Uitspraak
RECHTBANK Den Haag
Team handel
Zaak-/rolnummer: C/09/690530 / HA ZA 25-736
Vonnis van 13 mei 2026
in de zaak van
[partij A]te [woonplaats 1] ,
eiseres in conventie,
verweerster in (voorwaardelijke) reconventie,
hierna te noemen: [partij A] ,
advocaat: mr. R. de Mooij,
tegen
1.[partij B sub 1] te [woonplaats 2] ,2. [partij B sub 2] te [woonplaats 2] ,
gedaagden in conventie,
eisers in (voorwaardelijke) reconventie,
hierna samen te noemen: [partij B] c.s.,
advocaat: mr. B.A. Boer.
1.De procedure
1.1.
Het procesdossier bestaat uit de volgende stukken:
- de dagvaarding van 20 augustus 2025, met producties 1 tot en met 25;
- de conclusie van antwoord, tevens houdende eis in voorwaardelijke reconventie, met productie 1;
- de conclusie van antwoord in voorwaardelijke reconventie, zonder producties;
- de akte overlegging productie 2 namens [partij B] c.s.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 1 april 2026. Partijen hebben op de zitting hun standpunten toegelicht en vragen van de rechtbank beantwoord. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen hebben gezegd.
2.De feiten
2.1.
[partij B] c.s. heeft in 2019 de woning aan het [adres 1] gekocht, dat als bouwjaar 1970 heeft (hierna: de woning). Kort na de aankoop heeft [partij B] c.s. enkele aanpassingen aan de woning gedaan en in 2020/2021 heeft zij een uitbouw aan de woning gerealiseerd. Eind 2023 heeft [partij B] c.s. de woning te koop aangeboden voor een vraagprijs van € 795.000.
2.2.
[partij A] heeft de woning enkele malen bezichtigd en op 12 september 2023 een bod uitgebracht van € 830.000.
2.3.
Bij e-mailbericht van 18 september 2023 heeft [partij A] [bedrijfsnaam 1] B.V. (hierna: [bedrijfsnaam 1] ) benaderd om een bouwkundig onderzoek aan de woning uit te voeren. [bedrijfsnaam 1] heeft op 21 september 2023 de woning onderzocht. Uit haar rapportage blijkt dat de directe en indirecte kosten om enkele gebreken te verhelpen volgens [bedrijfsnaam 1] € 4.150 bedragen.
2.4.
Partijen hebben op 19 september 2023 een koopovereenkomst ondertekend inzake de verkoop van de woning voor € 830.000. In deze overeenkomst staat, voor zover hier relevant:
“6.1. De onroerende zaak zal aan de koper worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn.
(…)
6.3.
De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als:
Woonhuis.
Woonhuis.
Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de feitelijke eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn.
Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.
Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’.
Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.
(…)
10.1.
De onroerende zaak is met ingang van het moment van tekenen van de akte van levering voor risico van koper, tenzij de feitelijke levering eerder plaatsvindt, in welk geval het risico per dat moment overgaat op koper.”
(…)
Artikel 22 Ouderdomsclausule Pro
Het is koper bekend dat de onroerende zaak meer dan 53 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. In afwijking van artikel 6.3 van deze koopakte en artikel 7:17 lid 1 en Pro 2 BW komt het geheel of ten dele ontbreken van een of meer eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal en bijzonder gebruik en het eventueel anderszins niet-beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst voor rekening en risico van koper”
2.5.
[partij B] c.s. heeft in de periode tussen de ondertekening van de koopovereenkomst en de levering enkele werkzaamheden aan de woning uitgevoerd. Dit gaat om onderhoud aan de pelletkachel en de cv-installatie, het vervangen van de vaatwasser, twee lekkende ramen en de dompelpomp en het aanbrengen van een loodslab.
2.6.
De woning is op 1 februari 2024 aan [partij A] geleverd.
2.7.
Trition heeft op 19 maart 2024 een lekdetectie onderzoek in de woning uitgevoerd. Hierbij zijn geen leiding-technische lekkages vastgesteld.
2.8.
[partij A] heeft per e-mailbericht van 22 maart 2024 aan [partij B] c.s. melding gemaakt van gebreken aan de woning, waarvoor zij [partij B] c.s. in het bericht aansprakelijk stelt. [partij B] c.s. heeft bij reactie van 29 maart 2024 aansprakelijkheid afgewezen.
2.9.
In opdracht van [partij A] heeft [bedrijfsnaam 2] B.V. (hierna: [bedrijfsnaam 2] ) op 17 juni 2024 een bouwkundig onderzoek aan de woning uitgevoerd. In haar rapport van 1 juli 2024 worden de herstelkosten van diverse geconstateerde onvolkomenheden geraamd op € 37.605.
2.10.
Op 21 mei 2025 heeft [bedrijfsnaam 2] aanvullend onderzoek gedaan en hierover op 3 juni 2025 gerapporteerd. In dit rapport worden de totale herstelkosten geraamd op € 124.988.
2.11.
Bij brief van 4 juni 2025 wordt namens [partij A] [partij B] c.s. gesommeerd uiterlijk 25 juni 2025 een bedrag van € 130.830,19 te betalen, bestaande uit de herstelkosten volgens het tweede rapport van [bedrijfsnaam 2] , de desinvestering van hordeuren en buitengerechtelijke kosten. [partij B] c.s. heeft dit bij e-mailbericht van 16 juni 2025 afgewezen.
2.12.
Bij beschikking van 5 augustus 2025 van de rechtbank Gelderland heeft [partij A] verlof gekregen beslag te leggen op de bij [partij B] c.s. op dat moment in eigendom zijnde onroerende zaak aan de [adres 2] . [partij B] c.s. heeft deze onroerende zaak inmiddels verkocht en heeft zekerheid gesteld ter hoogte van € 162.000.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[partij A] vordert dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, - samengevat – primair de koopovereenkomst gedeeltelijk ontbindt en de koopprijs vermindert met een bedrag van € 131.761,91 en subsidiair [partij B] c.s. veroordeelt tot betaling van ditzelfde bedrag aan schadevergoeding. In beide gevallen dient het bedrag vermeerderd te worden met de wettelijke rente over een bedrag van € 130.830,19 vanaf 25 juni 2025 en een bedrag van € 2.083 aan buitengerechtelijke incassokosten. Dit alles met veroordeling van [partij B] c.s. in de proceskosten, waaronder begrepen de beslagkosten en vermeerderd met de wettelijke rente.
3.2.
[partij A] legt aan de vorderingen ten grondslag dat de woning non-conform is in de zin van artikel 7:17 Burgerlijk Pro Wetboek (hierna: BW). Op grond van artikel 6:265 BW Pro kan de overeenkomst daarom gedeeltelijk worden ontbonden, waarbij de koopprijs verlaagd wordt met een bedrag ter hoogte van de herstelkosten. Subsidiair is [partij B] c.s. op grond van artikel 6:74 BW Pro verplicht de schade te vergoeden die [partij A] heeft geleden als gevolg van de tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst, waarbij de schade gelijk is te stellen aan de herstelkosten.
