Uitspraak
RECHTBANK
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats 's-Gravenhage
PV/cd
Zaaknummer / rekestnummer: 12039597 \ RP VERZ 26-50003
Beschikking van 22 mei 2026
in de zaak van
1.[verzoeker 1] B.V.,
(hierna: [verzoeker 1] ),
2. [verzoeker 2],
(hierna: [verzoeker 2] ),
3. [verzoeker 3],
(hierna: [verzoeker 3] ),
gevestigd te [plaats 1] respectievelijk wonende te [plaats 2] (Frankrijk),
verzoekers,
gemachtigde: mr. P. Thole,
verzoekers,
gemachtigde: mr. P. Thole,
tegen
[verweerder],
gevestigd te [plaats 3] ,
verweerder,
gemachtigde: mr. H.J.G. Braakhuis.
Partijen zullen hierna als [verzoeker 1] c.s. en de VvE worden aangeduid of – waar [verzoeker 1] c.s. afzonderlijk worden genoemd – bij hun verkorte partijnaam.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verzoekschrift van 13 januari 2026 met producties,
- de brief van [verzoeker 1] c.s. met aanvullende producties,
- het verweerschrift met producties,
- de mondelinge behandeling van 24 april 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt en namens [verzoeker 1] c.s. spreekaantekeningen zijn overgelegd.
2.De feiten
2.1.
Het complex ‘ [complex] ’ is gesplitst in zes hoofdappartementsrechten met index A-1 tot en met A-6. Index A-3 is ondergesplitst in 39 onder-appartementsrechten. In de akte van ondersplitsing is de VvE opgericht.
2.2.
[verzoeker 1] is eigenaar van het appartementsrecht [adres 1] . De heer [naam] (hierna: [naam] ) is bestuurder van [verzoeker 1] . [verzoeker 2] en [verzoeker 3] zijn eigenaar van het appartementsrecht [adres 2] . Zij zijn van rechtswege lid van de VvE.
2.3.
Tijdens een algemene ledenvergadering (ALV) op 17 februari 2025 is besloten dat geen (geluids)opnames meer van de vergaderingen mogen worden gemaakt.
2.4.
Tijdens een ALV op 30 juni 2025 is onder andere besloten om de jaarstukken over 2024 vast te stellen en het bestuur te machtigen om namens de VvE een concept vaststellingsovereenkomst (vso) met aannemer [aannemer] te ondertekenen. [verzoeker 1] c.s. hebben bij verzoekschrift van 29 juli 2025 de kantonrechter te Den Haag verzocht deze besluiten nietig te verklaren dan wel te vernietigen.
2.5.
Op 16 december 2025 heeft opnieuw een ALV plaatsgevonden. Aan het begin van de vergadering heeft de voorzitter onder verwijzing naar het besluit van 17 februari 2025 medegedeeld dat geen geluidsopnames van de vergadering mogen worden gemaakt. [verzoeker 2] heeft daarop aangegeven wel opnames te (willen blijven) maken, wat tot commotie heeft geleid. Omdat meerdere leden niet onder deze omstandigheden wilden vergaderen en [verzoeker 2] de opname niet wilde stopzetten, heeft een van de leden voorgesteld om de vergadering in haar appartement ( [adres 3] ) voort te zetten. [verzoeker 2] en [naam] zijn uitgenodigd om hierbij aanwezig te zijn op voorwaarde dat zij geen geluidsopnames zouden maken. [verzoeker 2] en [naam] hebben deze uitnodiging naast zich neergelegd, waarna de vergadering is geschorst en de overige leden zich hebben verplaatst naar appartement [adres 3] alwaar de vergadering is voortgezet.
2.6.
