Uitspraak
RECHTBANKDEN HAAG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Den Haag
CK/d
Zaaknummer: 11612521 \ RL EXPL 25-5386
Vonnis van 27 januari 2026
in de zaak van
1.
VERENIGING VAN EIGENAARS [eiseressen sub 1],
VERENIGING VAN EIGENAARS [eiseressen sub 1],
te [vestigingsplaats] ,
2.
OCKENBURG MARATHON CENTER B.V.,
2.
OCKENBURG MARATHON CENTER B.V.,
te 's-Gravenhage,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna samen te noemen: de VvE en OMC,
gemachtigde: mrs. K.S.L. van Vliet en D.L. Dijs,
tegen
[gedaagde],
te [woonplaats] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mrs. M.A. van Kleef en S.S. Mollova.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties van 14 maart 2025;
- de conclusie van antwoord tevens conclusie van eis in reconventie met producties, ingekomen op de rolzitting van 15 juli 2025;
- de (nadere) oproepbrief van de griffier van 8 augustus 2025;
- de conclusie van antwoord tevens conclusie van eis in reconventie met producties, ingekomen op de rolzitting van 15 juli 2025;
- de (nadere) oproepbrief van de griffier van 8 augustus 2025;
- de conclusie van antwoord in reconventie, ingekomen op 26 november 2025;
- de akte overlegging producties tevens houdende akte wijziging eis afkomstig van de VvE en OMC, ingekomen op 26 november 2025;
- de zittingsaantekeningen van de griffier.
1.2.
Op 4 december 2025 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Bij die gelegenheid is namens de VvE en OMC verschenen [naam 1] bijgestaan door de gemachtigden voornoemd. [gedaagde] is in persoon verschenen bijgestaan door zijn gemachtigden voornoemd. Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
In de splitsingsakte van 12 juni 2002 is de VvE opgericht en het modelreglement bij splitsing in appartementsrechten 1992 van toepassing verklaard. Op 19 november 2012 is de VvE ingeschreven bij de Kamer van Koophandel.
2.2.
OMC is eigenaar van het appartementsrecht van de [adres 1] in [plaats] . [naam 1] is de zelfstandig bevoegd bestuurder van OMC. Het appartementsrecht bestaat, voor zover relevant, uit een woning op de eerste en tweede etage met balkon, een zolder en een dakterras.
2.3.
[gedaagde] was tot 20 december 2024 eigenaar van het appartementsrecht aan de [adres 2] in [plaats] . Op 20 december 2024 is het eigendomsrecht van het appartementsrecht aan de [adres 2] overgedragen aan Woontotaal Rijnmond B.V., die het vervolgens op 17 juni 2025 heeft geleverd aan derden. Het appartementsrecht bestaat, voor zover relevant, uit een bedrijfsruimte op de begane grond, kamers in een uitbouw op de eerste verdieping en een kelder.
2.4.
Het appartementsrecht aan de [adres 1] en dat van de [adres 2] vormen één pand van vijf lagen. De VvE wordt gevormd door deze twee appartementsrechten. OMC en, tot 20 december 2024, [gedaagde] zijn dus van rechtswege lid van de VvE.
2.5.
Op of omstreeks 19 november 2018 ontvingen zowel OMC als [gedaagde] van de [gemeente] een brief met een last onder dwangsom voor dringend onderhoud vanwege het achterstallig onderhoud aan het pand waaronder in ieder geval de erker (gelegen op de eerste verdieping). OMC heeft deze werkzaamheden laten uitvoeren en betaald.
2.6.
Eind oktober 2020 hadden huurders van [gedaagde] te maken met een lekkage, afkomstig van het dakterras dat bij het appartementsrecht van OMC hoort. [gedaagde] heeft eigenhandig de lekkage gepoogd te verhelpen.
2.7.
Op 29 december 2020 heeft [gedaagde] desgevraagd premieoverzichten van de afgesloten verzekeringen aan OMC gezonden. Betaling van OMC van haar aandeel van de premies bleef uit.
2.8.
Op 10 maart 2023 was er wederom een lekkage afkomstig van het dakterras van OMC. [gedaagde] heeft ook deze lekkage zelf gepoogd te verhelpen.
2.9.
Medio mei 2024 heeft er een algemene ledenvergadering (ALV) plaatsgevonden in het bijzijn van de VvE Balie Den Haag. Op 24 juni 2024 heeft ook een ALV plaatsgevonden. Bij beide ALV waren zowel OMC als [gedaagde] aanwezig. Van de ALV van 24 juni 2024 is een gespreksverslag overgelegd. Uit dat verslag blijkt, voor zover relevant, dat de dak- en gevelwerkzaamheden, de breukdelen en de verzekeringspremies ter sprake zijn gekomen.
2.10.
Vervolgens heeft op 8 juli 2024 ook een ALV plaatsgevonden. Daarbij waren OMC en [gedaagde] aanwezig. Van deze vergadering is een notulen opgesteld. Er is genotuleerd door [gedaagde] over het openen van een zakelijke rekening, het afsluiten van verzekeringen, de afzonderlijke breukdelen van ⅓ ( [gedaagde] ) - ⅔ (OMC) en het verrichten van noodzakelijk achterstallig onderhoud aan het dak door het opvragen van offertes. Vervolgens heeft [gedaagde] de notulen aan OMC gestuurd.
2.11.
Op 9 juli 2024 heeft OMC de notulen aan [gedaagde] teruggemaild met een aantal opmerkingen bij de onderwerpen: breukdelen op basis van exact oppervlakte appartementsrechten, verzekeringen over de verdeling van de premiebetalingen over de periode 2018-2024 op basis van de nieuwe breukdelen en het opvragen van offertes door ieder van hen voor de dakwerkzaamheden om te vergelijken.
