Uitspraak
Rechtbank den haag
Team handel - voorzieningenrechter
zaak- / rolnummer: C/09/694513 / KG ZA 25-1121
Vonnis in kort geding van 16 december 2025
in de zaak van
1.[eisers sub 1] te [woonplaats 1], [gemeente 1],
2.
[eisers sub 2] B.V.te [vestigingsplaats], [gemeente 2],
[eisers sub 2] B.V.te [vestigingsplaats], [gemeente 2],
3.
[eisers sub 3]te [woonplaats 2], [gemeente 2],
[eisers sub 3]te [woonplaats 2], [gemeente 2],
eisers,
advocaat mr. M. Goedhart te Amsterdam,
tegen:
1.[gedaagden sub 1] te [woonplaats 1], [gemeente 1],
2.
[gedaagden sub 2]te [woonplaats 1], [gemeente 1],
[gedaagden sub 2]te [woonplaats 1], [gemeente 1],
gedaagden,
advocaat mr. L.A. Uilkema te Den Haag.
Eisers worden hierna afzonderlijk ‘[eisers sub 1]’, ‘[eisers sub 2]’ en ‘[eisers sub 3]’ genoemd en gezamenlijk ‘[eisers]’. Gedaagden worden hierna afzonderlijk ‘[gedaagden sub 1]’ en ‘[gedaagden sub 2]’ genoemd en gezamenlijk ‘[gedaagden]’.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 24 november 2025, met de op 26 november 2025 ingediende producties 1 tot en met 6;
- de akte van [gedaagden], met producties 1 tot en met 13;
- de aanvullende producties 7 en 8 van [eisers]
1.2.
Op 2 december 2025 is de mondelinge behandeling in deze zaak gehouden. Partijen hebben hun standpunten toegelicht, mede aan de hand van een pleitnota. Tijdens de zitting is vonnis bepaald op vandaag.
2.De feiten
Op grond van de stukken op grond van wat er tijdens de zitting is besproken, wordt in dit geding van het volgende uitgegaan.
2.1.
[eisers sub 3] en [eisers sub 2] zijn eigenaar van diverse appartementsrechten, met [indexnummer 1], [indexnummer 2] en [indexnummer 3], gelegen op de begane grond en deel uitmakend van het appartementencomplex aan de [straatnaam 1] [huisnummer 1] tot en met [huisnummer 2] te [plaats]. [gedaagden] zijn sinds 2023 eigenaar van het appartementsrecht met indexnummer [indexnummer 4], dat zich bevindt op de eerste verdieping van voornoemd appartementencomplex, boven (een deel van) de appartementen van [eisers sub 3] en [eisers sub 2] (hierna: de bovenwoning). De bovenwoning heeft het adres [adres].
2.2.
In 2008 heeft [eisers sub 3] een uitbouw gerealiseerd aan (een deel van) de appartementen. De heer [naam] (hierna: [naam]) die op dat moment eigenaar was van de bovenwoning heeft toen aan [eisers sub 3] gevraagd of hij het balkon van de bovenwoning mocht uitbreiden door een deel van het dak van de uitbouw bij het bestaande balkon te betrekken. [eisers sub 3] heeft daarvoor toestemming verleend. Deze toestemming is neergelegd in een door [eisers sub 3] en [naam] ondertekende brief van 13 mei 2008, waarin het volgende staat:
“
Hierbij geef ik toestemming aan de bewoners wonende te [adres], [postcode] [plaats], gebruik te mogen maken van het dak van mijn kantoor uitbouw aan de [straatnaam 2] zijde.
Hierbij geef ik toestemming aan de bewoners wonende te [adres], [postcode] [plaats], gebruik te mogen maken van het dak van mijn kantoor uitbouw aan de [straatnaam 2] zijde.
Voorts hebben we afgesproken dat er een deugdelijk en solide balkon hekwerk zal worden
aangebracht welke op zo een wijze is aangebracht dat er geen schade zal worden toegebracht aan het dak welke tot eventuele lekkage zou kunnen leiden of anderzijds.