Tijdens de voortgezette vergadering is vervolgens onder meer besloten om:
- VvE Beheer vanuit geen enkele VvE aansprakelijk te stellen voor haar functioneren als bestuurder en beheerder van twee andere VvE’s en voor het beheer van de VvE (agendapunt 3c),
- de uitspraak van de kantonrechter op het verzoek van [verzoeker 1] c.s. af te wachten en de lopende procedure bij de Raad van Arbitrage (RvA) niet voort te zetten indien de VvE in de zaak bij de kantonrechter in het gelijk wordt gesteld (agendapunt 3d),
- dat VvE-leden, indien gewenst, de RvA-procedure individueel kunnen voortzetten en dat dit los staat van de collectieve afspraken (agendapunt 3e),
- ermee in te stemmen dat de kosten van de gemachtigde die namens de VvE de vso-besprekingen met [aannemer] voert (mr. Ruimschotel) zo laag mogelijk te houden (agendapunt 3g),
- de door VvE Beheer opgemaakte notulen van de vergadering van 30 juni 2025 vast te stellen (agendapunt 4a) en niet akkoord te gaan met de versie van [naam] en [verzoeker 2] (agendapunt 4b),
- in te stemmen met de naar aanleiding van de vergadering van 30 juni 2025 tekstueel gewijzigde vso met [aannemer] en het bestuur te machtigen om dit af te handelen (agendapunt 7),
- MVGM per 1 januari 2026 te benoemen tot nieuwe beheerder van de VvE (agendapunt 9),
- de begroting voor 2026 vast te stellen (agendapunt 10),
- het bestuur een mandaat te verstrekken om namens de VvE een stem uit te brengen in de vergadering van de Hoofd VvE [VvE] van 18 december 2025 en daarin de gevraagde besluiten te nemen (agendapunt 12).
2.7.
Bij beschikking van 23 februari 2026 heeft de kantonrechter het besluit tot vaststelling van de jaarstukken over 2024 vernietigd omdat er geen geldige kascommissie was. Het verzoek van [verzoeker 1] c.s. tot vernietiging van het besluit om het bestuur machtiging te verlenen om namens de VvE de vso met [aannemer] te sluiten is afgewezen. De kantonrechter heeft hiertoe het volgende overwogen:
“3.13. De kantonrechter begrijpt dat verzoekers zich op het standpunt stellen dat de voorbereiding en totstandkoming van het besluit niet zorgvuldig heeft plaatsgevonden, waardoor een verkeerde beeldvorming is ontstaan en de uitkomst van de bestemming is beïnvloed. Volgens verzoekers is het besluit ook nadelig voor de VvE omdat het overeengekomen schikkingsbedrag niet in verhouding staat tot de schade die de VvE heeft geleden. Verzoekers hebben daartoe onder meer aangevoerd dat pas op 21 juni 2025 de concept VSO met de leden is gedeeld, de leden niet voldoende zijn geïnformeerd over de kansrijkheid van de vorderingen in de arbitrale procedure, het besluit om de concept VSO met [aannemer] te sluiten op meerdere punten is gebaseerd op onjuiste aannames, diverse gemeenschappelijke en individuele klachten ten onrechte worden uitgesloten of ontbreken, geen inzicht is gegeven in de herkomst en omvang van de schadebedragen en het bedrag van € 50.560 in de concept VSO niet is onderbouwd.
3.14.
