming

gekregen. Hierdoor is de waarde van het perceel grond gestegen. Partijen gaan

ervan uit dat de vrije verkoopwaarde van het perceel voor aanvang van de

bouwwerkzaamheden ongeveer € 500.000.00 bedroeg. In verband met de

bestemmingswijziging zijn zij een bedrag verschuldigd aan de Greenport

Ontwikkelingsmaatschappij B.V. (hierna te noemen: “de GOM”) van

€ 199.650,00 (dit bedrag moet nog betaald worden vanuit de hypotheekgelden).

Daarnaast heeft de man een bedrag betaald voor o.a. koopprijs, leges, notarissen

en RO-adviseurs van € 27.000.00. Partijen gaan ervan uit dat door de

bestemmingswijziging op het perceel grond een meerwaarde is gerealiseerd van € 273.000,00.

(…)

K. Partijen realiseren zich dat de vrouw door natrekking eigenaar zal worden van de te bouwen woning aangezien zij eigenaar is van de grond waarop de woning zal worden gebouwd. Partijen wensen te benadrukken dat zij het perceel grond en nog te bouwen woning beschouwen als gezamenlijk eigendom. (…)”

2.4.

In de vaststellingsovereenkomst is vervolgens een stappenplan opgenomen op basis waarvan [gedaagde 1] allereerst de kans zou krijgen de woning te verkrijgen (stap 1) en vervolgens [eiser] (stap 2). Mochten beiden binnen de in de vaststellingsovereenkomst voor ieder van hen opgenomen termijn de woning niet kunnen of willen overnemen, dan moest de woning worden verkocht aan een derde (stap 3). Deze stappen zijn in de vaststellingsovereenkomst als volgt uitgewerkt (hierna: het stappenplan):

“Stap 1

De vrouw heeft het eerste recht om in de nieuw te bouwen woning te gaan wonen.

Zij heeft tot 1 mei 2022 de tijd om de financiering die partijen gezamenlijk zijn

aangegaan bij de Rabobank volledig voor haar rekening te nemen, dan wel in te

lossen, waarbij de man zal worden ontslagen uit zijn hoofdelijke

aansprakelijkheid ter zake deze hypotheekschuld.

In dat geval zal zij hem de kosten vergoeden die hij heeft moeten maken voor de

bouw van de woning (aanloopkosten) en zal zij hem de kosten betalen die de

man heeft betaald voor haar huisvesting in de periode van 1 november 2021 tot

het moment aan ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid. Voorts zal in dit

geval (het geval dat de vrouw in de woning gaat wonen) de man niet verplicht

worden om zijn huis aan de [adres 2] te [plaats 2] te verkopen en zijn

overwaarde in te brengen als aflossing op de hypotheekschuld. Eventuele boetes

en kosten komen voor rekening van de vrouw.

Partijen stellen vast dat de vrouw in dit geval aan de man betaalt:

- de aanloopkosten die de man heeft betaald ad € 27.000,00;

- de huisvestingskosten die de man voor de vrouw heeft betaald

vanaf 1 november 2021;

- alle rente en aflossingen die de man tot het moment van ontslag uit zijn

hoofdelijke aansprakelijkheid heeft betaald voor de hypotheekschuld aan de

Rabobank die partijen gezamenlijk zijn aangegaan.

(…)

Stap 2

2.2

In het geval op 1 mei 2022 niet gebleken is dat de vrouw de hypotheekschuld bij

de Rabobank ad € 981.000,00 voor haar rekening zal nemen, dan wel af zal lossen, waarbij de man wordt ontslagen uit zijn hoofdelijke aansprakelijkheid en

op dat moment gebleken is dat de vrouw aan de overige onder stap 1 opgenomen

afspraken kan voldoen, dan krijgt de man tot uiterlijk 1 juni 2022 de mogelijkheid

om de nieuw te bouwen woning van de vrouw te kopen. In dat geval neemt de

man de hypotheekschuld bij de Rabobank ad € 981.000,00 voor zijn rekening en

draagt hij er zorg voor dat de vrouw wordt ontslagen uit haar hoofdelijke

aansprakelijkheid ter zake deze hypotheekschuld. Voorts zal hij de vrouw een

bedrag van € 273.000.00 betalen ter gelegenheid van het notarieel transport van de

woning aan de man. Alle eventuele kosten en boetes komen in dat geval voor

rekening van de man.”

(…)

Stap 3

2.3

Indien op 1 juni 2022 is gebleken dat zowel de man als de vrouw de woning niet

onafhankelijk van de ander kan overnemen, dan zal de woning zo spoedig

mogelijk in casco staat worden verkocht. Partijen zullen in dat geval gezamenlijk

een makelaar benaderen die zij de verkoopopdracht geven. Zij zullen in overleg

met de makelaar de vraag- en laatprijs van de woning vaststellen. Ieder van

partijen zal zijn/haar medewerking verlenen aan het verkoopproces. Zodra de

vrouw een bod van een derde ontvangt ter hoogte van de overeengekomen

laatprijs dan wel een bedrag dat hoger is dan de overeengekomen laatprijs, dan zal

de vrouw gehouden zijn de woning aan de bieder te verkopen. Mochten partijen

toch onenigheid krijgen over het verkooptraject of over de vaststelling van de

vraag- en laatprijs dan zullen zij ieder een eigen makelaar aanwijzen. Deze twee

makelaars zullen samen met de eerder door partijen gezamenlijk aangewezen

makelaar bepalen welke vraag- en laatprijs wordt gehanteerd dan wel hoe het

verkooptraject verder wordt afgewikkeld.

Ten aanzien van de netto verkoopprijs (na betaling van de makelaarskosten en

eventuele notariskosten) spreken partijen af dat zij hiervan eerst de

hypotheekschuld aan de Rabobank zullen inlossen.

Indien het restant (verkoopprijs -/- aflossing restschuld aan de Rabobank) minder

is of gelijk is aan € 546.000.00 dan zal de eerste € 273.000,00 toekomen aan de

vrouw en het eventuele restant komt toe aan de man.

Indien het restant (verkoopprijs -/- aflossing restschuld aan de Rabobank) meer is

dan € 546.000,00 dan zullen partijen het restant bij helfte delen.”

2.5.

Tot slot zijn [eiser] en [gedaagde 1] in de vaststellingsovereenkomst als volgt finale kwijting overeengekomen:”

“ Artikel 4: finale kwijting

4.1

Partijen verklaren hierbij dat zij door uitvoering van de in deze vaststellingsovereenkomst opgenomen afspraken met inachtneming van de maatstaven van redelijkheid en billijkheid op de aan hen rustende verplichtingen ten aanzien van de nog te bouwen woning hebben voldaan. Zij verklaren dat zij ten aanzien van de nog te bouwen woning, behoudens met betrekking tot de rechten en verplichtingen genoemd in deze vaststellingsovereenkomst, niets meer van elkaar te vorderen hebben en elkaar kwijting verlenen.”

