ECLI:NL:RBDHA:2026:14607 - Rechtbank Den Haag - Niet-ontvankelijkheid opzegging huurovereenkomst wegens a...

Uitspraak

RECHTBANKDEN HAAG

Kantonrechter, zittingsplaats Den Haag

Zaaknummer: 11764257 / RL EXPL 25-11594

CB/c

Vonnis van 26 mei 2026

in de zaak van:

[eiser],

wonende te [woonplaats 1],

eisende partij,

hierna te noemen: [eiser],

gemachtigde: mr. C.M. Malipaard (Stones Legal),

tegen

1.de vennootschap onder firma in liquidatie [gedaagden sub 1],

voorheen gevestigd te [vestigingsplaats],

2.[gedaagden sub 2],

wonende te [woonplaats 2],

hierna te noemen: [gedaagden sub 2],

3.[gedaagden sub 3],

wonende te [woonplaats 2],

hierna te noemen: [gedaagden sub 3],

gedaagde partijen,

hierna samen te noemen: [gedaagden],

gemachtigde: mr. M. Bathoorn (Bos Advocaten).

1.De procedure

1.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 17 juni 2025 met veertien producties (nrs. 1 tot en met 14);

- de conclusie van antwoord, binnengekomen bij de griffie op 25 augustus 2025 met drie producties (nrs. 1 tot en met 3);

- de brief van de gemachtigde van [gedaagden] van 16 september 2025 met twee aanvullende producties (nrs. 4 en 5);

- de akte overlegging producties tevens akte vermeerdering eis, binnengekomen bij de griffie op 17 november 2025 met zes producties (nrs. 15 tot en met 20);

- de akte na comparitie van partijen aan de zijde van [eiser] van 9 december 2025;

- de akte na comparitie van partijen aan de zijde van [gedaagden] van 6 januari 2026 met vijf producties (nrs. 6 tot en met 10);

- de antwoordakte aan de zijde van [eiser] van 3 februari 2026 met twee producties (nrs. 21 en 22);

- de akte uitlaten producties 21 en 22 aan de zijde van [gedaagden] van 31 maart 2026.

1.2

Ten slotte is vonnis bepaald op vandaag.

2.De feiten

2.1

[eiser] en [gedaagden] hebben op 24 resp. 29 april 2021 een huurovereenkomst (hierna: de huurovereenkomst) gesloten met betrekking tot bedrijfsruimte die is gelegen aan de [adres] te [plaats] (hierna: het gehuurde).

2.2

De duur van de huurovereenkomst is van 1 mei 2021 tot en met 30 april 2025.

2.3

De huurovereenkomst is schriftelijk vastgelegd op een ROZ-standaardformulier ‘Huurovereenkomst Kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW, in de versie van 30 januari 2015. Op de huurovereenkomst zijn voorts de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW van toepassing.

2.4

Artikel 12.7 van de huurovereenkomst luidt:
Bij overlijden, invalide en/of arbeidsongeschiktheid van een der vennoten van de huurders, is het huurcontract direct opzegbaar met inachtneming van twee (2) huur perioden.

2.5

De laatst geldende huurprijs voor het gehuurde bedraagt € 2.822,55 per maand, inclusief BTW.

2.6

[gedaagden] exploiteerde in het gehuurde een bedrijf dat de afwerking van gebouwen verzorgt. Voordat [gedaagden] dat bedrijf exploiteerde, exploiteerde [eiser] hetzelfde bedrijf uit in het gehuurde. [eiser] is de oom van [gedaagden sub 3].

2.7

Bij e-mail van 30 januari 2025 en brief van 28 januari 2025 hebben [gedaagden] de huurovereenkomst met verwijzing naar artikel 12.7 per 31 maart 2025 opgezegd. In de brief van 28 januari 2025 staat (voor zover relevant):
Hierdoor zeggen wij, [gedaagden sub 2] en [gedaagden sub 3] h.o.d.n. [gedaagden sub 1] v.o.f., per heden de huur op van de panden [adres], [plaats]. De reden van opzegging is gelegen in de ontstane volledige arbeidsongeschiktheid van mevrouw [gedaagden sub 3], mede-vennoot. Op advies van de arts heeft zij haar werk per direct moeten stoppen. Door haar uitval, en het niet binnen afzienbare termijn te verwachten herstel, kunnen wij onze onderneming niet meer voortzetten. Wij doen een beroep op artikel 12.7 van de huurovereenkomst.

2.8

Per 31 maart 2025 hebben [gedaagden] het gehuurde verlaten.

2.9

[eiser] heeft het gehuurde per 1 februari 2026 aan derden verhuurd.

