ECLI:NL:RBDHA:2025:6649

Uitspraak

RECHTBANK Den Haag

Team handel

Zaaknummer: C/09/674972 / HA ZA 24-947

Vonnis van 16 april 2025

in de zaak van

1.[eisende partij 1] te [woonplaats 1] ,2. [eisende partij 2] te [woonplaats 1] ,

eisende partijen,

advocaat: mr. M. Koudstaal,

tegen

[gedaagde partij],

te [woonplaats 2] ,

gedaagde partij,

advocaat: mr. C. Teiwes.

Partijen worden hierna ook [eisende partij 1] , [eisende partijen] (en tezamen: [eisende partijen] c.s.) en [gedaagde partij] genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 25 oktober 2024 met producties 1 – 16;

- de conclusie van antwoord;

- het tussenvonnis van 22 januari 2025 waarin een mondelinge behandeling is bepaald;

- de akte van [eisende partijen] c.s. met producties 17 – 23, waaronder een USB-stick met geluidsbestanden.

1.2.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 25 februari 2025. Hierbij waren partijen en hun advocaten aanwezig. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat er is besproken. Vervolgens is op verzoek van partijen de procedure aangehouden om hen in staat te stellen een minnelijke regeling te onderzoeken. Ten slotte is vonnis bepaald.

1.3.

[gedaagde partij] heeft ter zitting bezwaar gemaakt tegen de door [eisende partijen] c.s. als productie 18 overgelegde transcripties van (telefoon)gesprekken tussen partijen (die als productie 17 als geluidsbestanden zijn overgelegd). [gedaagde partij] stelt dat [eisende partijen] c.s. deze transcripties bewust in eerste instantie heeft achtergehouden en dat hij, nu deze pas 10 dagen voor de zitting zijn ingediend, niet redelijkerwijs in staat is geweest om deze grondig te bestuderen en (tijdig) eventuele eigen (tegen)producties in te brengen.

1.4.

De rechtbank stelt voorop dat [eisende partijen] c.s. de nadere producties in beginsel tijdig, want 10 dagen voor de zitting, in het geding heeft gebracht. De rechtbank acht de nadere producties daarom toelaatbaar, zodat deze deel uitmaken van het procesdossier. Dat de producties tijdig zijn ingediend neemt niet weg dat er aanleiding kan zijn om de wederpartij de gelegenheid te geven om hier bij nadere akte op te reageren, als van deze redelijkerwijs niet mag worden verwacht om hier op zitting (volledig) op te reageren. De rechtbank ziet daarvoor in dit geval geen aanleiding. [eisende partijen] c.s. hebben de transcripties met name in het geding gebracht ter onderbouwing van hun standpunt dat partijen op enig moment nader (bindend) zijn overeengekomen dat de oplevering van de appartementen, waar het in dit geval om gaat, uiterlijk op 30 september 2024 zou plaatsvinden. De rechtbank gaat, zoals hierna zal blijken, aan die stelling voorbij zodat er in zoverre voor [gedaagde partij] geen belang is om nog (nader) op de transcripties te reageren. Uit de transcripties volgt naar het oordeel van de rechtbank wel dat partijen hebben gesproken over 30 september als richtdatum. Dat is echter door [gedaagde partij] ter zitting ook erkend. Ook in zoverre heeft [gedaagde partij] dus geen belang om nog (nader) op de transcripties te reageren.

2.De feiten

2.1.

[eisende partij 1] en [gedaagde partij] zijn bekenden van elkaar. In 2018 heeft [eisende partij 1] € 160.000 aan [gedaagde partij] geleend. Begin 2022 is dit bedrag opgehoogd naar € 755.000 en in november 2021 naar € 835.000 (hierna: de lening).

2.2.