2.6.

In lijn met de vaststellingsovereenkomst hebben [eiser] en [gedaagde 1] op enig moment de hypotheekakte ondertekend op basis waarvan zij zich beiden hoofdelijk aansprakelijk hebben gesteld voor een hypothecaire schuld bij Rabobank van in totaal € 981.000.

2.7.

Op enig moment is tussen [eiser] en [gedaagde 1] duidelijk geworden dat zij hun relatie niet zouden voortzetten en het stappenplan uit de vaststellingsovereenkomst moest worden gevolgd. Op basis van stap1 van het stappenplan had [gedaagde 1] tot 1 mei 2022 de tijd om ter verkrijging van de woning de financiering rond te krijgen. Een aantal weken voordat deze termijn zou verstrijken, heeft [gedaagde 1] bij e-mail aan [eiser] van 11 april 2022 geopperd de woning samen met [gedaagde 2] over te nemen, waarbij zij aan [gedaagde 2] refereerde als “
mijn nieuwe relatie ”. Zij stelde voor dat zij en [gedaagde 2] samen de hypotheekverplichtingen op zich nemen en [eiser] de aanloopkosten, de tijdelijke huisvestingkosten voor de huurwoning van [gedaagde 1] en de door [eiser] betaalde bedragen aan rente en aflossing met betrekking tot de hypothecaire schuld terugbetalen. In reactie hierop heeft [eiser] op 14 april 2022 twee voorstellen gedaan waarbij hij (kort gezegd) (in de toekomst) een deel van de overwaarde zou krijgen. Op 25 april 2022 heeft vervolgens een gesprek plaatsgevonden tussen [eiser] en [gedaagde 2] , waarbij eveneens is gesproken over de optie dat [gedaagde 1] het huis gezamenlijk met [gedaagde 2] zou overnemen. Ook in de periode hierna is tussen [eiser] en [gedaagde 1] meermaals over deze optie gecorrespondeerd. Dit alles heeft tussen partijen niet tot een oplossing geleid waarbij [gedaagde 1] (ondanks het inmiddels verstrijken van de termijn uit de vaststellingsovereenkomst waarbinnen zij de woning mocht overnemen) samen met [gedaagde 2] de woning zou verkrijgen.

2.8.

Op 23 mei 2022 hebben de makelaars [naam 1] (hierna: [naam 1] ) en de makelaar de woning geïnspecteerd, waarna de makelaar op 27 mei 2022 het volgende whatsappbericht heeft gestuurd:

“Beste [eiser] en [gedaagde 1] wij hebben de volgende taxatiewaarde besproken. Het huis afgebouwd met de laatste afspraken met de aannemer en dat is dan beetje Casco zoals gezien afgelopen maandag. Taxatiewaarde is € 1.325.000,-- en als het huis en de tuin helemaal afgemaakt is zoals al eerder besproken met mooie badkamer, keuken vloeren, tuin en wanden en helemaal compleet af gebouwd taxatiewaarde is dan € 1.500.000 / € 1.525.000,--”

2.9.

Op 30 mei 2022 heeft [gedaagde 1] per whatsappbericht aan [eiser] laten weten dat het voor [gedaagde 2] op dat moment niet mogelijk is de benodigde financiering te verkrijgen, omdat hij nog bezig is met het afwikkelen van zijn echtscheiding.

2.10.

Op 31 mei 2022 heeft [gedaagde 1] per e-mail aan [eiser] laten weten over te gaan tot stap 3 van het stappenplan, waarna ze op 9 juni 2022 bij monde van een brief van haar advocaat alsnog om toestemming heeft verzocht om de woning over te nemen “
tezamen met haar nieuwe partner ”. In reactie hierop heeft [eiser] gemeld niet akkoord te gaan en vooropgesteld dat de woning moet worden verkocht aan een derde.

2.11.

Bij brief van 22 juni 2022 heeft [eiser] aan [gedaagde 1] bericht de samenlevingsovereenkomst met terugwerkende kracht per 1 november 2021 op te zeggen.

2.12.

Bij dagvaarding van 29 juni 2022 heeft [eiser] in kort geding medewerking gevorderd van [gedaagde 1] tot verkoop en levering van de woning aan een derde. De voorzieningenrechter van deze rechtbank heeft deze vordering bij vonnis van 4 augustus 2022 toegewezen en [gedaagde 1] onder meer veroordeeld om in samenspraak met [eiser] een NVM-makelaar aan te wijzen en deze de opdracht te geven tot bemiddeling bij de verkoop van de woning. In zijn veroordelingen heeft de voorzieningenrechter opgenomen dat [gedaagde 1] de verkoopadviezen van de makelaar op zal volgen, waaronder de adviezen ten aanzien van de te hanteren marktconforme vraag- en laatprijs.

2.13.

Op 27 oktober 2022 is [gedaagde 1] een overeenkomst van opdracht aangegaan met de makelaar tot bemiddeling bij de verkoop van de woning, waarna op 4 november 2022 de woning is aangeboden via het platform Funda. In de periode hierna heeft [eiser] meermaals per e-mail en whatsapp contact opgenomen met de makelaar over de verkoop van de woning, waarbij hij onder meer heeft verzocht om informatie over het verloop van het verkoopproces en over het vaststellen van een laatprijs.

2.14.

Op 12 december 2022 hebben [eiser] en [gedaagde 1] een tweede vaststellingsovereenkomst (hierna: de tweede vaststellingsovereenkomst) gesloten waarin zij afspraken met betrekking tot de kinderen hebben vastgelegd in een ouderschapsplan. In de tweede vaststellingsovereenkomst is, voor zover van belang, de volgende inleidende overweging opgenomen:

“Dat de relatie van Partijen per 1 november 2021 is beëindigd en de samenlevingsovereenkomst ontbonden.”

2.15.