Voor het gebruik van het dakdeel is geen vergoeding verschuldigd en de gebruikers hiervan zijn zelf verantwoordelijk voor het onderhoud.
Voorts zullen de hemelwater afvoeren immer obstakel vrij worden gehouden door de gebruiker. Ook zal er rekening mee gehouden worden dat stampen op het dak als overlast kan worden ervaren en zal door de bewoners en gasten van [adres] zoveel als mogelijk worden voorkomen. Verdere vergroting of uitbouw van het balkon is niet toegestaan bij verdere doorverkoop van het appartement te [adres].”
2.3.
[naam] heeft in dat verband constructieberekeningen laten maken en de onderconstructie laten verzwaren met een stalen portaal. Op 4 september 2008 heeft de (voormalige) gemeente [plaats] een zogenoemde ‘lichte bouwvergunning’ verleend voor het plaatsen van een balkonhek op de aanbouw.
2.4.
[naam] heeft de bovenwoning in 2023 verkocht en geleverd aan [gedaagden]
2.5.
Tijdens een algemene ledenvergadering (hierna: ALV) van de Vereniging van Eigenaren van het appartementencomplex (hierna: VvE) op 11 december 2024 is gesproken over het wijzigen van de splitsingsakte. In de notulen van deze vergadering is daarover, voor zover nu relevant, de volgende tekst opgenomen:
“
De VZ vraagt de vergadering of het balkon ook is meegenomen in de wijziging akte van splitsing. Dhr. [gedaagden sub 1] geeft aan dat de documenten vandaag zijn binnengekomen. De vergadering vraagt de notaris of de balkon nog meegenomen kan worden in de wijziging akte van splitsing. De notaris geeft aan dat dit mogelijk is maar dat de stukken dan wel aangepast moeten worden en dat de eigenaar van het dak dit ook goed vind. Dhr. [eisers sub 3] geeft aan dat er al een afspraak op papier staat en dat het akkoord is om dit mee te nemen in de akte van wijziging. Met algemene stemmen besluit de vergadering de volmacht te ondertekenen voor de wijziging van akte van splitsing. De notaris zal de wijziging van akte van splitsing en splitsingstekening laten wijzigen naar aanleiding van de gemaakte afspraken over het balkon en deze met alle leden delen. De leden zullen dan bij goedkeuring van de aangepaste stukken op persoonlijke titel een e-mail sturen naar de notaris met het akkoord voor het gebruik van de getekende volmacht.”
De VZ vraagt de vergadering of het balkon ook is meegenomen in de wijziging akte van splitsing. Dhr. [gedaagden sub 1] geeft aan dat de documenten vandaag zijn binnengekomen. De vergadering vraagt de notaris of de balkon nog meegenomen kan worden in de wijziging akte van splitsing. De notaris geeft aan dat dit mogelijk is maar dat de stukken dan wel aangepast moeten worden en dat de eigenaar van het dak dit ook goed vind. Dhr. [eisers sub 3] geeft aan dat er al een afspraak op papier staat en dat het akkoord is om dit mee te nemen in de akte van wijziging. Met algemene stemmen besluit de vergadering de volmacht te ondertekenen voor de wijziging van akte van splitsing. De notaris zal de wijziging van akte van splitsing en splitsingstekening laten wijzigen naar aanleiding van de gemaakte afspraken over het balkon en deze met alle leden delen. De leden zullen dan bij goedkeuring van de aangepaste stukken op persoonlijke titel een e-mail sturen naar de notaris met het akkoord voor het gebruik van de getekende volmacht.”
2.6.
Op 14 september 2025 heeft een incident plaatsgevonden tussen [eisers sub 1] en haar partner enerzijds en [gedaagden] anderzijds. Op dat moment maakten [gedaagden] gebruik van het balkon op de aanbouw.
2.7.
