ECLI:NL:RBDHA:2026:11496

• Datum uitspraak: 12 mei 2026
• Publicatiedatum: 12 mei 2026
• Zaaknummer: 11962388 \ RL EXPL 25-21216
• Instantie: Rechtbank Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: N.F.H. van Eijk
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Afwijzing vordering wegens non-conformiteit en dwaling bij woningkoop

Eisers kochten op 14 maart 2023 een woning van gedaagden. Na levering constateerden zij ernstige gebreken zoals vocht- en schimmelproblemen, en stelden gedaagden aansprakelijk voor herstelkosten van €21.761,90. Gedaagden betwistten aanwezigheid van gebreken bij overdracht en stelden dat eisers klachtplicht schonden.

De kantonrechter oordeelde dat de koopovereenkomst een afwijkende regeling bevatte over de staat van de woning, waarbij eisers de woning in de staat aanvaardden zoals die was bij het sluiten van de overeenkomst. Eisers hadden bovendien geen bouwkundige keuring laten uitvoeren binnen de wettelijke bedenktijd.

Hoewel vocht- en schimmelproblemen het normale gebruik van de woning belemmeren, was onvoldoende gebleken dat deze gebreken bij de verkoop aanwezig waren of dat gedaagden hiervan op de hoogte waren. Ook was geen sprake van dwaling, omdat geen verkeerde voorstelling van zaken of mededelingsplichtenschending was vastgesteld.

De vorderingen van eisers werden daarom afgewezen en zij werden hoofdelijk veroordeeld in de proceskosten van €1.298,00. Het vonnis werd gewezen door mr. N.F.H. van Eijk op 12 mei 2026.

Uitkomst: Vordering afgewezen wegens ontbreken van non-conformiteit en dwaling; eisers veroordeeld in proceskosten.

Uitspraak

RECHTBANK DEN HAAG

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Den Haag

br/c

Zaaknummer: 11962388 \ RL EXPL 25-21216

Vonnis van 12 mei 2026

in de zaak van

1. [eisende partij 1] ,

te [woonplaats 1] ,
2.
[eisende partij 2] ,

te [woonplaats 1] ,

eisende partijen,

hierna samen te noemen: [eisende partijen] c.s.,

gemachtigde: mr. B.E.J. Loeffen,

tegen

1. [gedaagde partij 1] ,

te [woonplaats 2] ,

2.
[gedaagde partij 2] ,

te [woonplaats 2] ,

gedaagde partijen,

hierna te noemen: [gedaagde partijen] c.s.,

gemachtigde: mr. C. Hoek.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding van 11 september 2025 met producties 1 tot en met 14,
• het herstelexploot van 20 oktober 2025,
• de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 5,
• de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald,
• het bericht van [gedaagde partijen] c.s. met aanvullende producties 6 tot en met 8,
• het bericht van [eisende partijen] c.s. met aanvullende producties 15 tot en met 19,
• de mondelinge behandeling van 10 april 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

1.2.

Ten slotte is het vonnis bepaald op vandaag.

2. De feiten

2.1.

[eisende partijen] c.s. hebben op 14 maart 2023 van [gedaagde partijen] c.s. een woning gekocht (hierna: de woning). In de koopovereenkomst tussen partijen staat voor zover hier relevant het volgende:

“(…)

Artikel 6 Staat van de onroerende zaak/ Gebruik

6.1.

De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn. (…)

6.3

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als:
woonruimte voor particuliere bewoning . Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper. Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’. Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.

(…)

Artikel 20 Clausule Bouwkundige keuring

De koper heeft in haar of zijn bieding de gelegenheid gehad om een voorbehoud bouwkundige keuring op te nemen. Dit voorbehoud is
niet in de bieding opgenomen. Koper zal de woning bouwkundig
niet laten keuren binnen de wettelijke bedenktijd.

(…)”

2.2.