3.3.
[partij B] c.s. voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [partij A] , dan wel tot afwijzing van haar vorderingen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [partij A] in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rent.
3.4.
Op de standpunten van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
in (voorwaardelijke) reconventie
3.5.
[partij B] c.s. vordert, onder de voorwaarde dat de vorderingen in conventie (deels) worden afgewezen, dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [partij A] veroordeelt tot medewerking aan de vrijgave van de borgstelling van € 162.000, vermeerderd met de eventuele rente en minus het aan [partij A] toegewezen bedrag. Dit alles met veroordeling van [partij A] in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.6.
[partij B] c.s. legt aan de vordering ten grondslag dat zij voor de levering van het onroerend goed in Arnhem aan een derde zekerheid heeft moeten stellen, omdat [partij A] daarop beslag heeft gelegd ter hoogte van € 162.000.
3.7.
[partij A] refereert zich aan het oordeel van de rechtbank.
3.8.
Op de standpunten van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie
Het beoordelingskader
4.1.
[partij A] baseert haar vorderingen op artikel 7:17 BW Pro. Dat artikel bepaalt dat de afgeleverde zaak aan de overeenkomst moet beantwoorden. Dat wil zeggen dat de zaak, mede gelet op de aard daarvan en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten (artikel 7:17 lid 2 BW Pro). De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien.
4.2.
Artikel 7:17 BW Pro is echter van regelend recht. Het staat partijen vrij om daarvan af te wijken, zoals partijen dat in artikel 6.1 van de koopovereenkomst hebben gedaan. Daarin staat dat de koper de woning koopt ‘in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van de overeenkomst bevindt’, met alle zichtbare en onzichtbare gebreken. In artikel 6.3 van de koopovereenkomst is daarop de uitzondering gemaakt dat de woning bij oplevering de eigenschappen moet bezitten die voor normaal gebruik als woonhuis nodig zijn. Als een gebrek het normale gebruik belemmert, kan de koper de verkopers daarvoor in beginsel aanspreken op grond van non-conformiteit, tenzij de koper van het gebrek wist bij aankoop.
4.3.
Voor de uitleg van het begrip ‘normaal gebruik’ moet in beginsel worden aangesloten bij wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan. [1] Dit betekent dat in een woning gewoond moet kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast, mede in het licht wat [partij A] op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Het is dus niet zo dat elke onvolkomenheid maakt dat het gekochte niet aan de overeenkomst beantwoordt. De koper van een bestaande woning, zoals in dit geval, zal, afhankelijk van de ouderdom en de prijs daarvan, tot op zekere hoogte rekening moeten houden met een bepaalde mate van meteen te verrichten (achterstallig) onderhoud en aanpassing aan de eisen van de tijd, ook al was de noodzaak daartoe ten tijde van het sluiten van de koop niet direct zichtbaar.
4.4.
In dat verband is de ouderdomsclausule van belang, die in het onderhavige geval is opgenomen in artikel 22 van Pro de koopovereenkomst. Deze clausule bepaalt dat de koper zich bewust is van de gevorderde leeftijd van het huis, en dat zij niet dezelfde verwachtingen mag koesteren als bij een nieuwere woning. Een gebrek dat aan de ouderdom van de woning moet worden toegeschreven en dat aan normaal gebruik van de woning in de weg staat is op grond van deze clausule voor rekening en risico van de koper. De clausule geldt echter alleen voor het deel van de woning dat daadwerkelijk de beschreven ouderdom heeft. In dit geval is de uitbouw door verkopers recent gerealiseerd, zodat voor dat deel van de woning de ouderdomsclausule niet geldt. [2]
4.5.
Indien sprake is van non-conformiteit heeft de koper recht op correcte nakoming (artikel 7:21 BW Pro). Dit laat andere rechten of vorderingen echter onverlet. [partij A] kan zich daarom beroepen op partiële ontbinding (artikel 6:265 BW Pro) of schadevergoeding (artikel 6:74 BW Pro). Voor een geslaagd beroep daarop dient uiteraard wel aan de in die artikelen gestelde voorwaarden te zijn voldaan.
4.6.
In het vervolg van dit vonnis zal de rechtbank beoordelen of sprake is van non-conformiteit, in die zin dat de gestelde gebreken het normale gebruik in de weg staan zodat [partij A] de woning niet op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast, kan bewonen. Daarbij wordt meegewogen in hoeverre het gestelde gebrek bij de aankoop van de woning voor [partij A] bekend moet zijn geweest en zij dit heeft aanvaard. Dit toetsingskader noopt de rechtbank tot het afzonderlijk bespreken van de gestelde gebreken. Per gebrek moet immers beoordeeld worden of aan de beschreven voorwaarden is voldaan. Om die reden wordt voorbij gegaan aan de stelling van [partij A] dat een aantal van de gebreken misschien niet op zichzelf het normale gebruik in de weg staat, maar in samenhang bezien wel. Ook aan het bewijsaanbod van [partij A] , om [bedrijfsnaam 2] te horen zodat een nadere toelichting gegeven kan worden op de gestelde gebreken, gaat de rechtbank voorbij. [partij A] heeft voldoende mogelijkheid gehad de gebreken over het voetlicht te brengen, het (juridische) oordeel hierover is nu aan de rechtbank.
4.7.
Zoals verder zal worden uitgewerkt, leidt een aantal van de door [partij A] gestelde gebreken tot non-conformiteit. De rechtbank oordeelt dat deze tekortkomingen de ontbinding van de koopovereenkomst met haar gevolgen niet rechtvaardigen (artikel 6:265 lid 1 BW Pro). De tekortkomingen verplichten [partij B] c.s. wel de schade die [partij A] daardoor leidt te vergoeden, voor zover de tekortkoningen aan [partij B] c.s. kunnen worden toegerekend (artikel 6:74 lid 1 BW Pro). Een tekortkoming kan volgens artikel 6:75 BW Pro niet aan de schuldenaar ( [partij B] c.s.) worden toegerekend, indien zij niet is te wijten aan zijn schuld, noch krachtens wet, rechtshandeling of in het verkeer geldende opvattingen voor zijn rekening komt. Partijen zijn in artikel 6.3 van de koopovereenkomst overeengekomen dat de woning de feitelijke eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik als woonhuis nodig zijn. Indien sprake is van schending van deze garantie, doordat een gesteld gebrek het normale gebruik in de weg staat, is daarmee de toerekenbaarheid van de tekortkoming gegeven.
4.8.