Bij e-mail van 26 juni 2023 heeft [eiser] aan [gedaagde 1] bericht dat (kort samengevat) de hypotheeklasten met betrekking tot de woning steeds hoger worden en dat deze voor hem niet meer te betalen zijn, gelet op de andere kosten die voor zijn rekening komen. Verder heeft hij in deze e-mail gemeld dat de makelaar niet reageert op zijn verzoeken de woning proactief te verkopen en hij geen vertrouwen meer in hem heeft. Tot slot heeft hij voorgesteld de woning, na verkoop van zijn eigen woning, samen met zijn nieuwe partner te kopen voor de op dat moment geldende vraagprijs van € 1.300.000. Hij heeft [gedaagde 1] aangeboden de woning tegen dezelfde voorwaarden zelf te verkrijgen, al dan niet met behulp van een derde partij. Per brief van 10 juli 2023 heeft [gedaagde 1] hierop bij monde van haar advocaat met zoveel woorden laten weten niet in te stemmen met een verkoop aan [eiser] en zijn partner, waarbij zij zich op het standpunt heeft gesteld dat op grond van stap 3 van het stappenplan de woning moet worden verkocht aan een derde. Ook heeft zij zich in deze brief verzet tegen de opvatting dat de makelaar schuld heeft aan het mislukken van het verkoopproces en heeft zij geschreven dat de vraagprijs moet worden verlaagd, waar [eiser] zich tegen zou verzetten. Tot slot geeft zij aan open te staan voor overleg om te komen tot een bijdrage harerzijds in de hypotheeklasten.

2.16.

Op 13 juli 2023 heeft een makelaar van [makelaarskantoor 2] (hierna: [makelaarskantoor 2] ) met betrekking tot de woning een taxatierapport uitgebracht, volgens [gedaagde 1] in opdracht van een potentiële koper die anoniem wenste te blijven. In dit rapport is de marktwaarde van de woning vastgesteld op € 1.075.000.

2.17.

[eiser] heeft zijn bod op de woning van € 1.300.000 nog een aantal keer herhaald, al dan niet bij monde van zijn advocaat, en ook richting de makelaar. [gedaagde 1] is hier niet op ingegaan en heeft bij monde van haar advocaat bij brief van 24 juli 2023 haar standpunt herhaald dat de woning volgens het stappenplan aan een derde moet worden verkocht en het bod van [eiser] daarmee niet op een lijn kan worden gesteld. Zij heeft er hierbij op gewezen dat de overwaarde van de woning boven het bedrag van € 1.100.000 volgens de afspraken uit de vaststellingsovereenkomst aan [eiser] toekomt, zodat hij het surplus van een koopsom boven het bedrag van € 1.100.000 niet hoeft te betalen. Zij heeft vervolgens vooropgesteld dat eerst duidelijk moet zijn dat een verkoop aan een derde tegen een bedrag van circa € 1.100.000 niet mogelijk is, voordat zij bereid is het bod van [eiser] in overweging te nemen.

2.18.

Op 9 augustus 2023 heeft de makelaar als volgt op het bod van [eiser] gereageerd, voor zover relevant:

“De kwestie van de verkoop van [adres 1] ligt bij de advocaten van [gedaagde 1] en van jou.

Het lijkt mij in deze situatie niet gewenst om jullie bod zo te accepteren.

Het is niet aan mij om nu te beoordelen, of jullie nu terug kunnen vallen op de vaststellingsovereenkomst.”

2.19.

Op 21 augustus 2023 heeft [eiser] in kort geding medewerking gevorderd van [gedaagde 1] tot verkoop en levering van de woning aan hem, dan wel aanstelling van een tweede en derde makelaar, zoals voorzien in de vaststellingsovereenkomst. De mondelinge behandeling in deze zaak heeft plaatsgevonden op 12 september 2023. Bij vonnis van 29 september 2023 heeft de voorzieningenrechter van deze rechtbank de eerste vordering van [eiser] afgewezen, omdat de voorzieningenrechter niet met voldoende mate van waarschijnlijkheid kon vaststellen dat een bodemrechter deze vordering zal toewijzen. De tweede vordering gericht op de aanstelling van twee nieuwe makelaars zoals voorzien in de vaststellingsovereenkomst, heeft de voorzieningenrechter wel toegewezen.

2.20.

In de tussentijd, namelijk op 4 september 2023, heeft een medewerker van [makelaarskantoor 3] (hierna: [makelaarskantoor 3] ) in opdracht van [gedaagde 2] een taxatierapport uitgebracht, waarin de woning is getaxeerd voor een bedrag van € 1.100.000. Op 22 september 2023 heeft [gedaagde 2] een bod op de woning uitgebracht van € 1.100.000. De makelaar heeft over dit bod laten weten het een “
acceptabel ” bod te vinden. Hij heeft dit in zijn e-mail van 22 september 2023 als volgt toegelicht:

“Op 18-07-2023 heeft een derde partij een bieding gedaan van € 1.000.000,- k.k., onder voorbehoud van financiering en het bereiken van een akkoord over nog nader te bepalen kwalitatieve verplichtingen en erfdienstbaarheden.

Er heeft geen verdere onderhandeling plaatsgevonden.

Het bod wat is uitgebracht is een stuk lager dan de vraagprijs, echter gezien onze ervaringen acht ik de kans klein dat er op korte termijn een hoger bod zal worden uitgebracht.

Zoals eerder aangegeven hebben we veel geïnteresseerden gehad, die er uiteindelijk van hebben afgezien vanwege de kleine tuin, de achtergelegen paardenbak en de kosten voor het afbouwen van de woning. Dit alles in overweging genomen achten wij het aanbod acceptabel.”

2.21.

[gedaagde 1] heeft het bod geaccepteerd. In de periode daarna heeft zij ingestemd met een eerste en met een tweede verzoek tot verlenging van de termijn met betrekking tot het door [gedaagde 2] bedongen financieringsvoorbehoud. Dit ondanks een toezegging per e-mail van 27 november 2023 aan [eiser] dat zij niet zal instemmen met een tweede verzoek tot verlenging.

2.22.

Op 28 december 2023 is de woning aan [gedaagde 2] geleverd.

2.23.

Op 21 januari 2023 heeft [eiser] een e-mail gestuurd aan [gedaagde 1] waarin hij onder meer het volgende heeft geschreven:

“
Je advocaat vertelde dat je probeert om jezelf nog in te kopen in [straatnaam] met jouw deel van het [contract] . ”

2.24.

In juli 2024 is [gedaagde 1] voor een percentage van 15% mede-eigenaar geworden van de woning.

2.25.

Op 25 juli 2025 heeft de heer [naam 2] van [makelaarskantoor 4] B.V. (hierna: [makelaarskantoor 4] ) een taxatierapport uitgebracht, op basis van een inspectie van de woning in november 2023. Hierin is de woning per peildatum van 14 november 2023 getaxeerd voor een bedrag van € 1.200.000, zonder rekening te houden met het ombouwen van de inpandige garage naar woonruimte, en een bedrag van € 1.385.000 waarbij de inpandige garage als woonruimte wordt aangemerkt.

3. Het geschil

3.1.