[eisende partijen] c.s. hebben op 23 mei 2023 een e-mail naar [gedaagde partijen] c.s. gestuurd waarin zij schrijven dat zij hebben vernomen dat de woning ernstige gebreken bevat (het gaat onder meer om gebreken aan het dak en risico’s op lekkages) en dat bij de bouw van de woning in de hele straat bouw- en constructiefouten zijn gemaakt. Omdat zij daarvan bij de koop niet op de hoogte zijn gesteld, vragen [eisende partijen] c.s. aan [gedaagde partijen] c.s. om akkoord te gaan met het alsnog laten verrichten van een bouwkundige keuring en het uitstellen van de overdracht van de woning. [gedaagde partijen] c.s. hebben op 26 mei 2023 aan [eisende partijen] c.s. geschreven dat zij al meer dan vijf jaar zonder problemen in de woning wonen en dat zij daarom niet akkoord gaan met hun verzoeken, maar dat zij uit coulance wel bereid zijn om een lekinspectie aan het dak te laten verrichten.

2.3.

[gedaagde partijen] c.s. hebben Perfect Dak Nederland B.V. (hierna: Perfect Dak) vervolgens de opdracht gegeven het dak te inspecteren. In de offerte van Perfect Dak van 31 mei 2025 staat dat het terras er goed uit ziet en dat de bovenste etage van het woonhuis aan vervanging toe is. Verder staan in de offerte voor een bedrag van € 4.307,60 (inclusief btw) aan werkzaamheden en materialen genoemd. Daarbij gaat het om het branden van dakleer, het plaatsen van een wateruitlaat, het opnieuw inbranden van een daktrim en het plaatsen van een mastiekrand.

2.4.

[gedaagde partijen] c.s. hebben de woning op 14 juni 2023 aan [eisende partijen] c.s. geleverd. Vervolgens hebben [eisende partijen] c.s. de firma [bedrijfsnaam] ingeschakeld om de woning bouwkundig te onderzoeken. [bedrijfsnaam] schrijft in het inspectierapport van 23 juni 2023 voor zover hier relevant het volgende:

“(…)

Gebreken in de woning

- Op het hoge dakvlak boven de 2e etage vertoont scheurvorming / kiervorming bij de randafwerking aan de achterzijde en bij de plakplaat nabij de afvoer van het dakvlak.

- De randafwerking van het lager gelegen dakvlak van het dakterras is zeer ondeskundig hersteld en vertoont onthechting.

- De afwatering boven alle raamkozijnen is ondeskundig met bitumenband aangebracht en gedeeltelijk ontbrekend / vergaan.

- Het DPC folie achter de gevelbetimmeringen is gescheurd en vergaan.

- De houten geveldelen zijn te ver naar buiten geplaatst waardoor er indringing van vocht in de kopse-kanten van de gevelbetimmeringen komt. Hierdoor zijn een aantal geveldelen krom getrokken en zacht.

- Er is schimmelvorming door lekkage / vochtdoorslag gevels op diverse plekken in de woning.

- De gevels zijn niet waterdicht (gevels waterdicht maken door hydrofoberen).

- De stuiknaden van de lekdorpels onder de gevelbetimmeringen / kozijnen zijn niet watervast waardoor er lekkagesporen en vochtindringing in de gevel plaats vind.

- De plinten zijn gedeeltelijk aangetast, ontbrekend, kromgetrokken en vergaan door vochtdoorslag.

- Er zijn oude en nieuwe vochtsporen op diverse plaatsen in de woning aanwezig.

(…)”

2.5.

[eisende partijen] c.s. hebben op 18 juli 2023 een ingebrekestelling aan [gedaagde partijen] c.s. gestuurd waarin zij [gedaagde partijen] c.s. aansprakelijk stellen voor de schade ten gevolge van de door [bedrijfsnaam] geconstateerde gebreken en [gedaagde partijen] c.s. daarnaast vragen om de gebreken binnen een termijn van drie weken te herstellen. [gedaagde partijen] c.s. hebben op 31 juli 2023 aan [eisende partijen] c.s. geschreven dat zij van mening zijn dat de woning geen gebreken kent en dat zij daarom niet tot herstel zullen overgaan.

2.6.

[eisende partijen] c.s. hebben vervolgens Axoi Afbouw ingeschakeld om de gebreken te herstellen. Door Axoi Afbouw is een overzicht van de verrichte werkzaamheden gemaakt waarin de herstelkosten zijn vastgesteld op € 21.761,90 en waarin ook wordt ingegaan op de vraag of de geconstateerde gebreken aan het licht zouden zijn gekomen bij een bouwkundige keuring.

3. Het geschil

3.1.