Voor wat betreft de door [partij A] geleden schade, gaat de rechtbank uit van de herstelkosten, zoals in artikel 6.3 van de koopovereenkomst is overeengekomen. Bij de vaststelling van de hoogte van de herstelkosten gaat de rechtbank, voor zover mogelijk, uit van het rapport van [bedrijfsnaam 2] van 1 juli 2024. Dit rapport is kort na de levering van de woning op 1 februari 2024 opgemaakt en de rechtbank heeft geen enkele aanleiding te veronderstellen dat in die korte periode door toedoen van [partij A] gebreken zijn ontstaan of verergerd. Anderzijds valt niet in te zien waarom uitgegaan zou moeten worden van het tweede rapport van [bedrijfsnaam 2] van 3 juni 2025. Per kostenpost zal de rechtbank bovendien beoordelen in hoeverre een correctie ‘nieuw voor oud’ toegepast moet worden.
De gestelde gebreken
4.9.
Bij de bespreking van de gebreken gaat de rechtbank uit van de volgorde die is aangehouden in de brief van 4 juni 2025, die als productie 19 bij de dagvaarding is gevoegd. In die brief zijn de gebreken genummerd van A.1 tot en met D.19.
- A.1 Dakbedekking aanbouw
4.10.
In de brief van 4 juni 2025 staat dat de dakbedekking ondeugdelijk is aangebracht, er lekkage is door een foutieve loodslabbe en open stootvoegen ontbreken. [partij B] c.s. heeft aangevoerd dat tussen het onderzoek van [bedrijfsnaam 1] en de levering van de woning een loodslabbe is aangebracht ter plaatse van de overgang van het bestaande gedeelte naar de uitbouw. [partij A] heeft verklaard dat er in januari 2025 lekkage is geweest op de plek waar de loodslabbe is aangebracht. Nadien is de plek vochtig gebleven, maar heeft zich geen lekkage meer voorgedaan. Wel is de gehele uitbouw vochtig, waarbij het vocht met name van de onderkant lijkt te komen, aldus [partij A] . Voor de rechtbank is dit onvoldoende om vast te kunnen stellen dat sprake is van een gebrek dat het normale gebruik in de weg staat. De gestelde lekkage heeft zich voorgedaan vóór de levering van de woning, waarna kennelijk nog voornamelijk sprake is geweest van optrekkend vocht. Dit kan de rechtbank niet relateren aan een gebrekkige dakbedekking.
4.11.
Daarnaast is in het rapport van [bedrijfsnaam 1] reeds opgemerkt dat het gewenst is de dakafwerking na te lopen en (waar nodig) te herstellen. Op grond hiervan moet het voor [partij A] kenbaar zijn geweest dat er mogelijk problemen met de dakbedekking waren. Met het ondertekenen van de koopovereenkomst heeft [partij A] dit risico aanvaard. De rechtbank kwalificeert de dakbedekking van de uitbouw daarom niet als gebrekkig.
- A.2 Kunststof kozijnen aanbouw
4.12.
Naar verklaring van partijen zijn er vier kunststof kozijnen in de uitbouw: in de woonkamer, de keuken en twee in het souterrain. Volgens het rapport van [bedrijfsnaam 2] uit 2024 zijn de kozijnen niet geschikt om het zware tripleglas dat in de ramen zit te dragen. Hierdoor gaan de openslaande deuren in het souterrain hangen en kunnen ze ontzet raken. Geadviseerd is om naast de huidige drie, een vierde scharnier te plaatsen, zodat het gewicht beter gedragen kan worden. De rechtbank is van oordeel dat deuren op een normale manier geopend en gesloten moeten kunnen worden. Als deuren gaan hangen, bijvoorbeeld omdat ze het gewicht van het daarin geplaatste glas niet kunnen dragen, staat dat normaal gebruik in de weg. De oorzaak van het moeizaam kunnen openen en sluiten van deuren ligt volgens het rapport van [bedrijfsnaam 2] aan het glas en dus niet aan ondeskundig gebruik door [partij A] , zoals door [partij B] c.s. is geopperd. Nu het hier gaat om een geleidelijk proces, zal dit gebrek niet al bij de aankoop van de woning voor [partij A] kenbaar zijn geweest. De ouderdomsclausule geldt hier niet, aangezien het kozijnen in de aanbouw betreft. De rechtbank komt daarom tot het oordeel dat hier sprake is van een gebrek. Dit gebrek had, volgens het rapport van [bedrijfsnaam 2] uit 2024 toen verholpen kunnen worden door het bijplaatsen van scharnieren bij de deuren voor een bedrag van € 1.140.
4.13.
In afwijking daarvan worden in het rapport van [bedrijfsnaam 2] uit 2025, zonder enige toelichting, ineens kosten opgevoerd voor het volledig vervangen van de kozijnen. Die laatste (veel hogere) kosten zijn niet voor doorberekening aan [partij B] c.s. vatbaar. De stelling van [partij A] dat de door [bedrijfsnaam 2] in 2024 geadviseerde extra scharnieren niet te verkrijgen zijn, althans geen van de door haar ingeschakelde aannemers dit werk wilde uitvoeren, is niet onderbouwd en geeft de rechtbank ook overigens onvoldoende aanleiding om te twijfelen aan de door [bedrijfsnaam 2] , een deskundige, eerder beschreven oplossing voor het probleem. Uit niets blijkt dat het bijplaatsen van scharnieren geen afdoende oplossing voor het probleem zou kunnen zijn en in elk geval is er vanuit te gaan dat het tijdig bijplaatsen van scharnieren het verder verzakken van de deuren had kunnen voorkomen. Ten slotte ontbraken de nieuw bij te plaatsen scharnieren bij de levering van de woning, zodat geen correctie in het kader van nieuw voor oud toegepast hoeft te worden.
4.14.
Dat wat onder 4.12. is overwogen, geldt ook voor het ontbreken van tocht-, vocht- en geluidsdichting. [partij A] had mogen verwachten dat deze voorzieningen aanwezig waren en het ontbreken hiervan staat het normale gebruik van de woning in de weg. [bedrijfsnaam 2] geeft in zijn rapport immers aan dat iedere vorm van tocht-, geluid- en vochtdichting ontbreekt, waardoor (hemel)water en tocht langs de stijlen en de onderdorpels niet wordt geweerd en binnentreedt. Langs de stijlen kan een pin ononderbroken en zonder barrière van buiten naar binnen worden gebracht en water treedt ook op en in de vloer. De binnenmuren langs de kozijnstijlen zijn daardoor verzadigd met vocht. Er is sprake van vochtintreding vanuit de vloer tot circa 40 cm hoogte vanaf de vloer. De kosten voor het aanbrengen van deze voorzieningen bedroegen volgens [bedrijfsnaam 2] kort na de levering € 4.160. Ook hiervoor hoeft geen ‘nieuw voor oud’-correctie toegepast te worden.
4.15.