2.12.
Op 16 juli 2024 en 31 juli 2024 heeft OMC [gedaagde] gemaild over onder ander de vast te stellen breukdelen. In die e-mails heeft OMC aangegeven dat op basis van het Kadaster een wijziging van de breukdelen naar ½ - ½ haar juister voorkomt.
2.13.
Op 7 augustus 2024 om 09:05 uur heeft [gedaagde] aan OMC bericht, voor zover relevant, dat de breukdelen wat hem betreft akkoord zijn. De e-mail van 7 augustus 2024 om 09:05 uur van [gedaagde] is een “reply” op de e-mail van OMC van 9 juli 2024 (sub 2.11).
2.14.
OMC heeft op 7 augustus 2024 bij e-mail van 12:19 uur aan de notaris opdracht gegeven over te gaan tot wijziging van de splitsingsakte met aanpassing van de breukdelen van ⅓ ( [gedaagde] ) - ⅔ (OMC) naar ½ - ½.
2.15.
Op 7 augustus 2024 om 15:16 uur antwoordde OMC op de e-mail van [gedaagde] van eerder die ochtend. OMC voegde ter ondertekening voor akkoord een notulen bij haar e-mail, die [gedaagde] die dag om 21:50 uur ondertekend terugmailde aan OMC. In die notulen staat dat de breukdelen zullen worden gewijzigd van ⅓ ( [gedaagde] ) - ⅔ (OMC) naar ½ - ½, dat de offerte voor de dakwerkzaamheden op de derde etage akkoord is en dat de leden nog in afwachting zijn van offertes voor de dakwerkzaamheden op de tweede etage.
2.16.
Op 13 augustus 2024 informeert [gedaagde] per e-mail bij OMC naar de stand van zaken met betrekking tot de notaris (wijziging breukdelen), het geld (verzekeringspremies) en dak (werkzaamheden).
2.17.
Op 24 september 2024 bericht OMC aan [gedaagde] dat uit een bouwkundig rapport van 23 juli 2024, opgesteld in verband met de wens van OMC de appartementsrechten in twee delen te splitsen, blijkt dat (onder andere) de daken in slechte staat verkeren en dat OMC door de gemeente is opgedragen de gebreken aan het dak te herstellen.
2.18.
Op 5 november 2024 hebben partijen telefonisch overleg gehad over de opgevraagde offertes in verband met de dakwerkzaamheden. Wat er bij dat onderhoud is afgesproken, is niet schriftelijk vastgelegd.
2.19.
Na dit telefonisch onderhoud zijn werkzaamheden aan het dak aangevangen.
2.20.
Bij e-mail van 18 november 2024 om 12:24 uur heeft [gedaagde] aan OMC bericht of er nog naar de breukdelen kan worden gekeken omdat hij vanwege een kleiner oppervlakte een relatief klein aandeel heeft in de VvE. [gedaagde] verleent vervolgens geen medewerking aan de notariële wijziging van de splitsingsakte.
2.21.
Bij e-mail van 19 november 2024 om 18:07 uur heeft [gedaagde] bij OMC geïnformeerd naar de dakwerkzaamheden, wanneer deze zouden zijn afgerond.
2.22.
Bij e-mail van 26 november 2024 bericht [gedaagde] aan OMC het volgende:
In de nieuwe notulen staat slechts opgenomen dat het gezamenlijk onderhoud gezamenlijk betaald gaat worden, zoals dit nu ook al is opgenomen in de huidige splitsingsakte.
Je zou me een groot plezier doen dit te tekenen omdat mijn koper deze notulen nodig heeft voor haar financieringsaanvraag.
EnUiteraard zal ik ook in deze verhouding (conform splitsingsakte) meebetalen aan de offerte zoals die nu wordt uitgevoerd. Graag zie ik ook een verrekening in de kosten van de opstalverzekering die ik de afgelopen 14 jaar namens de Vve heb betaald.
Met betrekking tot jouw onderstaande vragen het volgende:
• De kozijnen vallen sowieso buiten de splitsing, je zult derhalve niet meebetalen aan de kozijnen op de [adres 2] . De gevels zijn in goede staat van onderhoud.
• De zakelijke bankrekening zal waarschijnlijk deze week geopend worden. E.e.a. heeft vertraging opgelopen door toedoen van het op orde krijgen van een juiste vermelding bij de kvk.
• Verder is het opstellen van een MJOP niet nodig in een kleine vve als de onze is het gezamenlijk betalen van het gezamenlijke onderhoud afdoende.
Eventueel kun je met de nieuwe koper van mijn pand aanvullende afspraken maken.
• Gezamenlijk onderhoud doen we zoals omschreven in de splitsingsakte. Er is geen reden hiervan af te wijken.
Over een nieuwe verdeling van de breukdelen zou ik willen voorstellen dit voor nu voor te leggen aan de nieuwe koper.
2.23.
Op 29 november 2024 heeft OMC aan [gedaagde] een factuur gestuurd voor een bedrag van € 9.237,34, zijnde ⅓ deel van het totaal, vanwege de werkzaamheden die in 2018/2019 zijn uitgevoerd. [gedaagde] heeft de factuur onbetaald gelaten.
2.24.
Op 5 december 2024 heeft OMC aan [gedaagde] een factuur gestuurd voor een bedrag van € 15.304,28, zijnde ⅓ deel van het totaal, vanwege de werkzaamheden en het meerwerk aan het dak van de tweede en derde etage. [gedaagde] heeft de factuur onbetaald gelaten.
2.25.
