ECLI:NL:RBDHA:2025:2989

Uitspraak

Rechtbank DEN HAAG

Team belastingrecht

zaaknummer: SGR 24/3027

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 24 februari 2025 in de zaak tussen

[belanghebbende], wonende te [woonplaats] belanghebbende

(gemachtigde: [naam 1]),

de heffingsambtenaar van de gemeente Zuidplas, heffingsambtenaar.

De bestreden uitspraak op bezwaar

De uitspraak van de heffingsambtenaar van 3 februari 2024 op het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking waarbij de waarde van de onroerende zaak gelegen aan de [adres 1] te [woonplaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) voor het kalenderjaar 2023 is vastgesteld op € 443.000 (de beschikking).

Zitting

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 10 februari 2025.

Namens belanghebbende is verschenen [naam 1]. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam 2].

Overwegingen

1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Belanghebbende bepleit een waarde van € 399.000. De eerder bepleite waarde van € 320.000 heeft belanghebbende ter zitting laten vallen. De heffingsambtenaar bepleit uiteindelijk, naar ter zitting is gebleken, een waarde van € 420.000.

2. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen

3. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, niet aannemelijk gemaakt dat de uiteindelijk door hem bepleite waarde van € 420.000 niet te hoog is. De rechtbank acht de matrix van de heffingsambtenaar, afgezet tegenover wat belanghebbende daartegenover heeft aangevoerd en overgelegd - daaronder begrepen een taxatierapport dat eveneens is gebaseerd op goed vergelijkbare referentieobjecten - een onvoldoende onderbouwing van de uiteindelijk door de heffingsambtenaar bepleite waarde. Ook de door de heffingsambtenaar ter zitting aangedragen alternatieve benaderingswijze waarbij een vergelijk wordt gemaakt met de drie door belanghebbendes taxateur in aanmerking genomen referentieobjecten plus de twee door de heffingsambtenaar gehanteerde referentieobjecten die zijn gelegen in dezelfde straat als de woning ([adres 2] en 91), waaruit volgens de heffingsambtenaar een waarde van (afgerond) € 420.000 volgt, acht de rechtbank onvoldoende overtuigend om die waarde aannemelijk te achten. Dit met name omdat naar het oordeel van de rechtbank, overeenkomstig belanghebbende benadrukt, niet aannemelijk is geworden dat de aldus herleide waarde in een juiste verhouding staat tot de met het nabijgelegen object Veldewater 39 behaalde transactieprijs. Dat object is eind 2022 verkocht voor € 430.000 in een, naar belanghebbende overtuigend heeft aangevoerd en de rechtbank ook afleidt uit de door belanghebbende overgelegde verkoopdocumentatie, aanmerkelijk betere staat (met name veel betere voorzieningen). Afgezet tegen die transactieprijs en in aanmerking nemend de betere staat van dat referentieobject ten tijde van de verkoop, acht de rechtbank de door de heffingsambtenaar bepleite waarde van € 420.000 nog steeds te hoog en daarmee niet aannemelijk. Ook neemt de rechtbank in aanmerking dat zij, overeenkomstig belanghebbendes gemachtigde ter zitting nadrukkelijk heeft bepleit, het door de heffingsambtenaar bij de waardeherleiding gebruikte referentieobject Veldewater 91 minder goed vergelijkbaar en bruikbaar vindt, terwijl dat object juist wel tot een hoge(re) waarde leidt dan de overige referentieobjecten doen. Immers, niet alleen heeft dat object, zoals uit de matrix van de heffingsambtenaar en de daarin opgenomen foto’s blijkt, een fraaiere uitstraling en aanmerkelijk meer grond, maar ook, naar belanghebbendes gemachtigde ter zitting gemotiveerd en onweersproken heeft verklaard, een betere ligging dan de andere objecten in die straat. Afgezet hiertegen heeft de heffingsambtenaar onvoldoende gemotiveerd en/of inzichtelijk gemaakt dat de door hem bepleite waarde van € 420.000 wel in een goede verhouding staat tot dit verkoopcijfer, al dan niet bezien in samenhang met de overige referentobjecten en transactieprijzen. De stelling van de heffingsambtenaar ter zitting dat – kort gezegd – het ene object nu eenmaal wat beter is dan het andere, maar dat dat niet wegneemt dat ze allemaal in de vergelijking kunnen worden meegenomen en dat het een en ander zich uitmiddelt in de vergelijking, acht de rechtbank onvoldoende concreet en overtuigend om tot een ander oordeel te komen. Daartoe heeft de heffingsambtenaar de ‘plussen en minnen’ onvoldoende concreet in beeld gebracht en dus ook onvoldoende inzichtelijk gemaakt hoe dit dan precies uitwerkt in de waardeherleiding. Gelet op dit alles acht de rechtbank de door de heffingsambtenaar bepleite waarde van € 420.000 niet aannemelijk gemaakt.

4. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende de door hem bepleite lagere waarde van € 399.000 evenmin aannemelijk gemaakt. Deze waarde verhoudt zich niet tot de waarde zoals die uit de referentieobjecten van de heffingsambtenaar kan worden herleid (zie ook diens matrix), en al helemaal niet tot de door de heffingsambtenaar ter zitting aangedragen benaderingswijze die leidt tot een waarde van (afgerond) € 420.000 waarin, naar ter zitting duidelijk is gebleken, belanghebbendes gemachtigde zich ook in verre mate kan vinden. Belanghebbende heeft verder geen, althans onvoldoende verschillen tussen de woning en de onderwerpelijke vergelijkingsobjecten benoemd, laatst staan onderbouwd en aannemelijk gemaakt, op grond waarvan kan worden geconcludeerd dat de waarde, afgezet dus tegen de met alle referentieobjecten behaalde transactieprijzen, niet meer dan € 399.000 bedraagt. De enkele veronderstelling dat er wellicht verschillen zijn, is daartoe in ieder geval onvoldoende. Nu uit de vergelijkingsobjecten van de heffingsambtenaar een hogere waarde dan de door belanghebbende bepleite waarde volgt, is de door belanghebbende bepleite waarde evenmin aannemelijk gemaakt.

5. Omdat geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank erin is geslaagd het gevergde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank, alle omstandigheden in aanmerking nemend, de waarde van de woning op de waardepeildatum in goede justitie op € 415.000.

6. Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de daarop gebaseerde aanslag te hoog vastgesteld. Het beroep is daarom gegrond. De overige gronden behoeven geen behandeling meer.

Proceskosten

7. De rechtbank veroordeelt de heffingsambtenaar in de door belanghebbende gemaakte proceskosten. De rechtbank stelt deze kosten met inachtneming van de Wet herwaardering proceskostenvergoeding WOZ en bpm en het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.100,50 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift met een waarde per punt van € 647 (tarief 2025) en wegingsfactor 1 (totaal bezwaarfase € 647); 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 907 (tarief 2025), een wegingsfactor 1 en vermenigvuldigd met een factor van 0,25^[1](totaal beroepsfase € 453,50)). Gegeven het oordeel van de Hoge Raad in zijn uitspraak van 17 januari 2025^[2], is toepassing van de lagere vergoeding voor de beroepsfase die voortvloeit uit de Wet herwaardering proceskostenvergoeding WOZ en bpm in een geval als dit niet onrechtmatig of anderszins niet gerechtvaardigd.