Bij brief van 17 september 2025 heeft [eisers sub 3] middels zijn advocaat aan [gedaagden] verzocht om het dakterras binnen vier weken te verwijderen. [gedaagden] hebben geen gehoor gegeven aan dit verzoek.
3.Het geschil
3.1.
[eisers] vorderen dat de voorzieningenrechter bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagden] beveelt om binnen drie dagen na het wijzen van het vonnis het dakterras (het geplaatste hekwerk en alles dat zich op het dak bevindt) te verwijderen en verwijderd te houden, op straffe van een dwangsom en met veroordeling van [gedaagden] in de proceskosten.
3.2.
[eisers] leggen aan hun vorderingen – samengevat – het volgende ten grondslag. [gedaagden] gebruiken het dakterras zonder toestemming en het gebruik is daarom onrechtmatig. De VvE heeft geen toestemming aan [gedaagden] verleend voor het gebruik van het dakterras. Ook ontbreekt de vereiste (bouw)vergunning voor het gebruik. Zelfs als [gedaagden] recht zouden hebben om het balkon te gebruiken, dan geldt dat [gedaagden] het dakterras op onrechtmatige wijze gebruiken door hinder, schade en gevaar voor personen te veroorzaken. [eisers] hebben daarom een spoedeisend belang bij beëindiging van het gebruik van het dakterras.
3.3.
[gedaagden] voeren verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.
4.De beoordeling van het geschil
4.1.
[gedaagden] betwisten dat [eisers] een spoedeisend belang hebben bij hun vordering. Dat verweer slaagt niet. [eisers] hebben aan hun vordering onder andere ten grondslag gelegd dat zij als gebruiker dan wel eigenaar van de woonruimte onder het appartement van [gedaagden] overlast ervaren door [gedaagden] en dat [gedaagden] met het gebruik van het dakterras een gevaarlijke situatie creëren en schade veroorzaken, met waardevermindering van hun appartement tot gevolg. Als zij in die stellingen worden gevolgd, hebben zij een (spoedeisend) belang dat een voorlopige voorziening wordt getroffen om te voorkomen dat zij nog langer nadeel ondervinden van de gedragingen van [gedaagden]
4.2.
Verder geldt dat, anders dan [gedaagden] aanvoeren, het wel degelijk mogelijk is om in kort geding, bij wijze van ordemaatregel, het verwijderen van een dakterras te vorderen. Dat levert geen constitutieve uitspraak op: er wordt immers geen nieuwe rechtstoestand geschapen of een bestaande rechtstoestand opgeheven. De ordemaatregel kan worden opgelegd indien de voorzieningenrechter in dit kort geding van oordeel is dat de vordering tot verwijdering van het dakterras in een bodemprocedure zal worden toegewezen. Als die uitkomst niet met voldoende mate van waarschijnlijkheid te voorspellen valt, moet terughoudendheid worden betracht met het treffen van een ordemaatregel, die daarop immers vooruit loopt. De voorzieningenrechter komt in het kader van dit kort geding tot het oordeel dat niet voldoende aannemelijk is geworden dat de vordering in een bodemprocedure zal worden toegewezen. Dat oordeel wordt hierna toegelicht.
(Geluids)overlast, schade en/of gevaar
4.3.
[eisers] voeren ten eerste aan dat [gedaagden] met het gebruik van het dakterras overlast, schade en gevaar voor personen veroorzaken. De geluidsoverlast bestaat er volgens hen uit dat op het dakterras wordt gevoetbald, gesprongen en gestampt en dat [gedaagden] daarop luidruchtige feestjes organiseren. Ter onderbouwing van hun stelling hebben zij een geluidsfragment van het onder 2.6 genoemde voorval op 14 september 2025 overgelegd. Ook stellen [eisers] dat afval (zoals etensresten en sigarettenpeuken) over de reling van het terras wordt gegooid. Verder zijn volgens hen scheuren in het plafond van hun appartement ontstaan als gevolg van overbelasting door het gebruik van het dakterras. Tot slot veroorzaken [gedaagden] volgens [eisers] (anderszins) gevaar voor derden, nu zij zonder toestemming het dakterras verder hebben uitgebreid met plantenbakken en een opbergbak voor loungekussens en zij bovendien zware objecten langs de dakrand hebben geplaatst en/of gehangen. Dat levert een gevaarlijke situatie op, omdat er meermaals objecten (zoals bloembakken, een emmer en een gieter) naar beneden zijn gevallen, aldus [eisers]
4.4.
