ECLI:NL:RBDHA:2025:27232

• Datum uitspraak: 10 december 2025
• Publicatiedatum: 4 februari 2026
• Zaaknummer: C/09/647405 / HA ZA 23-418
• Instantie: Rechtbank Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Eerste aanleg - meervoudig
• Rechters: D.E. Alink; M. Warmerdam; A.W. Duijnstee
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Benoeming onafhankelijke deskundige voor waardevermindering appartementsrechten na tekortkoming aannemer

In deze civiele zaak tussen meerdere eisers en diverse gedaagden, waaronder een aannemer, heeft de rechtbank Den Haag in een tussenvonnis vastgesteld dat alleen de aannemer aansprakelijk is jegens de eisers. De procedure tegen andere gedaagden is aangehouden.

De rechtbank heeft besloten een onafhankelijke deskundige te benoemen om een deskundigenbericht uit te brengen over de mogelijke waardevermindering van de appartementsrechten van de eisers als gevolg van de tekortkoming van de aannemer. Partijen konden zich uitlaten over de benoeming en de te stellen vragen.

Hoewel de aannemer een schaderapport van een schade-expert in het kader van schikkingsonderhandelingen aanvoerde, achtte de rechtbank dit onvoldoende en wenste een onafhankelijk deskundigenonderzoek. De door partijen gezamenlijk voorgedragen deskundige bleek niet beschikbaar, waarna een andere deskundige werd benoemd.

De rechtbank formuleerde specifieke vragen aan de deskundige over de marktwaarde van de appartementsrechten op de opleverdatum en de hypothetische marktwaarde zonder tekortkomingen. Het voorschot op de kosten van de deskundige werd vastgesteld op €11.979,00, te betalen door de eisers.

Verder stelde de rechtbank voorwaarden aan de samenwerking van partijen met de deskundige, de procedure rond het rapport en de rol van de griffier. De zaak blijft aangehouden voor verdere beslissingen na ontvangst van het deskundigenrapport.

Uitkomst: De rechtbank benoemt een onafhankelijke deskundige voor onderzoek naar waardevermindering en stelt het voorschot op kosten vast.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK DEN HAAG

Team handel

Vonnis in de hoofdzaak van 10 december 2025

in de hoofdzaak met zaak- / rolnummer: C/09/647405 / HA ZA 23-418 van

13 [eiser 13-1] en [eiser 13-2] te [woonplaats 1] ,

14.
[eiser 14-1] en
[eiser 14-2] te [woonplaats 1] ,

15.
[eiser 15] te [woonplaats 1] ,

eisers,

hierna samen te noemen: eisers en ieder afzonderlijk: eiser 1, 2, 3 etc.,

advocaat: mr. L. Isenborghs te Heerlen,

tegen

1. [gedaagde sub 1] B.V. te [vestigingsplaats] ,

gedaagde,

hierna te noemen: de architect,

advocaat: mr. P.D. van der Kooi te Leiden,

2. GEMEENTE DEN HAAG te Den Haag,

gedaagde,

hierna te noemen: de gemeente,

advocaat: mr. M.F. Benningen te Amsterdam,

4. ZENITBOUW B.V. te Kootwijkerbroek,

gedaagde,

hierna te noemen: de aannemer,

advocaat: mr. W. van Dijk te Barneveld,

5.
VERENIGING [gedaagde sub 5] te [plaats] ,
gedaagde,
hierna te noemen: de kopersvereniging,
advocaat: mr. D.J.A. van den Berg te Amsterdam,

hierna samen te noemen: gedaagden.

1. De procedure

De hoofdzaak

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• het tussenvonnis van 30 juli 2025;
• akte uitlaten deskundigenbericht van 22 oktober 2025 zijdens de aannemer met productie 10;
• het bericht zijdens eisers van 22 oktober 2025;
• het rolbericht van de rechtbank van 17 november 2025;
• het bericht zijdens de aannemer van 19 november 2025;
• het bericht zijdens eisers van 20 november 2025.

2. De verdere beoordeling

Inleiding

2.1.