Onder de categorie ‘Kunststof kozijnen aanbouw’ zijn ook kosten opgenomen voor het aanbrengen van een lekdorpel. Het ontbreken van een lekdorpel moet naar het oordeel van de rechtbank voor [partij A] kenbaar zijn geweest bij de bezichtiging van de woning, zoals zij ook tijdens de mondelinge behandeling heeft toegegeven. Zij heeft met andere woorden een woning aanvaard zonder lekdorpel. Het ontbreken van de lekdorpel leidt daarom niet tot non-conformiteit.
4.16.
In het tweede rapport van [bedrijfsnaam 2] zijn tevens herstelkosten opgevoerd om melkglas in de zijgevelkozijnen te plaatsen. Naar verklaring van [partij A] is dit opgenomen omdat de zijgevel op de erfgrens staat en het dan niet toegestaan is een raam met ‘normaal glas’ te hebben. Naar het oordeel van de rechtbank staat dit het normale gebruik van de woning niet in de weg en moet dit bovendien voor [partij A] kenbaar zijn geweest. Het ontbreken van melkglas wordt daarom niet als gebrek aangemerkt.
- A.3 Betonconstructie vloer aanbouw en terras
4.17.
Deze post gaat over de betonnen vloer in de aanbouw die ononderbroken doorloopt van binnen naar buiten (het terras). [partij A] heeft het deel van de vloer van het terras weg laten hakken. In het weggehakte deel van de vloer is geconstateerd dat op diverse plaatsen de bewapening uit het beton steekt, terwijl de bewapening geheel door het beton omsloten zou moeten zijn. Tijdens het eerste onderzoek door [bedrijfsnaam 2] was het terrasgedeelte nog niet weggehakt, zodat dit toen nog niet zichtbaar was. Volgens het tweede rapport van [bedrijfsnaam 2] kan onvoldoende dekking van de bewapening ertoe leiden dat het gaat corroderen en uitzetten en betonrot veroorzaakt. Dit kan tot gevolg hebben dat het beton versneld kan breken, spatten en scheuren. Omdat de betonvloer als één geheel is aangelegd, is het aannemelijk dat ook het nog aanwezige gedeelte in de uitbouw deze constructieve fout bevat, aldus [bedrijfsnaam 2] . Naar het oordeel van de rechtbank staat dit het normale gebruik van de woning in de weg, omdat niet aan het criterium van voldoende duurzaamheid wordt voldaan. Daarnaast kan deze constructieve fout niet kenbaar zijn geweest voor [partij A] . Voor wat betreft de herstelkosten sluit de rechtbank grotendeels aan bij de kosten uit het tweede rapport van [bedrijfsnaam 2] , omdat dit gebrek ten tijde van het rapport uit 2024 nog niet geconstateerd was. De kosten uit het tweede rapport die samenhangen met dit gebrek bedragen € 2.577 (terrasvloer weghakken) + € 3.599 (terras verder slopen) + € 3.500 (vloer fundering aanbouw ondergraven) + € 2.500 (herstel constructieve delen) = € 12.176. Omdat dit de kosten uit 2025 zijn, dient hier wel een correctie op toegepast te worden naar het moment van levering van de woning. Schattenderwijs stelt de rechtbank deze kosten vast op € 10.000. Daarbij komen de kosten voor het aanleg van een nieuw terras. Die kosten zijn eveneens in het rapport uit 2025 opgenomen, maar – anders dan de reeds behandelde kostenposten – ook al in het rapport van 2024. Het rapport van 2024 is opgesteld kort na de levering van de woning, zodat de rechtbank daar van uitgaat. Dit gaat om een bedrag van € 750. De totale herstelkosten van dit gebrek worden daarom gesteld op € 10.750.
4.18.
Onder dit punt is tevens opgenomen dat de vloerconstructie geen koudebrugonderbreking bevat. Dit staat naar het oordeel van de rechtbank het normale gebruik van de woning niet in de weg. Weliswaar kan dit ertoe leiden dat meer gestookt moet worden, zoals [partij A] heeft gesteld, maar hiermee wordt de veiligheid, de duurzaamheid, of het woongenot niet geschaad.
- A.4 Holklinkende vloertegels
4.19.
Dit betreffen de vloertegels ter plaatse van de overgang van het bestaande gedeelte naar de uitbouw. Volgens het rapport van [bedrijfsnaam 2] uit 2024 is er sprake van onvoldoende inbedding van de lijm, waardoor de tegels hol klinken. Naar verklaring van [partij A] komen te tegels hierdoor langzaam los. De rechtbank oordeelt dat dit onvoldoende is om te kunnen spreken van een gebrek dat het normale gebruik van de woning in de weg staat. Veeleer is hier sprake van een onvolkomenheid die niet maakt dat de vloer niet aan de overeenkomst beantwoordt.
- A.5 Gevolgschade aanbouw
4.20.
Deze post is opgenomen voor herstel van de schade die als gevolg van de voorgaande onderdelen (A.1 tot en met A.4) is opgetreden. [bedrijfsnaam 2] heeft die kosten in 2025 begroot op € 2.500. De rechtbank merkt een deel van de voorgaande onderdelen aan als gebreken, zodat zij ook een deel van de kosten ter herstel van de gevolgschade zal toekennen. De rechtbank stelt de kosten daarvoor vast op de helft van de begrote kosten, ofwel € 1.250.
- A.6 Ventilatievoorzieningen
4.21.
In het rapport van [bedrijfsnaam 1] staat dat in de diverse vertrekken in voldoende mate ventilatievoorzieningen aanwezig zijn. Hiermee wordt bedoeld dat er ramen en deuren aanwezig zijn die opengezet kunnen worden, zodat de woning (natuurlijk) geventileerd kan worden. [partij A] heeft verklaard dat in de grote badkamer mechanische ventilatie aanwezig is, maar deze niet was aangesloten en dus niet bruikbaar was. Het openzetten van ramen is volgens [partij A] geen juiste oplossing omdat het daarmee te koud zou worden. De rechtbank is van oordeel dat het ontbreken van mechanische ventilatie geen gebrek is dat het normale gebruik van de woning in de weg staat, nu er voldoende mogelijkheden zijn de woning op een natuurlijke wijze te ventileren. Bovendien is het voor [partij A] al voor de aankoop van de woning kenbaar geweest dat er geen mechanische ventilatie aanwezig was. Voor zover die voorziening wel in de grote badkamer aanwezig is maar niet gebruik kan worden, is ook dit voor [partij A] kenbaar geweest. Daarbij komt dat ook de grote badkamer natuurlijk geventileerd kan worden door het openzetten van een raam. Dat dit kou met zich meebrengt, zoals door [partij A] aangevoerd, is geen reden dit als gebrek aan te merken.
- A.7 Hemelwaterafvoer aanbouw
4.22.
De hemelwaterafvoer zou volgens het tweede rapport van [bedrijfsnaam 2] deugdelijk aangesloten moeten worden. [partij A] stelt dat dit een verborgen gebrek is, terwijl [partij B] c.s. aanvoert dat zij tijdens de bezichtiging uit het raam van de slaapkamer hebben gekeken en daarbij de hemelwaterafvoer in ogenschouw hebben genomen. De rechtbank oordeelt dat dit vermeende gebrek het normale gebruik van de woning niet in de weg staat en dit bovendien voor [partij A] op eenvoudige wijze bij de bezichtiging geconstateerd moet kunnen zijn geweest.