Naar het oordeel van de voorzieningenrechter hebben [eisers] niet voldoende aannemelijk gemaakt dat [gedaagden] de gestelde overlast en schade hebben veroorzaakt of dat sprake is van een gevaarlijke situatie waaraan op korte termijn een einde moet komen.
4.5.
[gedaagden] hebben ten eerste gemotiveerd weersproken dat zij geluidsoverlast hebben veroorzaakt. Zij wijzen erop dat [eisers] geen enkel bewijs van geluidsoverlast hebben overgelegd, behalve het geluidsfragment van 14 september 2025. Daarvan stellen zij dat er slechts een harde ruis te horen is en dat kwalificeert volgens hen niet als overlast, laat staan structurele overlast, waarop [eisers] hen bovendien niet eerder hebben aangesproken. Ook hebben [gedaagden] onweersproken gesteld dat het dakterras gemiddeld slechts één a twee keer per maand door [gedaagden sub 2] wordt gebruikt om een sigaret te roken. [eisers] hebben hun stellingen vervolgens niet nader onderbouwd. Dat [gedaagden] ontoelaatbare geluidsoverlast veroorzaken, is daarmee naar het oordeel van de voorzieningenrechter niet aannemelijk geworden.
4.6.
Daarnaast is niet gebleken dat [gedaagden] afval over de reling hebben gegooid of dat objecten van het dakterras naar beneden zijn gevallen. [gedaagden] hebben dat betwist en [eisers] hebben deze stelling in het geheel niet onderbouwd. Verder acht de voorzieningenrechter op voorhand onvoldoende aannemelijk dat de aan het hekwerk bevestigde plantenbakken en de (planten)bakken langs de dakrand een gevaarlijke situatie opleveren. [gedaagden] hebben die stellingen gemotiveerd weersproken en [eisers] hebben hun stellingen ook op dit punt niet (nader) onderbouwd. Dat had wel op hun weg gelegen, zeker nu [gedaagden] onweersproken hebben gesteld dat de op het dak aanwezige plantenbakken er al stonden voordat zij de bovenwoning betrokken.
4.7.
Tot hebben [eisers] onvoldoende gemotiveerd dat (het gebruik van) het dakterras heeft geleid tot scheuren in het plafond van het appartement van [eisers] Volgens [eisers] zijn scheuren in het plafond ontstaan nadat [gedaagden] hun intrek hebben genomen in de bovenwoning, maar [gedaagden] hebben dat weersproken en ook het bestaan van de scheuren betwist. [eisers] hebben vervolgens nagelaten om hun stelling van enige concrete onderbouwing te voorzien, bijvoorbeeld met een deskundigenrapportage over de locatie en de oorzaak van de scheuren. De voorzieningenrechter zal deze stelling daarom als onvoldoende gemotiveerd passeren.
4.8.
Het voorgaande leidt de voorzieningenrechter tot de conclusie dat niet aannemelijk is geworden dat [gedaagden] met het gebruik van het dakterras overlast, schade of gevaar voor personen hebben veroorzaakt. Voor zover de vordering op die stellingen is gebaseerd, kan deze niet worden toegewezen.
Toestemming voor het gebruik
4.9.
[eisers] leggen verder aan hun vordering ten grondslag dat [gedaagden] geen toestemming van de VvE hebben om het dak van de benedenwoning te gebruiken als dakterras. Ook om die reden moeten [gedaagden] het dakterras verwijderen, aldus [eisers] [gedaagden] zijn het daar niet mee eens: volgens hen heeft de VvE wel degelijk toestemming gegeven voor het dakterras.