De kantonrechter is met de VvE van oordeel dat het betreffende besluit voldoende zorgvuldig tot stand is gekomen. Daarvoor is allereerst redengevend dat verzoekers niet hebben weersproken dat het geschil met [aannemer] al enige tijd loopt en op verschillende momenten onderwerp van gesprek c.q. besluitvorming is geweest in een vergadering. Dat de leden van de vergadering niet op de hoogte zijn gehouden van de procedure en de slagingskans daarvan blijkt nergens uit. Tegen deze achtergrond kan dan ook bezwaarlijk worden aangevoerd dat de concept VSO te kort voor de vergadering (negen dagen) aan de leden is toegestuurd. Bovendien hebben verzoekers op 27 juni 2025 een uitgebreide schriftelijke reactie op de concept VSO rondgestuurd aan alle leden. Daarmee hebben zij hun inhoudelijke standpunt, zelfs al voorafgaand aan de ledenvergadering, kenbaar kunnen maken. Ook de overige leden hebben daarvan kennis kunnen nemen. Uit de notulen blijkt dat tijdens de vergadering mondeling de totstandkoming van VSO nog eens is toegelicht. Daarbij is aangegeven waarom de voorkeur wordt gegeven aan een VSO met een bedrag van € 50.560 in plaats van het voortzetten van de procedure bij de Raad van Arbitrage. Verzoekers, die als voormalig bestuursleden persoonlijk betrokken zijn geweest bij het voeren van die procedure, zijn, zoals blijkt uit hun notitie aan de leden van 27 juni 2025, goed op de hoogte van de geschilpunten die spelen tussen de VvE en [aannemer] . Verzoekers hebben zowel met hun notitie van 27 juni 2025 alsmede met hun bijdrage op de vergadering van 30 juni 2025 voldoende gelegenheid gehad om de overige leden te overtuigen van de (in hun ogen) onjuistheid en/of onvolledigheid van de door het bestuur gedeelde informatie en de ontoereikendheid van het bedrag van € 50.560. Dat verzoekers c.q. de leden onvoldoende kans hebben gehad om een weloverwogen besluit te nemen is dan ook door verzoekers niet dan wel onvoldoende onderbouwd.
3.15.
Dat de concept VSO is gebaseerd op onjuiste aannames ten aanzien van de gebreken en de omvang van de schade hebben verzoekers, gelet op de gemotiveerde betwisting door de VvE, eveneens onvoldoende onderbouwd. De VvE heeft er terecht op gewezen dat voorafgaand aan de concept VSO met haar advocaat diverse gesprekken met [aannemer] over de klachten en de bevindingen van de deskundigen zijn gevoerd en dat het standpunt van de VvE ten aanzien van sommige klachten niet houdbaar was. Bovendien zien verzoekers over het hoofd dat het besluit is beperkt tot de gebreken in en aan de gemeenschappelijke zaken. De VvE heeft onbetwist gesteld dat het verzoekers (en andere leden) vrijstaat om met betrekking tot klachten over hun privégedeelten niet akkoord te gaan met de concept VSO en daarover desgewenst zelf een procedure tegen [aannemer] te beginnen. [verzoeker 2] c.s. hebben dat (eerder) ook gedaan. De kantonrechter ziet in hetgeen verzoekers op dit punt over de gestelde klachten c.q. gebreken hebben aangevoerd, mede gelet op de marginale toetsing, dan ook onvoldoende aanleiding om te concluderen dat de VvE op basis van onjuiste aannames heeft ingestemd met het besluit om het bestuur te machtigen om tot ondertekening van de concept VSO over te gaan.
3.16.
Ten slotte overweegt de kantonrechter nog dat in de concept VSO inderdaad een aantal onjuistheden staan, bijvoorbeeld het ontbreken van een aantal namen van leden. De VvE heeft aangegeven dat sprake is van een concept en dat deze punten in de definitieve versie zullen worden aangepast. Verzoekers hebben echter niet onderbouwd waarom deze tekstuele onjuistheden tot vernietiging van het besluit moeten leiden. De conclusie is dus dat het besluit in stand blijft.”
2.8.
[verzoeker 1] c.s. zijn tegen dit oordeel van de kantonrechter in hoger beroep gegaan. Daarop is nog niet beslist.
3.Het verzoek en het verweer
3.1.
[verzoeker 1] c.s. verzoeken om de besluiten die tijdens de vergadering van 16 december 2025 zijn genomen – in het bijzonder die op agendapunten 3c, 3d, 3e, 3g, 4a en b, 7, 9, 10 en 12 – nietig te verklaren dan wel te vernietigen, met veroordeling van de VvE in de (werkelijke) proceskosten.
3.2.
