Uitspraak
RECHTBANK Den Haag
Team Handel
Zaaknummer: C/09/695698 / HA ZA 25-1091
Vonnis van 1 juli 2026
in de zaak van
[eisende partij] B.V.te [plaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eisende partij] ,
advocaat: mr. A.J. Kievit,
tegen
NOVUM PHARMA B.V.te Noordwijk,
gedaagde partij,
hierna te noemen: Novum,
advocaat: mr. D.J.D. Beerenfenger.
1.De procedure
1.1.
[eisende partij] is een procedure gestart tegen Novum. De dagvaarding (met daarbij productie 1 tot en met 18) is op 1 december 2025 aan Novum uitgereikt en op 10 december 2025 bij de rechtbank ingediend. Op 18 februari 2026 heeft Novum een conclusie van antwoord (met daarbij productie 1 tot en met 3) ingediend. Vervolgens heeft op 19 mei 2026 een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Ten slotte heeft de rechtbank bepaald dat er een vonnis komt.
2.De feiten
2.1.
[eisende partij] voert een makelaarskantoor in Noordwijk. De directeur-grootaandeelhouder van [eisende partij] is de heer [directeur 1] .
2.2.
Novum drijft een groothandel in farmaceutische en cosmetische producten. De directeur-grootaandeelhouder is (via een beheersvennootschap) de heer [directeur 2] .
2.3.
Novum is eigenaar geweest van het bedrijfspand aan het adres [adres] .
2.4.
In 2020 heeft Novum aan [eisende partij] opdracht gegeven om haar te begeleiden bij verkoop of verhuur van het pand. In de daartoe op 18 februari 2020 gesloten overeenkomst staat:
Opdracht tot dienstverlening
(…)
Partijen zijn op 14 februari 2020 overeengekomen een samenwerking aan te gaan betreft de verkoop of verhuur van het bedrijfspand met bedrijfshal gelegen aan de [adres] (…) voor een vraagprijs van € 1.898.000,- k.k. en huurprijs in overleg.
De dienstverlening van opdrachtnemer [ [eisende partij] , toevoeging rechtbank] zal bestaan uit het uitvoeren van de werkzaamheden en het benaderen van diverse kandidaten voor koop of huur.
Tevens zal de opdrachtnemer namens de opdrachtgever [Novum, toevoeging rechtbank] gesprekken aangaan met potentiële kopers in het belang van het realiseren van een eventuele herontwikkeling.
(…)
De vergoeding bedraagt 1,5% exclusief B.T.W. van de verkoopprijs exclusief publiciteitskosten en Funda-vermelding. Bij verhuur rekent [eisende partij] één maand huur exclusief B.T.W. Opdrachtnemer rekent bij aanvang van de opdracht éénmalig € 500,- exclusief B.T.W. Kantoorkosten voor het maken van promotiemateriaal zoals plattegronden, foto’s en film. Deze eenmalige kosten worden in mindering gebracht op de courtagenota bij verkoop of verhuur.
2.5.
[eisende partij] is aangesloten bij brancheorganisatie VBO. In door VBO opgestelde algemene voorwaarden staat:
Artikel 13 – Courtage
1. De opdrachtgever is de makelaar courtage verschuldigd indien tijdens de looptijd van de opdracht een overeenkomst met betrekking tot een onroerende zaak tot stand komt. Dit geldt ook indien deze overeenkomst niet het gevolg is van door de makelaar verleende diensten, tenzij het een opdracht betreft van een koper of huurder en deze koopt of huurt buiten het gebied waarop de opdracht betrekking heeft. (…)
2. De opdrachtgever is eveneens courtage verschuldigd indien de overeenkomst weliswaar tot stand komt na het einde van de opdracht maar verband houdt met de dienstverlening van de makelaar gedurende de looptijd van de opdracht. (…)
2.6.