In het tussenvonnis van 30 juli 2025 (hierna: “het tussenvonnis”) heeft de rechtbank in de hoofdzaak en de vrijwaringen verschillende bindende eindbeslissingen genomen. In de hoofdzaak heeft de rechtbank geconcludeerd dat uitsluitend de aannemer jegens eisers aansprakelijk is. De procedure in de hoofdzaak tussen eisers en de andere gedaagden en de vrijwaringen zijn in het tussenvonnis aangehouden in afwachting van de hoofdzaak tussen eisers en de aannemer.

2.2.

In de procedure tussen eisers en de aannemer in de hoofdzaak heeft de rechtbank de benoeming van een deskundige aangekondigd voor het uitbrengen van een deskundigenbericht over de (eventuele) waardevermindering van de respectievelijke appartementsrechten van eisers als gevolg van de geduide tekortkoming, waarbij aan de deskundige te stellen vragen zijn geformuleerd. De zaak is vervolgens naar de rol verwezen teneinde partijen in de gelegenheid te stellen zich uit te laten over de te benoemen deskundige en de te stellen vragen. Eisers en de aannemer hebben zich daarover uitgelaten.

Benoeming deskundige

2.3.

De aannemer heeft naar voren gebracht dat in het kader van schikkingsonderhandelingen in opdracht van de verzekeraar van de gemeente een schade-expert is ingeschakeld - drs. [naam 1] van Accurex (“Accurex”) - die heeft gerapporteerd over de schade van eisers. De aannemer stelt dat dit rapport aansluit bij de wijze van schadeberekening zoals vermeld in het tussenvonnis. Daarom verzoekt zij dit rapport in plaats te stellen van een nader deskundigenonderzoek dan wel om de nog te benoemen deskundige de bevindingen van de schade-expert te laten beoordelen en alleen als deze het daar niet mee eens is, de deskundige nader te laten rapporteren.

2.4.

De rechtbank ziet in de omstandigheid dat Accurex een rapport heeft uitgebracht in het kader van schikkingsonderhandelingen geen aanleiding om terug te komen van haar beslissing een deskundige te benoemen. De rechtbank wenst te worden voorgelicht door een door haar te benoemen onafhankelijke deskundige met de waarborgen die dit meebrengt. De deskundige dient daarbij zelfstandig een oordeel te geven over de omvang van de (eventuele) schade van eisers en het deskundigenonderzoek zal daarom niet beperkt worden tot een beoordeling van het schaderapport van Accurex.

2.5.

Nu de door partijen gezamenlijk voorgedragen deskundige – de heer [naam 2] van [bedrijfsnaam 1] B.V. - kenbaar heeft gemaakt dat hij geen geschikte deskundige is voor de kwestie, heeft de rechtbank partijen bericht dat de heer

[naam 3] van [bedrijfsnaam 2] desgevraagd heeft bericht dat hij in staat is het beoogde deskundigenbericht uit te brengen en dat hij daartoe vrijstaat. Partijen hebben desgevraagd bericht geen bezwaar te hebben tegen de benoeming van de heer [naam 3] . De rechtbank zal daarom de heer [naam 3] benoemen als deskundige.

De te stellen vragen aan de deskundige

2.6.

In reactie op de door de rechtbank voorgestelde vragen aan de deskundige, hebben eisers bericht dat zij akkoord zijn met de vragen. De aannemer heeft opgemerkt dat ook zij akkoord is met de door de rechtbank geformuleerde vragen. Daarbij heeft zij evenwel de opmerking gemaakt dat het de deskundige vrij zou moeten staan te bepalen op

welke wijze hij de waardevermindering benadert en dat dus niet per se op basis

van de hypothetische marktwaarde zou moeten zijn zoals opgenomen in vraag 2, nu Accurex stelt dat dit feitelijk niet mogelijk is.

2.7.