[eiser] vordert – samengevat – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,

I. de verklaring voor recht dat [gedaagde 1] tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de vaststellingsovereenkomst, dan wel een onrechtmatige daad heeft gepleegd of zichzelf ongerechtvaardigd heeft verrijkt ten koste van [eiser] ;

II. de verklaring voor recht dat [gedaagde 2] onrechtmatig heeft gehandeld door mee te werken en te profiteren van de wanprestatie van [gedaagde 1] , althans zichzelf ongerechtvaardigd heeft verrijkt ten koste van [eiser] , en aansprakelijk is voor de door [gedaagde 1] geleden schade;

III. de hoofdelijke veroordeling van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] tot betaling van een bedrag van € 225.000, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 26 september 2023, althans de dag van dagvaarding;

IV. de veroordeling van [gedaagde 1] tot betaling van een bedrag van
€ 93.921,33, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding;

V. de hoofdelijke veroordeling van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in de proceskosten, inclusief nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na dit vonnis.

3.2.

Aan deze vorderingen legt [eiser] ten grondslag dat [gedaagde 1] in strijd met de (kern van de) vaststellingsovereenkomst de woning voor een te lage koopprijs aan [gedaagde 2] heeft verkocht. Verder maakt hij aanspraak op vergoeding door [gedaagde 1] voor een aantal gemeenschappelijke lasten die hij heeft betaald, primair op grond van onrechtmatige daad en subsidiair op grond van een hem toekomend regresrecht. Op grond van deze primaire grondslag vordert hij tot slot een vergoeding voor de kosten die hij heeft gemaakt in het kader van de twee kortgedingprocedures.

3.3.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] voeren ieder verweer dat strekt tot afwijzing van de vorderingen, althans tot toewijzing van de vorderingen zonder het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, en met veroordeling van [eiser] in de proceskosten.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4. De beoordeling

Tekortkoming in de nakoming van de vaststellingsovereenkomst

4.1.

Volgens [eiser] heeft [gedaagde 1] de vaststellingsovereenkomst geschonden door de woning te verkopen aan [gedaagde 2] voor een bedrag van € 1.100.000, waarbij de gehele overwaarde aan haar is toegekomen (gelet op de afspraak bij stap 3 dat de eerste € 273.000 aan overwaarde aan [gedaagde 2] toekomt, zie hiervoor onder 2.4 onder “
stap 3 ”). Hij voert in dit kader aan dat [gedaagde 1] hiermee een constructie heeft toegepast die strijdig is met de aard en strekking van de vaststellingsovereenkomst, op basis waarvan de woning zo spoedig mogelijk en, zo begrijpt de rechtbank, tegen een zo hoog mogelijke prijs aan een derde moest worden verkocht.

4.2.

De rechtbank stelt voorop dat partijen in de vaststellingsovereenkomst drie stappen zijn overeengekomen. Bij elke stap hoorde een andere financiële afwikkeling. Bij toedeling van de woning in stap 1 aan [gedaagde 1] , moest [gedaagde 1] onder meer de door [eiser] betaalde aanloopkosten voor het perceel waarop de woning is gebouwd ter hoogte van € 27.000 aan hem vergoeden, alsmede de steeds door hem betaalde lasten van de hypothecaire financiering – rente en aflossing – over de periode van verkrijging van de financiering tot aan de levering van de woning aan [gedaagde 1] . Bij levering van de woning in stap 3 aan een derde, bleven deze aanloopkosten en de kosten van de hypothecaire financiering ten laste van [eiser] . In dat geval zou [eiser] pas recht hebben op enige overwaarde, als aan [gedaagde 1] een bedrag van € 273.000 was uitbetaald (zie ook hiervoor onder 2.4.).

4.3.

Tussen partijen is niet in geschil dat de woning ten tijde van de verkoop aan [gedaagde 2] op grond van stap 3 van het stappenplan moest worden verkocht aan een derde. Met [eiser] is de rechtbank van oordeel dat [gedaagde 2] niet als derde kan worden beschouwd zoals in de vaststellingsovereenkomst is bedoeld. Hiertoe is allereerst redengevend dat [gedaagde 2] ten tijde van de koop van de woning een duurzame affectieve relatie had met [gedaagde 1] . De rechtbank gaat hierbij voorbij aan het betoog van zowel [gedaagde 1] als [gedaagde 2] dat zij op dat moment nog geen “partners” van elkaar waren, in die zin dat zij (zo begrijpt de rechtbank) nog geen gedeelde (schriftelijk vastgelegde) (financiële) huishouding voerden (met hun beider kinderen). Tijdens de zitting heeft [gedaagde 1] zelfs verklaard dat zij en [gedaagde 2] nog geen “relatie” hadden, althans (zo begrijpt de rechtbank) dat zij die nog niet hadden gedefinieerd. Uit de dossierstukken blijkt echter genoegzaam dat zij vanaf 2021, samen met elkaars kinderen, zijn gaan bouwen aan een duurzame relatie. Medio 2022 refereerden [gedaagde 1] en haar advocaat aan [gedaagde 2] als respectievelijk “mijn nieuwe relatie” en “haar nieuwe partner” (zie hiervoor onder 2.7 en 2.10). In deze procedure stelt [gedaagde 2] daarnaast zelf voorop dat hij en [gedaagde 1] een affectieve relatie hadden die zich in 2022 en 2023 heeft ontwikkeld tot een latrelatie. Verder is duidelijk dat [gedaagde 2] de woning enkel heeft gekocht vanwege deze affectieve relatie met [gedaagde 1] . Of deze relatie ten tijde van de verkoop van de woning in september 2023 al dan niet al had geleid tot gedeelde huishoudens (op papier), acht de rechtbank dan ook niet beslissend voor het antwoord op de vraag of [gedaagde 2] een derde was als bedoeld in de vaststellingsovereenkomst.

4.4.

Daarnaast staat vast dat het eerder al de bedoeling is geweest van [gedaagde 1] om de woning samen met [gedaagde 2] over te nemen, namelijk in april 2020. Op dat moment gaven partijen uitvoering aan stap 1 van de vaststellingsovereenkomst, verkoop aan [gedaagde 1] . Kennelijk was [gedaagde 1] op dat moment van oordeel dat verkoop aan haarzelf en aan [gedaagde 2] binnen stap 1 tot de mogelijkheden behoorde, waarbij [gedaagde 2] de verplichtingen zoals opgenomen in de vaststellingsovereenkomst bij de uitvoering van stap 1 op zich zou nemen.

4.5.