4.10.
Naar het oordeel van de voorzieningenrechter kan in het midden blijven of de benodigde toestemming is verleend. Zelfs als de voorzieningenrechter zou aannemen dat die toestemming ontbreekt, is het immers alleen de VvE als eigenaar van het dak (en dus niet [eisers]) die op die grond een vordering tot verwijdering van het dakterras kan instellen. Dit argument kan [eisers] dus niet baten en biedt geen grond voor toewijzing van de vordering.
4.11.
Tot slot kan de stelling van [eisers] dat [gedaagden] niet over de vereiste (bouw)vergunning beschikt voor het dakterras hen als zodanig ook niet baten. Ook hier geldt dat, zelfs als een dergelijke vergunning zou ontbreken, het aan de VvE is om op dit punt actie te ondernemen, mede gelet op de omstandigheid dat de VvE zich tijdens de algemene ledenvergadering van 11 december 2024 op zijn minst positief heeft getoond over het gebruik van het dak van de aanbouw als dakterras.
Slotsom
4.12.
Slotsom is dat de voorzieningenrechter op dit moment onvoldoende basis ziet om de vordering tot verwijdering van het dakterras toe te wijzen. Deze vordering zal daarom worden afgewezen.
Proceskosten
4.13.
[eisers] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten [gedaagden] betalen.
4.14.
[gedaagden] hebben in dit verband gevorderd dat [eisers] worden veroordeeld in de reële proceskosten van [gedaagden]
4.15.
Op grond van vaste rechtspraak kan een integrale proceskostenveroordeling worden uitgesproken als het voeren van een procedure kan worden aangemerkt als misbruik van procesrecht of onrechtmatig handelen. Hiervan kan pas sprake zijn als de vordering of het verweer is gebaseerd op feiten en omstandigheden waarvan de betreffende procespartij de onjuistheid kende of behoorde te kennen, of op stellingen of verweren waarvan zij op voorhand moest begrijpen dat deze geen kans van slagen hadden. Een schending van de verplichting om de voor de beslissing van belang zijnde feiten volledig en naar waarheid aan te voeren kan ook aanleiding zijn voor een integrale proceskostenveroordeling.
4.16.
Van zo’n situatie is in dit geval geen sprake. De voorzieningenrechter komt weliswaar tot het oordeel dat de vordering wordt afgewezen, maar niet gebleken is dat [eisers] de vorderingen tegen beter weten in hebben ingesteld. Ook is niet aannemelijk geworden dat [eisers] de voorzieningenrechter hebben bedoeld te misleiden door het besluit van de ALV van 11 december 2024 niet in hun dagvaarding te vermelden. [eisers] hebben op de zitting immers toegelicht dat uit dit besluit volgens hen niet kan worden afgeleid dat de VvE toestemming heeft gegeven voor het dakterras. Dat [gedaagden] in hun belangen zijn geschaad omdat zij de producties niet reeds bij de betekening van de dagvaarding hebben ontvangen, is tot slot ook niet gebleken. Voor een veroordeling van [eisers] in de reële proceskosten van [gedaagden] is daarom geen plaats.
4.17.
[eisers] zullen daarom worden veroordeeld in de forfaitaire proceskosten van [gedaagden] De proceskosten van [gedaagden] worden begroot op:
- griffierecht € 331,--
- salaris advocaat € 1.107,--
- nakosten € 178,-- (plus de verhoging zoals vermeld in de
beslissing)
Totaal € 1.616,--
4.18.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter:
5.1.
wijst de vorderingen van [eisers] af;
5.2.
veroordeelt [eisers] in de proceskosten van € 1.616,-- te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [eisers] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend, dan moeten [eisers] € 92,-- extra betalen, plus de kosten van betekening;
5.3.
veroordeelt [eisers] in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Wetboek over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan;
5.4.
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.C. Bordes en in het openbaar uitgesproken op 16 december 2025.
fjs