Uitspraak
RECHTBANK Den Haag
Team handel
zaak- / rolnummer: C/09/691842 / HA ZA 25/823
Vonnis van 24 juni 2026
in de zaak van
DE BLOKWEG VASTGOED B.V.te Bergschenhoek
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
advocaat: mr. T.J. van Veen,
tegen
1.[gedaagden sub 1] te [woonplaats],
2.
[gedaagden sub 2]te [woonplaats],
[gedaagden sub 2]te [woonplaats],
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie,
advocaat: mr. K.W. Janssen.
Partijen worden hierna ‘De Blokweg’ en ‘[gedaagden]’ genoemd.
1.Samenvatting
1.1.
De Blokweg heeft een kassencomplex gekocht van [gedaagden] die gedeeltelijk is geplaatst op een strook grond die deel uitmaakt van het woonperceel van [gedaagden] Tussen partijen is in geschil of deze strook grond aan De Blokweg is verkocht en geleverd. De rechtbank is van oordeel dat dit het geval is, omdat – samengevat – bij het sluiten van de koopovereenkomst een gemeenschappelijke partijbedoeling bestond om de kassen met ondergrond in eigendom over te dragen aan De Blokweg. Dat partijen bij de verkoop en levering niet expliciet hebben benoemd dat tot deze ondergrond ook een strook van het woonperceel van [gedaagden] behoorde, aangezien zij zich daar niet van bewust waren, doet daar niet aan af. Dat betekent dat De Blokweg eigenaar is geworden van de betreffende ondergrond. [gedaagden] worden veroordeeld medewerking te verlenen aan de aanpassing van de openbare registers aan de huidige eigendomsverhoudingen.
2.De procedure
2.1.
Het procesdossier bestaat uit de volgende stukken:
- de dagvaarding van 9 september 2025 met producties 1 tot en met 7;
- de conclusie van antwoord tevens houdende eis in reconventie met producties 1 tot en met 7;
- de conclusie van antwoord in reconventie met producties 8 en 9.
2.2.
Op 19 mei 2025 heeft de mondelinge behandeling van de zaak plaatsgevonden. Daarbij waren partijen aanwezig c.q. vertegenwoordigd, bijgestaan door hun advocaten.
3.De feiten
3.1.
De Blokweg exploiteert een glastuinbouwbedrijf.
3.2.
De Blokweg heeft, als koper, op 12 november 2012 een koopovereenkomst gesloten met [gedaagden] met betrekking tot een aantal percelen grond met daarop een kassencomplex, tegen een koopsom van € 2.700.000,-. In de tussen partijen gesloten schriftelijke koopovereenkomst is onder meer het volgende opgenomen:
“Voornoemde ondergetekenden komen overeen: verkoper verkoopt aan koper, die van verkoper koopt:
het perceel tuinland, kadastraal bekend [kadastrale kenmerken] en [kadastraal kenmerk] gedeeltelijk (bijlage 2), (…) inclusief de hierop gestichte opstallen, glasopstanden en installaties, plaatselijk bekend [adres] te [plaats], (…).”
3.3.
Ten aanzien van het gedeeltelijk in de verkoop betrokken [perceel 1] is in de koopovereenkomst in artikel 5.16 onder meer het volgende opgenomen:
“de nieuwe grens bij het perceel kadastraal bekend [kadastraal kenmerk], gedeeltelijk ligt op de kasvoet van de gevel terplaatse. De eigendom van de kasvoet en gevel komt bij de notariële levering bij koper.”
3.4.
[gedaagden] waren en zijn eigenaar (gebleven) van (onder meer) het aan de hiervoor bedoelde percelen grenzende perceel met – destijds – [perceel 2]. Op dat perceel is hun woonhuis gelegen. [perceel 2] ligt ten zuiden van [perceel 1], zoals zichtbaar is in de hiernaast weergegeven uitsnede uit een bij de koopovereenkomst gevoegd kaartje. Daarop is ook zichtbaar dat [perceel 1] om [perceel 2] heen loopt (zowel ten noorden als ten oosten daarvan ligt). De hiervoor bedoelde ‘nieuwe grens’ ligt op het gedeelte ten oosten van [perceel 2]: tot waar het kassencomplex ligt (inclusief kasvoet en gevel) wordt overgedragen (groen gearceerd), de rest van het perceel (niet groen gearceerd) blijft bij verkoper.
3.5.