Verder weegt de rechtbank mee dat ook [eiser] in juli 2023 een aanbod heeft gedaan om de woning samen met zijn nieuwe partner over te nemen en wel voor een bedrag van € 1.300.000. Dat mocht niet van [gedaagde 1] omdat de woning aan een derde verkocht moest worden. Dit terwijl de advocaat van [gedaagde 1] al in januari 2024, kort na de levering aan [gedaagde 2] , aan de advocaat van [eiser] heeft geschreven dat hij de financiering van de woning niet over mocht nemen, omdat [gedaagde 1] zelf onderzocht of het mogelijk was een deel van de eigendom van de woning te verkrijgen om daarmee samen met [gedaagde 2] eigenaar te worden van de woning. Daarna heeft zij in juli 2024 15% van de woning in eigendom verkregen.

4.6.

Daarnaar gevraagd tijdens de mondelinge behandeling, heeft [gedaagde 1] niet kunnen uitleggen op welke wijze de huidige situatie – [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn samen eigenaar van de woning – verschilt van de situatie waarbij [eiser] met zijn nieuwe partner eigenaar was geworden van de woning. In dat licht bezien valt niet te begrijpen dat [gedaagde 1] , met voorbijgaan aan de daarvoor voorziene procedure in de vaststellingsovereenkomst tot naleving waarvan zij door de voorzieningenrechter is veroordeeld, zonder tekortkoming de woning kon verkopen aan haar partner [gedaagde 2] voor een lager bedrag dan of in ieder geval een bedrag gelijk aan het bedrag dat [eiser] en zijn nieuwe partner voor de woning hadden geboden. Gelet op de inhoud van de vaststellingsovereenkomst komt het door [eiser] gedane aanbod van € 1.300.000 immers feitelijk overeen met het aanbod van € 1.100.000 van [gedaagde 2] omdat [eiser] op grond van de vaststellingsovereenkomst recht had op de waarde tussen € 1.100.0000 en € 1.300.000. Maar dit betekent dat het aanbod van [eiser] en zijn partner in ieder geval materieel gelijk was aan het bod dat [gedaagde 2] heeft uitgebracht.

4.7.

Ook weegt mee dat [gedaagde 1] [gedaagde 2] tot twee keer toe uitstel heeft gegeven voor wat betreft het financieringsvoorbehoud, hetgeen bij een verkoop aan een derde niet de gebruikelijke gang van zaken is. Niet valt in te zien, waarom [eiser] in die periode niet de mogelijkheid heeft gekregen om zijn bod uit te brengen, als dan toch van de vaststellingovereenkomst werd afgeweken. Dit terwijl in deze periode wel de volledige kosten van de woning voor zijn rekening kwamen. Kosten die [gedaagde 1] tot op heden niet aan [eiser] heeft vergoed omdat partijen in de vaststellingsovereenkomst waren overeengekomen dat zij bij verkoop aan een derde alleen de overwaarde van de woning zouden afrekenen.

4.8.

Gelet op de positie van de woning naast de woning van de ouders van [gedaagde 1] , begrijpt de rechtbank dat [gedaagde 1] de wens had om zelf in de woning te kunnen wonen. Daarbij had zij echter niet op de manier zoals zij dat heeft gedaan de gerechtvaardigde belangen van [eiser] mogen veronachtzamen.

4.9.

Gelet op dit een en ander is de rechtbank van oordeel dat een redelijke uitleg van de vaststellingsovereenkomst meebrengt dat de verkoop aan [gedaagde 2] in september 2023 niet viel onder de verkoop in overeenstemming met stap 3 van de vaststellingsovereenkomst. Door de woning in deze stap 3, onder het mom van de uitvoering van deze stap, aan [gedaagde 2] te verkopen, is [gedaagde 1] toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van de vaststellingsovereenkomst. Nu verkoop aan een derde onmogelijk is geworden, is [gedaagde 1] verplicht de schade te vergoeden die [eiser] als gevolg van deze verkoop heeft geleden.

Schade

4.10.

Op grond van artikel 6:97 van het Burgerlijk Wetboek (BW) moet de rechtbank de schade begroten op de wijze die het meest met de aard ervan in overeenstemming is. Daarbij krijgt de rechtbank een grote mate van vrijheid om te kunnen komen tot het volledige bedrag van de schade en moet zij de daadwerkelijke situatie zoals die is ontstaan vergelijken met de hypothetische situatie dat geen sprake was van een tekortkoming. Bij gebrek aan concrete aanknopingspunten moet de rechtbank de schade schatten.

4.11.

[eiser] vordert een bedrag van € 225.000. Hij legt hieraan ten grondslag dat de woning een hogere waarde had dan het bedrag van € 1.100.000 waarvoor [gedaagde 2] de woning heeft gekocht, namelijk een waarde van € 1.325.000. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] betwisten dit. Volgens hen was de koopprijs van € 1.100.000 namelijk reëel en markconform.

4.12.

De rechtbank is van oordeel dat [eiser] onvoldoende heeft toegelicht dat de woning voor een hoger bedrag dan € 1.100.000 aan een derde had kunnen worden verkocht. Hoewel uit het whatsappbericht van de makelaar van 27 mei 2022 en het rapport van [makelaarskantoor 4] inderdaad een veel hogere waarde volgt (zie hiervoor onder 2.8 en 2.25), hebben ook [gedaagde 1] en [gedaagde 2] twee taxaties in het geding gebracht die een verkoopprijs van € 1.100.000 wel onderschrijven, namelijk die van [makelaarskantoor 2] en [makelaarskantoor 3] (zie hiervoor onder 2.16 en 2.20). Voor zover de kritiekpunten van [eiser] op deze taxaties terecht zijn, staat bovendien vast dat de woning circa een jaar te koop heeft gestaan en er nooit meer dan een bedrag van € 1.000.000 op de woning is geboden. Het bod van [eiser] zelf laat de rechtbank hierbij buiten beschouwing. Zoals [gedaagde 1] en [gedaagde 2] terecht hebben aangevoerd, zou het verschil van € 200.000 op grond van de in de vaststellingsovereenkomst overeengekomen verdeling van de overwaarde immers aan hemzelf toekomen. Daarmee is het geen representatief bod om de marktwaarde mee te bepalen. Verder is de rechtbank onvoldoende gebleken dat het uitblijven van een bod hoger dan € 1.100.000 het gevolg is van een gebrek aan inspanningen vanuit de makelaar. Vast staat immers dat verschillende bezichtigingen hebben plaatsgevonden, maar potentiële kopers verschillende keren (zelfs al voordat zij de woning hadden bezichtigd) zijn afgehaakt door specifieke kenmerken van de woning, te weten de relatief kleine tuin en de nabije paardenbak. Ook moest de woning nog worden afgebouwd, wat potentiële kopers ook kan hebben afgeschrikt. De makelaar verklaart dan ook dat hij van mening is dat de hogere vraagprijs (bij nader inzien) niet realistisch was. [eiser] heeft onvoldoende aan het voetlicht gebracht dat de door hem gesuggereerde aanvullende acties vanuit de makelaar, zoals het organiseren van een open huis en de inzet van (meer) sociale media, een verschil zouden hebben gemaakt. Een en ander betekent dat de rechtbank het door [eiser] gevorderde bedrag niet kan toewijzen op grond van de omstandigheid dat de woning onder de marktwaarde is verkocht.