De rechtbank zal de door haar geformuleerde vragen voorleggen aan de deskundige. De opmerking van de aannemer over vraag 2 geeft geen aanleiding tot aanpassing van die vraag. Zoals de rechtbank heeft geoordeeld in het tussenvonnis dient voor de vaststelling van de schade een vergelijking te worden gemaakt tussen de actuele situatie en de hypothetische situatie als het schadeveroorzakende feit zich niet zou hebben voorgedaan. De rechtbank gaat ervan uit dat de deskundige de expertise heeft om de hypothetische situatie als bedoeld in vraag 2 te beoordelen. De rechtbank had in de conceptvragen abusievelijk niet het appartementsrecht van eiser [eiser 14-1] en [eiser 14-2] opgenomen bij de opsomming in vraag 2. De rechtbank heeft dit aangepast in de definitieve vraagstelling.

Voorschot

2.8.

De deskundige heeft desgevraagd het voorschot begroot op een bedrag van
€ 11.979,00 (incl. btw). Partijen zijn in de gelegenheid gesteld om hierop te reageren. Zij hebben geen bezwaar gemaakt tegen de begroting van het voorschot. De rechtbank zal het voorschot vaststellen op een bedrag van € 11.979,00 (incl. btw).

2.9.

In het tussenvonnis is al aangekondigd en toegelicht dat eisers het voorschot op de kosten van de deskundige zullen moeten betalen.

Overige voorwaarden

2.10.

De rechtbank wijst erop dat partijen wettelijk verplicht zijn om mee te werken aan het onderzoek door de deskundige. De rechtbank zal deze verplichting uitwerken zoals hierna onder de beslissing omschreven. Wordt aan een van deze verplichtingen niet voldaan, dan kan de rechtbank daaraan de gevolgen verbinden die zij geraden acht, ook in het nadeel van de desbetreffende partij.

2.11.

Als een partij op verzoek van de deskundige of op eigen initiatief schriftelijke opmerkingen en verzoeken aan de deskundige toestuurt, moet zij daarvan direct een afschrift aan de wederpartij verstrekken.

2.12.

De deskundige heeft de rechtbank meegedeeld dat er algemene voorwaarden, te weten de Algemene Voorwaarden HHVC van 1 januari 2025, van toepassing zijn op zijn werkzaamheden. Desgevraagd hebben partijen bericht dat ze daarmee instemmen.

2.13.

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

3. De beslissing

De rechtbank:

3.1.

beveelt een onderzoek door een deskundige voor de beantwoording van de volgende vragen:

1. Wat was naar uw oordeel de marktwaarde van elk van de respectievelijke appartementsrechten met tuin/buitenruimte van eisers op de datum van oplevering (februari 2020)?

2. Wat zou naar uw oordeel de marktwaarde van elk van de respectievelijke appartementsrechten met tuin/buitenruimte van eisers zijn geweest op de opleverdatum (februari 2020) als het appartementencomplex zou zijn gerealiseerd op de locatie op het perceel zoals weergegeven op de splitsingstekeningen, de verkooptekeningen en de tekeningen behorend bij de omgevingsvergunning en daarmee met het aantal vierkante meters tuin, zoals volgt uit de verkoopbrochure te weten:

woningtype A1 , bouwnummers 14 ( [eiser 6] ), 15 ( [eiser 3] ), 17 ( [eiser 11] ) en 18 ( [eiser 12] ): tuin: 4550 x 7500, waarvan 1500 talud, vanaf circa 6000 gemeten vanuit de gevel,

en voor

woningtype A2 , bouwnummers 03 ( [eiser 9] ), 04 ( [eiser 8] ), (05) [eiser 1] , (06) [eiser 2] , (07) [eiser 7] , (08) [eiser 13-1] , 09 ( [eiser 4] ), 10 ( [eiser 15] ), 11 ( [eiser 10] ): tuin: 4550 x 7480, waarvan 1500 talud, vanaf circa 5980 gemeten vanuit de gevel,

woningtype D , bouwnummer 01 ( [eiser 14-1] en [eiser 14-2] ): tuin 14.438 x 7480, waarvan 1500 talud, vanaf circa 5980 gemeten vanuit de gevel,

en voor

woningtype G , bouwnummer 12 ( [eiser 5] ): tuin: breedte uitlopend van 8951 tot 11700 x diepte 5980 + 1500 talud?

