Uitspraak
Rechtbank den haag
Team handel - voorzieningenrechter
zaak-/ rolnummer: C/09/683696 KG ZA 25-343
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak in kort geding ter zitting van 9 mei 2025
in de zaak van
Ranko B.V.te Den Haag,
eiseres,
advocaat mr. G.J. Kerver te Den Haag,
tegen:
[gedaagde]te [woonplaats] ,
gedaagde,
advocaten mrs. L. de Wit en A.N. Jansen te Den Haag.
Partijen worden hierna respectievelijk aangeduid als ‘Ranko’ en ‘ [gedaagde] ’.
Aanwezig is mr. H.J. Vetter, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. J.R. Kist, griffier.
Tevens zijn aanwezig mevrouw [naam 0] namens Ranko, vergezeld van mr. Kerver en [gedaagde] , vergezeld van mrs. De Wit en Jansen. Ook zijn van de zijde van Ranko aanwezig de heer [naam 1] en zijn echtgenote, de heer [naam 2] , heer [naam 3] en de heer [naam 4] . Van de zijde van [gedaagde] is nog de heer [naam 5] aanwezig.
De mondelinge behandeling die op 6 mei 2025 plaatsvond is op 9 mei 2025 voortgezet via Teams. Nadat partijen hun standpunten hebben toegelicht, over en weer hebben gereageerd op de standpunten van de wederpartij en vragen van de voorzieningenrechter hebben beantwoord, heeft de voorzieningenrechter de zitting voor korte tijd geschorst. Na hervatting van de zitting heeft de voorzieningenrechter met toepassing van artikel 29a van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) mondeling uitspraak gedaan. Deze luidt als volgt.
1.De gronden van de beslissing
1.1.
Ranko verhuurt vanaf 1 juli 2021 haar bedrijfsruimte aan de [adres 1] te ( [postcode] ) [plaats] aan [gedaagde] alwaar hij een horecaonderneming, exploiteert (hierna: het gehuurde). Boven het gehuurde bevindt zich een woning ( [adres 2] ) die eigendom is van Carmel Residential II Coöperatief U.A. (hierna: Carmel Residential). [naam 1] en [naam 6] (hierna: [naam 1] c.s.) zijn eigenaar van de woonruimte op de topetage ( [adres 3] ). Zij hebben, met instemming van de overige appartementseigenaren (Ranko en Carmel Residential), een extra bouwlaag met twee woonruimtes gecreëerd ( [adres 4] ). De gemeente Den Haag heeft op 7 februari 2024 de omgevingsvergunning verleend en op 7 februari 2025 is de splitsingsakte gewijzigd.
1.2.
Ranko heeft als eigenaar ingestemd met het optoppen van de bouwlaag en daarmee ook voor de benodigde funderingswerkzaamheden door [naam 1] c.s. in het gehuurde ten behoeve van de versterking van de fundering (hierna: de funderingswerkzaamheden). Die werkzaamheden bestaan (onder meer) uit het plaatsen van zogenoemde schroefinjectiepalen bij de bestaande steunpilaren in het gehuurde. [gedaagde] weigert vooralsnog medewerking aan de werkzaamheden.
1.3.
Ranko vordert in deze procedure, zakelijk weergegeven, dat [gedaagde] bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis wordt veroordeeld om binnen 48 uur na betekening van het vonnis de (aanvang van de) funderingswerkzaamheden conform de gedeelde planning vanuit Ranko te gedogen en daarmee alle medewerking te verlenen, waaronder de met de uitvoering van de werkzaamheden belaste personen toe te laten voor de uitvoering van de werkzaamheden en onbelemmerde toegang te verschaffen tot de plaatsen waar de werkzaamheden worden uitgevoerd, op straffe van een dwangsom van € 500,00 voor iedere dag dat [gedaagde] geen medewerking verleent met een maximum van € 20.000,-, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf het moment dat hij in gebreke blijft. Ranko voert, kort samengevat, daartoe aan dat zij tegenover [naam 1] c.s. gehouden zijn medewerking te verlenen aan de funderingswerkzaamheden op grond van artikel 7:220 lid 1 BW jo. 5:56 BW en dat Ranko op basis van de huurovereenkomst werkzaamheden in het gehuurde kan laten verrichten, waarbij [gedaagde] als huurder verplicht dient mee te werken.
