Uitspraak
RECHTBANK den haag
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats 's-Gravenhage
JB/bc
Zaaknummer: 11309126 \ RL EXPL 24-17298
Vonnis van 18 maart 2025
in de zaak van
de stichting
STICHTING STAEDION,
STICHTING STAEDION,
gevestigd te 's-Gravenhage,
eisende partij,
hierna te noemen: Staedion,
gemachtigde: mr. K.A.M. Jaspers,
tegen
[gedaagde partij],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde partij] ,
gemachtigde: mr. W.L. Bouritius.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 11 september 2024 met producties;
- de conclusie van antwoord met producties;
- de akte aanvullende producties van de zijde van Staedion van 4 februari 2025;
- de akte aanvullende producties van de zijde van Staedion van 6 februari 2025;
- de akte aanvullende producties van de zijde van [gedaagde partij] van 7 februari 2025;
1.2.
Op 19 februari 2025 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden waarbij voor Staedion is verschenen E.G. van Veen (medewerker sociaal beheer), bijgestaan door mr. Y.F. Rijswijk (kantoorgenoot van mr. K.A.M. Jaspers). Verder is [gedaagde partij] verschenen in persoon, bijgestaan door mr. W.L. Bouritius. Vervolgens is de datum van de uitspraak van dit vonnis bepaald op vandaag.
2.De feiten
2.1.
Staedion verhuurt sinds 1988 aan [gedaagde partij] als huurder het appartement aan de [adres 1] te [plaats] (hierna: het gehuurde).
2.2.
Sinds februari 2013 verhuurt Staedion het appartement onder de woning van [gedaagde partij] , [adres 2] , aan mevrouw [naam] (hierna: [naam] ).
2.3.
Sinds 2021 klaagt [gedaagde partij] geregeld bij Staedion over [naam] . [gedaagde partij] klaagt onder andere over onrechtmatige bewoning en stankoverlast door zijn onderbuurvrouw.
2.4.
Op 2 mei 2022 heeft [gedaagde partij] een melding bij Staedion gemaakt. In deze melding staat onder meer:
‘Het is de zoveelste keer dat ik klachten heb ingediend bij Staedion. […] Jullie hebben besloten dat het belangrijk is dat de oude vrouw met hoofddoek nog moet verdienen aan onderverhuur en de mensen kans gegeven om mij te pesten. Ik ga geen klachten meer aan jullie indienen, want het help niet. Voortaan ga ik het op mijn manier doen.’
2.5.
Op 24 augustus 2022 heeft Staedion huisbezoeken afgelegd. In het gespreksverslag van het gesprek met mevrouw [naam] staat onder andere het volgende:
‘Bewoonster heeft het gevoel dat de bovenbuurman haar nauwlettend in de gaten houdt en daarnaast heeft hij meerdere keren over zijn balkon gehangen om met een spuitfles ammoniak op haar balkon te spuiten. Dit heeft zij zelf gezien en geroken. Naar haar zeggen is er iets mis met de bovenbuurman en zijn al zijn overlastmeldingen onwaar.’
2.6.
Op 24 augustus 2022 heeft Staedion [gedaagde partij] per brief geïnformeerd dat zij met hem heeft afgesproken dat (i) hij zich niet meer structureel en in negatieve zin bezig houdt met zijn onderburen en dat (ii) hij niet meer over het balkon hangt om met een spuitbus te spuiten op het balkon van de onderbuurvrouw.
2.7.
In het verslag van het huisbezoek van 23 november 2022 staat onder meer het volgende:
‘Kort stelde zij zich voor aan de wijkagent en vertelde over de overlast die vooral haar moeder van de bovenbuurman nr [huisnummer 1] ervaart. De bovenbuurman was weer laat in de avond aan het tikken met een hamer op de vloer + confrontatie met haar broer. […] Vervolgens zijn de wijkagent en ik onaangekondigd naar de bovenbuurman op nr. [huisnummer 1] gelopen. Deze was gelukkig thuis en opende de deur. De bewoner meneer [gedaagde partij] vertelde op zijn beurt dat hij overlast heeft van zijn onderburen nr. [huisnummer 2] . In specifiek van de zoon van bewoonster. Deze komt volgens meneer [gedaagde partij] nog regelmatig in de woning en creëert [verbetering kantonrechter] in de woning een ‘tikkend geluid’. Dit geluid vat meneer [gedaagde partij] op als pesterij richting zijn adres. Meneer [gedaagde partij] gaf aan dat dit geluid hetzelfde is als iemand met een stok in het ventilatiekanaal aan het tikken is. Meneer [gedaagde partij] deed dit ook voor. […] Wij hebben afgesproken dat meneer bij toekomstige overlast de politie ook kan bellen en dan moet aangeven dat zij via de straatzijde moeten komen.’