Tussen [eisende partij 1] en [gedaagde partij] is afgesproken dat laatstgenoemde de lening zou gebruiken om een voormalig fabriekspand aan het [adres] in [plaats] te kopen (hierna: het pand) en dit te verbouwen tot zes appartementen. De lening zou worden terugbetaald door levering van vier van de zes appartementen door [gedaagde partij] aan [eisende partij 1] . Onderdeel van de afspraken was dat de lening niet rentedragend zou zijn en dat de terugbetaling (door levering van de vier appartementen) zou plaatsvinden na oplevering van de appartementen door de aannemer.

2.3.

Ter vastlegging van de afspraken hebben [eisende partij 1] en [gedaagde partij] een schriftelijke overeenkomst ondertekend, gedateerd 22 februari 2021, waarin onder meer het volgende staat:

“Overeenkomst gemaakte afspraken

-
Hofjeswoning 1 en 2, worden casco opgeleverd

o
Wel incl badkamer en keuken

o
Excl vloeren en schilderwerk

-
Hofjeswoning 3 en 4, worden casco opgeleverd

o
Incl badkamer

o
Excl keuken, vloeren en schilderwerk

-
Terugkoopgarantie

o
Na 5 jaar kunnen de 4 hofjeswoningen door dhr [gedaagde partij] teruggekocht worden voor € 350.000,- per stuk

o
De 5 jaar gaan in na oplevering van de woningen”

2.4.

Vervolgens hebben [eisende partij 1] en [gedaagde partij] de afspraken gewijzigd door met pen aanpassingen op de overeenkomst aan te brengen, voorzien van hun paraaf en de dagtekening 25 augustus 2021. Kort gezegd houden deze aanpassingen in dat i) hofjeswoning 4 niet langer onderdeel uitmaakt van de afspraken, de ‘terugkoopgarantie’ (in feite een terugkooprecht) vervalt en dat in de plaats van hofjeswoning 4 eind november 2021 een restbedrag wordt terugbetaald van € 80.000.

2.5.

Vervolgens zijn de afspraken nogmaals (mondeling) gewijzigd, onder meer omdat is gebleken dat niet zes maar vier appartementen gerealiseerd konden worden in het pand. De gewijzigde afspraken houden onder meer in dat [gedaagde partij] de lening terugbetaalt door
tweeappartementen aan [eisende partij 1] te leveren (de huisnummers [huisnummer 1] en [huisnummer 2] , hierna: de appartementen) plus een restbedrag van € 198.434.

2.6.

Ter vastlegging van deze gewijzigde afspreken is een schriftelijke overeenkomst opgesteld. Op 1 juli 2024 is de concepttekst door de heer [naam] (hierna: [naam] ) van Bolero Bouw aan [eisende partij 1] gemaild. Op 12 juli 2024 heeft [naam] een tweede versie aan [eisende partij 1] gemaild. Hierin is onder meer het volgende opgenomen:

“4. Looptijd en aflossing

De hoofdsom zal verrekend worden met de aankoop van hofjeswoningen aan de [straatnaam] te [plaats] . De verwachtte opleverdatum is 30 September”

De concept overeenkomst is niet door partijen ondertekend.

2.7.

Tussen [eisende partij 1] en [gedaagde partij] hebben diverse telefoongesprekken plaatsgevonden die door [eisende partij 1] zijn opgenomen (zie hiervoor onder 1.3 en 1.4). De transcriptie van het telefoongesprek van 15 juli 2024 (00:10:21) bevat onder meer het volgende:

“[ [eisende partij 1] ]: bij de volgende punten in de overeenkomst van geldlening, hebben we nog de volgende opmerkingen/veranderingen: ehm looptijd en aflossing, punt 4, hier staat de verwachte opleverdatum is 30 september

[ [gedaagde partij] ]: ja

[ [eisende partij 1] ]: de opleverdatum is reeds vele malen verschoven, op 5 juni liet je weten dat de appartementen waarschijnlijk voor de bouwvak klaar waren

[ [gedaagde partij] ]: we zijn er mee bezig

[ [eisende partij 1] ]: ja, ok… en nu is het verschoven naar eind september. We gaan nog een laatste keer akkoord met levering eind september en indien mogelijk uiteraard eerder. Dit willen we ook opleveren bij de notaris als datum.

