Uitspraak
RECHTBANK DEN HAAG
Bestuursrecht
zaaknummer: SGR 23/1965
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 25 maart 2025 in de zaak tussen
[eiser], uit [woonplaats], eiser
(gemachtigde: mr. M.C. Veltkamp-van Paassen),
en
het college van burgemeester en wethouders van Den Haag, verweerder
(gemachtigde: G. Tjon Man Tsoi).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de afwijzing van zijn aanvraag voor een woningvormingsvergunning.
1.1.
Verweerder heeft de aanvraag met het besluit van 20 mei 2022 afgewezen. Met het bestreden besluit van 1 februari 2023 op het bezwaar van eiser is verweerder bij die afwijzing gebleven.
1.2.
De rechtbank heeft het beroep op 21 november 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiser, zijn gemachtigde en de gemachtigde van verweerder.
1.3.
Bij beslissing van 22 november 2024 is het onderzoek heropend en is verweerder in de gelegenheid gesteld om antwoord te geven op een drietal vragen. Verweerder heeft van die gelegenheid gebruik gemaakt. Eiser heeft daarop vervolgens een reactie gegeven.
1.4.
Omdat geen van partijen heeft laten weten een nadere zitting te willen, is het onderzoek gesloten.
Beoordeling door de rechtbank
Waar gaat deze zaak over?
2. Eiser en zijn partner hebben in 2012 twee grote woningen samengevoegd tot één woning met een totaaloppervlak van 492 m². Eiser wil de oude situatie herstellen door de woning weer te splitsen in twee woningen van respectievelijk 235 m² en 257 m². Hij wil vervolgens een van die woningen verkopen. Verweerder heeft echter geweigerd de voor die splitsing vereiste woningvormingsvergunning te verlenen. [1] Reden daarvoor is dat de woning ligt in een gebied waarvoor een verbod geldt op woningvorming gelet op de negatieve gevolgen die dit met zich brengt voor de kwaliteit van de woonruimtevoorraad en voor het karakter dan wel de leefbaarheid van het gebied. [2] Er bestaat volgens verweerder verder geen reden om op grond van de hardheidsclausule de vergunning alsnog te verlenen. [3] Wat vindt eiser in beroep?
3. De woning van eiser is getaxeerd op € 1.600.000 en daarmee uitzonderlijk duur. [4] Als de splitsing wordt gerealiseerd zullen beide woningen nog een waarde hebben van € 1.050.000. Verweerder stelt dat een vergunningsplicht voor woningvorming voor alle prijssegmenten in de gemeente toegestaan is omdat er sprake is van algehele schaarste aan woningen, maar niet valt in te zien waarom hier geen maximumprijs aan is gekoppeld. Hoe hoger de prijs, hoe minder de vraag, en dus hoe minder er sprake is van schaarste. Bij dit soort uitzonderlijk dure woningen is er dan ook geen sprake van schaarste, zodat de vergunningsplicht niet noodzakelijk is voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte. [5] De vergunningsplicht is dan ook niet geoorloofd voor het uitzonderlijk hoge segment waar de woning deel van uitmaakt, zodat deze in zijn geval buiten toepassing moet worden gelaten.
3.1.
Mocht voor de splitsing van zijn woning toch een woningvormingsvergunning verplicht zijn, dan moet deze aan eiser worden verleend. De woning is op deze manier niet te verhuren en kost eiser een hoop geld. Van 1920 tot 2012 is er sprake geweest van twee woningen. Bouwkundig en kadastraal gezien is het pand dus altijd bestemd geweest om gebruikt te worden als twee aparte woningen die gelijk zijn aan de andere woningen in de straat. Daar komt bij dat de woningvoorraad in positieve zin zal worden uitgebreid, nu er een extra woning aan het hoge segment zal worden toegevoegd. De negatieve uitwerking die de splitsing zal hebben op de leefbaarheid van de wijk, is bovendien minimaal. Eiser snapt dan ook niet waarom de vergunning niet aan hem wordt verleend.
Wat is het oordeel van de rechtbank?
Vergunningsplicht in het (uitzonderlijk) hoge segment?
4. Eerst moet de vraag worden beantwoord of de vergunningsplicht om de woning te kunnen splitsen in het geval van eiser buiten toepassing moet worden gelaten. De rechtbank beantwoord die vraag ontkennend en overweegt daartoe als volgt.
4.1.