In de koopovereenkomst is verder onder meer het volgende opgenomen:
“5.20.2 Wanneer koper c.q. diens rechtsopvolgers, een nieuwe kas bouwen op het verkochte en geen gebruik maken van de strook grond (…) ten noorden van perceel (…) [perceel 2], heeft verkoper c.q. diens rechtsopvolgers een recht van koop op deze strook tegen € 55,-- per m2 k.k. exclusief BTW.”
3.6.
De levering heeft plaatsgevonden op 26 november 2012. In de notariële akte van levering is onder meer het volgende opgenomen:
“Levering, Registergoed
Verkoper heeft bij voornoemde koopovereenkomst aan koper verkocht en levert op grond daarvan (in eigendom) aan koper, die blijkens voormelde overeenkomst, van verkoper heeft gekocht en bij deze (in eigendom) aanvaardt:
De percelen tuinland, kadastraal bekend [kadastrale kenmerken] (…); en
een gedeelte van het perceel kadastraal bekend [kadastraal kenmerk], dit gedeelte is ongeveer groot achtennegentig are twaalf centiare;
(…);
inclusief de hierop gestichte opstallen, glasopstanden en installaties, plaatselijk bekend als [adres] te [plaats], (…).
(…)
Nieuwe grens
De nieuwe grens bij het perceel met nummer [kadastraal kenmerk] ligt op de kasvoet van de gevel ter plaatse. De eigendom van de kasvoet en gevel komt bij de koper. Partijen verklaren exact te weten waar de nieuwe te vormen erfgrens gelegen zal zijn zodat zij verder geen kaartje aan willen hechten of een nog gedetailleerdere omschrijving van deze nieuwe te vormen erfgrens nodig achten.”
3.7.
In 2014 is bij een meting door het kadaster vastgesteld dat het kassencomplex ten hoogte van [perceel 1] oversteekt op [perceel 2]. Het betreft een strook grond van ongeveer 27 meter breed en 2 meter diep.
4.Het geschil
In conventie
4.1.
De Blokweg vordert dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
Primair
- [gedaagden] veroordeelt om binnen 14 dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis volledig medewerking te verlenen aan aanpassing van de openbare registers aldus dat daarin de eigendomssituatie van de percelen op 26 november 2012 kadastraal bekend [perceel 1] en [perceel 2], aldus zal worden weergegeven dat de eigendom tot en met de kasvoet van de gevels van de thans aanwezige kassen berust bij De Blokweg alsmede voor zover nodig volledig medewerking te verlenen aan de kadastrale splitsing van voormelde percelen;
Subsidiair
- [gedaagden] veroordeelt om binnen 14 dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis volledig medewerking te verlenen aan het doen verlijden van een notariële akte van eigendomsoverdracht aan De Blokweg zodanig dat de eigendom van de percelen op 26 november 2012 kadastraal bekend [perceel 1] en [perceel 2], tot en met de kasvoet van de gevels van de thans aanwezige kassen zal komen te berusten bij De Blokweg;
Primair en subsidiair
- Zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 5.000,00 voor iedere dag of gedeelte van een dag dat [gedaagden] voormelde medewerking niet verlenen met een maximum van € 500.000,00;
- [gedaagden] veroordeelt in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
4.2.
[gedaagden] concluderen tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van De Blokweg in de proceskosten.
4.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
In reconventie
4.4.
[gedaagden] vorderen dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
Primair
- De Blokweg veroordeelt om de op de grond van [gedaagden] geplaatste kas, binnen 28 dagen na het in deze te wijzen vonnis, althans binnen een door de rechtbank naar redelijkheid te bepalen termijn, te verwijderen en verwijderd te houden, op straffe van een dwangsom van € 500,- voor iedere dag of gedeelte van een dag met een maximum van € 25.000,-, dat De Blokweg geen of geen volledige uitvoering geeft aan hetgeen waartoe zij veroordeeld wordt;
Subsidiair
- Voor recht verklaart dat De Blokweg in het geval van verbouwing, sloop of verkoop van de kas gelegen op [perceel 2], het op [perceel 2] aanwezige gedeelte van de kas dient te verwijderen en de grond schoon dient op te leveren en ter beschikking aan [gedaagden] dient te stellen;
4.5.
De Blokweg concludeert tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van [gedaagden] in de proceskosten.
4.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5.De beoordeling
In conventie en in reconventie
5.1.
De rechtbank ziet aanleiding om de vorderingen in conventie en in reconventie gezamenlijk te bespreken.
5.2.