3.Het geschil

3.1

[eiser] vordert, na vermeerdering en vermindering van eis, om, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: (I.) te verklaren voor recht dat: a. [gedaagden] de huurovereenkomst niet rechtsgeldig heeft opgezegd; b. dat de huurovereenkomst na conversie van de nietige rechtshandeling ex artikel 3:42 BW Pro eindigt op 31 januari 2026; (II.) [gedaagden] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te veroordelen tot betaling van: a. de achterstallige huursom (tot en met november 2025) van EUR 22.580,40 vermeerderd met de wettelijke rente vanaf opeisbaarheid tot aan de dag van algehele voldoening; b. een reeds verschuldigd boetebedrag van EUR 2.400,- en vermeerderd met een direct opeisbare boete van EUR 300,- per maand, een ingegane maand als een gehele gerekend; c. een bedrag van EUR 2.822,55 per maand, zijnde de door [gedaagden] verschuldigde huur, te rekenen vanaf 1 december 2025, een ingegane maand als een gehele maand gerekend en tot het moment dat het gehuurde opnieuw is verhuurd en uiterlijk tot en met april 2026; d. een bedrag van EUR 4.498,75 inzake onroerendgoedbelasting (gebruikersdeel), rioolbelasting en voorgeschoten watergebruik, te vermeerderen met de wettelijke rente per afzonderlijke factuur en vanaf de dag van opeisbaarheid tot de dag van algehele voldoening; e. een bedrag van EUR 4.842,50 inzake de herstelkosten van het gehuurde door het niet opleveren van het gehuurde door/namens [gedaagden], te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de datum van de[ze] akte [van] 14 november 2025, althans vanaf 25 november 2025 tot de dag van algehele voldoening; f. een bedrag van EUR 3.216,46 inzake het saldo aan afgesproken onderlinge verrekenposten tussen [eiser] en [gedaagden], te vermeerderen met wettelijke rente van de datum van de[ze] akte [van] 14 november 2025, althans vanaf 25 november 2025 tot de dag van algehele voldoening; g. een bedrag van EUR 2.073,24 inzake door [eiser] uitgevoerd werk bij opdrachtgevers bij [gedaagden] vanaf de datum van de[ze] akte [van] 14 november 2025, althans vanaf 25 november 2025 tot de dag van algehele voldoening; h. een bedrag van EUR 2.773,38 inzake energielasten (gas en elektra) van het gehuurde in de periode 1 mei 2024 tot 1 maart 2025, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de datum van de[ze] akte [van] 14 november 2025, althans vanaf 25 november 2025 tot de dag van algehele voldoening; (III.) [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen in de kosten van de procedure, te vermeerderen met nakosten, een en ander te voldoen binnen 14 dagen na dagtekening van het vonnis, en voor het geval voldoening van de (na-)kosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt, te vermeerderen met wettelijke rente over de (na-)kosten te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening.

3.2

Aan zijn vordering legt [eiser] ten grondslag dat aan de huurovereenkomst, anders dan [gedaagden] stellen, geen einde is gekomen als gevolg van arbeidsongeschiktheid van [gedaagden sub 3], waardoor alle betalingsverplichtingen, die voor [gedaagden] voorvloeien uit de huurovereenkomst voortduren tot en met uiterlijk 31 januari 2026, de dag waarop het gehuurde aan derden is verhuurd.

3.3

[gedaagden] voeren verweer. Hun voornaamste stelling is dat aan de huurovereenkomst rechtsgeldig een einde in gekomen op grond van de bepaling in de huurovereenkomst dat deze kan worden opgezegd in geval van arbeidsongeschiktheid van [gedaagden sub 2] of [gedaagden sub 3] en dat daarvan sprake is. Daarom zijn alle betalingsverlichtingen vanaf dat moment geëindigd.

3.4

Op de stellingen en verweren van partijen wordt hierna, voor zover relevant, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1

De kernvraag in deze procedure is of [gedaagden sub 3] arbeidsongeschikt is, waardoor [gedaagden] met inachtneming van artikel 12.7 de huurovereenkomst voortijdig en wel per 31 maart 2025 hebben kunnen opzeggen.

4.2

[gedaagden] stellen dat [gedaagden sub 3] steeds meer verschijnselen van burn-out ging ontwikkelen, waardoor zij haar werkzaamheden voor de onderneming niet langer kon uitvoeren en een voortzetting van de onderneming niet langer economisch verantwoord was.