De hoogste bestuursrechter heeft geoordeeld dat de gemeente Den Haag een algehele vergunningsplicht voor omzetting heeft mogen invoeren ten behoeve van het behoud van de woningvoorraad en voor de doorstroommogelijkheden binnen de markt. [6] Dit omdat voldoende is gemotiveerd dat sprake is van schaarste in alle segmenten, wat de vergunningsplicht een noodzakelijk en geschikt middel maakt om de onevenwichtige en onevenredige effecten van schaarste aan woonruimte te bestrijden. Den Haag heeft de vergunningsplicht daarom voor het gehele grondgebied wenselijk kunnen achten. [7] Hoewel dat oordeel strikt genomen zag op de vergunningsplicht voor omzetting, is de rechtbank van oordeel dat deze redenering ook gevolgd kan worden voor woningvormingsvergunningen omdat ook daarmee de samenstelling van de woonruimtevoorraad van bestaande woningen kan worden gereguleerd.
4.2.
Dat de vraag naar uitzonderlijk dure woningen mogelijk minder groot is, neemt niet weg dat de woning van eiser een onderdeel vormt van de bestaande woningvoorraad en invloed heeft op de doorstroommogelijkheid tussen de verschillende segmenten daarbinnen. Dat de vergunningsplicht voor uitzonderlijk dure woningen in strijd zou zijn met de Huisvestingswet zodat deze voor die gevallen buiten toepassing moet worden gelaten, volgt de rechtbank dan ook niet.
Heeft verweerder de vergunning kunnen weigeren?
Heeft verweerder de vergunning kunnen weigeren?
5. De vraag die vervolgens moet worden beantwoord is of verweerder de woningvormingsvergunning op goede gronden heeft geweigerd. Verweerder is gehouden een vergunning te weigeren als de aanvraag wordt gedaan voor een woning in één van de buurten waarvoor een verbod op woningvorming geldt gelet op de negatieve gevolgen daarvan op de kwaliteit van de woonruimtevoorraad of het karakter en de leefbaarheid van het gebied. [8] Het bouwkundig splitsen van een woning kan namelijk negatieve gevolgen hebben voor het karakter en de leefbaarheid in een buurt. Denk aan een hogere parkeerdruk van auto’s en fietsen, de druk op voorzieningen en de openbare ruimte. Inmiddels is een groot aantal gebieden op die manier uitgesloten van splitsing om ze te ontlasten. [9] De buurten zijn getoetst op onder andere parkeerdruk, leefbaarheid, en karakter. [10] Bij leefbaarheid gaat het om een combinatie van data zoals kamerbewoningcijfers, leefbaarheidsscores en het oordeel van wijkkenners, in casu het stadsdeel. Daarnaast wordt er getoetst aan het criterium beschermd stadsgezicht om ervoor te zorgen dat Haagse wijken hun karakter behouden. Ook moet Den Haag zuinig zijn op woningen voor grotere huishoudens omdat die anders sneller verdwijnen dan ze kunnen worden bijgebouwd. [11] Slechts in een beperkt aantal gebieden mag daarom nog onder voorwaarden bouwkundig gesplitst worden. [12]
5.1.
De woning van eiser is gelegen in de [buurt], waar zo’n verbod op woningvorming geldt. Verweerder moest de woonvormingsvergunning daarom in beginsel weigeren.
Hardheidsclausule
6. Verweerder kan de vergunning echter alsnog verlenen op grond van de hardheidsclausule, voor zover het onthouden van een vergunning gelet op het belang van de bestrijding van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste leidt tot een onbillijkheid van overwegende aard voor eiser. De rechtbank is van oordeel dat verweerder in dit kader de omstandigheden van het geval onvoldoende kenbaar heeft meegenomen in haar beoordeling. Zij acht daarbij het volgende van belang.
Woonruimtevoorraad
6.1.
Verweerder schrijft in het bestreden besluit dat het splitsen van de woning van eiser ervoor zorgt dat een grote woning voor een bepaalde categorie woningzoekenden permanent uit de woningvoorraad verdwijnt, wat gevolgen heeft voor de kwaliteit en het behoud van de woningruimtevoorraad. Dit terwijl van belang is dat er ook voldoende grotere woningen voor (grote) gezinnen beschikbaar blijven. Er is een specifiek belang om juist deze woning te beschermen tegen woningvorming. Het behoud van deze grotere woning weegt in dit geval daarom zwaarder dan het opsplitsen van de woning in twee kleinere woningen, aldus verweerder. Verweerder legt echter niet uit wat wordt verstaan onder grotere woningen voor (grote) gezinnen, zodat niet duidelijk is waarom de twee woningen die na de splitsing zullen overblijven daar niet aan voldoen. Er blijven immers nog steeds twee grote gezinswoningen van respectievelijk 235 en 257 m² over, die beide tot het (zeer) hoge segment zullen behoren. Het is de rechtbank daarom niet duidelijk waarom voor verweerder het behoud van specifiek deze gezinswoning zwaarder weegt dan het splitsen van de woning in twee grote gezinswoningen.
