ECLI:NL:RBDHA:2026:17208

• Datum uitspraak: 26 juni 2026
• Publicatiedatum: 25 juni 2026
• Zaaknummer: C/09/705477 / KG ZA 26-527
• Instantie: Rechtbank Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Kort geding
• Rechters: H.J. Vetter
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Toewijzing voorschot schadevergoeding voor gebreken aan woning na koop

Eisers hebben een woning gekocht van gedaagden die gebreken vertoont, waaronder lekkage in de badkamer, schimmelvorming en een gebrekkige rookgasafvoer die risico op koolmonoxidevergiftiging veroorzaakt. Eisers vorderen een voorschot op schadevergoeding en herstel van de gebreken.

De voorzieningenrechter stelt vast dat gedaagden op grond van de koopovereenkomst aansprakelijk zijn voor herstelkosten van gebreken die het normale gebruik belemmeren en niet aan eisers bekend waren bij aankoop. De ouderdomsclausule staat dit niet in de weg omdat de woning recent volledig is gerenoveerd.

Er is sprake van een spoedeisend belang vanwege de ernst van de gebreken en het risico op vervolgschade. De voorzieningenrechter kent een voorschot van €10.000 toe, gebaseerd op een globale inschatting van herstelkosten, en veroordeelt gedaagden tot herstel van de defecte elektrische haard binnen vier weken, met een dwangsom bij niet-nakoming.

De buitengerechtelijke kosten worden afgewezen en partijen dragen hun eigen proceskosten. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad.

Uitkomst: Gedaagden worden veroordeeld tot betaling van een voorschot van €10.000 en herstel van de defecte elektrische haard binnen vier weken met een dwangsom.

Uitspraak

Rechtbank den haag

Team handel - voorzieningenrechter

zaak- / rolnummer: C/09/705477 / KG ZA 26-527

Vonnis in kort geding van 26 juni 2026

in de zaak van

1. [eisers sub 1],

2.
[eisers sub 2],

beiden te [woonplaats 1],

eisers,

advocaat mr. S.L. Simons-Emons te Echt,

tegen:

1. [gedaagden sub 1],

2.
[gedaagden sub 2],

beiden te [woonplaats 2],

gedaagden,

advocaat mr. H.J.B. van Nieuwenhuijzen te Rotterdam.

Partijen worden hierna respectievelijk aangeduid als ‘[eisers]’ en ‘[gedaagden]’.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding om te verschijnen ter zitting van de kantonrechter van deze rechtbank, met producties;

- de conclusie van antwoord ten behoeve van de zitting bij de kantonrechter, met producties;

- de zitting bij de kantonrechter van 21 april 2026;

- het vonnis van de kantonrechter van 4 mei 2026, waarin de zaak is verwezen naar de voorzieningenrechter van deze rechtbank;

- de dagbepaling van de zitting bij de voorzieningenrechter op 12 juni 2026;

- de door [eisers] op 9 juni 2026 overgelegde nadere producties;

- de door [eisers] op 11 juni 2026 overgelegde akte vermeerdering van eis;

- de door [gedaagden] op 11 juni 2026 overgelegde akte uitlaten, met nadere producties;

- de door [eisers] op 11 juni 2026 overgelegde nadere producties;

- de op 12 juni 2026 gehouden mondelinge behandeling, waarbij door beide partijen pleitnotities zijn overgelegd.

1.2.

Tijdens de zitting is vonnis bepaald op vandaag.

2. De feiten

Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting wordt in dit geding van het volgende uitgegaan.

2.1.

[eisers] hebben op 20 september 2025 een koopovereenkomst met [gedaagden] gesloten: zij kochten de woning van [gedaagden] gelegen aan de [adres] te [plaats].

2.2.

In de tekst van de ten behoeve van de verkoop van de woning opgestelde Funda-advertentie staat onder meer vermeld: ‘
deze compleet verbouwde benedenwoning (2020) ’ en ‘
Bijzonderheden · Bouwjaar 1892, volledig gerenoveerd in 2020’ .

2.3.

In de koopovereenkomst is, voor zover hier relevant, opgenomen:

‘6.1. De onroerende zaak zal aan koper worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken […]. Koper aanvaardt deze staat […].