4.3

Voor de beoordeling of [gedaagden] de huurovereenkomst rechtsgeldig hebben kunnen opzeggen op de voet van artikel 12.7 zijn twee elementen van belang, namelijk (1) wanneer sprake is van ‘arbeidsongeschiktheid’ in de zin van bedoeld artikel en (2) of [gedaagden] voldoende hebben onderbouwd dat sprake is van arbeidsongeschiktheid van [gedaagden sub 3].

4.4

Met [gedaagden] is de kantonrechter van oordeel dat aan de hand van de Haviltex-norm bepaald moet worden wat partijen over en weer van de opzegmogelijkheid van artikel 12.7 van de huurovereenkomst mogen verwachten (zie punt 35 van de conclusie van antwoord). Echter, anders dan [gedaagden] (in punt 38 van de conclusie van antwoord) stellen speelt het gegeven dat er tussen partijen een familieband bestaat geen rol. De huurovereenkomst is op zakelijke gronden tot stand gekomen en daardoor dient ook de reikwijdte van artikel 12.7 op zakelijke gronden beoordeeld te worden.

4.5

In artikel 12.7 worden drie omstandigheden genoemd in geval waarvan de huurovereenkomst kan worden beëindigd: overlijden, invaliditeit en arbeidsongeschiktheid. Elk van deze drie elementen duidt op situaties, waarbij er geen zicht is op (spoedig) herstel, oftewel er moet sprake zijn van een duurzame omstandigheid. Dat betekent dat voor een geslaagd beroep op artikel 12.7 [gedaagden] moeten aantonen dat er ten tijde van de opzegging van de huurovereenkomst sprake was van een duurzame situatie, zonder uitzicht op spoedig herstel.

4.6

Aanvankelijk hebben [gedaagden], toen van de zijde van [eiser] werd gevraagd om een onderbouwing van de arbeidsongeschiktheid van [gedaagden sub 3], een verklaring van huisarts [naam] van 3 februari 2025 overgelegd. In die verklaring staat:
U vraagt me deze verklaring naar u op te sturen. U bent al vele jaren bekend in de praktijk van ondergetekende. De situatie is nu zo dat u, om medische redenen, een voortzetting van uw werkzaamheden niet meer kan waarborgen. Dit is (helaas) een gegeven, waar rekening mee gehouden zal moeten worden.

4.7

De kantonrechter is van oordeel dat deze verklaring niet kan dienen ter onderbouwing dat er sprake was van een duurzame situatie, zonder uitzicht op herstel. De verklaring zegt alleen dat er een medische reden is, die ertoe leidt dat een voortzetting van werkzaamheden niet meer gewaarborgd kan worden. Niet alleen ontbreekt in deze verklaring enige aanwijzing dat de situatie duurzaam is en er geen uitzicht is op herstel of verbetering, ook wordt geen enkel verband gelegd met de werkzaamheden, die [gedaagden sub 3] in het kader van de onderneming uitvoerde.

4.8

In een nadere verklaring van 5 juli 2025 heeft huisarts [naam] het volgende geschreven:
Sinds november ’24 bent u niet meer in staat te werken, we hebben hierover een aantal malen contacten gehad, meest telefonisch. De oorzaak hiervan is dat u zowel in uw werksituatie als in uw persoonlijke leven, door meerdere factoren, dermate overbelast bent geraakt, dat u hierdoor gedwongen rust moest nemen. Je mag spreken van een burnout. Uw situatie is geheel invoelbaar en terecht en medisch noodzakelijk dat u afstand heeft genomen van uw werkzaamheden en momenteel probeert te herstellen.

4.9

In deze verklaring geeft de huisarts enig inzicht in de aard van de medische aandoening (burn-out) en de aanvang daarvan (november 2024), maar ook in deze verklaring ontbreekt een indicatie dat de situatie duurzaam is, zonder zicht op herstel. Sterker nog, de verklaring stelt juist dat er wel uitzicht kan zijn op herstel. Ook het gegeven dat de stress kan zijn veroorzaakt door bijzonder zorg voor (een van) de kinderen van [gedaagden sub 2] en [gedaagden sub 3] maakt dat niet anders.

4.1

In de aanloop naar de mondelinge behandeling op 25 november 2025 hebben [gedaagden] als productie 4 een ‘Verzekeringsgeneeskundig expertiseonderzoek’ van VG Expertise B.V. overgelegd ter nadere onderbouwing van de arbeidsongeschiktheid van [gedaagden sub 3]. Deze rapportage is gedateerd 5 september 2025 en volgens deze rapportage is [gedaagden sub 3] op 20 augustus 2025 gezien door een verzekeringsarts.