6.2.
Verweerder lijkt zich daarnaast te baseren op onjuiste feiten met betrekking tot de woning. In het verweerschrift en op zitting zijn namelijk verschillende foutieve verklaringen gegeven. Zo stelt verweerder dat de woning een totaaloppervlak heeft van 383 m², terwijl dit 492 m² betreft. Daarnaast stelt verweerder dat in één van de woningen na de splitsing niet alle noodzakelijke voorzieningen aanwezig zullen zijn omdat een wc en badkamer zouden ontbreken. Ook die stelling klopt niet. De woningen zullen respectievelijk vier en twee badkamers tellen en de woning heeft in totaal zeven wc’s. Tot slot stelt verweerder dat er voor de splitsing constructieve doorbraken moeten worden uitgevoerd waarbij de brandweer moet worden betrokken. Ook dat is onjuist. Dat was namelijk de situatie toen de twee woningen in 2012 gevoegd werden. Voor de splitsing moet alleen een wand teruggeplaatst worden. Dit alles wekt de indruk dat het bestreden besluit niet met de juiste zorgvuldigheid is genomen.
Leefbaarheid
Leefbaarheid
6.3.
Met betrekking tot de leefbaarheid voert eiser aan dat er binnen de [buurt] grote verschillen bestaan. Zo bevindt de woning van eiser zich in een ruim opgezette straat met grote woningen, terwijl elders in die buurt smalle straatjes bestaan uit van origine kleine vissershuisjes. Met de splitsing keert de situatie terug naar zoals deze was tien jaar voor de aanvraag, en dit zal dan ook niet afdoen aan het straatbeeld. Volgens eiser is een eventueel verhoogde parkeerdruk daarnaast te reguleren via het stelsel van parkeervergunningen. Het bestreden besluit geeft van dit alles geen blijk, anders dan in algemene zin dat een splitsing extra druk uitoefent op de leefbaarheid in [stadsgedeelte]. Dat op grond van die leefbaarheid een vergunning in beginsel moet worden geweigerd in de [buurt], betekent echter niet dat er geen betekenis kan toekomen aan de specifieke omstandigheden van dit geval.
6.4.
Voorts heeft verweerder aangegeven dat er geen mogelijkheden zijn om in afwijking van het beleid een vergunning te verlenen. Op zitting heeft verweerder echter aangegeven dat in 2020, 2021 en 2022 zeven vergunningen zijn verleend in gebieden waarin een woningvormingsverbod geldt, waarvan zes op grond van de hardheidsclausule. Desgevraagd heeft verweerder schriftelijk toegelicht waarom in die gevallen de hardheidsclausule is toegepast. De rechtbank is van oordeel dat in het licht van deze gevallen gebrekkig is gemotiveerd waarom toepassing van de hardheidsclausule in eisers’ situatie niet aangewezen is. In het onderhavige geval is onvoldoende ingegaan op de specifieke omstandigheden van het geval, nu sprake is van een herstel van de originele staat van de woning en er sprake blijft van twee woningen in het hogere segment. [13] Voorts is niet specifiek ingegaan op de invloed op de leefbaarheid van de buurt, anders dan in algemene bewoordingen. Dat terwijl juist dit geval aanleiding geeft tot een meer op de zaak toegespitste motivering. Daarbij lijkt verweerder zich tevens te baseren op onjuiste informatie. De rechtbank komt daarom tot de slotsom dat het bestreden besluit onvoldoende is gemotiveerd. Er is dan ook niet voldaan aan de eisen die worden gesteld aan een zorgvuldige besluitvorming. [14]
Conclusie en gevolgen
7. Het beroep is gegrond. De rechtbank vernietigt het bestreden besluit en draagt verweerder op om binnen vier weken opnieuw een beslissing op het bezwaar te nemen met inachtneming van deze uitspraak.
7.1.
Omdat het beroep gegrond is moet verweerder het door eiser betaalde griffierecht aan hem vergoeden. Daarnaast moet verweerder de door eiser gemaakte proceskosten vergoeden. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.814 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 907 en een wegingsfactor 1).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit;
- vernietigt het bestreden besluit;
- bepaalt dat verweerder binnen vier weken na verzending van deze uitspraak een nieuw besluit op bezwaar moet nemen met inachtneming van deze uitspraak;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 184,- aan eiser te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.814.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.M. de Wit, rechter, in aanwezigheid van mr. B.D.A.
Mantingh, griffier. De beslissing is uitgesproken in het openbaar op 25 maart 2025.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.