8. Immers, de Hoge Raad heeft in zijn arrest van 17 januari 2025 geoordeeld dat de wetgever met de beperkingen van proceskostenvergoedingen in procedures over de Wet WOZ het oog heeft gehad op gevallen die zich daardoor kenmerken dat aan de belanghebbende rechtsbijstand wordt verleend door een beroepsmatig optredende gemachtigde, dan wel een kantoor, waarvan
het bedrijfsmodeleruit bestaat dat (i) wordt opgetreden op basis van no cure no pay, (ii) daarbij zodanige afspraken met de cliënten worden gemaakt dat het bedrag van eventuele proceskostenvergoedingen aan de gemachtigde of aan het kantoor wordt afgedragen, en (iii) de procedures op een zodanige wijze worden gevoerd dat de daarin toegekende proceskostenvergoedingen de in redelijkheid gemaakte kosten ver overtreffen. Aanwijzingen dat dit laatste het geval is, kunnen bijvoorbeeld worden gevonden in de omstandigheid dat vaak geheel of ten dele gebruik wordt gemaakt van gestandaardiseerde tekstblokken die niet zijn toegespitst op de desbetreffende zaak. Gevallen die kennelijk niet deze kenmerken hebben, moeten in het licht van het doel van de regeling over proceskostenvergoedingen in de Wet herwaardering proceskostenvergoedingen WOZ en bpm^[3]worden aangemerkt als bijzondere gevallen in de zin van artikel 30a, leden 1 en 2, van de Wet WOZ, met als gevolg dat in die gevallen geen aanleiding bestaat tot vermenigvuldiging van de op basis van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) berekende forfaitaire vergoeding met de factor 0,25 of 0,10.^[4]Dat in dit geval sprake is van een dergelijk bijzonder geval, heeft belanghebbende noch zijn gemachtigde aannemelijk gemaakt. Weliswaar zijn in de onderhavige zaak door deze gemachtigde duidelijk tijd en moeite gestoken in de procedure, en zijn in zijn aanvulling op het beroepschrift ook op de zaak toegespitste gronden opgenomen die niet kunnen worden aangemerkt als gestandaardiseerde tekstblokken, echter, dat is naar het oordeel van de rechtbank niet de toets die in dit verband geldt. De toets is niet of op individueel zaaksniveau wordt voldaan aan de genoemde voorwaarde(n), maar op bedrijfsmodelmatig niveau. Dat dit laatste het geval is, is niet aannemelijk geworden. Belanghebbende, op wie in deze de bewijslast rust^[5], heeft geen feiten of omstandigheden aangedragen, laat staan aannemelijk gemaakt, die de conclusie rechtvaardigen dat het bedrijfsmodel van de gemachtigde niet kwalificeert als een door de Hoge Raad geschetst geval waarvoor de beperkende vermenigvuldigingsfatcor(en) wel geld(t)(en).

9. Ook heeft belanghebbende recht op een vergoeding voor het in beroep ingebrachte taxatierapport. De rechtbank stelt de vergoeding voor het taxatierapport, overeenkomstig de heffingsambtenaar ter zitting heeft bepleit en met inachtneming van de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties, vast op € 128,26.

10. Voor een vergoeding voor een hoorgesprek in de bezwaarfase bestaat verder geen aanleiding. In de bijlage van het Besluit proceskosten bestuursrecht zijn de proceshandelingen opgesomd waarvoor een proceskostenvergoeding kan worden toegekend. Het indienen van een geschrift met nadere gronden dat in de plaats komt van een hoorzitting is daarin niet als proceshandeling genoemd. Er bestaat ook geen grond om op de voet van artikel 2, derde lid, van het Besluit proceskosten bestuursrecht hiervoor een vergoeding toe te kennen omdat het indienen van nadere gronden in een extra schriftelijke ronde in de kern niet anders is dan het formuleren van de beroepsgronden in een beroepschrift, waarvoor wel een vergoeding kan worden toegekend. De rechtbank kent voor de door de gemachtigde in dit verband aangevoerde nadere gronden geen kostenvergoeding toe. De omstandigheid dat de heffingsambtenaar de gemachtigde heeft bericht dat deze proceshandeling voor de toekenning van een proceskostenvergoeding wordt gelijkgesteld met een (telefonische) hoorzitting doet hieraan niet af. De rechtbank is niet gebonden aan deze opvatting van de heffingsambtenaar die geen steun vindt in het recht. Deze grond faalt.^[6]

11. De rechtbank wijst de heffingsambtenaar erop dat hij, gelet op artikel 30a, vierde lid, van de Wet WOZ, de op grond van deze uitspraak te vergoeden bedragen voor proceskosten en griffierecht uitsluitend mag uitbetalen op een bankrekening die op naam staat van belanghebbende.

Beslissing

De rechtbank:

verklaart het beroep gegrond;
vernietigt de uitspraak op bezwaar;
wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 415.000;
vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen tot een berekend naar een waarde van € 415.000;
bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 1.228,76 (€ 1.100,50 + € 128, 26);
draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 51 aan belanghebbende te vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan door mr. M.P. Verloop, rechter, in aanwezigheid van

mr. A.J. Kwestro, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op

24 februari 2025.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).

Dat kan digitaal via www.rechtspraak.nl, daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan ook door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.

Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1 - bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het hogerberoepschrift is, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend.

Verder vermeldt u ten minste het volgende:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de datum van verzending;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).

WOZ-waarde woning te hoog vastgesteld, beroep gegrond en waarde verlaagd