4.13.

Zoals ter zitting besproken, neemt dit niet weg dat [eiser] naar het oordeel van de rechtbank wel schade heeft geleden als gevolg van het handelen van [gedaagde 1] , bestaande uit het verkopen van de woning aan [gedaagde 2] . Bij gebrek aan concrete aanknopingspunten is het voor de rechtbank niet mogelijk vast te stellen wat zou zijn gebeurd als [gedaagde 1] de woning niet in september 2023 aan [gedaagde 2] had verkocht. Daarom moet de rechtbank de schade schatten. Zij schat deze schade op een bedrag van € 77.456,46. De rechtbank is van oordeel dat de levering van de woning aan [gedaagde 2] nog het meest overeenkomt met optie 1 van de vaststellingsovereenkomst. Bij uitvoering van optie 1 had [eiser] recht gehad op een vergoeding van een aantal door hem betaalde kosten, waaronder de door hem gemaakte aanloopkosten van € 27.000 en de rente en aflossing die hij vanaf het sluiten van de vaststellingsovereenkomst tot het moment van ontslag uit zijn hoofdelijke aansprakelijkheid heeft betaald voor de hypotheekschuld aan Rabobank (zie hiervoor onder 2.4 onder “
stap 1 ” en onder 4.2.). Vast staat dat [eiser] aan Rabobank een bedrag van € 60.045,96 heeft betaald, zodat het in totaal om een bedrag gaat van € 87.045,96. [gedaagde 1] heeft nog aangevoerd dat [eiser] als gevolg van betaling van de hypotheekrente ook belastingvoordeel heeft genoten, namelijk door toepassing van de zogenoemde hypotheekrenteaftrek. [eiser] heeft dit en het door [gedaagde 1] genoemde bedrag van € 9.580,50 niet betwist, zodat een bedrag resulteert van € 77.465,46. Bij gebrek aan andere concrete aanknopingspunten schat de rechtbank de door [eiser] geleden schade op dit bedrag, zoals ook besproken tijdens de mondelinge behandeling.

4.14.

De omstandigheid dat [eiser] bij zijn verdere vordering het bedrag van € 27.000 niet als kosten heeft gevorderd, doet aan dit oordeel van de rechtbank over de door hem geleden schade niet af. Het is aan de rechtbank om, met inachtneming van hoor en wederhoor, de geleden schade te begroten door de situatie die is ontstaan te vergelijken met de situatie die zou zijn ontstaan als geen sprake was geweest van een toerekenbare tekortkoming. Dat is wat de rechtbank, met inachtneming van de vrijheid die haar daarbij toekomt, heeft gedaan.

4.15.

Tijdens de mondelinge behandeling is nog de vraag aan de orde gekomen of een deel van de overwaarde, die [gedaagde 1] geheel zelf heeft behouden, ook als schade kan worden gezien. [eiser] heeft echter zelf uitdrukkelijk vooropgesteld dat het de gezamenlijke bedoeling was van partijen dat bij verkoop van de woning de overwaarde tot een bedrag van € 273.000 zou toekomen aan [gedaagde 1] , niet alleen omdat dit de waardestijging betreft die is gerealiseerd op het perceel dat via de ouders van [gedaagde 1] is verkregen, maar ook omdat [eiser] al een woning met overwaarde bezat. Hoewel de verkoop aan [gedaagde 2] niet in lijn was met stap 3 van het stappenplan waarin deze verdeling van de overwaarde is vastgelegd, zijn er naar het oordeel van de rechtbank te weinig aanknopingspunten om in het kader van het begroten van de schade van dit gezamenlijke uitgangspunt van partijen af te wijken. Bij een verkoop op basis van optie 1 voorzag de vaststellingsovereenkomst bovendien ook niet in de afkoop van enige overwaarde.

4.16.

Gelet op het voorgaande begroot de rechtbank de schade zoals geleden door [eiser] als gevolg van de verkoop aan [gedaagde 2] in strijd met de vaststellingsovereenkomst op een bedrag van € 77.465,46.

Aansprakelijkheid [gedaagde 2]

4.17.

[eiser] spreekt ook [gedaagde 2] aan voor de schade die hij als gevolg van de verkoop van de woning aan [gedaagde 2] heeft geleden. Hij legt hieraan ten grondslag dat [gedaagde 2] heeft meegewerkt aan de toerekenbare tekortkoming van [gedaagde 1] .

4.18.

Nu vast is komen te staan dat de verkoop aan [gedaagde 2] strijdig was met de vaststellingsovereenkomst, staat ook vast dat [gedaagde 2] als koper aan deze tekortkoming heeft meegewerkt. Naar het oordeel van de rechtbank maken de omstandigheden van het geval dat [gedaagde 2] hiermee onrechtmatig jegens [eiser] heeft gehandeld. Hiertoe is redengevend dat [gedaagde 2] ten tijde van de verkoop en vanwege zijn relatie met [gedaagde 1] , genoegzaam bekend was met de discussies die tussen [eiser] en [gedaagde 1] speelden met betrekking tot de verkoop van de woning, in het bijzonder de uitvoering van het stappenplan. Zoals [gedaagde 2] ook zelf vooropstelt, wist hij immers dat de woning op grond van de vaststellingsovereenkomst moest worden verkocht aan een derde en was hij bekend met de eerste en de tweede kortgedingprocedure, waarin de specifieke verplichting van [gedaagde 1] centraal stond om de woning op grond van stap 3 van het stappenplan aan een “derde” te verkopen. Ook was [gedaagde 2] bekend met de financiële positie van [eiser] in dit conflict, in het bijzonder het feit dat [eiser] tot aan de levering van de woning aan hem (het merendeel van) de vaste lasten met betrekking tot de woning voor zijn rekening nam. Hij heeft immers zelf geschreven dat hij wist dat [eiser] erop hamerde dat het water hem aan de lippen stond. Tot slot staat ook niet ter discussie dat hij de woning heeft gekocht vanwege zijn relatie met [gedaagde 1] . Hoewel hij geen partij was bij de vaststellingsovereenkomst, was hij daarom zodanig bij het conflict over de uitvoering van deze overeenkomst betrokken, dat hij door het meewerken aan de schending van deze overeenkomst onrechtmatig tegenover [eiser] heeft gehandeld.