Op 17 december 2024 heeft OMC aan [gedaagde] een verzamelfactuur gestuurd bestaande uit de volgende posten:
- Dak/gevel werkzaamheden 2024 € 15.304,28
- Dak/constructie werkzaamheden 2018/2019 € 9.237,34
- Notariskosten € 665,50
In aftrek op deze kosten brengt OMC de door haar nog verschuldigde verzekeringspremies van destijds € 5.619,73, zodat resteert een bedrag van € 19.587,39. Ook deze factuur laat [gedaagde] onbetaald.
2.26.
[gedaagde] heeft aan Woontotaal Rijnland B.V. bij de verkoop medegedeeld dat groot onderhoud is uitgevoerd aan de daken en gevel van het gebouw.
2.27.
Bij de notaris is op 20 december 2024 een depotovereenkomst tot stand gekomen tussen [gedaagde] en OMC voor het bedrag genoemd in overweging 2.25, € 19.587,39, op basis waarvan de notaris die gelden onder zich houdt.
2.28.
Bij (onaangetast) ALV-besluit van 23 januari 2025 is OMC de procesbevoegdheid toegekend te mogen procederen tegen [gedaagde] .
3.Het geschil in conventie
3.1.
De VvE en OMC vorderen – na eiswijziging – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, op grond van nakoming van het VvE-besluit of van de splitsingsakte dan wel op grond van ongerechtvaardigde verrijking dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling van een hoofdsom van € 19.245,04 en buitengerechtelijke incassokosten van € 970,87 alsmede [gedaagde] op grond van artikel 194 Rv Pro te veroordelen tot het overleggen van bankafschriften over de periode van 1 november 2017 tot en met 31 december 2017 van de bankrekening met nummer [rekeningnummer] , met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten, één en ander nog te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.2.
De VvE en OMC leggen aan de vordering het volgende ten grondslag. De VvE heeft zowel in 2018/2019 als 2024 werkzaamheden laten uitvoeren aan het gemeenschappelijke deel van het gebouw en aan een notaris opdracht gegeven een nieuw concept van de splitsingsakte met gewijzigde breukdelen naar ½ - ½ op te stellen. Aan deze opdrachten liggen VvE-besluiten ten grondslag waarmee de leden unaniem hebben ingestemd. OMC heeft de opdrachten voorgeschoten, maar [gedaagde] weigert zijn aandeel te betalen ondanks toezegging daartoe.
3.3.
[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vordering van de VvE en OMC, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van de VvE en OMC in de kosten van deze procedure.
3.4.
[gedaagde] voert het volgende aan. De leden van de VvE hebben afgesproken dat zij ieder hun eigen appartement, zowel van binnen als van buiten, zouden onderhouden. Er zijn geen afspraken dat werkzaamheden gezamenlijk zouden worden uitgevoerd en er is ook door de VvE niet gespaard voor een meerjarenonderhoudsplan. Het dak en de gevel waaraan de werkzaamheden zijn verricht, zijn van OMC/ [adres 1] en dus voor haar rekening. Op grond van artikel 2 van Pro de splitsingsakte rust er ook geen verplichting op [gedaagde] om mee te betalen aan de werkzaamheden. Er liggen ook geen VvE-besluiten ten grondslag aan de werkzaamheden.
Daarnaast beroept [gedaagde] zich op verjaring van de facturen die zien op de werkzaamheden die zijn verricht tussen 12 december 2018 en 4 juni 2019, waarvan hij pas op 29 november 2024 voor het eerst kennisgenomen heeft. De verjaring is ook niet gestuit met de e-mail van 7 april 2020 afkomstig van OMC omdat er een voorwaardelijke aansprakelijkheidsstelling in is opgenomen die niet onvoorwaardelijk is geworden.
3.5.
Op de stellingen en weren van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.Het geschil in reconventie
4.1.
[gedaagde] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, een verklaring voor recht dat OMC onrechtmatig heeft gehandeld jegens [gedaagde] door de notaris onjuist te informeren en OMC te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 9.541,91 aan achterstallige verzekeringspremies, de wettelijke rente over het depotbedrag, uitkering van het depotbedrag aan [gedaagde] , betaling van het honorarium van de notaris, betaling van de buitengerechtelijke incassokosten van € 778,33, met veroordeling van OMC in de proces- en nakosten.
4.2.
[gedaagde] heeft het volgende aan zijn vordering ten grondslag gelegd. Hij heeft OMC meermalen verzocht tot betaling van de verzekeringspremies die hij sinds 1 april 2011 tot en met 31 december 2024 namens de VvE heeft voldaan. Daarnaast lijdt [gedaagde] schade vanwege het bedrag dat de notaris onder de depotovereenkomst vasthoudt.
4.3.
Tot een bedrag van € 5.962,08 heeft OMC erkend dat zij nog verzekeringspremies dient te voldoen. De jaren 2011 tot en met 2017 zijn niet gestuit en verjaard, en de rest is verrekend of door rechtsverwerking teniet gegaan.
OMC heeft geen onjuiste informatie aan de notaris verstrekt. De notaris heeft OMC benaderd en OMC heeft toen de feitelijke situatie uiteengezet. [gedaagde] lijdt geen schade als gevolg van de depotovereenkomst, hierdoor kon de verkoop van zijn appartementsrecht juist doorgaan.
4.4.
Op de stellingen en weren van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5.De beoordeling in conventie
Facturen werkzaamheden 2018/2019 van € 9.237,34
5.1.
Het meest verstrekkende verweer van [gedaagde] is dat de facturen voor de werkzaamheden die in 2018/2019 zijn verricht, zijn verjaard. De facturen voor deze werkzaamheden zijn door OMC ontvangen en opeisbaar geworden in de periode van 12 december 2018 en 4 juni 2019, zo heeft [gedaagde] onweersproken aangevoerd, terwijl [gedaagde] pas eerst op 29 november 2024 heeft kennisgenomen van deze facturen. Dat is buiten de verjaringstermijn van vijf jaren, aldus [gedaagde] , terwijl de verjaring niet is gestuit. OMC heeft daartegen aangevoerd dat de verjaring is gestuit op 7 april 2020.