In 2020 en 2021 heeft [eisende partij] aan Novum € 605 (inclusief btw) respectievelijk € 847 (inclusief btw) gefactureerd voor kantoorkosten en promotie-/advertentiekosten. Novum heeft deze facturen betaald.
2.7.
Eind 2020/begin 2021 heeft [directeur 1] overleg gevoerd met een potentiële koper die uiteindelijk een bedrag heeft geboden van € 1.650.000. Dat bod heeft Novum van de hand gewezen. In november 2021 heeft [directeur 1] contact gehad met een andere potentiële koper, maar ook dat heeft niet tot overeenstemming geleid.
2.8.
Van 1 januari 2022 tot en met 31 december 2022 is het pand verhuurd geweest. Hiervoor heeft Novum aan [eisende partij] een courtage betaald van € 5.000 exclusief btw (gelijk aan één maandelijkse huurtermijn).
2.9.
Toen medio 2022 bekend werd dat de huurovereenkomst eind 2022 zou eindigen, heeft Novum aan [eisende partij] verzocht een nieuwe huurder aan te trekken. [eisende partij] heeft zich vervolgens daartoe ingespannen, maar zonder het beoogde resultaat.
2.10.
In 2022, 2023 en 2024 heeft [eisende partij] aan Novum respectievelijk € 490,05, € 526,35 en € 574,75 gefactureerd voor promotie-/advertentiekosten. Novum heeft deze facturen betaald.
2.11.
Op 30 december 2024 heeft Novum aan [eisende partij] gemaild:
Zou u huur funda voorlopig on hold willen zetten?
2.12.
In 2025 heeft Novum het pand verkocht zonder betrokkenheid van [eisende partij] . Op 17 juli 2025 heeft [directeur 2] hierover aan [directeur 1] een WhatsAppbericht gestuurd:
Hi [directeur 1] , ik wilde je even meedelen dat ik deze week toch maar zelf mijn pand aan [adres] verkocht heb. Een emotionele beslissing voor mij, echter rationeel denk ik toch de juiste beslissing.
2.13.
[directeur 1] heeft per WhatsApp geantwoord:
Hoi [directeur 2] , verrassend en begrijp dat het een emotionele beslissing is. Wij hebben een overeenkomst tot dienstverlening die getekend is per 18 februari 2020. Deze is nooit ingetrokken behalve dat wij 30 december 2024 Funda on hold moeten zetten. In mei hebben we gesproken en ook toen is er niets ingetrokken. Ik ben zeker niet uit om met jou in discussie te gaan, maar wil wel met elkaar in gesprek om dit naar elkaars financieel tevredenheid af te sluiten.
2.14.
In verband met de door [directeur 2] genoemde verkoop heeft [eisende partij] per factuur van 1 augustus 2025 aan Novum een courtage van € 34.448,70 (inclusief btw) in rekening gebracht.
2.15.
Novum heeft deze factuur niet betaald, omdat zij van mening is dat in verband met de verkoop geen courtage verschuldigd is.
2.16.
Op 19 september 2025 heeft Novum het pand in eigendom overgedragen tegen een koopprijs van € 1.925.000.
3.Het geschil
3.1.
[eisende partij] vordert – samengevat weergegeven – dat de rechtbank Novum veroordeelt tot betaling van:
primair
€ 34.333,75 (hoofdsom);
€ 1.118,34 (buitengerechtelijke incassokosten);
subsidiair
€ 24.094,13 (hoofdsom);
€ 1.015,94 (buitengerechtelijke incassokosten),
een en ander vermeerderd met rente en met veroordeling van Novum in de proceskosten.
3.2.
[eisende partij] legt daaraan het volgende ten grondslag. Het pand is verkocht terwijl de overeenkomst met [eisende partij] nog van kracht was. Novum mocht het pand uitsluitend via [eisende partij] verkopen. Dit brengt mee dat Novum de in de overeenkomst vermelde courtage van 1,5% verschuldigd is (€ 34.333,75). Dat volgt bovendien ook uit artikel 13 van Pro de algemene voorwaarden.