4.19.

Het voorgaande brengt mee dat de rechtbank zowel [gedaagde 1] als [gedaagde 2] zal veroordelen tot betaling aan [eiser] van een bedrag van € 77.465,46. Zoals gevorderd betreft dit een hoofdelijke veroordeling. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen. Ook de gevorderde wettelijke rente vanaf 26 september 2023 is toewijsbaar (artikel 6:83 sub b in samenhang met 6:119 BW).

Vergoeding gezamenlijke kosten

4.20.

[eiser] vordert van [gedaagde 1] verder een bedrag van € 93.921,33 als vergoeding van door [eiser] gemaakte kosten. Hieronder vallen de volgende kosten: (i) € 60.045,96 aan rente en aflossing in het kader van de hypotheekschuld, (ii) € 949,02 aan overige vaste lasten met betrekking tot de woning (gas, water en licht en verzekering), (iii) € 302,50 aan notariskosten, (iv) € 3.500 aan mediationkosten, namelijk de helft van de totale kosten van € 7.000 en (v) € 29.123,85 aan advocaatkosten in het kader van de twee door [eiser] gestarte kortgedingprocedures.

4.21.

De eerstgenoemde kostenpost is al meegenomen in de begroting van de schade als gevolg van de door [gedaagde 1] gepleegde wanprestatie, zodat deze niet nogmaals voor vergoeding in aanmerking komt. Wat betreft de overige posten oordeelt de rechtbank als volgt. [eiser] heeft onweersproken gesteld dat de kosten genoemd onder (ii), (iii) en (iv) in beginsel gezamenlijke kosten betreffen en [eiser] en [gedaagde 1] daarom hoofdelijk verantwoordelijk waren deze kosten te dragen. Nu niet in geschil is dat [eiser] deze kosten heeft betaald, zou dit meebrengen dat [gedaagde 1] de helft van deze kosten van in totaal € 8.251,52 (€ 949,02 + € 302,50 + € 7.000) moet vergoeden, te weten een bedrag van € 4.125,76. Volgens [eiser] moet [gedaagde 1] echter wat betreft de posten onder (ii) en (iii) het gehele bedrag vergoeden, namelijk als schade vanwege onrechtmatig handelen, bestaande uit het doelbewust lange tijd tegenhouden van de verkoop van de woning en uit het te kwader trouw aan [gedaagde 2] verkopen van de woning. De rechtbank gaat hier niet in mee. Voor zover deze verwijten terecht zijn en onrechtmatig handelen inhouden, is namelijk onvoldoende gebleken dat de woning anders wél eerder was verkocht aan een derde (uitgaande van een koopprijs van minimaal € 1.100.000) en de vaste lasten daarmee minder lang waren doorgelopen. Bovendien is het de rechtbank niet duidelijk waarom [gedaagde 1] als gevolg van dit handelen ook het gehele bedrag aan notariskosten dient te vergoeden. De rechtbank heeft begrepen dat het hier gaat om kosten voor het opstellen van een addendum op de samenlevingsovereenkomst die uiteindelijk niet tot stand is gekomen, omdat partijen een mediationtraject zijn gestart dat heeft geleid tot de vaststellingsovereenkomst. Deze kosten zijn dus niet het gevolg van gedragingen van [gedaagde 1] in het kader van de verkoop van de woning.

4.22.

[gedaagde 1] betoogt niet te hoeven bijdragen in genoemde kosten en beroept zich daarbij allereerst op artikel 4.1 van de vaststellingsovereenkomst. Uit dit artikel volgt dat [gedaagde 1] en [eiser] elkaar finale kwijting verlenen wat betreft kosten “
ten aanzien van de nog te bouwen woning ” (zie hiervoor onder 2.5). De rechtbank begrijpt dat [eiser] betwist dat hier ook de kosten onder vallen waarvan hij vergoeding vordert. [gedaagde 1] heeft echter toegelicht dat de notariskosten hier wel degelijk onder vallen, nu deze kosten zijn gemaakt teneinde afwikkeling van de woning in goede banen te leiden en deze kosten dateren van voor de vaststellingsovereenkomst. [eiser] heeft deze uitleg op zijn beurt onvoldoende weersproken, zodat tussen partijen vaststaat dat [eiser] ten aanzien van deze kosten aan [gedaagde 1] finale kwijting heeft verleend. Anders dan [gedaagde 1] betoogt, geldt dit echter niet voor de kosten van het mediationtraject. Uit de door [eiser] overgelegde e-mailcorrespondentie tussen hem en [gedaagde 1] van een aantal weken na ondertekening van de vaststellingsovereenkomst, leidt de rechtbank namelijk af dat partijen tijdens het mediationtraject zijn overeengekomen deze kosten te delen, althans in ieder geval in de visie van [eiser] . [gedaagde 1] heeft hier vervolgens bij e-mail van 15 januari 2022 mee ingestemd. Ten aanzien van deze kosten hebben partijen dus een aparte afspraak gemaakt. Om dezelfde reden vallen deze kosten ook buiten het bereik van de afspraken zoals door partijen gemaakt over de verdeling van de kosten voor de gemeenschappelijke huishouding, zoals opgenomen in de samenlevingsovereenkomst.

4.23.

Wat betreft de vaste lasten (gas, water licht en verzekering) geldt dat [gedaagde 1] onvoldoende heeft gemotiveerd dat de finale kwijting die partijen zijn overeengekomen in de vaststellingsovereenkomst ook ziet op toekomstige vaste lasten met betrekking tot de woning. Een beroep op de samenlevingsovereenkomst kan haar ook niet baten. Anders dan [gedaagde 1] betoogt, oordeelt de rechtbank dat de samenlevingsovereenkomst is beëindigd per 1 november 2021. Dit zijn partijen immers uitdrukkelijk in de tweede vaststellingsovereenkomst overeengekomen (zie hiervoor onder 2.14). De vaste lasten waarvan vergoeding wordt gevorderd, zijn van latere datum. [eiser] kan dus ook aanspraak maken op betaling door [gedaagde 1] van de helft van deze kosten.

4.24.

Het voorgaande betekent dat [eiser] aanspraak kan maken op een door [gedaagde 1] te vergoeden bedrag van € 3.974,51.

Vergoeding advocaatkosten kortgedingprocedures

4.25.