[verzoeker 1] c.s. leggen aan hun verzoek ten grondslag dat de VvE hen feitelijk de toegang tot de vergadering heeft ontzegd door hun aanwezigheid afhankelijk te stellen van de onrechtmatige voorwaarde dat zij geen geluidsopnames zouden maken. Hiermee is hun stem- en spreekrecht ontnomen, waardoor alle besluiten nietig zijn. Daarnaast stellen [verzoeker 1] c.s. dat de VvE in redelijkheid niet tot de besluiten heeft kunnen komen, zodat deze tevens vernietigbaar zijn. Geen enkel besluit is bovendien genomen met toepassing van hoor en wederhoor. Volgens [verzoeker 1] c.s. rechtvaardigt het in strijd met de wet ontzeggen van toegang tot de vergadering een veroordeling tot betaling van de werkelijke proceskosten.
3.3.
De VvE verzoekt om [verzoeker 1] c.s. niet-ontvankelijk te verklaren in hun verzoeken, dan wel om deze af te wijzen, met veroordeling van [verzoeker 1] c.s. in de proceskosten. Op de stellingen van de VvE wordt hieronder – voor zover relevant – nader worden ingegaan.
4.De beoordeling
Het toetsingskader voor een nietig of vernietigbaar besluit
4.1.
Een lid van de VvE kan binnen een maand na de dag waarop deze kennis heeft genomen van een besluit van de ALV de kantonrechter verzoeken om dit besluit te vernietigen (artikel 5:130 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW). In dezelfde procedure kan ook worden gevraagd om vast te stellen dat een besluit nietig is. Een besluit is nietig wanneer het in strijd is met de wet of de statuten (artikel 2:14 lid 1 BW Pro). Een besluit is onder andere vernietigbaar als het in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. Daarbij geldt een terughoudende toets: het gaat erom of de vergadering bij afweging van de betrokken belangen in redelijkheid tot het besluit heeft kunnen komen.
De besluiten zijn niet nietig
4.2.
[verzoeker 1] c.s. stellen dat hen de toegang tot de ALV is ontzegd, wat volgens hen in strijd is met artikel 5:127 lid 1 BW Pro. Dit artikel bepaalt dat alle appartementseigenaars toegang hebben tot de vergadering van eigenaars. De Vve betoogt dat [verzoeker 1] c.s. wel toegang hadden en welkom waren op de ALV, mits zij tijdens de vergadering geen geluidsopnames zouden maken zoals besloten tijdens de ALV van 17 februari 2025.
4.3.
De vraag is of de VvE die voorwaarde voor toegang mocht stellen. [verzoeker 1] c.s. stellen dat het besluit van 17 februari 2025 in strijd is met de wet, omdat de Algemene verordening gegevensbescherming (AVG) bepaalt dat [verzoeker 1] c.s. geluidsopnames van de vergadering mogen maken. Anders dan [verzoeker 1] c.s. stellen, is er echter geen wettelijke bepaling die specifiek voorschrijft dat een gesprek (of in dit geval: een vergadering) mag worden opgenomen. Het uitgangspunt van de wet is juist dat iets niet mag worden opgenomen, omdat dit in strijd is met de privacy van de ander. De AVG regelt uitsluitend onder welke omstandigheden het opnemen van een gesprek toch niet in strijd is met de wet. Het mogen opnemen van een gesprek is dus een persoonlijk recht van [verzoeker 1] c.s. dat onder bepaalde omstandigheden is toegestaan. Dit betekent dat het besluit van 17 februari 2025 niet in strijd is met de wet, maar hooguit met een persoonlijk recht van [verzoeker 1] c.s. Het besluit is daarom niet nietig, maar hooguit slechts vernietigbaar.
4.4.
Persoonlijke rechten van VvE-leden kunnen tijdens een ALV worden ingeperkt. Het komt dan aan op de vraag of die inperking redelijk is, gezien de belangen van alle leden. Een dergelijk besluit moet binnen 30 dagen na bekendwording worden aangevochten. Dat is hier niet gebeurd, waardoor het besluit onherroepelijk is geworden. De voorwaarde die aan [verzoeker 1] c.s. is gesteld om bij de ALV van 16 december 2025 aanwezig te zijn, is gebaseerd op het onherroepelijke besluit van 17 februari 2025 dat tijdens de vergadering geen geluidsopnames mogen worden gemaakt. Er moet worden uitgegaan van de redelijkheid van dat besluit, waardoor de toegang van [verzoeker 1] c.s. niet is ontzegd. De besluiten die tijdens de vergadering van 16 december 2025 zijn genomen zijn dan ook niet nietig.