- B.8 Vochtintreding vloer praktijkruimte (voormalige garage)
4.23.
Kort nadat [partij B] c.s. in 2019 eigenaar is geworden van de woning, heeft zij de garage omgebouwd tot een praktijkruimte. Door [bedrijfsnaam 1] is in september 2023 optrekkend vocht in deze ruimte geconstateerd, maar dat had destijds nog een geringe omvang, waardoor er geen verdere maatregelen noodzakelijk waren. [bedrijfsnaam 2] heeft in het rapport van 1 juli 2024 hierover het volgende opgetekend:
“De vloer van de voormalige garage en thans woonruimte/kantoor is over het gehele oppervlak nat. Het vocht in de vloer is opgetrokken in alle wanden die in verbinding staan met de vloer.
Aan de hand van vochtmetingen stellen wij vast dat de vloer, die is afgewerkt met tegels, en de wanden tot circa 40 cm hoogte vanaf de vloer, verzadigd zijn met water.
Aan de hand van het onderzoek stellen wij vast dat het water binnen treedt via de ondeugdelijk en niet conform de richtlijnen geplaatste kunststof kozijnen in de voor- en achtergevel van deze ruimte. Door het ontbreken van tocht- en vochtkeringen langs de stijlen en onder de kozijnen treedt het water binnen tot in de vloer.
Het binnentredend water wordt opgenomen door de cementdekvloer op de vloer. Een cementdekvloer is zeer poreus, waardoor het water in de gehele vloer wordt geabsorbeerd.”
4.24.
Naar het oordeel van de rechtbank kan deze ruimte door dit gebrek niet duurzaam worden gebruikt en staat het daarmee het normale gebruik in de weg. Dit was bij de levering aan [partij A] niet bij haar bekend, omdat volgens het onderzoek van [bedrijfsnaam 1] slechts sprake was van optrekkend vocht met een geringe omvang. Gelet op de omschrijving van het gebrek door [bedrijfsnaam 2] is dit bovendien geen gebrek dat door het gebruik van [partij A] kan zijn ontstaan of verergerd.
4.25.
In het rapport van [bedrijfsnaam 2] van 1 juli 2024 zijn de kosten voor “garagevloer bij de uiteinden waterdicht behandelen en folies aanbrengen” begroot op € 350. Deze kosten zijn kort na de levering begroot en deze voorziening was niet aanwezig, zodat geen correctie in de zin van nieuw voor oud gemaakt hoeft te worden. Overigens is door [bedrijfsnaam 2] in 2025 een bedrag begroot van € 1.500 voor “waterkerende voorzieningen vloer praktijkruimte”. Die prijsstijging is onvoldoende toegelicht en komt daarom al voor rekening van [partij A] .
- B.9 Kunststof kozijnen praktijkruimte
Hiervoor geldt hetzelfde als bij de kozijnen van de uitbouw (punt A.2) is overwogen. De kozijnen zijn niet geschikt om het zware tripleglas dat in de ramen zit, te dragen, waardoor de deuren gaan hangen. Het vervangen van de gevelkozijnen kost volgens het rapport van [bedrijfsnaam 2] uit 2025 € 17.500. Zoals de rechtbank bij punt A.2 heeft overwogen had (verergering van) dit gebrek voorkomen kunnen worden door het bijplaatsen van extra scharnieren. In navolging van de kozijnen in de aanbouw, gaat de rechtbank ook hier uit van een bedrag van € 1.140 voor het aanbrengen van extra scharnieren.
- B.10 Gevolgschade praktijkruimte
4.26.
De rechtbank merkt een deel van de onderdelen die gaan over de praktijkruimte (de onderdelen B.8 en B.9) aan als een gebrek. Van de begrote kosten voor het herstel van de gevolgschade van € 2.500 wordt, in navolging van de gevolgschade in de aanbouw, de helft (€ 1.250) aangemerkt als schade.
- C.11 Badkamer
4.27.
Dit onderdeel ziet onder meer op de holklinkende tegels in de badkamer op de eerste etage. Door [bedrijfsnaam 1] is geconstateerd dat enkele tegels hol klinken en herstel binnen een termijn van hoogstens drie jaar gewenst is. Verder is het kitwerk in beide badkamers plaatselijk onthecht en zou dit door de aspirant koopster vervangen dienen te worden, aldus [bedrijfsnaam 1] . Hieruit volgt dat dit voor [partij A] kenbaar moet zijn geweest bij de koop van de woning, waarbij de rechtbank tevens oordeelt dat dit het normale gebruik niet in de weg staat. De rechtbank oordeelt dat dit veeleer onvolkomenheden zijn dan gebreken.
4.28.
Daarnaast gaat dit onderdeel over bruin leidingwater. [partij A] stelt dat kort na de levering sprake was van bruin water uit de kraan. Dit nam geleidelijk af en na ongeveer een week stabiliseerde de verkleuring. Nadat [partij A] een lekdetectie had laten uitvoeren vertoonde het water wederom over een periode van ongeveer een week een bruine kleur. [partij A] vermoedt dat [partij B] c.s. kort voor de levering eveneens een lekdetectie heeft laten uitvoeren, hetgeen de bruine kleur van het water kort na de levering kan verklaren. [partij B] c.s. ontkent een dergelijk onderzoek uit te hebben laten voeren. Wat daar ook van zij: de rechtbank merkt enige verkleuring van het leidingwater over een korte periode na de levering niet aan als een gebrek dat het normale gebruik van de woning in de weg staat. De verkleuring die korte tijd heeft opgetreden nadat [partij A] een lekdetectie heeft laten uitvoeren is ontstaan na de levering en kan ook om die reden niet worden aangemerkt als een gebrek dat aan [partij B] c.s. kan worden toegerekend.
- C.12 Afzuigventilatiesysteem
4.29.
Het afzuigventilatiesysteem in het toilet, de keuken, de wasruimte en de (grote) badkamer zou ontbreken of onvoldoende zijn, aldus het tweede rapport van [bedrijfsnaam 2] . Zoals in onderdeel A.6 is overwogen zijn er wel mogelijkheden tot natuurlijke ventilatie, zodat de rechtbank dit niet als gebrek aanmerkt dat het normale gebruik van de woning in de weg staat.
- C13 Lekkende ruiten
4.30.