5.2.
Een geldige stuitingshandeling is een handeling specifiek gericht op het voorbehouden van rechten. Een schuldeiser, in dit geval OMC, moet zich dus ondubbelzinnig en onvoorwaardelijk het recht op nakoming, van in dit geval de betaling van facturen voor de werkzaamheden 2018/2019, voorbehouden. Het stellen van een voorwaarde doet namelijk af aan de vereiste ondubbelzinnigheid.
5.3.
De stuitingshandeling waarop OMC zich beroept is een e-mail gedateerd op 7 april 2020 van OMC aan [gedaagde] . In die e-mail staat, voor zover hier relevant:
“
Je hebt zelf aangegeven dat [naam 2] en jij hebben afgesproken dat het ieder voor zich is, wat betreft [adres 2] en [adres 1] .
Je hebt zelf aangegeven dat [naam 2] en jij hebben afgesproken dat het ieder voor zich is, wat betreft [adres 2] en [adres 1] .
Het probleem van het plafond moet je dan ook zelf oplossen, vind [naam 2] . Wil je dit toch bij de verzekering neerleggen en dus ook O.M.C. bv , dan stelt O.M.C.bv jou bij deze ook aansprakelijk voor 1/derde van de werkzaamheden die de laatste 2 jaar zijn verricht aan de buiten gevel en erker, voor onderhoud van het pand. Gelegen aan de [adres 1] .”
5.4.
De wijze waarop OMC haar aanspraak heeft geformuleerd, is naar het oordeel van de kantonrechter voorwaardelijk. Immers, de aanspraak van OMC ontstaat pas als [gedaagde] het probleem aan het plafond niet voor eigen rekening oplost. Doet hij dit wel, dan ontstaat de aanspraak van OMC op 1/3 van de kosten van de werkzaamheden over 2018/2019 niet. Hierdoor is de stuitingshandeling van OMC niet ondubbelzinnig. Bovendien heeft [gedaagde] onweersproken aangevoerd het probleem aan het plafond voor eigen rekening te hebben opgelost.
5.5.
Doordat de e-mail van 7 april 2020 niet kan worden gekwalificeerd als een geldige stuitingshandeling en er door OMC verder geen stuitingshandelingen zijn aangevoerd, is de verjaring niet gestuit en zijn de gevorderde facturen met betrekking tot de werkzaamheden over de jaren 2018 en 2019 verjaard en niet toewijsbaar.
Factuur notaris van € 665,50
5.6.
De factuur van de notaris ziet op de opdracht van OMC aan de notaris tot wijziging van de breukdelen in de splitsingsakte van ⅓ ( [gedaagde] ) - ⅔ (OMC) naar ½ - ½, waarvoor [gedaagde] naar zijn zeggen nimmer akkoord heeft gegeven.
5.7.
Op 7 augustus 2024 geeft [gedaagde] per e-mail een akkoord op het onderwerp breukdelen en daarnaast ondertekent hij een versie van de dan bijgevoegde notulen van de ALV van 8 juli 2024. Deze (ondertekende) versie wijkt inhoudelijk af van de versie die OMC op 9 juli 2024 aan [gedaagde] terugstuurt (r.o. 2.11). In de door [gedaagde] ondertekende versie van de notulen is over het onderwerp breukdelen opgenomen dat deze zal worden gewijzigd van ⅓ ( [gedaagde] ) - ⅔ (OMC) naar ½ - ½. Zijn akkoord in de e-mail heeft echter betrekking op de e-mail van OMC van 9 juli 2024 waarin de breukdelen zouden worden vastgesteld op basis van het oppervlakte van de respectievelijke appartementsrechten. Ter zitting heeft [gedaagde] nog verklaard deze notulen voor ondertekening niet te hebben gelezen en dat die notulen ook niet kan worden aangemerkt als een weergave van hetgeen is besproken op de ALV van 8 juli 2024.
5.8.
Hoewel het ongelezen ondertekenen van stukken in beginsel voor rekening en risico van de ondertekenaar komt, [gedaagde] in dit geval, heeft OMC meerdere notulen met verschillende inhoud in het leven geroepen. Hierdoor kon er een wildgroei van verschillende notulen van de ALV van 8 juli 2024 ontstaan terwijl de notulen een weergave dient te zijn van hetgeen is besproken en/of besloten op de betreffende ALV. Daarom hoefde [gedaagde] er niet op bedacht te zijn dat elke (aangepaste) notulen van de ALV van 8 juli 2024 een andere inhoud zou hebben, te meer omdat op die vergadering niet is gesproken over ½ - ½ maar over ⅓ ( [gedaagde] ) - ⅔ (OMC) en vaststelling van de breukdelen op basis van het oppervlakte van de respectievelijke appartementsrechten. Onder deze omstandigheden heeft OMC, hoewel misschien begrijpelijk gelet op de historie tussen partijen waarin de VvE maar moeizaam actief werd, prematuur gehandeld door de notaris vlak na het middaguur op 7 augustus 2024 de opdracht te geven. Bovendien had [gedaagde] op dat moment de betreffende notulen nog niet ondertekend en alleen zijn akkoord gegeven op de inhoud van de e-mail van 9 juli 2024. Daarin zouden de breukdelen worden vastgesteld op basis van het oppervlakte van de respectievelijke appartementsrechten. In chronologie was er nog geen akkoord op de notulen waarin staat dat de breukdelen zullen worden gewijzigd van ⅓ ( [gedaagde] ) - ⅔ (OMC) naar ½ - ½.