(…)

6.3.

De onroerende zaak zal bij de juridische overdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woning. […]

Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper. Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek 'nieuw voor oud'. Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.

(…)

artikel 23 Ouderdomsclausule.

Het is koper bekend dat de onroerende zaak meer dan 133 jaar oud is. Koper is zich ervan bewust dat hij, gelet op het bepaalde in artikel 6.3 van de koopakte en in artikel 7:17 lid 1 en 2 BW, zijn verwachtingen met betrekking tot (de kwaliteit van) het verkochte daaraan dient aan te passen. Zulks onverminderd de verplichting van verkoper om koper op de hoogte te stellen van gebreken waarvan hij behoort te weten dat ze voor koper van belang zijn en waarvan hij weet of vermoedt te weten dat koper ze niet kent. Anderzijds moet koper bij twijfel vragen stellen en/of zelf onderzoek (laten) verrichten.’

2.4.

De akte van levering is op 15 januari 2026 gepasseerd, waarna [eisers] de woning zijn gaan bewonen. [eisers] hebben kort daarna gebreken geconstateerd aan de woning.

2.5.

[eisers] hebben onderzoeken laten verrichten naar de oorzaak van de gebreken en zij hebben offertes opgevraagd voor het herstel daarvan. Zij hebben hierover (via de aankoopmakelaar en gemachtigden) gecommuniceerd met [gedaagden]

2.6.

Partijen hebben daarna over en weer voorstellen gedaan over een door [gedaagden] aan [eisers] te betalen bijdrage in de herstelkosten. Zij zijn niet tot overeenstemming gekomen.

2.7.

[eisers] hebben hierna opdracht gegeven aan Top Expertise (hierna ook: de expert) om de oorzaak, omstandigheden en omvang van de gebreken aan de woning te laten vaststellen en te bepalen op welke wijze en tegen welke kosten herstel kan plaatsvinden. Het onderzoek heeft plaatsgevonden op 13 mei 2026. In de rapportage van de expert van 8 juni 2026 staat vermeld dat de expert gebreken heeft geconstateerd aan de elektrische haard, de badkamer en de rookgasafvoer van de cv-ketel. De expert heeft de gebreken aan de badkamer en de rookgasafvoer en de maatregelen die nodig zijn voor het herstel daarvan beschreven bij zijn bevindingen. De expert stelt dat de oorzaak van het gebrek aan de elektrische haard niet vastgesteld kan worden. De expert heeft de kosten voor het herstel begroot op € 27.866 inclusief btw.

3. Het geschil

3.1.

[eisers] vorderen, zakelijk weergegeven, na vermeerdering van eis, om bij vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

1.
primair : [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis tegen behoorlijk bewijs van kwijting een bedrag van € 34.803,13 aan [eisers] te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf datum dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;

subsidiair : [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen tot het voor eigen rekening deugdelijk doen herstellen van de schade aan de elektrische haard, badkamer, rookgasafvoer, CV installatie, inbouwkast en het plafond van de woonkamer, zoals vermeld in de overgelegde offertes, binnen een termijn van vier weken na de datum van dit vonnis, op straffe van verbeurte van een dwangsom;

2. [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke kosten van € 975,00;

met hoofdelijke veroordeling van [gedaagden] in de kosten van dit geding en de nakosten, op de wijze zoals in de dagvaarding omschreven.

3.2.

Daartoe voeren [eisers] – samengevat – het volgende aan.

Vrijwel direct nadat [eisers] de woning hebben betrokken, bleek dat er sprake was van een ernstige lekkage in de badkamer. Deze had tot gevolg dat er water door het lichtpunt in het plafond in de daaronder gelegen woonkamer stroomde. [eisers] kunnen hierdoor geen gebruik maken van de douche. Bij het onderzoeken van de oorzaak van de lekkage ontdekten [eisers] een aanzienlijke hoeveelheid schimmelvorming in het plafond. Eiseres sub 2 ervaart hierdoor gezondheidsproblemen. Een aantal weken later openbaarde zich nog een gebrek: een lekkende cv-ketel. Onderzoek heeft uitgewezen dat de oorzaak hiervan is gelegen in een gebrekkige rookgasafvoer. Daardoor is sprake van een risico op koolmonoxidevergiftiging. Het herstel van deze gebreken moet met spoed gebeuren, want er is sprake van een onhoudbare situatie.