De Blokweg stelt – samengevat – dat het bij het aangaan van de koopovereenkomst de bedoeling van partijen was om de kassen met de daarbij behorende ondergrond tot en met de kasvoet van de gevel in eigendom over te dragen aan De Blokweg. Partijen hebben daarbij niet geconstateerd dat een gedeelte van de verkochte kassen zich bevond op [perceel 2]. Nu [perceel 2] in zoverre gedeeltelijk aan hem is verkocht en geleverd, vordert De Blokweg primair – samengevat – dat [gedaagden] meewerken aan een correcte weergave hiervan in de openbare registers.
5.3.
[gedaagden] betwisten dat de betreffende strook van [perceel 2] aan De Blokweg is verkocht en geleverd. In de tekst van de koopovereenkomst wordt dit perceel niet genoemd als over te dragen perceel. Daarnaast is uit de tekst van de koopovereenkomst af te leiden dat dit perceel eigendom van [gedaagden] blijft. Verder is er bij de koopovereenkomst een kaart gevoegd waarop de over te dragen grond is gearceerd. Uit die kaart blijkt dat de strook grond van [perceel 2] waar de kas op is geplaatst, niet is gearceerd en dus geen deel uitmaakte van de koopovereenkomst. Ook is er met betrekking tot [perceel 2] geen door partijen ondertekend kadastraal bericht bij de koopovereenkomst gevoegd, terwijl dit met betrekking tot alle over te dragen percelen wel is gedaan. [gedaagden] voeren tot slot aan dat partijen zijn overeengekomen dat wanneer de kas zou worden gesloopt, de nieuwe kas tot aan de erfgrens van [perceel 2] zou mogen worden gebouwd en dat, indien niet tot aan de erfgrens wordt gebouwd, [gedaagden] de onbebouwde grond van [perceel 1] in zoverre van de Blokweg zouden mogen kopen. Een dergelijke koopoptie is volgens [gedaagden] niet te verenigen met de door De Blokweg gegeven uitleg van de koopovereenkomst.
5.4.
De rechtbank is van oordeel dat de strook grond van [perceel 2], voor zover die zich onder de kas bevindt, door [gedaagden] is verkocht aan De Blokweg. Daarvoor is van belang dat [gedaagden] ter zitting – samengevat – hebben verklaard dat zij met de verkoop beoogd hebben het gehele kassencomplex te verkopen en op dat moment niet wisten dat deze voor een deel op [perceel 2] stond. Ook namens De Blokweg is ter zitting verklaard dat De Blokweg beoogde het gehele kassencomplex te kopen en er op dat moment geen wetenschap bestond van de perceelsoverschrijding. Ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst bestond er dus een gemeenschappelijke partijbedoeling om de gehele kas met ondergrond te verkopen aan De Blokweg. Bij het vaststellen van de inhoud van de overeenkomst is die gemeenschappelijke partijbedoeling leidend. Aan uitleg van de overeenkomst (aan de hand van onder meer de tekst van de overeenkomst), wordt dan niet toegekomen. [1]
5.5.
Met de gemeenschappelijke partijbedoeling om de kas met ondergrond, die gedeeltelijk tot [perceel 2] behoort, in eigendom over te dragen aan De Blokweg is – anders dan [gedaagden] impliceren – niet onverenigbaar dat partijen een koopoptie zijn overeengekomen met betrekking tot een deel van [perceel 1] in geval de kas wordt afgebroken. Partijen hebben immers beiden verklaard dat zij zich er niet van bewust waren dat de kas gedeeltelijk op [perceel 2] ligt. Uit de koopoptie kan dus niet worden afgeleid dat partijen bewust het gedeelte van het kassencomplex dat op [perceel 2] ligt van de koop hebben willen uitsluiten.
5.6.
De vervolgvraag is of de betreffende strook grond ook aan De Blokweg is geleverd. Bij de beantwoording van die vraag komt het aan op de in de notariële akte van levering tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling die moet worden afgeleid uit de in deze akte opgenomen, naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte uit te leggen omschrijving van de over te dragen onroerende zaak. [2]
5.7.
Hoewel in de notariële akte, evenals in de koopovereenkomst, [perceel 2] niet als (gedeeltelijk) over te dragen perceel is genoemd – wat logisch is nu partijen in de veronderstelling verkeerden dat de kas niet op dat perceel lag – is de rechtbank van oordeel dat het gedeelte van [perceel 2] waarop de kas ligt ook is geleverd. In de omschrijving van het verkochte in de akte verwijst immers ook naar ‘de gestichte opstallen, glasopstanden en installaties, plaatselijk bekend als [adres] te [plaats]’, en het is niet in geschil dat het gehele kassencomplex zowel voor als na de verkoop en levering plaatselijk bekend was als ‘[adres]’. Bovendien blijkt uit de hiervoor onder 3.6 (slot) weergegeven passage over de nieuwe erfgrens op [perceel 1] dat partijen hebben afgezien van een nauwkeurige omschrijving of aangehechte kaart omdat voor hen duidelijk was wat wel en wat niet werd geleverd: het kassencomplex. Mede in dat licht volgt uit de leveringsakte genoegzaam dat het gehele kassencomplex tot het geleverde behoort.