[bedrijfsnaam 2] adviseert een lekke ruit in de badkamer en de woonkamer te vervangen. Naar verklaring van [partij A] zijn het oude ruiten die er vanaf het begin erbarmelijk uitzagen doordat ze niet zijn onderhouden. [partij B] c.s. voert aan dat de ruit in de badkamer ongeveer 25 jaar oud is, maar de ruit in de woonkamer recent is vervangen. Dat er geen onderhoud zou zijn gepleegd wordt door [partij B] c.s. betwist. De rechtbank is van oordeel dat de staat van de ruiten reeds bij de bezichtiging voor [partij A] kenbaar moet zijn geweest en zij dit als zodanig heeft geaccepteerd.
- C.14 Elektra installatie
4.31.
[bedrijfsnaam 1] adviseert in haar rapport om het elektrastelsel (preventief) te laten meten door een erkend elektrotechnisch bureau. [bedrijfsnaam 2] oordeelt in het rapport van 2024 dat de elektra-installatie gekeurd moet worden volgens de daarvoor geldende NEN-normen. In het rapport van 2025 zijn kosten opgenomen voor een keuring (€ 549), aanpassingen binnen en in de meterkast (€ 3.910) en aanpassingen buiten en in de tuin (€ 3.243). In dat laatste rapport zijn mede de bevindingen meegenomen die volgen uit de door [partij A] ingeschakelde bedrijven [bedrijfsnaam 3] (hierna: [bedrijfsnaam 3] ) en [bedrijfsnaam 4] (hierna: [bedrijfsnaam 4] ).
4.32.
[partij A] stelt dat zij kort na de levering van de woning te maken had met stroomuitval. Dit kon niet op korte termijn opgelost worden, waardoor zij zich genoodzaakt zag pas enige tijd later daadwerkelijk in de woning te trekken. Na haar intrek in de woning kreeg [partij A] wederom te maken met stroomuitval. Er bleken onjuiste aansluitingen in het elektra-systeem te zitten en het was een wirwar van leidingen, aldus [partij A] . Om die reden heeft zij [bedrijfsnaam 3] de installatie officieel laten keuren en [bedrijfsnaam 4] een offerte uit laten brengen om de nodige aanpassingen te doen. [partij B] c.s. voert aan dat het elektra-systeem bestaat uit drie groepen: bij de aankoop in 2019 heeft zij een nieuwe stoppenkast laten plaatsen en in de jaren daarna is er één bijgekomen voor de zonnepanelen en één voor de hybride warmtepomp.
4.33.
De rechtbank oordeelt als volgt. Bij de aankoop van de woning was het [partij A] bekend dat er geen keuringsrapport was. Dit heeft haar er niet van weerhouden de woning te kopen en zij heeft destijds evenmin het door [bedrijfsnaam 1] geadviseerde onderzoek uit laten voeren. Pas nadat zij in de woning is gaan wonen, en naar eigen zeggen te maken kreeg met stroomuitval, heeft zij de installatie laten onderzoeken. [bedrijfsnaam 4] heeft in november 2024 geconstateerd dat de elektrische installatie niet is aangelegd conform de NEN-norm. Als belangrijkste werkzaamheden worden het geheel vervangen van de groepenkast in de meterkast bij de entree genoemd. Die groepenkast bestaat uit veel losse kasten en componenten en het geheel is gevaarlijk en rommelig aangesloten, aldus [bedrijfsnaam 4] . Daarnaast heeft [partij A] in januari 2025 een onderzoek laten uitvoeren door [bedrijfsnaam 3] . In het rapport van [bedrijfsnaam 3] naar aanleiding van dat onderzoek is een aantal aanbevelingen gedaan (op de pagina’s 2 tot en met 15). Dit gaat om het op een juiste manier invoeren van de flexibele leidingen in de kast, het verwijderen van een tweede hoofdschakelaar, het aanpassen van (het verloop van) de interne bedrading, het deugdelijk vastmaken van een verdeelkast, het deugdelijk invoeren van leidingen, het op een juiste manier monteren van lasdozen en het toepassen van de juiste behuizing. Vervolgens wordt op pagina’s 16 tot en met 21 van het rapport aangegeven dat de verschillende groepenkasten voldoen. De eindconclusie op pagina 23 is dat de installatie niet voldoet.
4.34.
Het is voor de rechtbank niet duidelijk geworden dat hier sprake is van een gebrek dat het normale gebruik van de woning in de weg staat. Dat de elektrische installatie niet volgens de NEN-norm is aangelegd, zoals blijkt uit het onderzoek door [bedrijfsnaam 4] , wil nog niet zeggen dat de woning niet op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast, kan worden gebruikt. De rechtbank maakt dit evenmin op uit het rapport van [bedrijfsnaam 3] . De daarin gedane aanbevelingen leiden naar het oordeel van de rechtbank niet tot de conclusie dat de woning niet op een normale manier gebruikt kan worden. De groepenkasten voldoen volgens [bedrijfsnaam 3] . Het is voor de rechtbank niet duidelijk waar de eindconclusie op is gebaseerd dat de installatie niet voldoet. Ook [partij A] heeft dit onvoldoende duidelijk kunnen maken. Zij heeft gesteld dat kort na de levering en kort nadat zij de woning is gaan bewonen, sprake was van stroomuitval. De rechtbank begrijpt dat dit vervelend is, maar niet is gesteld dat sprake is van structurele stroomuitval, waardoor het woongenot wezenlijk is aangetast. Verder blijkt uit de rapporten van [bedrijfsnaam 4] en [bedrijfsnaam 3] dat er meerdere leidingen en groepenkasten zijn, wat een ‘rommelig’ en ‘gevaarlijk’ beeld geeft. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [partij B] c.s. uitgelegd waarom er in de loop der tijd drie groepenkasten zijn gerealiseerd. Ook dit leidt de rechtbank niet naar een andere conclusie dan dat op basis van wat is gesteld en overgelegd niet vastgesteld kan worden dat de elektra-installatie non-conform is.
- C.15 Vloerverwarming
4.35.
In de gehele woning is in 2019 vloerverwarming aangelegd. [bedrijfsnaam 1] heeft de vloerverwarming tijdens de keuring rond de aankoop van de woning door [partij A] niet op functioneren beoordeeld. [partij A] heeft Trition ingeschakeld, dat op 19 maart 2024 een onderzoek heeft uitgevoerd. Tijdens dat onderzoek is geen lekkage vastgesteld. Wel is opgemerkt dat de condensvorming aan de leidingen in de kruipruimte mogelijk nog lichte problemen met optrekkend vocht kunnen geven. Geadviseerd wordt de leidingen te isoleren om de condensvorming tegen te gaan.
4.36.
[bedrijfsnaam 2] heeft in het rapport van 2024 opgenomen dat volgens [partij A] het bedrijf Eneryguards, dat de cv-installatie in onderhoud had, in januari 2024 in opdracht van [partij B] c.s. een lekkage in de kruipruimte heeft verholpen. Dit zou gaan om het vervangen van een onderdeel van de verdeler van de vloerverwarming, dat als een magneet de metalen uit het water haalt en op die wijze het systeem beschermt.
4.37.