[eisende partijen] c.s. vorderen (samengevat) dat de kantonrechter bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

[gedaagde partijen] c.s. hoofdelijk veroordeelt om binnen zeven dagen na dagtekening van dit vonnis aan [eisende partijen] c.s. te betalen een bedrag van € 21.761,90, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de dag van de dagvaarding, tot de dag van volledige betaling,

[gedaagde partijen] c.s. hoofdelijk veroordeelt in de kosten van deze procedure en de wettelijke rente daarover.

3.2.

[eisende partijen] c.s. leggen primair aan hun vordering het volgende ten grondslag. De woning bezit door de aanwezigheid van onder meer zwarte schimmel, vochtindringing en vochtdoorslag niet de eigenschappen die nodig zijn voor een normaal gebruik daarvan. Daarmee beantwoordt de woning niet aan de koopovereenkomst en is sprake van non-conformiteit. [gedaagde partijen] c.s. wisten van deze gebreken af of hadden dit moeten weten en hadden daarvan mededeling moeten doen. Dat hebben zij niet gedaan. [gedaagde partijen] c.s. dienen daarom de schade te vergoeden die [eisende partijen] c.s. als gevolg hiervan lijden. [eisende partijen] c.s. leggen subsidiair aan hun vordering ten grondslag dat [gedaagde partijen] c.s. een woning met gebreken hebben verkocht en deze gebreken niet hebben hersteld en daarmee zijn tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit de overeenkomst. Tot slot leggen zij aan hun vordering ten grondslag dat zij de woning niet, althans niet onder dezelfde voorwaarden zouden hebben gekocht (dwaling).

3.3.

[gedaagde partijen] c.s. voeren verweer. [gedaagde partijen] c.s. concluderen tot niet-ontvankelijkheid van [eisende partijen] c.s., dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eisende partijen] c.s., met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren hoofdelijke veroordeling van [eisende partijen] c.s. in de kosten van deze procedure.

3.4.

[gedaagde partijen] c.s. betwisten dat op het moment van overdracht van de woning de door [eisende partijen] c.s. geconstateerde gebreken in de woning aanwezig waren. [gedaagde partijen] c.s. betwisten daarnaast dat de hiervoor genoemde gebreken, voor zover deze bij de overdracht wel aanwezig waren, aan het normale gebruik van de woning in de weg staan. [gedaagde partijen] c.s. voeren vervolgens als verweer aan dat [eisende partijen] c.s. hun klachtplicht hebben geschonden, omdat zij de door Axoi Afbouw geconstateerde gebreken hebben laten verhelpen en pas twee jaar later [gedaagde partijen] c.s. hiervan op de hoogte hebben gesteld. Verder betwisten [gedaagde partijen] c.s. dat zij enige wetenschap hadden van schimmelvorming en/of lekkage in de woning en stellen dat zij niet hebben verzuimd hierover aan [eisende partijen] c.s. mededeling te doen. Van dwaling is volgens [gedaagde partijen] c.s. dus geen sprake. Voor zover [gedaagde partijen] c.s. uit hoofde van dwaling wel aansprakelijk zijn jegens [eisende partijen] c.s., betwisten zij dat een causaal verband bestaat tussen de gestelde gebreken en de gestelde schade. [gedaagde partijen] c.s. betwisten de hoogte van de door [eisende partijen] c.s. gevorderde schade ook.

4. De beoordeling

Er is geen sprake van non-conformiteit

4.1.

De kantonrechter is van oordeel dat geen sprake is van non-conformiteit en dat [gedaagde partijen] c.s. dus niet zijn tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit de koopovereenkomst. Deze beslissing wordt hierna uitgelegd.

Wat is het toetsingskader?

4.2.

Artikel 7:17 van het Burgerlijk Wetboek (BW) bepaalt dat de afgeleverde zaak aan de overeenkomst moet beantwoorden. Uit het tweede lid van dit artikel volgt dat een zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. Dit artikel is van regelend recht, zodat partijen in de koopovereenkomst een andere regeling kunnen treffen.

4.3.