5.9.
Gelet op het voorgaande is de vordering tot betaling van de factuur van de notaris niet toewijsbaar is.
Dak- en gevelwerkzaamheden 2024
5.10.
In de notulen die door OMC op 9 juli 2024 aan [gedaagde] is gemaild, die door beide partijen akkoord is bevonden staat het volgende over de dak- en gevelwerkzaamheden:
“
Dak offertes aanvragen2e etage(grote dak/terras en balkon eraan vast) op 3e etage klein balkon,(is in goede staat). Hoofd dak (boven 3e etage) [naam 3] heeft 1 offerte en zal die sturen (mail) naar [naam 4] . [naam 3] en [naam 4] vragen allebei nog tenminste 1-2 extra offertes aan om te vergelijken. Eventueel isolatie aanbrengen.(hoofd dak en 2e etage dak terras en balkon)moet geheel vernieuwd worden, hoofd dak moet reparatie worden uitgevoerd.”
Dak offertes aanvragen2e etage(grote dak/terras en balkon eraan vast) op 3e etage klein balkon,(is in goede staat). Hoofd dak (boven 3e etage) [naam 3] heeft 1 offerte en zal die sturen (mail) naar [naam 4] . [naam 3] en [naam 4] vragen allebei nog tenminste 1-2 extra offertes aan om te vergelijken. Eventueel isolatie aanbrengen.(hoofd dak en 2e etage dak terras en balkon)moet geheel vernieuwd worden, hoofd dak moet reparatie worden uitgevoerd.”
5.11.
Eveneens bij de notulen die door OMC op 9 juli 2024 aan [gedaagde] is gemaild, is als bijlage een offerte van [bedrijfsnaam] gevoegd die is gedateerd op 25 maart 2024. Volgens die offerte worden de werkzaamheden “
betonwerk, loodwerk, schingles reparatie, bitumen” begroot op € 3.291,20 (inclusief btw). [gedaagde] heeft aangeboden van dit bedrag ⅓ te betalen aan OMC. OMC heeft onweersproken aangevoerd dat zij de werkzaamheden heeft voorgeschoten. OMC heeft evenwel bij dagvaarding een offerte van [bedrijfsnaam] in het geding gebracht die gedateerd is op 3 juli 2024 en waarin de volgende werkzaamheden “
hoofddak – dakwerken loodwerk, zinkwerken, timmerwerk, bitumen, montagewerk, goot voorkant reparatie, schoorstenen reparatie, schingels reparatie voorkant, zijkant” worden begroot op € 28.314,00 (inclusief btw), alsmede een offerte van [bedrijfsnaam] gedateerd op 22 september 2024, die is onderverdeeld in vijf losse offertes (054/2024 tot en met 058/2024), waarin de werkzaamheden aan het dak (en de schoorstenen, goten, afvoeren, etc.) worden begroot op in totaal € 47.497,00 (inclusief btw), inclusief een bedrag van € 4.905,00 aan optionele isolatiewerkzaamheden. Partijen hadden op de ALV van 8 juli 2024 ook afgesproken dat ieder 1 á 2 extra offertes zouden opvragen om te vergelijken. OMC heeft dat gedaan, [gedaagde] niet. Ter zitting heeft OMC onweersproken aangevoerd dat zij, in de persoon van [naam 1] , de offertes op 30 september 2024 fysiek heeft uitgereikt aan [gedaagde] , die erover zou gaan nadenken. Vervolgens hebben partijen telefonisch contact gehad op 5 november 2024. Wat er toen precies is besproken en afgesproken is onduidelijk gebleven. Volgens OMC heeft [gedaagde] tijdens dat gesprek de offerte van 22 september 2024 geaccordeerd, hetgeen door [gedaagde] wordt bestreden. Volgens [gedaagde] is gesproken over de offertes maar geen besluit genomen.
betonwerk, loodwerk, schingles reparatie, bitumen” begroot op € 3.291,20 (inclusief btw). [gedaagde] heeft aangeboden van dit bedrag ⅓ te betalen aan OMC. OMC heeft onweersproken aangevoerd dat zij de werkzaamheden heeft voorgeschoten. OMC heeft evenwel bij dagvaarding een offerte van [bedrijfsnaam] in het geding gebracht die gedateerd is op 3 juli 2024 en waarin de volgende werkzaamheden “
hoofddak – dakwerken loodwerk, zinkwerken, timmerwerk, bitumen, montagewerk, goot voorkant reparatie, schoorstenen reparatie, schingels reparatie voorkant, zijkant” worden begroot op € 28.314,00 (inclusief btw), alsmede een offerte van [bedrijfsnaam] gedateerd op 22 september 2024, die is onderverdeeld in vijf losse offertes (054/2024 tot en met 058/2024), waarin de werkzaamheden aan het dak (en de schoorstenen, goten, afvoeren, etc.) worden begroot op in totaal € 47.497,00 (inclusief btw), inclusief een bedrag van € 4.905,00 aan optionele isolatiewerkzaamheden. Partijen hadden op de ALV van 8 juli 2024 ook afgesproken dat ieder 1 á 2 extra offertes zouden opvragen om te vergelijken. OMC heeft dat gedaan, [gedaagde] niet. Ter zitting heeft OMC onweersproken aangevoerd dat zij, in de persoon van [naam 1] , de offertes op 30 september 2024 fysiek heeft uitgereikt aan [gedaagde] , die erover zou gaan nadenken. Vervolgens hebben partijen telefonisch contact gehad op 5 november 2024. Wat er toen precies is besproken en afgesproken is onduidelijk gebleven. Volgens OMC heeft [gedaagde] tijdens dat gesprek de offerte van 22 september 2024 geaccordeerd, hetgeen door [gedaagde] wordt bestreden. Volgens [gedaagde] is gesproken over de offertes maar geen besluit genomen.