[gedaagden] zijn op grond van de koopovereenkomst aansprakelijk voor het herstel van deze gebreken. Subsidiair is er sprake van dwaling en dienen [gedaagden] het nadeel op te heffen, bestaande uit de herstelkosten.

Ook is de elektrische haard defect. [gedaagden] hebben aansprakelijkheid daarvoor erkend.

Voorafgaand aan de zitting in deze procedure is gebleken dat er nog meer gebreken zijn die worden veroorzaakt door problemen in een bovengelegen woning. Dit heeft recent geleid tot een zeer brandgevaarlijke situatie. [eisers] houden [gedaagden] ook aansprakelijk voor het herstel van deze gebreken, maar dit zal in een nog te entameren bodemprocedure worden meegenomen.

[eisers] hebben de schade begroot op de herstelkosten, conform de begroting door de expert. [gedaagden] zijn daarnaast aansprakelijk voor de kosten die [eisers] hebben gemaakt ter vaststelling van de schade en aansprakelijkheid en voor de kosten van een verblijf van [eisers] in een hotel gedurende de periode dat de woning tijdens de herstelwerkzaamheden onbewoonbaar zal zijn. De werkelijke kosten zullen nog hoger zijn dan het gevorderde bedrag omdat de bedragen in de offertes het door de expert begrote bedrag overstijgen en er nog meer kosten te verwachten zijn gelet op de later gebleken gebreken. Indien [eisers] het gevorderde bedrag als voorschot ontvangen kunnen zij starten met de herstelwerkzaamheden. Zij beschikken niet over de middelen om dit voor te schieten.

3.3.

[gedaagden] voeren verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.

4. De beoordeling van het geschil

Samenvatting

4.1.

De woning die [eisers] van [gedaagden] hebben gekocht vertoont gebreken. Partijen verschillen van mening over de vraag of [gedaagden] aansprakelijk zijn voor de herstelkosten en of, als dat zo zou zijn, [eisers] een spoedeisend belang hebben bij de vaststelling van een voorschot op schadevergoeding, vooruitlopend op de uitkomst van een bodemprocedure. De voorzieningenrechter beantwoordt deze twee vragen bevestigend. Voor wat betreft de hoogte van het te betalen voorschot kan de voorzieningenrechter uitsluitend een globale inschatting maken van het bedrag dat het herstel in ieder geval zal kosten. Dat resulteert in een toe te kennen voorschot van € 10.000.

Juridisch kader

4.2.

Volgens vaste jurisprudentie is ten aanzien van geldvorderingen in kort geding terughoudendheid geboden. Onderzocht moet worden of het bestaan van de vordering voldoende aannemelijk is. Dat betekent dat met een grote mate van waarschijnlijkheid te verwachten moet zijn dat de bodemrechter haar zal toewijzen. Daarnaast moet sprake zijn van feiten of omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist. Voorts dient in de afweging van de belangen van partijen het restitutierisico betrokken te worden.

Spoedeisend belang

4.3.

De voorzieningenrechter acht de vordering uitsluitend voldoende spoedeisend voor zover deze betrekking heeft op het herstel van de lekkage in de badkamer, inclusief de plafondplaat en het daarop gelegen isolatiemateriaal waarop schimmel waarneembaar is, en het op afschot maken van de rookgasafvoer. Deze gebreken belemmeren [eisers] evident om hun woning op normale wijze te gebruiken en kunnen leiden tot gevaarlijke situaties, indien deze niet op korte termijn worden hersteld. Herstel op korte termijn acht de voorzieningenrechter ook noodzakelijk om vervolgschade te voorkomen. Voor de overige is onvoldoende gebleken van een spoedeisend belang bij het toekennen van een voorschot op schadevergoeding.

4.4.