[ [gedaagde partij] ]: ja

[ [eisende partij 1] ]: Mocht dit weer niet lukken, nou ja dan, dan heb ik geen andere mogelijkheid om het uit handen te geven, want anders ga ik zelf ten onder. […]

[…]

[ [eisende partij 1] ]: ja, dat is volledig oke natuurlijk, uiteraard, Ene, nou ja …. Wat verwacht jij zelf, eind september, maar is dat haalbaar?

[ [gedaagde partij] ]: ja, ja, ja, ja, ja … Weet je, ze zijn druk mee bezig, ja”

2.8.

De appartementen zijn nog niet door [gedaagde partij] aan [eisende partij 1] geleverd. Op 14 oktober 2024 is namens [eisende partijen] c.s. conservatoir beslag tot levering gelegd op de appartementen.

3.Het geschil

3.1.

[eisende partijen] c.s. vordert – samengevat – dat de rechtbank, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

[gedaagde partij] veroordeelt om de appartementen binnen 4 weken vrij van huur en onbezwaard te leveren conform de tussen partijen overeengekomen afwerking, op straffe van een dwangsom;

[gedaagde partij] veroordeelt tot betaling van € 198.434, vermeerderd met rente;

(subsidiair) [gedaagde partij] veroordeelt tot terugbetaling van de lening ad € 835.000, vermeerderd met rente;

(subsidiair) een onafhankelijk makelaar benoemt om de waarde van de appartementen te taxeren;

(subsidiair) [gedaagde partij] veroordeelt tot betaling van de door [eisende partijen] c.s. geleden schade van € 223.434, vermeerderd met rente;

met veroordeling van [gedaagde partij] in de proceskosten, waaronder de kosten van het door [eisende partijen] c.s. gelegde beslag.

3.2.

[gedaagde partij] betwist de vorderingen van [eisende partijen] c.s.. [gedaagde partij] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eisende partijen] c.s., dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eisende partijen] c.s., met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisende partijen] c.s. in de kosten van deze procedure.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.De beoordeling

Zijn partijen levering op 30 september 2024 overeengekomen?

4.1.

Tussen partijen is niet in geschil dat [eisende partij 1] recht heeft op levering van de appartementen, welke staat van aflevering de appartementen moeten hebben en dat [eisende partij 1] recht heeft op betaling van een restbedrag. Tussen partijen is ook niet in geschil dat de oorspronkelijke afspraak (ook na de wijziging in het aantal te leveren appartementen) inhield dat de terugbetaling van de lening, door levering van de appartementen plus een restbedrag, zou plaatsvinden na oplevering van de appartementen door de aannemer. [eisende partij 1] beroept zich er echter op dat hij met [gedaagde partij] nader overeen is gekomen dat die oplevering uiterlijk 30 september 2024 plaats had moeten vinden. [gedaagde partij] betwist dat.

4.2.

De rechtbank stelt voorop dat [eisende partij 1] ter zitting uitdrukkelijk heeft erkend dat de oorspronkelijke afspraak inhield dat hij de appartementen pas geleverd zou krijgen als deze, kort gezegd, gereed zouden zijn en dat deze afspraak voor hem betekende dat hij voor het moment van ‘terugbetaling’ van de lening afhankelijk was van de voortgang van de verbouwing van het pand tot (uiteindelijk) vier appartementen. [eisende partij 1] heeft ook erkend dat hij zich van deze gevolgen van de afspraken bewust was. Dat maakt dat [eisende partij 1] – in beginsel – niet moet worden beschouwd als slechts leninggever, maar dat hij mede risicodrager is ten aanzien van, in elk geval, de doorlooptijd van het verbouwingstraject en de daaraan verbonden risico’s op vertraging c.q. uitloop.

4.3.