5.12.
Uit geen enkel schriftelijk stuk blijkt een akkoord van [gedaagde] op enig andere offerte dan de offerte van [bedrijfsnaam] d.d. 25 maart 2024. Hoewel [gedaagde] niet betwist dat er (noodzakelijke) (onderhouds)werkzaamheden aan het dak en de gevel moesten plaatsvinden, kan daaruit nog geen instemming met de offerte van [bedrijfsnaam] d.d. 3 juli 2024 dan wel 22 september 2024 worden afgeleid. Tegelijkertijd ziet de offerte van [bedrijfsnaam] d.d. 25 maart 2024 niet op alle dak- en gevelwerkzaamheden die ook [gedaagde] noodzakelijk achtte. Verder is niet gebleken dat [gedaagde] op enig moment aan OMC te kennen heeft gegeven dat hij, zoals hij ter zitting verklaarde, al begin 2024 niet meer wilde investeren in de woning en met de offertes die zouden worden opgevraagd niets concreets zou doen, terwijl in ieder geval nog tot eind 2024 tussen partijen veelvuldig is gesproken over de dak- en gevelwerkzaamheden. Dan is er nog de omstandigheid dat [gedaagde] bij de verkoop van zijn appartementsrecht op 22 november 2024 schriftelijk heeft verklaard dat “
alle werkzaamheden van de in de bijlage toegevoegde offerte worden uitgevoerd voor levering van de woning(31-12-2024) en dat de betaling van de uitgevoerde werken voor rekening en risico van de verkoper zijn.” Als bijlage bij deze verklaring bevindt zich een “
Offerte dakwerkzaamheden VVE September 2024”. Dat is de offerte van [bedrijfsnaam] gedateerd op 22 september 2024. Kortom, nergens blijkt ondubbelzinnig uit welk standpunt [gedaagde] tijdens het contact met OMC over de dak- en gevelwerkzaamheden heeft ingenomen, terwijl tijdens de mondelinge behandeling, naderhand dus, stellig het standpunt wordt ingenomen dat [gedaagde] niet wilde en hoefde mee te betalen. Dat standpunt is zonder nadere toelichting, die ontbreekt, moeilijk te rijmen. Dit klemt te meer omdat [gedaagde] op 26 november 2024 nog aan OMC verzoekt de door hem opgestelde verklaring van 22 november 2024 voor akkoord te ondertekenen en bij herhaling meldt dat gezamenlijk onderhoud gezamenlijk, dus door de VvE, wordt betaald waarvan hij slechts de kozijnen uitdrukkelijk uitsluit.
alle werkzaamheden van de in de bijlage toegevoegde offerte worden uitgevoerd voor levering van de woning(31-12-2024) en dat de betaling van de uitgevoerde werken voor rekening en risico van de verkoper zijn.” Als bijlage bij deze verklaring bevindt zich een “
Offerte dakwerkzaamheden VVE September 2024”. Dat is de offerte van [bedrijfsnaam] gedateerd op 22 september 2024. Kortom, nergens blijkt ondubbelzinnig uit welk standpunt [gedaagde] tijdens het contact met OMC over de dak- en gevelwerkzaamheden heeft ingenomen, terwijl tijdens de mondelinge behandeling, naderhand dus, stellig het standpunt wordt ingenomen dat [gedaagde] niet wilde en hoefde mee te betalen. Dat standpunt is zonder nadere toelichting, die ontbreekt, moeilijk te rijmen. Dit klemt te meer omdat [gedaagde] op 26 november 2024 nog aan OMC verzoekt de door hem opgestelde verklaring van 22 november 2024 voor akkoord te ondertekenen en bij herhaling meldt dat gezamenlijk onderhoud gezamenlijk, dus door de VvE, wordt betaald waarvan hij slechts de kozijnen uitdrukkelijk uitsluit.
5.13.
Vast staat dat na het telefoongesprek dat partijen op 5 november 2024 hadden, de werkzaamheden aan het dak en de gevel zijn aangevangen. Uit de door OMC overgelegde bankafschriften en facturen blijkt dat zij in totaal een bedrag van € 45.921,85 aan [bedrijfsnaam] heeft betaald voor dak- en gevelwerkzaamheden. De betaalgegevens komen het meest overeen met de offerte van [bedrijfsnaam] gedateerd op 22 september 2024. Een betaling van € 10.648,00 (inclusief btw) met factuurnummer 2024066 komt zelfs exact overeen met het bedrag in de offerte van [bedrijfsnaam] gedateerd op 22 september 2024 met kenmerk 058/2024. Opvallend acht de kantonrechter dan ook dat [gedaagde] juist de offerte van [bedrijfsnaam] d.d. 22 september 2024 in zijn verklaring van 22 november 2024 noemt en niet die van 25 maart 2024, terwijl [gedaagde] die laatste offerte zegt te hebben geaccordeerd. Daaraan doet niet af dat die verklaring volgens [gedaagde] geen werking jegens OMC kan hebben omdat de verklaring als een soort vrijwaring gericht was aan de kopers van zijn appartementsrecht. Gelet op deze omstandigheid en de omstandigheden dat ook [gedaagde] de dak- en gevelwerkzaamheden noodzakelijk achtte, ernaar informeerde en werd geïnformeerd en partijen er regelmatig contact over hadden ondanks dat [gedaagde] naar zijn zeggen niet meer wilde investeren in zijn woning, is de kantonrechter van oordeel dat partijen overeenstemming hadden de dak- en gevelwerkzaamheden uit te laten voeren zoals omschreven in de offerte van [bedrijfsnaam] d.d. 22 september 2024. Besluiten van de VvE kunnen ook buiten een ALV worden genomen bij unanimiteit. Omdat de offerte van 22 september 2024 de betalingen van OMC overtreft, zullen de betalingen van OMC als uitgangspunt worden genomen bij het verdere oordeel.