Het besluit over de vso met [aannemer] blijft in stand, net als de besluiten op agendapunten 3d, 3e 3g
4.5.
[verzoeker 1] c.s. stellen dat de tijdens de ALV voorgelegde aangepaste vso met [aannemer] qua inhoud en totstandkoming dezelfde problemen kent als de vso die in de vergadering van 30 juni 2025 is voorgelegd. Volgens [verzoeker 1] c.s. heeft de VvE daarom in redelijkheid niet met deze vso kunnen instemmen. Om dezelfde reden kon de VvE volgens hen evenmin besluiten om de RvA-procedure te beëindigen (3d), de verdere afhandeling aan individuele leden over te laten (3e) en te besparen op advocaatkosten (3g).
4.6.
Niet in geschil is dat de vso die tijdens de ALV van 16 december 2025 is voorgelegd uitsluitend tekstueel verschilt van de vso die tijdens de ALV van 30 juni 2025 is voorgelegd. De tekstueel gewijzigde vso is akkoord bevonden en tegen dat besluit komen [verzoeker 1] c.s. in deze procedure op. [verzoeker 1] c.s. hebben niet toegelicht welke tekstuele aanpassingen ten opzichte van de eerdere vso tot vernietiging van het besluit dat nu voorligt moeten leiden. De VvE stelt terecht dat de bezwaren van [verzoeker 1] c.s. tegen het besluit met name zien op de voorbereiding en totstandkoming van het besluit om in te stemmen met de (oorspronkelijke) vso en op de inhoud van de vso. De standpunten die zij in dat kader hebben ingenomen zijn echter grotendeels aan de orde geweest in de eerdere procedure bij de kantonrechter en liggen inmiddels ook ter beoordeling voor aan het gerechtshof. De kantonrechter ziet geen aanleiding om dezelfde standpunten in deze procedure anders te beoordelen dan de kantonrechter eerder heeft gedaan. Er zijn immers geen noemenswaardige nieuwe bezwaren aangevoerd. De kantonrechter neemt daarom de overwegingen 3.13. tot en met 3.16. van de kantonrechter op dit punt over en maakt deze tot de zijne.
4.7.
In deze procedure hebben [verzoeker 1] c.s. enkele nieuwe stukken ingediend die niet door de kantonrechter bij haar beoordeling zijn betrokken. Het gaat om kostenramingen en e-mailcorrespondentie over (het gestelde gebrek aan) informatieverschaffing aan de leden over de RvA-procedure. Ook deze stukken hebben echter betrekking op (de standpunten van [verzoeker 1] c.s. over) de voorbereiding en totstandkoming van het besluit om in te stemmen met de (oorspronkelijke) vso en de inhoud daarvan. De beoordeling van deze (nieuwe) stukken dient dan ook te geschieden in hoger beroep. Deze stukken kunnen ook niet leiden tot vernietiging van het besluit waar het hier om gaat, nu [verzoeker 1] c.s. niet hebben uitgelegd of en zo ja, op welke wijze deze stukken verband houden met de tekstuele wijzigingen die ten opzichte van de vorige vso hebben plaatsgevonden en in feite in deze procedure ter beoordeling voorliggen. Gelet op het voorgaande blijft het besluit in stand.
4.8.
Aangenomen dat de besluiten op agendapunten 3d, 3e en 3g kwalificeren als besluiten in de zin van de wet, geldt dat de VvE ook in redelijkheid tot deze besluiten heeft kunnen komen.
Besluit op agendapunt 3d
4.9.