Alhoewel [gedaagden] kunnen worden gevolgd in hun standpunt dat [eisers] er ook voor zouden kunnen kiezen om het herstel op eigen kosten te laten uitvoeren en deze kosten vervolgens in een bodemprocedure kunnen proberen te verhalen op [gedaagden], betekent dat nog niet dat de route die zij nu bewandelen is afgesloten. De voorzieningenrechter acht in dit geval voldoende gebleken dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist. Daarbij heeft de voorzieningenrechter acht geslagen op het feit dat [eisers] ondanks de ernst van de gebreken nog niet tot herstel zijn overgegaan en op de financiële positie van [eisers], zoals door hen geschetst en onderbouwd met een verklaring van hun financieel adviseur.

4.5.

Voor toewijzing van een voorschot is echter alleen plaats als het bestaan van de vordering voldoende aannemelijk is. Dat zal hierna onder aansprakelijkheid aan de orde komen.

4.6.

Daarna zal nog de subsidiaire vordering tot het door [gedaagden] op eigen kosten laten herstellen van het gebrek aan de elektrische haard worden besproken.

Aansprakelijkheid [gedaagden]

4.7.

De vraag of de gebreken aan de [gedaagden] bekend waren op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst, waarover beide partijen zich hebben uitgelaten, hoeft in dit geding niet te worden beantwoord. Op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst is voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst, verkoper aansprakelijk voor de herstelkosten. Aan die vereisten is naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter voldaan. Dat de gebreken op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst aan [eisers] bekend waren, is gesteld noch gebleken. Voor zover [gedaagden] stellen dat [eisers] niet aan hun onderzoeksplicht hebben voldaan, gaat de voorzieningenrechter daaraan voorbij. De gebreken waren kennelijk niet zichtbaar en de voorzieningenrechter acht ook niet aannemelijk dat deze met een bouwkundige keuring – voor zover een dergelijke keuring van [eisers] verwacht mocht worden – zouden zijn ontdekt. Het gaat hier ook om gebreken die het normale gebruik van de woning belemmeren. De omstandigheden dat [eisers] hun douche niet kunnen gebruiken zonder dat er water lekt in de huiskamer en bij bewoning van de woning een verhoogd risico lopen op koolmonoxidevergiftiging acht de voorzieningenrechter voldoende redengevend hiervoor.

4.8.

De voorzieningenrechter gaat ervanuit dat de bodemrechter zal oordelen dat de in de koopovereenkomst vermelde ouderdomsclausule hieraan niet in de weg staat. Daartoe is redengevend dat de woning in 2020 volledig is gerenoveerd en [eisers] onweersproken hebben gesteld dat de gebreken zien op verbouwingen die in dat kader zijn uitgevoerd.

4.9.

De voorzieningenrechter gaat voorbij aan het standpunt van [gedaagden] dat zij (nog) niet in verzuim zijn, omdat [eisers] hen niet in gebreke hebben gesteld. De voorzieningenrechter stelt vast dat partijen over en weer voorstellen hebben gedaan om het geschil in onderling overleg op te lossen. Beide partijen zijn daarbij uitgegaan van een door [gedaagden] aan [eisers] te betalen schadevergoeding. Het laatste door [eisers] gedane voorstel is op 17 maart 2026 door [gedaagden] afgewezen, waarna [eisers] deze procedure zijn gestart. De voorzieningenrechter is van oordeel dat [gedaagden] zich, in dit stadium en gelet op de inhoud van de correspondentie tussen partijen, er naar redelijkheid en billijkheid niet meer op kunnen beroepen dat [eisers] hen niet formeel in gebreke hebben gesteld.

4.10.

De voorzieningenrechter vindt het zeer aannemelijk dat de bodemrechter zal oordelen dat [gedaagden] aansprakelijk zijn voor de herstelkosten van de onder 4.3 genoemde gebreken.

Hoogte van het te betalen voorschot

4.11.

Bij de definitieve bepaling van de herstelkosten gaat het uitsluitend om de herstelkosten, waarbij op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst rekening moeten houden met de aftrek ‘nieuw voor oud’. De voorzieningenrechter zal in dit geding een door [gedaagden] aan [eisers] te betalen voorschot hierop bepalen van € 10.000. De voorzieningenrechter acht het zeer waarschijnlijk dat [gedaagden] in een bodemprocedure zullen worden veroordeeld tot betaling van (ten minste) dat bedrag aan [eisers]

4.12.