3. Zijn er nog andere punten die u naar voren wilt brengen waarvan de rechtbank volgens u kennis moet nemen bij de verdere beoordeling?

3.2.

benoemt tot deskundige:

De heer [naam 3] ,

[bedrijfsnaam 2] B.V.,

Postbus 61097,

2506 AB Den Haag,

[telefoonnummer 1] ,

[telefoonnummer 2] ,

[e-mailadres] ,

het voorschot

3.3.

stelt de hoogte van het voorschot op de kosten van de deskundige vast op
€ 11.979,00 (incl. btw ),

3.4.

bepaalt dat
eisers het voorschot moeten overmaken
binnen twee weken na de datum van de nog te ontvangen nota met betaalinstructies van het Landelijk Dienstencentrum voor de Rechtspraak,

3.5.

draagt de griffier op om de deskundige onmiddellijk in kennis te stellen van de betaling van het voorschot,

het onderzoek

3.6.

bepaalt dat eisers het procesdossier in afschrift aan de deskundige moeten toesturen,

3.7.

bepaalt dat de deskundige het onderzoek zelfstandig zal instellen op de door de deskundige in overleg met partijen te bepalen tijd en plaats,

3.8.

wijst de deskundige erop dat:

- de deskundige voor aanvang van het onderzoek kennis moet nemen van de Gedragscode voor gerechtelijk deskundigen in civielrechtelijke en bestuursrechtelijke zaken én van de Leidraad deskundigen in civiele zaken (beide te raadplegen op www.rechtspraak.nl),

- de deskundige het onderzoek pas begint na het bericht van de griffier omtrent betaling van het voorschot,

- de deskundige het onderzoek onmiddellijk staakt en contact opneemt met de griffier, als tijdens de uitvoering van de werkzaamheden het voorschot niet toereikend blijkt te zijn,

- de deskundige bij het onderzoek de partijen in de gelegenheid moet stellen opmerkingen te maken en verzoeken te doen, en dat de deskundige in het schriftelijk bericht vermeldt of aan dit voorschrift is voldaan, onder vermelding van de eventueel gemaakte opmerkingen en/of gedane verzoeken,

3.9.

bepaalt dat partijen nadere inlichtingen en gegevens aan de deskundige moeten verstrekken als de deskundige daarom vraagt en de deskundige ook voor het overige gelegenheid moeten geven om het onderzoek te verrichten,

het schriftelijk rapport

3.10.

draagt de deskundige op om uiterlijk
drie maanden na het schriftelijk bericht van de griffier over de betaling van het voorschot een schriftelijk en ondertekend rapport in drievoud ter griffie van de rechtbank in te leveren, met een gespecificeerde declaratie,

3.11.

wijst de deskundige erop dat:

- uit het schriftelijk rapport moet blijken op welke stukken het oordeel van de deskundige is gebaseerd,

- de deskundige een concept van het rapport aan partijen moet toezenden, waarna partijen de gelegenheid krijgen om binnen vier weken daarover bij de deskundige opmerkingen te maken en verzoeken te doen, en dat de deskundige in het definitieve rapport de door partijen gemaakte opmerkingen en verzoeken en de reactie van de deskundige daarop moet vermelden,

3.12.

bepaalt dat partijen bij de deskundige geen gelegenheid hebben om op elkaars opmerkingen en verzoeken naar aanleiding van het conceptrapport te reageren,

overige bepalingen :

3.13.

draagt de griffier op om de zaak op de rol te plaatsen:

- als het voorschot niet binnen de daarvoor bepaalde (eventueel verlengde) termijn is ontvangen: voor akte uitlating voortprocederen van beide partijen op een termijn van twee weken, of

- na ontvangst ter griffie van het rapport: voor conclusie na deskundigenbericht van de zijde eisers en de aannemer op een termijn van vier weken,

3.14.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. D.E. Alink, mr. M Warmerdam en mr. A.W. Duijnstee en in het openbaar uitgesproken op 10 december 2025.