[partij A] heeft vervolgens Energyguards ingeschakeld dat in augustus 2024 twee lekkages in het leidingwerk heeft gerepareerd en loodgietersbedrijf [bedrijfsnaam 5] , dat in februari 2025 kosten factureert voor, onder meer, het scheiden van de waterleiding van de cv-installatie. Hierover heeft [bedrijfsnaam 2] in het rapport van 2025 het volgende opgenomen:
“Inmiddels heeft uw cliënte kosten moeten maken voor het repareren van twee gaatjes in de cv-leidingen in de kruipruimte. Tevens is de gasleiding afgeperst en zijn waterleidingen van de vloerverwarming gescheiden. Indien koud-waterleidingen worden opgewarmd door een cv-leiding ontstaat een zogenaamde hotspot.”
4.38.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft [partij A] onvoldoende onderbouwd wat in dit verband het gebrek is dat het normale gebruik van de woning in de weg staat. Trition heeft kort na de levering van de woning geen lekkage vastgesteld en ook overigens is niet vast komen te staan dat [partij A] de woning niet op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast, kan bewonen.
4.39.
Dit is alleen anders voor de zogenaamde ‘hotspot’. Indien een waterleiding te dicht bij de cv-leiding is gesitueerd, kan de watertemperatuur onbedoeld boven de 250 C blijven, wat legionellavorming tot gevolg kan hebben, aldus [bedrijfsnaam 2] in 2025. Ter voorkoming hiervan heeft [partij A] de water- en cv-leiding moeten scheiden. De kosten hiervoor bedroegen volgens de factuur van [bedrijfsnaam 5] € 303 exclusief btw. De rechtbank stelt de herstelkosten van dit gebrek inclusief btw vast op (afgerond) € 367. De leidingen waren voorheen niet gescheiden, zodat over dit bedrag geen ‘nieuw voor oud’ toegepast hoeft te worden.
- D.16 Dakkapel
4.40.
In de vragenlijst die [partij B] c.s. bij de verkoopbrochure heeft ingevuld staat dat de dakkapel in 2019 is vervangen. Tijdens de keuring door [bedrijfsnaam 1] is geen lekkage geconstateerd, wel is opgemerkt dat de dakpannen in een oude maar goede staat verkeren en dat de dakpannen en lood- en zinkdetailleringen periodiek geïnspecteerd moeten worden. In het rapport van [bedrijfsnaam 2] uit 2025 wordt gesproken over onthechtingen van de bitumineuze dakbedekking. [partij A] heeft verklaard dat ze de dakbedekking inmiddels heeft laten vervangen, dat de onderliggende balken verrot waren en dat niet overal isolatiemateriaal aanwezig bleek te zijn.
4.41.
Voor de rechtbank is dit onvoldoende om een gebrek uit te spreken. Het was voor [partij A] kenbaar dat de dakkapel enige zorg behoefde. Van een lekkage was tijdens de aankoop geen sprake en ook nadien heeft het niet gelekt. De staat van de dakkapel heeft het normale gebruik van de woning daarmee niet in de weg gestaan.
- D.17 Dak carport
4.42.
De carport is voorzien van een sedumdak. [bedrijfsnaam 1] heeft geconstateerd dat de dakafwerking in een overwegend goede en plaatselijk redelijke staat verkeert. Wel is het volgens [bedrijfsnaam 1] gewenst om de gehele dakafwerking na te lopen en waar nodig te herstellen. [bedrijfsnaam 2] heeft in het rapport van 2024 vermeld dat er lekkagesporen zichtbaar zijn op de trespa-beplating onder het dak van de carport. [bedrijfsnaam 2] stelt dat het sedum direct op de dakbedekking is aangebracht, zonder een wortelwerend doek en een substraatlaag aan te brengen, waardoor de dakbedekking kan worden aangetast door wortelgroei. [partij B] c.s. heeft verklaard dat zij het sedumdak in 2019 hebben aangelegd. Daarbij hebben zij subsidie van de gemeente ontvangen, waarvoor zij facturen hebben moeten overleggen van – onder meer – de aankoop van een worteldoek en een substraatlaag.
4.43.
De rechtbank oordeelt dat leksporen op het plafond van de carport geen gebrek is dat het normale gebruik van de woning in de weg staat. Daarbij had [partij A] moeten verwachten dat enig onderhoud aan het sedumdak noodzakelijk zou zijn, mede gelet op de bevindingen van [bedrijfsnaam 1] .
- D.18 Dak veranda
4.44.
Dit punt gaat over het dak van het tuinhuis, waarop eveneens sedum is aangebracht. Volgens [bedrijfsnaam 1] is het gewenst de begroeiing te verwijderen en de dakbedekking na te laten lopen en waar nodig te herstellen. [bedrijfsnaam 2] heeft in 2024 ook hier geconstateerd dat een worteldoek ontbreekt.
4.45.
De rechtbank oordeelt dat ook de staat van dit dak geen belemmering vormt voor het normale gebruik van de woning.
- D.19 Gevelbetimmering
4.46.
De gevelbetimmering, die naar verklaring van [partij B] c.s. in 2019 is uitgevoerd, is door [bedrijfsnaam 1] niet onderzocht. [bedrijfsnaam 2] heeft in 2024 geconstateerd dat het plafond en de boeiboorden van de carport en de uitbouw zijn uitgevoerd in trespa-beplating zonder ventilatie en dilatatie. Hierdoor kan condensatie op de achterzijde van de trespa-platen ontstaan, waardoor ze worden aangetast en krom trekken. In 2025 is geconstateerd dat een deel van de platen reeds is vergaan door vochtintreding aan de achterzijde.
4.47.
Naar het oordeel van de rechtbank kan dit euvel bij aankoop van de woning voor [partij A] niet kenbaar zijn geweest. De uitvoering van de gevelbetimmering tast het duurzame gebruik van de woning aan en staat daarmee het normale gebruik in de weg. [partij A] vordert de kosten voor het vervangen van de platen en plafonds zoals door [bedrijfsnaam 2] in 2025 is berekend op € 5.000. De rechtbank gaat uit van de kosten zoals die zijn berekend in 2024, kort na de levering van de woning. Dit gaat om een bedrag van € 3.470. Hier dient een correctie ‘nieuw voor oud’ op toegepast te worden, omdat het gaat om het vervangen van onderdelen uit 2019. De rechtbank wijst daarom een bedrag toe van € 2.500.
- De totale herstelkosten van de vastgestelde gebreken
4.48.
Het voorgaande leidt de rechtbank tot de tussenconclusie dat de herstelkosten van de vastgestelde gebreken die zijn opgenomen in de brief van 4 juni 2025 het volgende bedragen:
Extra scharnieren openslaande deuren souterrain (A.2) € 1.140
Aanbrengen toch-, vocht- en geluidwering kozijnen uitbouw (A.2) € 4.160
Betonconstructie vloer aanbouw (A.3) € 10.750
Gevolgschade aanbouw (A.5) € 1.250
Garagevloer waterdicht behandelen (B.8) € 350
Extra scharnieren kozijnen praktijkruimte (B.9) € 1.140
Gevolgschade praktijkruimte (B.10) € 1.250
Scheiding water- en cv-leiding (C.15) € 367
Vervangen gevelbetimmering (D.19)
€ 2.500
€ 2.500
Totaal € 22.907
De overige gevorderde kosten
4.49.