5.14.
Vervolgens heeft [gedaagde] aangevoerd dat hij niet precies weet welke werkzaamheden er zijn uitgevoerd maar dat een deel van die werkzaamheden valt onder de uitsluitingsclausule van artikel 2 van Pro de splitsingsakte. Ter zitting bleek het concreet om (de bitumen op) het dakterras te gaan. OMC heeft daarover ter zitting verklaard dat geen van de uitgevoerde werkzaamheden zien op het dakterras. Ook in de offerte van 22 september 2024 blijkt niet van werkzaamheden aan of op het dakterras, zodat daarmee dit twistpunt tussen partijen is beslecht.
5.15.
Gelet op het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat de VvE voor een bedrag van € 45.921,85 dak- en gevelwerkzaamheden heeft laten verrichten. Dit betekent dat conform de thans geldende splitsingsakte de kosten als volgt worden verdeeld over de leden: ⅓ voor rekening van [gedaagde] en ⅔ voor rekening van OMC. OMC heeft zich verschreven of verrekend en komt uit op een totaalbedrag van € 45.912,85. Deze fout heeft zij niet hersteld en omdat de kantonrechter niet meer mag toewijzen dan wordt gevorderd, zal [gedaagde] worden veroordeeld tot betaling van ⅓ van € 45.912,85, zijnde € 15.304,28. Aangezien [gedaagde] in verzuim is met betaling van dit bedrag, is hij daarover wettelijke rente verschuldigd.
Buitengerechtelijke incassokosten
5.16.
De buitengerechtelijke kosten zullen worden toegewezen tot het gevorderde bedrag van € 970,87, aangezien OMC heeft aangemaand voor betaling van de dak- en gevelwerkzaamheden die [gedaagde] verschuldigd blijkt en het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten niet hoger is dan het in het Besluit bepaalde tarief (het wettelijke tarief is € 1.122,93 (inclusief 21% btw) berekend over de hoofdsom van
€ 15.304,28).
€ 15.304,28).
Proceskosten
5.17.
Omdat [gedaagde] in deze procedure de grotendeels in het ongelijk gestelde partij is, zal hij in de proceskosten worden veroordeeld. De proceskosten in conventie worden vastgesteld op:
- kosten van de dagvaarding
€
146,36
- griffierecht
€
1.461,00
- salaris gemachtigde
€
812,00
(2 punten × € 406,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
2.554,36
6.De beoordeling in reconventie
Verzekeringspremies over de jaren 2011-2024
6.1.
[gedaagde] heeft ter zitting aangevoerd dat er aan verzekeringspremies nog een bedrag van € 6.979,91 betaald dient te worden door OMC. Tot een bedrag van € 5.962,08 heeft OMC erkend verzekeringspremies verschuldigd te zijn aan [gedaagde] . Dat betreft de premies over de jaren 2018-2024, hetgeen verder niet gemotiveerd wordt weersproken door [gedaagde] . De premies over de jaren 2011-2017 zijn verjaard volgens OMC. [gedaagde] heeft ter zitting aangevoerd dat hij OMC meermalen heeft verzocht haar deel van de verzekeringspremies te voldoen en dat het juist is dat er wat is betaald door OMC maar dat hij niet precies weet wat. Omdat [gedaagde] stelt een vordering te hebben op OMC, die (deels) gemotiveerd wordt betwist, ligt het op de weg van [gedaagde] (nader) te onderbouwen dat OMC thans nog een restantbedrag van € 1.017,83 verschuldigd is aan hem. [gedaagde] heeft evenwel geen brieven overgelegd waaruit geldige stuitingshandelingen kunnen worden afgeleid, zodat het beroep op verjaring slaagt. De vordering is daarom toewijsbaar tot een bedrag van € 5.962,08. Aangezien OMC in verzuim is met voldoening van dit bedrag, is zij daarover de wettelijke rente verschuldigd.
Onrechtmatig handelen OMC jegens [gedaagde]
6.2.
[gedaagde] verwijt OMC dat zij de levering van het appartementsrecht van [gedaagde] aan de kopers heeft geprobeerd te frustreren. Zij heeft verkeerde inlichtingen aan de notaris verstrekt, terwijl OMC bewust was dat zij met [gedaagde] geen enkele afspraak heeft gemaakt voor het uitvoeren van gezamenlijk onderhoud. Naar aanleiding hiervan is een depotovereenkomst tot stand gekomen, terwijl er kon worden geleverd zonder die depotovereenkomst. OMC heeft daartegen aangevoerd dat de notaris haar heeft benaderd. Zij heeft desgevraagd verklaard dat [gedaagde] de VvE nog een bedrag verschuldigd is vanwege gezamenlijk onderhoud, waarover volgens haar wel afspraken waren gemaakt. De notaris heeft hierin aanleiding gezien een depotovereenkomst te sluiten, zodat het appartementsrecht van [gedaagde] aan de kopers kon worden geleverd. Welke gedraging van OMC moet worden aangemerkt als strijd met de wet, een recht, of de zorgvuldigheid die in het maatschappelijk verkeer betaamt, is gesteld noch gebleken. Partijen hebben binnen de VvE discussie over (verdeling van) de kosten die zijn gemaakt en verschillen daarover van mening, maar dat maakt het handelen van de één of ander nog niet onrechtmatig. Dat het bedrag vervolgens in depot wordt gehouden bij de notaris totdat er duidelijkheid is over de verdeling van de kosten, is precies waar een depotovereenkomst voor is bedoeld. Dat [gedaagde] niet kan beschikken over het geldbedrag geldt voor beide partijen en kan dus ook niet leiden tot onrechtmatigheid of schade. Gelet op het voorgaande zal de gevorderde verklaring voor recht dat OMC onrechtmatig jegens [gedaagde] heeft gehandeld worden afgewezen.