1.4.
[gedaagde] voert verweer tegen het gevorderde. Hij stelt zich primair op het standpunt dat de zaak zich niet leent voor een kort geding en dat overigens het spoedeisend belang ontbreekt. Subsidiair betoogt hij dat hij niet is gehouden om medewerking te verlenen aan de funderingswerkzaamheden. Daartoe voert hij – samengevat – het volgende aan. [gedaagde] heeft nimmer ingestemd met de voorgenomen werkzaamheden. Er is geen sprake van renovatie of dringende werkzaamheden, of werkzaamheden voor onderhoud. De werkzaamheden zijn bezwaarlijk omdat deze de exploitatie van het gehuurde, horecagelegenheid, verstoren waardoor [gedaagde] schade ondervindt, er een verandering optreedt in het gehuurde (de zuilen worden aangepast waardoor de indeling verandert) en het onduidelijk is hoeveel tijd de werkzaamheden in beslag zullen nemen. Ook zet [gedaagde] vraagtekens bij de wijze waarop de funderingswerkzaamheden plaatsvinden, die in zijn visie onvoldoende veilig is.
1.5.
Het gevorderde is toewijsbaar. Daartoe is het volgende redengevend.
1.6.
De voorzieningenrechter stelt voorop dat de opbouw al is gerealiseerd. Voldoende aannemelijk is dat een bodemprocedure in redelijkheid niet kan worden afgewacht omdat de funderingsversterking op afzienbare termijn moet worden gerealiseerd. Hierbij weegt mee dat er een aannemer klaar staat om het werk aan te vangen en aannemelijk is dat [gedaagde] geruime tijd de indruk heeft gewekt dat hij medewerking zou verlenen. Ranko heeft als mede-eigenaar/verhuurder daarom een spoedeisend belang. Dat Ranko om haar moverende redenen als mede-eigenaar heeft ingestemd met de opbouw en het wijzigen van de splitsingsakte, vormt geen argument haar het belang bij de gevorderde voorziening te ontzeggen.
1.7.
Ranko vordert de medewerking van [gedaagde] , die ertoe zal leiden dat er funderingswerkzaamheden plaatsvinden die onomkeerbaar zijn. De onomkeerbaarheid van de werkzaamheden staat niet aan een op die werkzaamheden gerichte voorziening in kort geding in de weg.
1.8.
Op grond van artikel 5:120 lid 2 BW zijn de voorschriften van het reglement omtrent gebruik, beheer en onderhoud van rechtswege ook van toepassing op een gebruiker (niet appartementsgerechtigde).
1.9.
Op de huurovereenkomst tussen Ranko en [gedaagde] zijn de Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW (hierna: de algemene bepalingen) van toepassing verklaard. Daarin is het volgende opgenomen:
“
Appartementsrechten
Appartementsrechten
30.1
Indien het gebouw of complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt, is of wordt gesplitst in appartementsrechten, zal huurder de uit de splitsingsakte en reglementen voortvloeiende voorschriften omtrent het gebruik in acht nemen. Hetzelfde geldt indien het gebouw of complex eigendom is of wordt van een coöperatie. Het moeten naleven van die voorschriften levert geen gebrek op.”
1.10.
Het gebouw is in appartementsrechten gesplitst blijkens een akte van splitsing van 16 mei 2013. Het Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten (naar wordt aangenomen is dat: versie januari 2006) van toepassing (hierna: het modelreglement), waar in artikel 28 het volgende is opgenomen:
“Artikel 28
[…]
3. Indien voor het verrichten van een handeling met betrekking tot een ander privé gedeelte of met betrekking tot de gemeenschappelijke gedeelten of de gemeenschappelijke zaken, de toegang tot of het gebruik van een privé gedeelte naar het oordeel van het bestuur noodzakelijk is, is iedere desbetreffende eigenaar en gebruiker verplicht hiertoe zijn toestemming en medewerking te verlenen.
Eventuele schade die hieruit voortvloeit, wordt door de eigenaar van het andere appartementsrecht respectievelijk de vereniging vergoed.”
1.11.