In de brief van 4 juni 2025 heeft [partij A] tevens aangegeven dat aan de schadestaat de desinvestering toegevoegd dient te worden voor hordeuren die niet meer gebruikt kunnen worden als de openslaande deuren vervangen worden.
4.50.
De rechtbank heeft geoordeeld dat de openslaande deuren niet vervangen hoeven te worden, maar dit gebrek opgelost had kunnen worden door het aanbrengen van extra scharnieren. Daarmee is er geen grond voor toewijzing van de vermeende desinvestering.
4.51.
Daarnaast heeft [partij A] in de brief van 4 juni 2025 kosten opgenomen die zij heeft moeten maken voor het onderzoek door Trition (van € 512) en beide onderzoeken door [bedrijfsnaam 2] (van € 1.494,34 en € 2.159,85).
4.52.
Op grond van artikel 6:96 lid 2 sub b BW Pro komen redelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid als vermogensschade voor vergoeding in aanmerking. Trition heeft geen lekkage vastgesteld, zodat de kosten voor haar onderzoek niet voor vergoeding in aanmerking komen. De rapporten van [bedrijfsnaam 2] heeft de rechtbank wel gebruikt voor de vaststelling van de schade in de vorm van de daarin opgenomen herstelkosten. Dit geldt met name voor het rapport uit 2024 en in mindere mate voor het rapport uit 2025. Naar redelijkheid stelt de rechtbank de onderzoekskosten die zij heeft gebruikt ter vaststelling van de schade vast op € 2.000. De hoogte van dit bedrag acht de rechtbank gelet op de omstandigheden bovendien redelijk.
De totale toe te wijzen schadevergoeding
4.53.
Het voorgaande houdt in dat van de totale vordering een bedrag van € 24.907 (€ 22.907 herstelkosten + € 2.000 onderzoekskosten) wordt toegewezen.
4.54.
Zoals gevorderd wordt de wettelijke rente over dit bedrag toegewezen vanaf 25 juni 2025. Dit is de datum waarop de betaaltermijn uit de brief van 4 juni 2025 afloopt.
4.55.
Buiten deze kosten vordert [partij A] een bedrag voor het vervangen van loodslabben dat zij in mei 2025 door Hydro Cleaning heeft laten doen. [bedrijfsnaam 1] heeft tijdens de inspectie geen ernstige gebreken in het metselwerk van de schoorstenen waargenomen die op korte termijn aandacht verdienen ten aanzien van herstel. Een periodieke inspectie c.q. (partieel) herstel is wel van toepassing, waarbij aandacht besteed dient te worden aan de loodslabben, aldus [bedrijfsnaam 1] . In beide rapporten van [bedrijfsnaam 2] is hier niet op ingegaan. Naar verklaring van [partij A] gaat het om de carport waar zij spullen heeft opgeslagen die bij iedere regenbui nat werden.
4.56.
De rechtbank oordeelt als volgt. De carport is een overdekte ruimte tussen de woning en een heg, waarvan de achterzijde is voorzien van een houten wand. De voorzijde van de carport is echter open, zodat niet verwacht kan worden dat daarin opgeslagen spullen altijd droog blijven. Het door [partij A] gestelde gebrek staat naar het oordeel van de rechtbank het normale gebruik van de woning niet in de weg. Dit deel van de vordering wordt daarom afgewezen.
De buitengerechtelijke incassokosten
4.57.
[partij A] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten van € 2.083. Dit bedrag is gebaseerd op de vordering uit de brief van 4 juni 2025 ter hoogte van € 130.830,19. [partij B] c.s. brengt hiertegen in dat de rechtsbijstandsverzekeraar van [partij A] werkzaamheden heeft verricht, waarvoor [partij A] verzekeringspremies heeft betaald. De advocaat die [partij A] nadien heeft ingeschakeld heeft slechts voorbereidende werkzaamheden ten behoeve van de dagvaarding verricht.
4.58.
Op grond van artikel 6:96 lid 2 sub c BW Pro komen redelijke kosten ter verkrijging van voldoening buiten rechte als vermogensschade voor vergoeding in aanmerking. De rechtbank oordeelt dat in ieder geval de brief van 4 juni 2025 aan de hiervoor gegeven omschrijving voldoet. Dat die brief is opgesteld door de rechtsbijstandsverzekeraar van [partij A] doet daar niets aan af. Het betreft immers vermogensschade aan de zijde van [partij A] , ook al wordt deze mogelijk door haar rechtsbijstandverzekering gedekt. Het toe te wijzen bedrag is wel lager dan gevorderd, nu als hoofdsom € 24.907 wordt toegewezen. Gelet op die hoofdsom wordt op grond van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten een bedrag van € 1.024,07 toegewezen.
De proceskosten
4.59.
Omdat beide partijen gedeeltelijk ongelijk krijgen, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
in (voorwaardelijke) reconventie
4.60.
[partij B] c.s. vordert, onder de voorwaarde dat de vordering van [partij A] in conventie deels wordt afgewezen, medewerking van [partij A] tot vrijgave van de borgstelling van € 162.000 minus het bedrag dat wel wordt toegewezen. [partij A] refereert zich in deze aan het oordeel van de rechtbank.
4.61.
Aan de gestelde voorwaarde is voldaan. De rechtbank veroordeelt [partij A] daarom tot medewerking aan vrijgave van de borgstelling tot € 137.093 (€ 162.000 - € 24.907).
4.62.
De vordering in reconventie staat in zodanig nauw verband met de vordering in conventie dat de rechtbank de proceskosten, evenals in conventie, compenseert.
5.De beslissing
De rechtbank:
in conventie
5.1.
veroordeelt [partij B] c.s. om aan [partij A] te betalen een bedrag van € 24.907, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over het toegewezen bedrag, met ingang van 25 juni 2025, tot de dag van volledige betaling;
5.2.
veroordeelt [partij B] c.s. om aan [partij A] te betalen een bedrag van € 1.024,07 aan buitengerechtelijke kosten;
5.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.4.
compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af;
in reconventie
5.6.
veroordeelt [partij A] tot medewerking aan de vrijgave aan [partij B] c.s. van de borgstelling tot een bedrag van € 137.093, dat als zekerheid is gestort op bankrekening [bankrekening] van de Stichting Beheer Derdengelden GMW advocaten onder vermelding van dossier [dossier] ;
5.7.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.8.
compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
5.9.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Knijff en in het openbaar uitgesproken op 13 mei 2026.
3425