Partijen hebben bij het sluiten van de koopovereenkomst gebruik gemaakt van de NVM-akte. De koopovereenkomst bevat over non-conformiteit een regeling in artikel 6.1 en 6.3 die afwijkt van het bepaalde in artikel 7:17 BW. Uit artikel 6.1 van de overeenkomst volgt dat de koper de staat van de woning waarin deze aan hem wordt overgedragen aanvaardt. Uit artikel 6.3 van de overeenkomst volgt dat verkoper zich verplicht in te staan voor de afwezigheid van gebreken die aan het normaal gebruik als woonruimte in de weg staan. In het geval dat partijen gebruik maken van een standaardakte met daarin het beding dat de verkochte zaak de eigenschappen zal bezitten die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn, is het uitgangspunt dat normaal gebruik betrekking heeft op wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan.

Wat mochten [eisende partijen] c.s. van de woning verwachten?

4.4.

Als uitgangspunt geldt dat een koper zich niet kan beroepen op het ontbreken van bepaalde eigenschappen van hetgeen hij heeft gekocht wanneer hij daarvan bij het sluiten van de overeenkomst op de hoogte was of redelijkerwijs op de hoogte had kunnen zijn. De koper heeft dus een onderzoeksplicht. Als een koper deze onderzoeksplicht schendt en onderzoek het gebrek aan het licht zou hebben gebracht, dan zal in beginsel geen sprake zijn van een gebrek dat voor de koper niet kenbaar was. Daar staat tegenover dat als een verkoper weet dat een zaak bepaalde gebreken heeft waarvan de aanwezigheid en/of de ernst niet zonder nader onderzoek kenbaar is, hij daarvan mededeling moet doen aan de koper. Als de verkoper deze mededelingsplicht schendt, dan kan hij de koper niet met succes verwijten dat deze geen onderzoek heeft gedaan. Verder is van belang dat uit artikel 20 van de koopovereenkomst volgt dat [eisende partijen] c.s. niet onder voorbehoud van een bouwkundige keuring op de woning hebben geboden en dat zij met [gedaagde partijen] c.s. zijn overeengekomen dat zij de woning binnen de wettelijke bedenktermijn niet bouwkundig zullen keuren.

Verhinderen de gestelde gebreken het normale gebruik van de woning en zo ja, waren die gebreken kenbaar ten tijde van de levering?

4.5.

Het is aan [eisende partijen] c.s. om te stellen – en zo nodig te bewijzen – dat de gebreken aan het normale gebruik van de woning in de weg staan en ten tijde van de verkoop aanwezig waren. Het is vervolgens aan [gedaagde partijen] c.s. om deze stellingen gemotiveerd te betwisten. De kantonrechter zal hierna per gesteld gebrek beoordelen of [eisende partijen] c.s. voldoende hebben gesteld en of [gedaagde partijen] c.s. deze stellingen voldoende gemotiveerd hebben betwist.

4.6.

Ten aanzien van de gestelde scheur- en kiervorming bij de randafwerking op het hoge dakvlak, de ondeskundig herstelde randafwerking van het lager gelegen dakvlak, de ondeskundig aangebrachte en gedeeltelijk ontbrekende bitumenband bij de afwatering boven alle raamkozijnen, de gescheurde folie achter de gevelbetimmeringen en de te ver naar buiten geplaatste houten geveldelen hebben [eisende partijen] c.s. niet, althans onvoldoende, gesteld dat deze problemen ertoe leiden dat zij de woning niet normaal als woonruimte kunnen gebruiken. Daarnaast is gesteld noch gebleken dat [gedaagde partijen] c.s. ten tijde van de verkoop op de hoogte waren van de hiervoor genoemde problemen.

4.7.

Ten aanzien van de gestelde schimmelvorming door lekkage en vochtdoorslag, de niet-waterdichte gevels, de niet-watervaste stuiknaden van de lekdorpels en de kozijnen, de door vocht aangetaste plinten en de vochtsporen op diverse plaatsen in de woning, hebben [eisende partijen] c.s. het volgende gesteld. De woning is onveilig door de aanwezigheid van de zwarte schimmel, wat schadelijk is voor de gezondheid. De woning is daarnaast twaalf weken afgesloten geweest van elektra en water, omdat het water via elektradraden naar beneden kwam. [eisende partijen] c.s. hebben ter onderbouwing van deze stellingen enkele foto’s in het geding gebracht waarop zwarte schimmel en vochtdoorslag zichtbaar zijn. Ook hebben zij een video overgelegd waarop een flinke lekkage in de woning te zien is. Naar het oordeel van de kantonrechter hebben [eisende partijen] c.s. hiermee voldoende gesteld dat de vocht- en schimmelproblemen in de woning aan het normaal gebruik van de woning in de weg staan. Vocht- en schimmelproblematiek kunnen immers voor een ongezond klimaat in de woning zorgen, waardoor bij de bewoners allergieën en ademhalingsproblemen kunnen ontstaan. Zeker gelet op de gezondheid van de zoon van [eisende partijen] c.s., uit de overgelegde verklaring van de kinderarts volgt namelijk dat hij onder behandeling is in verband met astma en diverse allergieën, kan het voorgaande het normaal gebruik van de woning in de weg staan. Vochtproblemen in de vorm van lekkages kunnen daarnaast voor onveilige situaties zorgen en kunnen het woongenot aanzienlijk aantasten, wat ook aan het normaal gebruik van de woning in de weg staat.