Omdat [eisende partijen] c.s. zich er op beroept dat hij met [gedaagde partij] , in afwijking op de oorspronkelijke afspraken, heeft afgesproken dat de oplevering van de appartementen (uiterlijk) op 30 september 2024 zou plaatsvinden, dan wel [gedaagde partij] zou hebben gegarandeerd dat de appartementen dan opgeleverd zouden worden, rust op [eisende partijen] c.s. de stelplicht en bewijslast daarvan (art. 150 Rv). De rechtbank is van oordeel dat [eisende partijen] c.s. deze stelling, in het licht van de uitdrukkelijke betwisting door [gedaagde partij] , onvoldoende heeft onderbouwd. De datum van 30 september is, als
verwachteopleverdatum, genoemd in de hiervoor onder 2.6 genoemde schriftelijke conceptovereenkomst. Deze conceptovereenkomst is echter – anders dan de eerdere overeenkomst – niet ondertekend, zodat hieruit niet kan worden afgeleid dat [gedaagde partij] heeft ingestemd met 30 september als ‘harde’ datum. Ook uit de transcripties volgt naar het oordeel van de rechtbank niet dat [gedaagde partij] , gevraagd naar het verwachte oplevermoment, meer heeft gedaan dan het communiceren van de datum waarop hij op dat moment verwacht dat de appartementen zouden kunnen worden opgeleverd. Dat hij daarmee ook het risico op verdere vertraging/uitloop naar zich toe heeft getrokken blijkt uit die transcripties niet. Daarbij weegt de rechtbank mee dat [eisende partij 1] [gedaagde partij] in de telefoongesprekken onder druk heeft gezet om een datum te noemen en hem – op zichzelf begrijpelijk – heeft aangespoord om snel tot oplevering van de appartementen over te gaan. Onder die omstandigheden moet ervoor worden gewaakt dat te gemakkelijk, achteraf, in de tijdens de telefoongesprekken door [gedaagde partij] gekozen bewoordingen zijn instemming met wijziging van de tussen partijen gemaakte afspraken wordt gelezen.

4.4.

Omdat door [gedaagde partij] is gesteld, en door [eisende partij 1] niet (althans onvoldoende) is betwist dat de appartementen nog niet gereed zijn, was [gedaagde partij] dus niet op grond van de tussen [eisende partij 1] en hem gemaakte afspraken gehouden om de appartementen op 30 september 2024, of daarna, aan [eisende partijen] (c.s.) te leveren en de restantbetaling te voldoen. De primaire vorderingen van [eisende partijen] c.s. kunnen dus niet op die grond worden toegewezen.

Redelijkheid en billijkheid

4.5.

De tussen de partijen bij een overeenkomst geldende afspraken bestaan echter niet uitsluitend uit wat partijen concreet zijn overeengekomen, maar kunnen ook mede bestaan uit de aanvullende of beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid volgt. Dat kan onder meer met zich brengen dat een tussen de partijen bij een overeenkomst op grond van die overeenkomst (in beginsel) geldende afspraak niet van toepassing is voor zover het beroep op (onverkorte) nakoming van die afspraak naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is (art. 6:248 lid 2 BW). In het begrip ‘onaanvaardbaar’ zit besloten dat de rechter de bevoegdheid om op deze grond in te grijpen in de tussen partijen gemaakte afspraken met terughoudendheid moet toepassen.

4.6.

[eisende partijen] c.s. heeft betoogd het ‘niet redelijk’ te vinden dat hij nog steeds moet wachten op terugbetaling van het geleende geld, omdat hij verwachtte en mocht verwachten dat de terugbetaling, ondanks de flexibel geformuleerde datum van terugbetaling, al ruimschoots plaats had moeten vinden. De rechtbank vat dat betoog op als een beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid en acht dat beroep (gedeeltelijk) gegrond. Dat kan als volgt worden toegelicht.

4.7.