4.11

In paragraaf 12 van de rapportage (‘Diagnose’) staat vermeld dat [gedaagden sub 3] per 28 januari 2025 overbelastingsklachten had, passend bij een burn-out. Dat gegeven staat op zichzelf genomen niet ter discussie. Dat [gedaagden sub 3] op 28 januari 2025 was uitgevallen als gevolg van burn-out wordt ook niet betwist. Maar wat in deze rapportage ontbreekt, en dat kon de verzekeringsarts op 20 augustus 2025 ook niet meer reconstrueren, was een prognose ten aanzien van de duurzaamheid van de situatie. De verzekeringsarts kon alleen een beschrijving geven van de situatie per 20 augustus 2025 en daaruit blijkt weliswaar dat [gedaagden sub 3] nog steeds uitgevallen was, maar daarmee kan niet het ontbreken van een prognose per 28 januari 2025 worden goedgemaakt, zeker niet in het licht van de prognose van huisarts [naam], die in juli 2025 herstel niet uitsloot. Kortom, ook de rapportage van VG Expertise B.V. is onvoldoende om arbeidsongeschiktheid van [gedaagden sub 3] aan te kunnen nemen.

4.12

De slotsom is daarom dat Deltrap [eiser] onvoldoende hebben onderbouwd dat zij de overeenkomst als gevolg van arbeidsongeschiktheid hebben kunnen opzeggen. Het gevolg daarvan is dat de huurovereenkomst ook na 31 maart 2025 is blijven voortduren tot en met 31 januari 2026.

4.13

Voor zover [gedaagden] nog een beroep hebben gedaan op dwaling (zie punt 46 van de conclusie van antwoord) verwerpt de kantonrechter dat verweer. Van dwaling in de zin van artikel 6:228 BW Pro, meer in het bijzonder lid 1 onder c, is geen sprake, nog daargelaten dat [gedaagden] niet de vernietiging van de huurovereenkomst hebben ingeroepen en ook de stelling dat zij nadeel lijden als gevolg van dwaling geen zelfstandige grond is voor dwaling.

4.14

In het kader van het voortduren van de huurovereenkomst na 31 maart 2025 vordert [eiser] een aantal bedragen, die staan vermeld in het petitum van zijn (gewijzigde) eis (zie rechtsoverweging 3.1). Dat zijn achtereenvolgens:

- doorbetaling van huur van 1 april 2025 tot en met 31 januari 2026;

- contractuele boete voor te late betaling van de huur;

- een bedrag in verband met onroerendgoedbelasting (gebruikersdeel), rioolbelasting en voorgeschoten watergebruik;

- herstelkosten;

- het saldo aan afgesproken onderlinge verrekenposten;

- uitgevoerd werk bij opdrachtgevers

- energielasten (gas en elektra) van het gehuurde in de periode 1 mei 2024 tot 1 maart 2025.

De kantonrechter zal elk van deze posten hierna bespreken.

4.15

Dat de huur voor de periode april 2025 tot en met januari 2026 doorbetaald moet worden is een rechtstreeks gevolg van het doorlopen van de huurovereenkomst. Weliswaar hebben [gedaagden] in algemene termen betoogd dat [eiser] zich onvoldoende zou hebben ingespannen om het gehuurde nadat zij dat verlaten hadden aan derden te verhuren, maar feit is dat [eiser] erin is geslaagd om het gehuurde enige maanden voor de contractuele einddatum te verhuren. Niet is gebleken dat hij het gehuurde eerder dan per 1 februari 2026 had kunnen verhuren.

4.16

Dat [gedaagden] ook een boete verschuldigd is eveneens een gevolg van het doorlopen van de huurovereenkomst. De contractuele boete is vastgelegd in artikel 23.2 van de Algemene Bepalingen, die op de huurovereenkomst van toepassing zijn. [gedaagden] voeren geen zelfstandig verweer tegen deze vordering, anders dan de stelling dat de boete niet is verschuldigd omdat de huur is beëindigd.

4.17

Wel doen [gedaagden] een beroep op artikel 6:230 BW Pro ten aanzien van de huur en de contractuele boete, maar dat beroep verwerpt de kantonrechter. Artikel 6:230 BW Pro kan alleen toepassing vinden in het geval van een geslaagd beroep op dwaling, maar het beroep van [gedaagden] op dwaling is al in rechtsoverweging 4.13 verworpen.

4.18

De vordering van [eiser] ter zake van de onroerendgoedbelasting (gebruikersdeel), rioolbelasting en voorgeschoten watergebruik zal gedeeltelijk worden afgewezen. [gedaagden] hebben aangevoerd dat de betreffende kosten binnen 6 maanden na het einde van een kalenderjaar factureert dienen te worden. Op dat verweer is [eiser] vervolgens niet meer teruggekomen. Dat betekent dat alleen nog de kosten die betrekking hebben op de jaren 2024 en 2025 in rekening gebracht kunnen worden. Uit de facturen die als productie 14 bij dagvaarding zijn overgelegd blijkt dat het om een totaalbedrag van € 2.062,61 gaat.