2.8.
Op 22 maart 2023 komt [naam] op het wekelijks spreekuur van Staedion en stuurt zij de medewerker van Staedion geluidsfragmenten van het bonken op 18, 19, 20, 21 en 22 maart 2023.
2.9.
Op 26 mei 2023 heeft Staedion een brief aan [gedaagde partij] gestuurd met het verzoek om een gedragsaanwijzing ondertekend te retourneren. Deze gedragsaanwijzing ziet – samengevat – op het stoppen met veroorzaken van geluidsoverlast en het stoppen met het in de gaten houden van de onderburen.
2.10.
[gedaagde partij] heeft de gedragsaanwijzing niet ondertekend geretourneerd en als reactie op de brief van 26 mei 2023 het volgende aan Staedion gestuurd:
‘Stop verzenden met dit onzin ga je werk doen en stoppen met mij lastigvallen!!! Zoals ik zeg ik heb niets te verbergen, jij doet toch niks ik zou het graag via de rechter willen spelen. Want dan zou ik weer rustig kunnen wonen en niet ik die eruit moest maar die kakerlaken die niet instaat is een eigen woonruimte hebben.’
2.11.
Op 13 december 2023 bezoekt Staedion [gedaagde partij] . In het gespreksverslag staat dat [gedaagde partij] zelf ook overlast ervaart van tikkende en bonkende geluiden en dat hij vermoedt dat deze geluiden door de onderburen op nummer 181 worden veroorzaakt. Uit dit gespreksverslag blijkt dat [gedaagde partij] ervan overtuigd is dat er mensen in de keuken van de onderbuurvrouw overnachten en dat die mensen de overlast veroorzaken.
2.12.
Uit een buurtonderzoek volgt dat omwonenden op de nummers [nummers] ook bonkgeluiden horen. Sommigen ervaren dit als overlast, anderen storen zich daar niet aan. In het verslag van het buurtonderzoek staat onder andere het volgende:
‘Vorige week ben ik ook bij meneer [gedaagde partij] langs geweest hij was toen kalm en rustig. Ik kon goed met hem praten en hij kwam helder over. Gisteren was dit niet het geval. Zeker niet nadat ik hem vertelde dat wij langer dan een uur bij de onderbuurvrouw op bezoek zijn geweest en wij het gebonk boven haar woning hebben geconstateerd en vastgelegd op video. Meneer [gedaagde partij] begon te trillen en erg nerveus te doen. Hij bleef maar refereren naar het verleden betreft het onderverhuren van zijn onderbuurvrouw. Ik heb hem verteld dat ik me daar totaal niet op focus en dat onze focus ligt op de bonkende geluiden die veroorzaakt worden.’
2.13.
Uit twee overlastformulieren opgesteld door [naam] volgt dat zij op een groot aantal dagen in december 2023 en januari 2024 overlast heeft ervaren dat die overlast volgens [naam] bestaat uit ‘
bonken met hard voorwerp op het plafond’.
bonken met hard voorwerp op het plafond’.
2.14.
Op 30 januari 2024 heeft [gedaagde partij] een schriftelijke waarschuwing ontvangen van (de gemachtigde van) Staedion.
2.15.
[naam] heeft ook in februari, maart, april en mei 2024 meldingen gedaan van overlast.
2.16.
Op 6 juni 2024 heeft een poging tot buurtbemiddeling plaatsgevonden.
2.17.