Het besluit om de uitspraak van de kantonrechter af te wachten en de procedure bij de RvA niet voort te zetten indien de VvE in het gelijk zou worden gesteld (hetgeen inmiddels ook is gebeurd) is allerminst onredelijk. Het oordeel van de kantonrechter over de redelijkheid van het besluit tot instemming met de vso hangt immers rechtstreeks samen met de bij de RvA aanhangige procedure. Indien de vso en het besluit daarover in stand zouden blijven, ontbreekt voor de VvE namelijk (in belangrijke mate) het belang bij voortzetting van de RvA-procedure. Het is daarom begrijpelijk dat de VvE eerst duidelijkheid wenst te verkrijgen over de geldigheid van de vso, alvorens verdere proceskosten te maken. Daarbij komt dat de VvE onweersproken heeft toegelicht dat zij gezamenlijk met [aannemer] heeft verzocht om aanhouding van de RvA-procedure vanwege de problematiek rondom de vso en dat met het besluit niet is beoogd de procedure bij de RvA reeds definitief te beëindigen. Hieruit wordt begrepen dat het besluit slechts bedoeld is om verdere processtappen tijdelijk ‘on hold’ te zetten in afwachting van de uitkomst van de procedure bij de kantonrechter en ook het hoger beroep.
Besluit op agendapunt 3e
4.10.
Ook het besluit dat individuele leden de RvA-procedure desgewenst zelfstandig individueel kunnen voortzetten en dat dit losstaat van de vso is niet onredelijk. Dat besluit bevestigt slechts een reeds bestaand recht van de individuele leden om zelfstandig rechtsmaatregelen te treffen c.q. voort te zetten. Het brengt geen wijziging in hun rechtspositie mee en doet evenmin af aan de collectieve afspraken die binnen de VvE zijn gemaakt. Het besluit moet, zoals de VvE stelt, slechts worden gezien als een expliciete verduidelijking van het feit dat individuele voortzetting van de RvA-procedure mogelijk blijft.
Besluit op agendapunt 3g
4.11.
Ten slotte is ook het besluit om de kosten van mr. Ruimschotel zo laag mogelijk te houden niet onredelijk te achten. Onderdeel van het voeren van behoorlijk bestuur van een VvE is dat zorgvuldig wordt omgegaan met de gemeenschappelijke middelen en dat onnodige kosten zoveel mogelijk worden voorkomen. [verzoeker 1] c.s. hebben gesteld dat de ratio van het zo laag mogelijk houden van deze kosten is dat niet verder wordt geprocedeerd, maar deze uitleg vindt geen steun in de tekst van het besluit. Bovendien heeft de VvE weersproken dat het de bedoeling is om de procedure bij de RvA reeds op dit moment te beëindigen. Tegen deze achtergrond valt zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet in te zien waarom het streven om advocaatkosten zoveel als mogelijk te beperken als onredelijk zou moeten worden aangemerkt.
4.12.
Gelet op het voorgaande bestaat geen grond voor vernietiging van de besluiten. Deze blijven derhalve in stand.
Het besluit om VvE Beheer niet aansprakelijk te stellen wordt vernietigd
4.13.
[verzoeker 1] c.s. stelt dat VvE Beheer op meerdere punten tekortgeschoten is waardoor de VvE schade heeft geleden. Ten eerste is de kascommissie gedurende langere tijd niet correct samengesteld geweest. Hierdoor is het besluit tot vaststelling van de jaarstukken over 2024 vernietigd. Ten tweede heeft VvE Beheer onvoldoende toezicht gehouden op de betaling van de VvE-bijdragen door de eigenaar met het grootste aandeel. Daardoor is een aanzienlijke betalingsachterstand ontstaan. Vervolgens is met deze eigenaar een vso gesloten voor een lager bedrag, zonder dat VvE Beheer daarover transparant is geweest naar de leden. Ten derde heeft VvE Beheer onvoldoende opgetreden tegen problemen rondom de diverse splitsingsaktes. Ten vierde bestaat het bestuur niet uit het juiste aantal leden, zijn oproeptermijnen niet in acht genomen en worden onjuiste, niet op een goedgekeurde jaarrekening beruste doorbelastingen nog steeds geaccepteerd, aldus nog steeds [verzoeker 1] c.s.
4.14.