De tussen [eisende partij 1] en [gedaagde partij] gemaakte afspraken geven aan [gedaagde partij] een grote mate van invloed op het bepalen van het moment waarop hij de lening aan [eisende partij 1] moet terugbetalen. Hij kan immers als opdrachtgever beïnvloeden wanneer de appartementen opgeleverd worden, in elk geval door te bewerkstelligen dat deze nog
nietgereed komen. Dat [eisende partij 1] er mee heeft ingestemd dat hij mede het risico draagt voor vertraging en uitloop, wil niet zeggen dat van hem mag worden verwacht dat hij (eventueel) tot in lengte van dagen op terugbetaling moet wachten.

4.8.

Uit de correspondentie en telefoongesprekken tussen [eisende partij 1] en [gedaagde partij] volgt dat partijen en beiden vanuit gingen dat de appartementen in principe al ruim voor, maar toch in elk geval kort na de zomer van 2024 gereed hadden moeten zijn. Inmiddels is, op het moment van het wijzen van dit vonnis, het eerste kwartaal van 2025 reeds verstreken. [gedaagde partij] heeft ter zitting aangegeven dat de appartementen nog niet eind september 2024 gereed waren omdat er problemen waren met het koperdak en met de te plaatsen fietsenrekken. Ook als van de juistheid van die stelling wordt uitgegaan, had het op de weg van [gedaagde partij] gelegen om zich, mede gezien de belangen van [eisende partij 1] , in te spannen om hier een adequate oplossing voor te vinden en niet slechts af te wachten. Daarbij speelt een rol dat [gedaagde partij] voor de verbouwing van het pand Bolero Bouw, het bedrijf van zijn schoonzoon, heeft ingeschakeld ( [naam] , zie hiervoor onder 2.6), zodat kan worden aangenomen dat [gedaagde partij] meer dan gebruikelijke invloed kan uitoefenen op de planning van de aannemer. Ook speelt een rol dat [gedaagde partij] , zo volgt uit wat ter zitting met partijen is besproken, het pand c.q. de appartementen heeft bezwaard met een hypotheekrecht teneinde financiering te verkrijgen voor andere vastgoedprojecten. Omdat [gedaagde partij] de appartementen vrij van hypotheek aan [eisende partij 1] moet leveren, zou hij er dus belang bij kunnen hebben om die levering te vertragen teneinde langer over de met de appartementen verkregen financiering te kunnen beschikken.

4.9.

[gedaagde partij] heeft geen omstandigheden naar voren gebracht die rechtvaardigen dat de laatste restpunten ten aanzien van de verbouwing nog steeds, inmiddels zes maanden na de
verwachteopleverdatum van 30 september 2024, niet is afgerond. De enkele blote stelling dat hij ‘afhankelijk is van de levering van bouwmaterialen’ voor het dak is daarvoor onvoldoende. [gedaagde partij] heeft die stelling niet met enig bewijsstuk gestaafd en evenmin gesteld (laat staan onderbouwd) dat het niet mogelijk is het dak op alternatieve wijze gereed te maken. In de afspraken met [eisende partij 1] ligt ook besloten dat [gedaagde partij] ervoor dient te zorgen dat de appartementen op enig moment gereed zijn. Dat moment is nu gekomen.

4.10.

De rechtbank is dan ook van oordeel dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [gedaagde partij] zich thans nog langer kan beroepen op de afspraak dat hij de lening pas hoeft terug te betalen als de appartementen opgeleverd zijn. Van [eisende partij 1] kan niet worden verwacht dat hij nog langer hoeft te wachten op wat hem toekomt. Wel zal aan [gedaagde partij] nog een laatste termijn worden gegund om de laatste werkzaamheden te laten afronden. De rechtbank zal [gedaagde partij] daarom veroordelen om aan [eisende partij 1] de lening terug te betalen op de wijze zoals overeengekomen, dus door levering van de appartementen plus een restbetaling, en wel binnen acht weken na de datum van dit vonnis. De rechtbank zal aan de veroordeling tot levering van de appartementen een dwangsom verbinden, zoals gevorderd, zij het dat die wordt gematigd als uitgewerkt in het dictum. De gevorderde rente over de restbetaling wordt afgewezen omdat partijen geen rente overeen zijn gekomen en het bedrag tot aan dit vonnis nog niet opeisbaar was.