Op 13 augustus 2024 is door het bedrijf Royal Haskoning DHV een rapport uitgebracht. In dit rapport staat – voor zover van belang – het volgende:
3. Metingen
[…] Op maandag 15 juli 2024 is in de slaapkamer van de woning aan de [adres 2] een geluidsmeter geïnstalleerd met een microfoon op statief. Na installatie van de geluidsmeter is aan de bewoonster een duidelijke instructie gegeven betreffende de bediening van de geluidsmeter en zijn enkele testmetingen uitgevoerd.
4. Meetresultaten
[…] Uit de resultaten in tabel 2 blijkt dat de door bewoonster als hinderlijk ervaren geluiden 13 tot 41 dB(A) hoger zijn dan het achtergrondgeluidsniveau in de slaapkamer.
5. Conclusie
[…] Uit de meetresultaten in tabel 2 blijkt aan de hand van de uitgewerkte opnamen dat op alle dagen van de week de gemeten geluidsniveaus ten gevolge van bewonersgedrag in omliggende woningen 13 tot 41 dB hoger zijn dan het achtergrondgeluidniveau in de slaapkamer van woning [adres 2] nr. [huisnummer 2] .
Het grootste verschil (41 dB(A)) treedt overdag op.
2.18.
Uit twee overlastformulieren opgesteld door [naam] volgt dat zij op een groot aantal dagen in oktober overlast ervaart die volgens [naam] bestaat uit ‘bonken met hard voorwerp’, ‘schuiven/rollen met voorwerp’ en ‘met pollepel tegen pan slaan’.
3.Het geschil
3.1.
Staedion vordert ontbinding van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Staedion legt hieraan ten grondslag dat [gedaagde partij] tekort schiet in de nakoming van de huurovereenkomst omdat hij in strijd handelt met artikel 7:213 van Pro het Burgerlijk Wetboek wegens het veroorzaken van ernstige overlast. Volgens Staedion bestaat deze overlast uit het veroorzaken van geluidsoverlast door te bonken en te tikken en uit het gooien van substanties (water en ammoniak) op het balkon van de onderbuurvrouw. Staedion onderbouwt deze overlast met een aantal overlastformulieren en geluidsfragmenten van [naam] , verklaringen van buurtbewoners en een rapport van Royal Haskoning DHV. Volgens Staedion heeft zij [gedaagde partij] regelmatig aangesproken op zijn gedrag, maar heeft dit niet geleid tot een verandering.
3.2.
[gedaagde partij] voert verweer. Hij concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Staedion, dan wel tot afwijzing van haar vorderingen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren
veroordeling van Staedion in de kosten van deze procedure. [gedaagde partij] betwist dat hij zich niet als goed huurder gedraagt en overlast veroorzaakt. Hij voert aan dat hij zelf veel overlast ervaart van zijn onderburen en dat hij het gevoel krijgt dat hij niet serieus wordt genomen door Staedion. Tot slot voert hij als verweer tegen de ontbinding dat deze met (haar gevolgen) niet rechtvaardig is, nu hij al 36 jaar in het gehuurde woont, terwijl vast staat dat de problemen pas zijn ontstaan toen hij een nieuwe onderbuurvrouw kreeg en hij zich bij Staedion heeft beklaagd over de ernstige overbewoning in haar pand. Een ontbinding en ontruiming heeft voor hem ernstige gevolgen.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Indien de huurder zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst niet nakomt, kan de verhuurder de huurovereenkomst via de rechter laten ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard en geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij de beoordeling of de tekortkoming de ontbinding
rechtvaardigt speelt niet alleen de aard en de ernst van de tekortkoming een rol, maar moeten ook de belangen van partijen bij het al dan niet voortduren van de overeenkomst worden afgewogen.
Tekortkoming - overlast
4.2.
De eerste vraag die moet worden beantwoord is of sprake is van een tekortkoming van [gedaagde partij] in de nakoming van zijn verbintenissen uit de huurovereenkomst. Volgens Staedion is dit het geval, omdat [gedaagde partij] zich niet als een goed huurder gedraagt door overlast te veroorzaken. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Staedion met de ingediende overlastformulieren en geluidsfragmenten van [naam] , de verklaringen van omwonenden en het rapport van Royal Haskoning DHV voldoende onderbouwd dat [naam] overlast ondervindt.
4.3.