4.19

[eiser] heeft herstelkosten in rekening gebracht voor herstelwerkzaamheden, die noodzakelijk bleken na het vertrek van [gedaagden] hebben terecht betoogd, hetgeen niet door [eiser] is betwist, dat bij de aanvang van de huur geen beschrijving van het gehuurde is opgemaakt, waardoor zij nu niet gehouden zijn voor herstelwerkzaamheden te betalen, waarvan niet vastgesteld kan worden dat die door hun toedoen tijdens de huurperiode zijn veroorzaakt. Deze vordering zal daarom worden afgewezen.

4.2

Bij akte van 17 november 2025 heeft [eiser] zijn vordering vermeerderd met (onder andere) een bedrag voor ‘onderling afgesproken verrekenposten’ en voor ‘uitgevoerd werk bij opdrachtgevers’ en hij heeft daartoe twee facturen overgelegd (producties 18 en 19). [gedaagden] hebben deze vorderingen gemotiveerd betwist. Daarom had het op de weg gelegen van [eiser] om deze vorderingen nader te onderbouwen en desnoods bewijs daarvan aan te bieden. Nu hij dat heeft nagelaten zullen deze vorderingen worden afgewezen.

4.21

Tenslotte zal ook de vordering betreffende de energielasten worden afgewezen. In hun verweer daartegen hebben [gedaagden] aangevoerd dat zij de in rekening gebrachte bedragen niet kunnen controleren als gevolg van het ontbreken van afzonderlijke meters, waardoor de begin- en eindstanden niet kenbaar zijn. [eiser] heeft daarop niet alsnog zijn vordering op dit punt onderbouwd, zodat deze vordering als voldoende gemotiveerd door [gedaagden] zal worden afgewezen.

4.22

Over de toe te wijzen bedragen zal de wettelijke rente als gevorderd worden toegewezen, mede omdat [gedaagden] daartegen geen afzonderlijk verweer hebben gevoerd.

4.23

Tot besluit zal de kantonrechter nog het laatste en verstrekkende verweer en verzoek verwerpen om de vorderingen van [eiser] te matigen (zie punt 49 van de conclusie van antwoord). [gedaagden] geven geen onderbouwing waarom, anders dan met betrekking tot hun overige verweren, die hiervoor besproken zijn, de vorderingen gematigd zouden moeten worden. Zonder onderbouwing ziet de kantonrechter geen aanleiding de vorderingen te matigen.

4.24

Met name omdat het merendeel van de eerst bij vermeerdering van eis ingebrachte vorderingen zal worden afgewezen, zal de kantonrechter de proceskosten zodanig tussen partijen verdelen dat elke partij de eigen proceskosten draagt.

4.25

De veroordeling wordt hoofdelijk uitgesproken, als gevorderd. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.

5.De beslissing

De kantonrechter:

5.1

verklaart voor recht dat [gedaagden] de huurovereenkomst niet rechtsgeldig hebben opgezegd en dat de huurovereenkomst na conversie van de nietige rechtshandeling ex artikel 3:42 BW Pro eindigt op 31 januari 2026;

5.2

veroordelen [gedaagden] tegen behoorlijk bewijs van kwijting tot betaling van:

a. de achterstallige huursom (tot en met november 2025) van EUR 22.580,40 vermeerderd met de wettelijke rente vanaf opeisbaarheid tot aan de dag van algehele voldoening;

b. een bedrag van EUR 2.822,55 per maand, zijnde de door [gedaagden] verschuldigde huur, te rekenen vanaf 1 december 2025 tot het moment dat het gehuurde opnieuw is verhuurd per 31 januari 2026;

c. een boetebedrag van EUR 3.000,- voor in totaal tien maanden niet of te laat betaalde huur;

d. een bedrag van EUR 2.062,61 inzake onroerendgoedbelasting (gebruikersdeel), rioolbelasting en voorgeschoten watergebruik, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van opeisbaarheid tot de dag van algehele voldoening;

5.3

verklaart dit vonnis ten aanzien van 5.2 uitvoerbaar bij voorraad;

5.4

verdeelt de proceskosten zodanig tussen partijen dat elke partij de eigen proceskosten draagt;

5.5

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. C.W.D. Bom en in het openbaar uitgesproken op 26 mei 2026 in aanwezigheid van de griffier.