De voorzieningenrechter heeft bij de bepaling van dit bedrag acht geslagen op de door [eisers] in het geding gebrachte offertes en het rapport van de expert. De voorzieningenrechter heeft daarbij echter ook in aanmerking genomen dat alleen [eisers] daar opdracht voor hebben gegeven. [gedaagden] hebben wel input gegeven voor de aan de expert te stellen vragen en zij hebben het onderzoek van de expert bijgewoond, maar niet al hun suggesties voor de vraagstelling zijn overgenomen, zij zijn niet in de gelegenheid gesteld om een reactie te geven op een eerste versie van het rapport en zij hebben voorafgaand aan de zitting in dit geding weinig tijd gehad om op het rapport te reageren. Mede gelet daarop neemt de voorzieningenrechter geen kosten in aanmerking voor werkzaamheden aan de badkamer buiten de zone van het douchegedeelte. In dit geding is niet vast te stellen of dat nodig is voor het herstel van de lekkage in de badkamer. Verder heeft de expert geen schimmel waargenomen, anders dan aan de bovenzijde van de plafondplaat en het isolatiemateriaal dat ter plaatsen van de lekkage op de plafondplaten ligt. De expert stelt dat er geen aanwijzingen zijn dat op niet bereikbare plaatsen schimmel wordt aangetroffen. Daar wordt dus in dit geding ook geen rekening mee gehouden. Verder geeft de expert slecht een raming van de kosten, die grotendeels niet nader is onderbouwd. Daar kan door de voorzieningenrechter daarom niet zonder meer van worden uitgegaan. Het voorschot is daarom bepaald op basis van een globale en voorzichtige inschatting.

4.13.

Gelet op de stellingen over en weer acht de voorzieningenrechter het risico dat [eisers] dit bedrag niet kunnen terugbetalen niet groot. Een eventueel restitutierisico staat echter ook niet in de weg aan de toekenning in dit geding van een voorschot op schadevergoeding ter hoogte van dit bedrag, gelet op de mate van aannemelijkheid van de vordering.

4.14.

Voor de vaststelling van een definitief bedrag aan schadevergoeding is het voeren van een bodemprocedure de aangewezen weg of het gezamenlijk benoemen van een deskundige, die een bindend advies zou kunnen uitbrengen, zoals de voorzieningenrechter ter zitting met partijen heeft besproken.

Nakoming toezegging betreffende het herstel van de elektrische haard

4.15.

Uit de stukken blijkt dat [gedaagden] meermaals hebben toegezegd dat zij het gebrek aan de elektrische haard zullen (laten) herstellen. Zij zijn gehouden om die toezegging na te komen. Gebleken is dat zij hier nog geen uitvoering aan hebben gegeven. De reden die zij hiervoor hebben genoemd in de stukken is dat zij afhankelijk zijn van de beschikbaarheid van een monteur. Nu het eerste aanbod tot herstel echter al dateert van voor de dagvaarding, acht de voorzieningenrechter ook dit onderdeel inmiddels voldoende spoedeisend om in dit geding een voorziening voor te treffen. Oplegging van een dwangsom, als stimulans tot nakoming van de te geven beslissing, is hierbij aangewezen. De op te leggen dwangsom zal worden gematigd en op een lager bedrag gemaximeerd dan verzocht. De dwangsom zal uiteraard niet worden verbeurd indien [eisers] geen medewerking verlenen aan dit herstel.

Buitengerechtelijke kosten en proceskosten

4.16.

Partijen zijn over en weer in het (on)gelijk gesteld. Daarom zal het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke kosten worden afgewezen en zal worden bepaald dat iedere partij de eigen proceskosten draagt.

5. De beslissing

De voorzieningenrechter:

5.1.

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk om binnen twee weken dagen na betekening van dit vonnis tegen behoorlijk bewijs van kwijting een bedrag van € 10.000 aan [eisers] te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;

5.2.

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk om binnen vier weken na de datum van dit vonnis voor eigen rekening deugdelijk het gebrek aan de elektrische haard te (laten) herstellen, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 100 per dag, met een maximum van € 1.500;

5.3.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

5.4.

bepaalt dat iedere partij de eigen kosten draagt;

5.5.

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. H.J. Vetter en in het openbaar uitgesproken op 25 juni 2026.

ts