4.11.

De vordering inzake levering van de appartementen zal worden toegewezen met inbegrip van de in die vordering genoemde specificaties van de appartementen. [gedaagde partij] heeft namelijk ter zitting erkend dat deze specificaties in lijn zijn met wat met [eisende partij 1] is afgesproken, en dat de appartementen ook aan die specificaties voldoen.

Overige beslissingen

4.12.

De vorderingen van [eisende partijen] c.s. zullen worden afgewezen voor zover deze zijn ingesteld door [eisende partijen] . Zij is immers geen partij bij de overeenkomst tussen [eisende partij 1] en [gedaagde partij] en kan dus ook geen nakoming van die overeenkomst verlangen. Dat zij met [eisende partij 1] in gemeenschap van goederen is getrouwd, zoals [eisende partijen] c.s. betoogt, maakt dat niet anders.

4.13.

Nu de primaire vorderingen van [eisende partijen] c.s. (grotendeels) worden toegewezen wordt aan de subsidiair ingestelde vorderingen niet toegekomen.

4.14.

[gedaagde partij] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eisende partijen] c.s. worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

136,72

- griffierecht

€

2.306,00

- salaris advocaat

€

7.004,00

(2 punten × € 3.502,00)

- nakosten

€

178,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

9.624,72

4.15.

De rechtbank wijst de vergoeding van de door [eisende partijen] c.s. gemaakte beslagkosten af. [eisende partijen] c.s. heeft immers op 14 oktober 2024 beslag gelegd, stellende dat de lening vanaf 30 september 2024 opeisbaar was. In die stelling wordt [eisende partijen] c.s. niet gevolgd. Het hiervoor weergegeven oordeel van de rechtbank houdt in dat de lening op dat moment nog niet opeisbaar was, maar dat [gedaagde partij] zich
inmiddels, dus ten tijde van dit vonnis, er niet meer op kan beroepen dat hij de lening pas hoeft terug te betalen als de appartementen zijn opgeleverd. Dat betekent dat het beslag prematuur is gelegd, zodat de kosten daarvan voor rekening van [eisende partijen] c.s. moeten blijven.

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

veroordeelt [gedaagde partij] om binnen acht weken na dagtekening van dit vonnis de hierna te noemen appartementsrechten vrij van huur en onbezwaard te leveren aan [eisende partij 1] , inclusief wasmachine droger, zonwering luxaflex, keuken, badkamer, laminaat vloeren (boven) en afgewerkte gelakte betonvloeren (beneden):

het appartement staande en gelegen te ( [postcode] ) [plaats] aan het [adres] [sectieletter 1] , kadastraal bekend [gemeente] [kadastraal nummer 1] ;

het appartement staande en gelegen te ( [postcode] ) [plaats] aan het [adres] [sectieletter 2] , kadastraal bekend [gemeente] [kadastraal nummer 2] ;

welke levering zal plaatsvinden ten overstaan van de door [eisende partij 1] aan te wijzen notaris van Janssen & Van Commenée Notarissen te Heemskerk,

5.2.

veroordeelt [gedaagde partij] om aan [eisende partij 1] een dwangsom te betalen van € 1.000,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat hij niet aan de onder 5.1 genoemde veroordeling voldoet, tot een maximum van € 50.000,00 is bereikt,

5.3.

veroordeelt [gedaagde partij] tot betaling aan [eisende partij 1] van een bedrag van € 198.434, te betalen binnen acht weken na dagtekening van dit vonnis,

5.4.

veroordeelt [gedaagde partij] in de proceskosten van € 9.624,72, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde partij] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.5.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

5.6.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door (dhr.) mr. S.M. de Bruijn en in het openbaar uitgesproken op 16 april 2025.