4.8.

De vervolgvraag is of deze vocht- en schimmelproblemen al tijdens de verkoop van de woning aanwezig waren. [eisende partijen] c.s. stellen dat dit het geval is. Zij achten het zeer onwaarschijnlijk dat [gedaagde partijen] c.s. geen wetenschap hadden van de problemen die de oorzaak zijn van de vocht- en schimmelproblematiek en stellen in dat kader dat zij van buurtbewoners hebben gehoord dat al ruim drie jaar voordat zij de woning hebben gekocht bekend was dat alle woningen in de straat zijn behept met bouwkundige mankementen, dat daar onderzoek naar is gedaan, dat meerdere informatiebijeenkomsten voor buurtbewoners zijn georganiseerd en dat in de straat zelfs een modelwoning was ingericht waar de bouwfouten werden uitgelicht. Verder stellen zij dat een buurman alle buurtbewoners, en dus ook [gedaagde partijen] c.s., een brief heeft bezorgd met informatie over de problematiek van de woningen. [gedaagde partijen] c.s. betwisten dat zij voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst beschikten over enige informatie waaruit bleek dat met betrekking tot hun woning sprake was van bouwkundige problematiek. Zij voeren daartoe aan dat zij zelf nooit last hebben gehad van vocht- en schimmelproblematiek in de woning, door een taalbarrière weinig contact hadden met buurtbewoners en de modelwoning van de verhuurder niet hebben bezocht omdat die voor huurders is ingericht en zij een koopwoning hebben. [gedaagde partijen] c.s. betwisten daarnaast op enig moment een brief over de problematiek van de woningen te hebben ontvangen.

4.9.

Anders dan [eisende partijen] c.s. betogen, kan niet worden geoordeeld dat [gedaagde partijen] c.s. wisten of hadden moeten weten dat ten tijde van de eigendomsoverdracht de bovenstaande problemen in de woning aanwezig waren. [gedaagde partijen] c.s. hebben de woning in 2018 gekocht en hebben deze toen bouwtechnisch laten keuren. Uit het bouwtechnisch rapport, als productie 1 bij conclusie van antwoord overgelegd, volgt dat de inspecteur zowel de technische staat als de algemene staat van het onderhoud van de woning op dat moment als goed heeft beoordeeld en alleen het buitenschilderwerk als aandachtspunt heeft genoemd. Op het moment dat [gedaagde partijen] c.s. de woning kochten waren de door [eisende partijen] c.s. geconstateerde gebreken dus niet kenbaar voor [gedaagde partijen] c.s. Niet gebleken is dat [gedaagde partijen] c.s. hiermee voor de overdracht van de woning wel bekend zijn geraakt. Zoals hierboven al is weergegeven, betwisten [gedaagde partijen] c.s. dat zij zelf vocht- en schimmelproblemen in de woning hebben ervaren. De kantonrechter acht dit niet ongeloofwaardig, aangezien uit het overzicht van Axoi Afbouw volgt dat de aangetroffen zwarte schimmel en de vochtplekken verstopt zaten achter de plinten in de kamers en pas bij verwijdering van de plinten zichtbaar werden. Weliswaar zijn er op de foto’s gemaakt tijdens de levering van de woning enkele vocht- en schimmelplekken te zien, maar dit is onvoldoende om aan te nemen dat [gedaagde partijen] c.s. ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst wisten van de later geconstateerde bouwkundige gebreken. De brief die de buurman in de brievenbus zou hebben gestopt bevatte volgens [eisende partijen] c.s. een qr-code om te inventariseren wie van de buren problemen ervaarde. [gedaagde partijen] c.s. hebben altijd gesteld dat zij nimmer problemen hebben ervaren. Daaruit kan dan ook niet enige wetenschap worden geconcludeerd. Daarnaast heeft de flinke lekkage zich pas in september 2023 geopenbaard en [eisende partijen] c.s. hebben daarover toegelicht dat de woning op dat moment bij de buitengevels open lag vanwege werkzaamheden. Verder volgt uit het overzicht van Axoi Afbouw dat deze lekkage is veroorzaakt door gebreken in een naastgelegen woning.