[eiser] vordert tot slot een bedrag van € 29.123,85 als vergoeding voor de advocaatkosten met betrekking tot de twee kortgedingprocedures. Hij legt hieraan ten grondslag dat [gedaagde 1] onrechtmatig heeft gehandeld door het verkooptraject van de woning onnodig te vertragen, de woning vervolgens te verkopen aan [gedaagde 2] en via deze constructie vervolgens alsnog mede-eigenaar van de woning te worden. Artikel 6:96 lid 3 BW en artikel 241 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) maken, voor wat betreft het vergoeden van schade, een uitzondering ten aanzien van verrichtingen waarvoor de in de artikelen 237-240 Rv bedoelde kosten een vergoeding plegen in te sluiten, zoals die ter voorbereiding van gedingstukken en ter instructie van de zaak. Voor deze kosten kan geen schadevergoeding worden gevorderd op de voet van artikel 6:96 lid 2 BW, maar zijn de regels betreffende proceskosten exclusief van toepassing (Hoge Raad 12 juni 2015, ECLI:NL:HR:2015:1600). Voorts geldt voor een toewijzing van de reële proceskosten dat dit alleen in uitzonderlijke gevallen mogelijk is. Daarbij dient te worden gedacht aan misbruik van procesrecht en onrechtmatige daad. [eiser] heeft echter niet gesteld noch is anderszins gebleken dat van een dergelijke uitzonderlijke situatie sprake is.

Bovendien is in de kortgedingprocedures zelf al geoordeeld over de proceskosten, waarbij is geoordeeld dat iedere partij de eigen kosten draagt.

De rechtbank zal dit gedeelte van de vordering van [eiser] dan ook afwijzen.

Beroep op verrekening door [gedaagde 1]

4.26.

[gedaagde 1] stelt op haar beurt een vordering te hebben op [eiser] ter zake kosten die door haar zijn betaald en beroept zich in dat kader op verrekening. Het gaat hierbij om de volgende kosten: een bedrag van (i) € 3.454,55 ter zake de aanleg van een dam door een extern bedrijf, (ii) € 2.600 ter zake de aanleg van een dam door de vader van [gedaagde 1] , (iii) € 18.051,44 aan kosten verband houdend met de verkoop en levering van de woning (bemiddelingsvergoeding voor de makelaar en de overige kosten voor de overdracht), (iv) een bedrag van € 971,92 met betrekking tot de hypotheek en (v) € 1.322,66 aan gemeentelijke belastingen. Volgens [gedaagde 1] moet de man de kosten onder (i) en (ii) geheel vergoeden en moet hij de helft bijdragen ten aanzien van de kosten genoemd onder (iii), (iv) en (v).

4.27.

Wat betreft eerstgenoemde kosten voor de aanleg van de dam door een extern bedrijf heeft [eiser] tijdens de zitting onweersproken gesteld dat deze kosten zijn betaald uit de financiering van de bank en niet door [gedaagde 1] . Wat betreft de kosten die de vader van [gedaagde 1] in rekening heeft gebracht, heeft [gedaagde 1] tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat haar vader heeft geholpen met de aanleg van de dam met als doel de kosten te drukken. Het is niet gesteld of gebleken dat het oorspronkelijk de bedoeling was, of met [eiser] is gecommuniceerd, dat de vader van [gedaagde 1] hiervoor een rekening zou sturen. Het is tot slot ook niet gebleken dat [gedaagde 1] deze rekening van haar vader heeft betaald. Gelet op dit alles kan zij dan ook niet [eiser] voor deze kosten aanspreken. Wat betreft de kosten in verband met de verkoop en levering van de woning, heeft [gedaagde 1] bij monde van haar advocaat ter zitting beaamd dat deze reeds door [eiser] zijn betaald, namelijk via de afrekening bij de notaris. Dat er nog een aanvullend bedrag door de notaris is overgemaakt aan de Rabobank van € 971,92, buiten deze afrekening van de notaris om, maar voor rekening van [gedaagde 1] , is de rechtbank onvoldoende gebleken. [gedaagde 1] heeft wel voldoende gemotiveerd gesteld dat zij ten aanzien van de woning de gemeentelijke belastingen over 2022 en 2023 heeft betaald van € 1.322,66, waarvan de helft vergoed dient te worden door de man, te weten een bedrag van € 661,33. Dit wordt door de man ook niet betwist.

4.28.

[gedaagde 1] heeft dus voor een bedrag van € 661,33 een geslaagd beroep op verrekening gedaan, zodat een vordering resteert van [eiser] op [gedaagde 1] van € 3.313,18. Zoals gevorderd zal de rechtbank over dit bedrag de wettelijke rente toewijzen per datum van de dagvaarding.

Slotsom, uitvoerbaar bij voorraadverklaring en proceskosten

4.29.

Het voorgaande leidt ertoe dat de rechtbank [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk zal veroordelen tot betaling van een bedrag van € 77.465,46 en [gedaagde 1] tot een bedrag van € 3.313,18, beide bedragen te vermeerderen met rente. [gedaagde 1] heeft zich verweerd tegen een uitvoerbaar bij voorraadverklaring en verwijst daarbij naar de geschilpunten in deze zaak, namelijk de taxatiewaarde van de woning en het al dan niet handelen in strijd met de vaststellingsovereenkomst. Naar de rechtbank begrijpt meent zij dat de aard van deze discussies niet past bij een directe executiemogelijkheid voor [eiser] . Daarnaast zou [eiser] in financiële moeilijkheden verkeren zodat de kans reëel is dat hij na een voor haar geslaagd hoger beroep het bij dit vonnis toegewezen bedrag niet kan terugbetalen.

4.30.

Bij de beoordeling van een uitvoerbaarverklaring bij voorraad moeten de belangen van partijen worden afgewogen in het licht van de omstandigheden van het geval. Uitgangspunt is dat [eiser] in beginsel belang heeft bij de door hem gevorderde uitvoerbaarverklaring bij voorraad. Dit belang dient slechts te wijken voor het belang van [gedaagde 1] indien daaraan in het licht van alle omstandigheden van het geval meer gewicht aan toekomt dan aan het belang van [eiser] . Naar het oordeel van de rechtbank is hiervan geen sprake. Dat [eiser] niet in staat zou zijn tot terugbetaling is de rechtbank onvoldoende gebleken. Verder vormt de aard van dit geschil geen reden van voornoemd uitgangspunt af te wijken.

4.31.

Gelet op de relatie tussen partijen zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

5. De beslissing

De rechtbank:

5.1.

veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk tot betaling aan [eiser] van een schadevergoeding van € 77.465,46, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 26 september 2023 tot de dag van volledige betaling;

5.2.

veroordeelt [gedaagde 1] tot betaling aan [eiser] van een schadevergoeding van
€ 3.313,18, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 31 december 2024 tot de dag van volledige betaling;

5.3.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.4.

compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,

5.5.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.C. Bordes en in het openbaar uitgesproken op 5 november 2025.

2984