5.8.
Ten overvloede overweegt de rechtbank als volgt voor het geval dat de betreffende strook grond niet rechtsgeldig aan De Blokweg zou zijn geleverd. In dat geval heeft De Blokweg zich terecht beroepen op verkrijgende verjaring door bezit te goeder trouw gedurende een onafgebroken periode van 10 jaar. Vaststaat dat De Blokweg de betreffende strook in bezit heeft genomen op 26 november 2012 (de datum van levering van het kassencomplex). [gedaagden] hebben de stelling van De Blokweg dat sprake is van bezit te goeder trouw onvoldoende betwist, in het licht van het feit dat partijen er beide vanuit gingen dat aan De Blokweg het gehele kassencomplex was geleverd en het – in die situatie - aan een gebrek in de levering is te wijten dat De Blokweg niet het eigendom heeft verkregen. Gesteld noch gebleken is dat het bezit van De Blokweg teniet is gegaan voor ommekomst van de verjaringstermijn van 10 jaar, zodat deze in dat geval is voltooid.
5.9.
De primaire vordering van De Blokweg zal worden toegewezen. [gedaagden] zullen - samengevat - worden veroordeeld medewerking te verlenen aan de aanpassing van de openbare registers aan de huidige eigendomsverhoudingen. De aan deze veroordeling te verbinden dwangsom zal worden gematigd zoals vermeld in de beslissing.
5.10.
Nu de grond onder het kassencomplex niet aan [gedaagden] toebehoort, zal hun primaire vordering tot verwijdering van de kassen worden afgewezen.
5.11.
Ook de subsidiaire vordering van [gedaagden] zal worden afgewezen. [gedaagden] hebben aan deze vordering ten grondslag gelegd dat partijen hebben afgesproken dat de kas in geval van verbouwing, sloop of verkoop zou worden verwijderd van [perceel 2]. Het bestaan van deze afspraak is door De Blokweg betwist en in het licht van die betwisting onvoldoende door [gedaagden] onderbouwd.
5.12.
[gedaagden] zijn in conventie in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van De Blokweg in conventie worden begroot op:
- dagvaarding € 122,16
- griffierecht € 714,00
- salaris advocaat € 1.306,00 (2 punten X tarief II ad € 653,00)
- nakosten € 148,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal € 2.290,16
5.13.
[gedaagden] zijn in reconventie eveneens in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagden] in reconventie worden begroot op:
- salaris advocaat € 326,50 (0,5 punt X tarief II ad € 653,00)
- nakosten € 148,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal € 474,50
5.14.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
6.De beslissing
De rechtbank:
in conventie
6.1.
veroordeelt [gedaagden] om binnen 14 dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis volledige medewerking te verlenen aan de aanpassing van de openbare registers, waarbij de eigendomssituatie van de percelen op 26 november 2012 kadastraal bekend [kadastraal kenmerk] en [perceel 2], aldus zal worden weergegeven dat de eigendom tot en met de kasvoet van de gevels van de thans aanwezige kassen berust bij De Blokweg alsmede, voor zover nodig, volledige medewerking te verlenen aan de kadastrale splitsing van deze percelen;
6.2.
veroordeelt [gedaagden] om aan De Blokweg een dwangsom te betalen van € 250,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan waarop zij niet aan de hoofdveroordeling heeft voldaan, tot een maximum van € 10.000,00 is bereikt;
6.3.
veroordeelt [gedaagden] in de proceskosten van De Blokweg van € 2.290,16, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe en te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na de dag waarop dit vonnis is gewezen;
6.4.
wijst het meer of anders gevorderde af;
in reconventie
6.5.
wijst de vorderingen van [gedaagden] af;
6.6.
veroordeelt [gedaagden] in de proceskosten van De Blokweg van € 474,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe en te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na de dag waarop dit vonnis is gewezen;
in conventie en in reconventie
6.7.
veroordeelt [gedaagden] tot betaling van € 98,00 plus de kosten van betekening als [gedaagden] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend;
6.8.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door (dhr.) mr. S.M. de Bruijn en in het openbaar uitgesproken op 24 juni 2026.