Vaststaat dat de splitsingsakte is gewijzigd en alle appartementseigenaren hebben ingestemd met de opbouw zoals gerealiseerd door [naam 1] c.s. Uit de instemming van alle appartementseigenaren volgt dat zij medewerking dienen te verlenen aan de werkzaamheden die als gevolg van de opbouw moeten worden uitgevoerd. Daartoe behoren de werkzaamheden aan de fundering. Via het bepaalde in artikel 5:120 lid 2 BW en de algemene bepalingen is ook [gedaagde] , als huurder, verplicht tot medewerking aan de werkzaamheden, nu de fundering behoort tot de ‘gemeenschappelijke gedeelten/zaken’.
1.12.
Ten aanzien van de vraag of de wijze waarop de voorgenomen werkzaamheden zullen plaatsvinden voldoende veilig is, geldt het volgende. De voorzieningenrechter neemt tot uitgangspunt dat de werkzaamheden zijn vergund door de gemeente en dat de gemeente de voorgenomen funderingsverbetering en de wijze waarop die zal plaatsvinden heeft beoordeeld. In het kader van dit kort geding is geen ruimte om daarover nog eens een debat te voeren, tenzij aannemelijk is dat sprake is van een evidente misslag. Daarvan is echter niet gebleken. Niettemin is het - met het oog op de zorgen die bij [gedaagde] leven - wenselijk dat de constructeur en de aannemer van [naam 1] c.s. de vragen die de heer Janssen (deskundige in de arm genomen door [gedaagde] ) heeft, zoveel mogelijk voor aanvang van de werkzaamheden beantwoorden en – voor zover [gedaagde] dat wenst – met deskundige Janssen contact houden na aanvang van de werkzaamheden over de voortgang en eventuele aanpassingen van het plan van aanpak.
1.13.
De aannemer van [naam 1] c.s. verwacht dat het werk binnen twee weken kan worden afgerond, onvoorziene omstandigheden daargelaten. De werkzaamheden worden in principe uitgevoerd in de ochtend tussen 05.00 uur en 11.00 uur, waarna de ruimte wordt gereinigd en de horecagelegenheid van [gedaagde] om 12.00 uur haar deuren kan openen. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is dat een aanvaardbare termijn en werkwijze. Bovendien verzekert de aannemer alle maatregelen te treffen die redelijkerwijs getroffen kunnen worden om de exploitatie van de onderneming van [gedaagde] zo min mogelijk te schaden. De voorzieningenrechter is van oordeel dat de werkzaamheden daarom op de minst bezwarende wijze worden uitgevoerd.
1.14.
Het voorgaande neemt niet weg dat [gedaagde] recht heeft op vergoeding van door hem te lijden schade als gevolg van de voorgenomen werkzaamheden in het gehuurde. De vergoeding daarvan is toegezegd door [naam 1] c.s. en de voorzieningenrechter gaat ervan uit dat zodra enige schade en de omvang daarvan bekend (en zo nodig: geverifieerd) is, die schade onverwijld zal worden vergoed.
1.15.
De conclusie is dat [gedaagde] zal worden veroordeeld tot het verlenen van medewerking zoals in de beslissing vermeld. Oplegging van een dwangsom, als stimulans tot nakoming van de te geven beslissing, is aangewezen. De op te leggen dwangsom zal worden gemaximeerd.
1.16.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Ranko worden begroot op:
- dagvaarding € 120,21
- griffierecht € 714,00
- salaris advocaat € 1.107,00
- nakosten € 178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de
beslissing)
Totaal € 2.119,21
2.De beslissing
De voorzieningenrechter:
2.1.
veroordeelt [gedaagde] om vanaf zeven dagen na betekening van dit vonnis de funderingswerkzaamheden te gedogen en daaraan alle noodzakelijke medewerking te verlenen, waaronder de met de uitvoering van de werkzaamheden belaste personen toe te laten voor de uitvoering van de werkzaamheden en onbelemmerde toegang te verschaffen tot de plaatsen waar de werkzaamheden (binnen de in 1.13 weergegeven tijden en op de daar aangegeven wijze) worden uitgevoerd, bij gebreke waarvan hij een dwangsom verbeurt van € 500,00 per dag voor iedere dag dat hij dat nalaat, met een maximum van € 20.000;
2.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 2.119,21, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [gedaagde] € 92,00 extra betalen, plus de kosten van betekening;
2.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
2.4.
wijst af het meer of anders gevorderde.
WAARVAN PROCES-VERBAAL,
…………………………………. …………………………………
mr. J.R. Kist mr. H.J. Vetter