De door [verzoeker 1] c.s. genoemde tekortkomingen hebben betrekking op essentiële onderdelen van het beheer van en bestuur over een VvE, waaronder de financiële controle van jaarstukken, de inning van bijdragen, de informatievoorziening aan leden en de naleving van statutaire voorschriften. Indien de door [verzoeker 1] c.s. geuite verwijten juist zijn, volgt daaruit dat VvE Beheer haar taken niet heeft uitgevoerd met de zorgvuldigheid die van een redelijk handelend en bekwaam VvE-beheerder en -bestuurder mag worden verwacht. Omdat de VvE in wezen slechts heeft aangevoerd dat in de beginfase mogelijk niet alle zaken goed zijn opgepakt door VvE Beheer en [verzoeker 1] c.s. binnen de VvE geen verdere steun hebben voor het aansprakelijk stellen van VvE Beheer, bestaat geen reden om aan te nemen dat de verwijten geheel of gedeeltelijk onterecht zijn. Deze stellingen van de VvE betreffen immers geen afdoende gemotiveerde betwisting van de concrete feiten en omstandigheden die [verzoeker 1] c.s. aan de verwijten ten grondslag hebben gelegd.
4.15.
[verzoeker 1] c.s. hebben niet per afzonderlijk gesteld verwijt concreet uiteengezet welke schade reeds is ontstaan of nog zal ontstaan, maar dat kan hen in dit stadium niet worden tegengeworpen. Het gaat mogelijk (mede) om toekomstige schade en risico’s voor de VvE en/of andere VvE’s binnen het complex waarvan de omvang nog niet volledig kan worden vastgesteld. Juist om die reden acht de kantonrechter het ook voorbarig dat de VvE ervoor heeft gekozen om VvE Beheer in het geheel niet aansprakelijk te stellen. Een aansprakelijkstelling zou er in dit geval immers mede toe strekken om, met het oog op een eventuele verjaring, de rechten van de VvE jegens VvE Beheer voorlopig veilig te stellen. Gelet op het voorgaande heeft de VvE in redelijkheid niet tot het besluit kunnen komen om VvE Beheer niet aansprakelijk te stellen. Het verzoek tot vernietiging van dit besluit is daarom toewijsbaar.
De besluiten over goedkeuring van de notulen van de ALV van 30 juni 2025 blijven in stand
4.16.
[verzoeker 1] c.s. voeren aan dat de door VvE Beheer opgestelde notulen van de ALV van 30 juni 2025 diverse onjuistheden bevatten. Volgens [verzoeker 1] c.s. blijkt uit opnames van de vergadering dat de notulen afwijken van hetgeen daadwerkelijk is besproken. Het gaat daarbij om ernstige en financieel relevante onjuistheden. Om die reden kon de VvE volgens [verzoeker 1] c.s. in redelijkheid niet instemmen met de door VvE Beheer opgestelde versie.
4.17.
De notulen van een ledenvergadering vormen de schriftelijke vastlegging van de besprekingen en besluiten tijdens de VvE-vergaderingen. Deze notulen behoren een duidelijk beeld te geven van wat er is besproken en welke besluiten genomen zijn. [verzoeker 1] c.s. hebben niet concreet aangegeven op welke punten de notulen van VvE Beheer niet correct zouden weergeven wat er tijdens de vergadering van 30 juni 2025 is gezegd en besloten. Voor zover zij dit al gedaan hebben, kan niet worden beoordeeld of hun stellingen juist zijn, omdat zij de geluidsopname niet hebben overgelegd. De VvE heeft bovendien in redelijkheid de versie van [naam] en [verzoeker 2] terzijde kunnen schuiven. Deze versie is immers gebaseerd op opnames die [verzoeker 1] c.s. volgens het op 17 februari 2025 genomen besluit niet hadden mogen maken. De op dit punt genomen besluiten blijven dan ook in stand.
Het besluit tot benoeming van MVGM als nieuwe beheerder en het besluit tot vaststelling van de begroting over 2026 blijven in stand
4.18.