Ten aanzien van de vraag of de overlast door [gedaagde partij] wordt veroorzaakt, overweegt de kantonrechter als volgt. Staedion stelt dat de overlast afkomstig is van [gedaagde partij] . Niet alleen [naam] klaagt over de overlast van [gedaagde partij] , maar ook andere buurtbewoners hebben aangegeven overlast (afkomstig van [gedaagde partij] ) te ervaren. Aangezien [gedaagde partij] het veroorzaken van overlast betwist en aanvoert dat hij diezelfde overlast ervaart en dat die overlast door anderen wordt veroorzaakt, had het op zijn weg gelegen om die stelling te onderbouwen. Dit heeft hij nagelaten. Door [gedaagde partij] is bij Staedion geen melding gedaan van overlast ten aanzien van bonk- en tikgeluiden. Het geluidsfragment dat [gedaagde partij] heeft ingebracht, ziet op klusgeluiden en niet op bonk- en tikgeluiden, die [gedaagde partij] ook stelt te horen. Deze bonk- en tikgeluiden zijn wel op de geluidsfragmenten van Staedion te horen. Ten aanzien van het spuiten met vloeistof op het balkon van [naam] heeft te gelden dat [gedaagde partij] dit ter zitting heeft erkend. De kantonrechter is gelet op het voorgaande van oordeel dat [gedaagde partij] onvoldoende gemotiveerd heeft betwist dat hij de overlast, voornamelijk bestaande uit het veroorzaken van bonk- en tikgeluiden, veroorzaakt.
4.4.
Hierdoor is naar het oordeel van de kantonrechter vast komen te staan dat [gedaagde partij] tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst door overlast te veroorzaken. Een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst rechtvaardigt in beginsel ontbinding van de huurovereenkomst.
De tekortkoming rechtvaardigt in dit geval geen ontbinding
4.5.
De tweede vraag die beantwoord moet worden is de vraag of de tekortkoming ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Hoewel de kantonrechter van oordeel is dat buren, en in het bijzonder [naam] , door de overlast van [gedaagde partij] hinder ondervinden, is de overlast niet van dien aard dat dit ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. De overlast is gelet op de meldingen van [naam] structureel, maar niet voldoende ernstig. Hierbij is van belang dat de overlast vooral overdag wordt veroorzaakt en dat uit het rapport van Royal Haskoning DHV niet volgt dat in de woning van [naam] herhaaldelijk een geluidsniveau wordt gemeten dat geluidsnormen overschrijdt en hierdoor aan te merken is als ernstige of onrechtmatige hinder. Ook heeft [gedaagde partij] met reisgegevens aangetoond dat hij gedurende een deel van de dagen waarop geluidsoverlast werd gerapporteerd, in het buitenland verbleef. Bovendien weegt de kantonrechter mee dat [gedaagde partij] ter zitting ten aanzien van het deel van de overlast dat hij heeft erkend – het spuiten van vloeistof op het balkon van [naam] – heeft toegezegd dat hij dit niet meer zal doen. Ook is relevant dat aan de overlast door [gedaagde partij] een periode van twee jaar is voorafgegaan waarin Staedion niet is opgetreden tegen overbewoning in de woning van [naam] (bewoning met zes personen, onder wie drie kinderen, in een woning van vijftig vierkante meter). Tot slot weegt de kantonrechter mee dat [gedaagde partij] al bijna vier decennia zonder noemenswaardige problemen in het gehuurde woont, inmiddels op leeftijd is en niet beschikt over een woning waarnaar hij zou kunnen uitwijken.
4.6.
De kantonrechter benadrukt hierbij dat het zich gedragen als een goed huurder een voortdurende verplichting is en dat bij de beoordeling hiervan alle relevante omstandigheden en gedragingen van belang zijn. Dit houdt dus in dat indien [gedaagde partij] zich in de toekomst schuldig zou maken aan gedragingen waarvan hij zich had dienen te onthouden, mogelijk in zijn totaliteit wel sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
4.7.
Staedion is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde partij] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
408,00
(2 punt × € 204,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
543,00
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de vorderingen van Staedion af;
5.2.
veroordeelt Staedion in de proceskosten van € 543,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Staedion niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
5.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.2. genoemde veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.T.W. van Ravenstein en in het openbaar uitgesproken op 18 maart 2025.