De depotovereenkomst: uitkering depotbedrag, wettelijke rente over depotbedrag en honorarium notaris
6.3.
Het bedrag dat in depot wordt gehouden is € 19.587,39. In conventie is geoordeeld dat [gedaagde] aan OMC een bedrag van € 15.304,28 verschuldigd is. In reconventie is OMC aan [gedaagde] een bedrag van € 5.962,08 verschuldigd. Dit betekent dat op het depotbedrag van € 19.587,39 een bedrag van € 9.342,20 (€ 15.304,28 - € 5.962,08) in mindering dient te strekken. De notaris kan uit het depot aan [gedaagde] uitkeren een bedrag van € 10.245,19 en aan OMC een bedrag van € 9.342,20. In de beslissing zal de kantonrechter dienovereenkomstig bepalen dat de notaris tot uitkering kan overgaan. Voor nadere instructies ziet de kantonrechter geen aanleiding, zodat de vordering van [gedaagde] die allerhande instructies voor de notaris inhouden wordt afgewezen.
6.4.
Tegen de gevorderde wettelijke rente over het depotbedrag is verweer gevoerd door OMC. Zij heeft aangevoerd dat geen sprake is van nakoming van een verbintenis nu de notaris het geld rentedragend onder zich houdt en de ontvangen rente zal uitkeren aan de rechthebbende, zodat de vordering tot wettelijke rente over het depotbedrag een grondslag ontbeert. Dit verweer treft doel, zodat de vordering van [gedaagde] tot betaling van wettelijke rente over het depotbedrag zal worden afgewezen. Er is geen aanleiding wettelijke rente toe te wijzen over het depotbedrag dat naar aanleiding van deze uitspraak over beide partijen verdeeld zal worden en blijkens de depotovereenkomst zelf ook rentedragend is welke rente naar rato zal worden uitbetaald aan [gedaagde] en OMC. Bovendien is wettelijke rente toegewezen over de hoofdsommen die partijen elkaar volgens dit vonnis verschuldigd zijn.
6.5.
De depotovereenkomst bepaalt in artikel 6 dat Pro als het depotbedrag voor meer dan de helft aan [gedaagde] moet worden uitbetaald, hetgeen het geval is, de VvE het honorarium van de notaris ad € 250,00 aan [gedaagde] moet vergoeden. Omdat de VvE niet over een bankrekening beschikt, zo vervolgt artikel 6, stelt OMC zich naast de VvE hoofdelijk aansprakelijk voor deze vergoeding en kosten. OMC zal dan ook worden veroordeeld tot betaling van het honorarium van € 250,00 aan [gedaagde] . Aangezien OMC door deze uitspraak het bedrag verschuldigd is geworden aan [gedaagde] , zal de gevorderde wettelijke rente worden toegewezen vanaf veertien dagen na heden.
Buitengerechtelijke incassokosten
6.6.
De buitengerechtelijke kosten zullen worden toegewezen tot het gevorderde bedrag van € 778,33, aangezien [gedaagde] heeft aangemaand voor betaling van verzekeringspremies die OMC verschuldigd blijkt en het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten niet hoger is dan het in het Besluit bepaalde tarief (het wettelijke tarief is
€ 814,46 (inclusief 21% btw) berekend over de hoofdsom van € 5.962,08).
€ 814,46 (inclusief 21% btw) berekend over de hoofdsom van € 5.962,08).
Proceskosten
6.7.
Omdat OMC in deze procedure de grotendeels in het ongelijk gestelde partij is, zal zij in de proceskosten worden veroordeeld. De proceskosten in reconventie worden vastgesteld op € 678,00 (2 punten van € 339,00 salaris gemachtigde).
7.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
7.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan OMC te betalen een bedrag van € 15.304,28, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro vanaf 11 februari 2025 tot de dag van algehele voldoening,
7.2.
veroordeelt [gedaagde] om aan OMC te betalen aan buitengerechtelijk incassokosten een bedrag van € 970,87, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro vanaf de dag van dagvaarden tot de dag van algehele voldoening,
7.3.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 2.554,36, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan een van de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
in reconventie
7.4.
veroordeelt OMC om aan [gedaagde] te betalen een bedrag van € 5.962,08, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro vanaf de dag van dagvaarden tot de dag van algehele voldoening,
7.5.
veroordeelt OMC om aan [gedaagde] te betalen een bedrag van € 250,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro vanaf veertien dagen na heden tot de dag van algehele voldoening,
7.6.
veroordeelt OMC om aan [gedaagde] te betalen aan buitengerechtelijk incassokosten een bedrag van € 778,33, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro vanaf de dag van dagvaarden tot de dag van algehele voldoening,
7.7.
veroordeelt OMC in de proceskosten van € 678,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als OMC niet tijdig aan een van de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
in conventie en reconventie
7.8.
bepaalt dat mr. [naam 5] , notaris te Den Haag, overgaat tot uitkering van het bedrag van € 19.587,39 dat hij op grond van de depotovereenkomst met kenmerk [kenmerk] onder zich houdt, waarbij [gedaagde] een bedrag van € 10.245,19 toekomt en OMC een bedrag van € 9.342,20 toekomt en de rente over deze bedragen conform het bepaalde in de depotovereenkomst naar rato wordt verdeeld,
7.9.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
7.10.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. N.F.H. van Eijk en in het openbaar uitgesproken op 27 januari 2026.