[verzoeker 1] c.s. hebben niet gesteld waarom de besluiten tot benoeming van MVGM als nieuwe beheerder en tot vaststelling van de begroting voor 2026 in strijd zouden zijn met de redelijkheid en billijkheid. In reactie op het verweer van de VvE dat het verzoek tot vernietiging van deze besluiten onvoldoende is onderbouwd, hebben [verzoeker 1] c.s. ook alleen aangegeven dat aan deze besluiten het totstandkomingsgebrek kleeft dat [verzoeker 1] c.s. de toegang tot de vergadering zou zijn ontzegd. Nu hiervoor is overwogen dat van een dergelijke ontzegging geen sprake was, wordt geen aanleiding gezien om deze besluiten te vernietigen.
Het besluit tot mandatering voor een stem in de Hoofd VvE blijft in stand
4.19.
[verzoeker 1] c.s. hebben evenmin toegelicht waarom het besluit tot mandatering in strijd zou zijn met de redelijkheid en billijkheid. [verzoeker 1] c.s. hebben in reactie op het verweer van de VvE dat deze beslissing geen besluit betreft in de zin van de wet slechts aangegeven dat dit standpunt onjuist is, omdat het mandaat tot gevolg heeft dat tijdens die vergadering namens de VvE mag worden gestemd. De kantonrechter volgt [verzoeker 1] c.s. in dat standpunt, maar ziet geen aanleiding om het besluit te vernietigen. Zoals gezegd hebben [verzoeker 1] c.s. niet toegelicht waarom de VvE in redelijkheid niet tot dit besluit heeft kunnen komen. Daarnaast ontbreekt het hen aan een voldoende belang bij hun verzoek, omdat in de akte van ondersplitsing reeds is opgenomen dat het bestuur van de VvE bevoegd is om in de vergadering van de hoofdsplitsing het stemrecht namens de VvE uit te oefenen. [1] In die zin had ook de VvE zelf geen noodzaak om hierover nog een afzonderlijk besluit te nemen, maar dat is geen grond voor vernietiging. Het besluit blijft daarom in stand.
[verzoeker 1] c.s. hadden hun stem- en spreekrecht kunnen uitoefenen
4.20.
Voor zover [verzoeker 1] c.s. met hun stelling dat geen enkel besluit is genomen met toepassing van hoor en wederhoor doelen op het feit dat zij tijdens de vergadering hun stem- en spreekrecht niet hebben kunnen uitoefenen, geldt dat dit het gevolg is van hun eigen keuze om daaraan niet deel te nemen. De toegang tot de vergadering was hen immers niet ontzegd en zij hadden dus van hun stem- en spreekrecht gebruik kunnen maken. Dat zij ervoor hebben gekozen dit niet te doen, kunnen zij onder de hiervoor beschreven omstandigheden niet aan de VvE tegenwerpen.
De overige besluiten blijven ook in stand
4.21.
[verzoeker 1] c.s. hebben verzocht om ook de overige tijdens de vergadering van 16 december 2025 genomen besluiten nietig te verklaren of te vernietigen. Zij hebben echter niet toegelicht op welke gronden (anders dan de reeds hiervoor beoordeelde) dit verzoek is gebaseerd. Aan dit verzoek wordt daarom voorbijgegaan.
De proceskosten worden gecompenseerd
4.22.
Beide partijen krijgen over en weer (on)gelijk. In die omstandigheid wordt aanleiding gezien om de proceskosten tussen partijen te compenseren. In dit oordeel ligt besloten dat het verzoek tot vergoeding van de werkelijke proceskosten wordt afgewezen. Voor een veroordeling in de werkelijke proceskosten bestaat geen grond, nu geen sprake is van onrechtmatig handelen of misbruik van procesrecht door de VvE.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
vernietigt het besluit van de ALV van de VvE van 16 december 2025 om VvE Beheer vanuit geen enkele VvE aansprakelijk te stellen;
5.2.
compenseert de proceskosten, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
5.3.
wijst het meer of anders verzochte af.
Deze beschikking is gegeven door kantonrechter mr. N.F.H. van Eijk en in het openbaar uitgesproken op 22 mei 2026.