Tussenconclusie: de vordering van [eisende partijen] c.s. is zowel op de door hun aangevoerde primaire als subsidiaire grondslag niet toewijsbaar

4.10.

Omdat van enkele gestelde gebreken niet is gebleken dat deze het normaal gebruik van de woning verhinderen en van de gebreken die dat wel doen niet is gebleken dat deze al aanwezig waren op het moment van de verkoop van de woning, is geen sprake van non-conformiteit en dus ook niet van een tekortkoming. Dit maakt dat de vordering van [eisende partijen] c.s. zowel op de door [eisende partijen] c.s. aangevoerde primaire als subsidiaire grondslag niet kan worden toegewezen.

Er is geen sprake van dwaling

4.11.

De vordering van [eisende partijen] c.s. is ook op grond van dwaling niet toewijsbaar. Voor een gegrond beroep op dwaling dient sprake te zijn van een verkeerde voorstelling van zaken als gevolg van een inlichting van de wederpartij, schending van een mededelingsplicht of wederzijdse dwaling. Van een verkeerde voorstelling van zaken als gevolg van een mededeling of ongeoorloofd zwijgen van [gedaagde partijen] c.s. is geen sprake. In rechtsoverweging 4.9 is immers reeds geoordeeld dat niet is komen vast te staan dat [gedaagde partijen] c.s. willens en weten onjuiste mededelingen hebben gedaan of bepaalde zaken hebben verzwegen over de staat van de woning. Van wederzijdse dwaling is ook geen sprake. [eisende partijen] c.s. hebben onvoldoende onderbouwd gesteld dat als zij voorafgaand aan de koop hadden geweten van de problematiek van de woning dat dit hen ervan zou hebben weerhouden de koopovereenkomst op de overeengekomen voorwaarden te sluiten. Zo hebben [eisende partijen] c.s. niet aannemelijk gemaakt dat zij een of meer concrete onderdelen van de overeenkomst niet zouden hebben aanvaard. Hierbij is ook nog van belang dat niet gesteld is, laat staan nader onderbouwd, dat de problematiek van de woning ook voor [gedaagde partijen] c.s. invloed heeft gehad op de inhoud van de koopovereenkomst, hetgeen voor wederzijdse dwaling wel noodzakelijk is. Daarbij komt nog dat [eisende partijen] c.s. hun beroep op dwaling op hetzelfde feitencomplex hebben gebaseerd als hun beroep op non-conformiteit, maar verder niet hebben onderbouwd dat hen, ondanks dat de gestelde gebreken geen non-conformiteit opleveren, wel een geslaagd beroep op dwaling toekomt. Dit alles maakt dat de vordering van [eisende partijen] c.s. ook op de door [eisende partijen] c.s. aangevoerde meer subsidiaire grondslag niet kan worden toegewezen. Hun vordering wordt dan ook afgewezen.

[eisende partijen] c.s. moeten de proceskosten betalen

4.12.

[eisende partijen] c.s. zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom hoofdelijk de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde partijen] c.s. worden begroot op:

- salaris gemachtigde

€

1.154,00

(2 punten × € 577,00)

- nakosten

€

144,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

1.298,00

De proceskostenveroordeling wordt hoofdelijk uitgesproken

4.13.

De proceskostenveroordeling wordt (deels) hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.

5. De beslissing

De kantonrechter

5.1.

wijst de vorderingen van [eisende partijen] c.s. af,

5.2.

veroordeelt [eisende partijen] c.s. hoofdelijk in de proceskosten van € 1.298,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eisende partijen] c.s. niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,

5.3.

verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. N.F.H. van Eijk en in het openbaar uitgesproken op 12 mei 2026.