3.3.
Subsidiair, als de overeenkomst en de algemene voorwaarden daarvoor geen basis bieden, geeft de wet in artikel 7:405 en Pro 7:411 van het Burgerlijk Wetboek (BW) aanspraak op een ‘redelijk loon’. Dat loon moet worden vastgesteld aan de hand van een uurtarief, vermenigvuldigd met de tijdsbesteding om het pand verhuurd en/of verkocht te krijgen (in de jaren 2020 tot en met 2024 is dat 88,5 uur). Uitgaande van een in de branche gebruikelijk uurtarief van € 225 leidt dat tot een vordering van € 24.094,13.
3.4.
Novum vindt dat de vorderingen moeten worden afgewezen en voert daartoe het volgende aan. In de overeenkomst staat niet dat Novum het pand alleen via [eisende partij] mocht verkopen. Dat was ook uitdrukkelijk niet de bedoeling. De opzet was juist dat [eisende partij] alleen betaald zou krijgen bij verkoop of verhuur
doorzijn bemiddeling (no cure no pay). Daarnaast zijn de algemene voorwaarden op de overeenkomst niet van toepassing verklaard.
doorzijn bemiddeling (no cure no pay). Daarnaast zijn de algemene voorwaarden op de overeenkomst niet van toepassing verklaard.
3.5.
Verder is de overeenkomst volgens Novum na de e-mail van 30 december 2024 geëindigd. De verkoop is pas daarna tot stand gekomen en [eisende partij] heeft daaraan geen bijdrage geleverd. Er is geen contractuele en/of wettelijke grondslag om dan toch courtage te rekenen. Bovendien is een uurtarief van € 225 ongebruikelijk hoog en wordt ook de gestelde tijdsbesteding van 88,5 uur betwist.
3.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De rechtbank ziet geen contractueel en/of wettelijk aanknopingspunt voor aanspraak op courtage of een andersoortige vergoeding. Hierna wordt uitgelegd waarom.
De overeenkomst
4.2.
Eerst de overeenkomst. Daarin is op dit punt niets geregeld. Er staat niet in dat Novum het pand uitsluitend door tussenkomst van [eisende partij] mocht verkopen. Evenmin is bepaald dat een verkoop zonder haar bemiddeling (toch) aanspraak geeft op courtage. De overeenkomst bevat dus geen grondslag voor de vordering.
Algemene voorwaarden
4.3.
Dan de algemene voorwaarden. Artikel 13 daarvan Pro zou inderdaad een aanknopingspunt kunnen zijn, maar het beroep daarop strandt omdat de overeenkomst niet verwijst naar de algemene voorwaarden en ook overigens niet kan worden vastgesteld dat partijen die voorwaarden zijn overeengekomen.
4.4.
[eisende partij] stelt in dit verband dat de algemene voorwaarden aan Novum zijn overhandigd en dat partijen eerder al met toepassing van deze algemene voorwaarden zaken hebben gedaan. Dit treft geen doel. Een en ander leidt namelijk niet zonder meer (opnieuw) tot binding en bovendien heeft Novum de gestelde gang van zaken betwist.
Gebruikelijke werkwijze
4.5.
[eisende partij] stelt verder dat zij altijd werkt onder de conditie dat een opdrachtgever het object niet zelf – zonder courtage verschuldigd te zijn – mag verkopen. Volgens [eisende partij] is dat in de makelaardij ook heel gebruikelijk. Ook dit legt onvoldoende gewicht in de schaal. Voor gebondenheid aan genoemde conditie is vereist dat partijen dat zijn overeengekomen. Dat kan in dit geval niet worden vastgesteld. Dat de conditie in de branche veel wordt gebruikt, wil de rechtbank aannemen, maar is onvoldoende om aan te nemen dat het ook in dit geval onderdeel vormde van de overeenkomst tussen partijen.
De wet
4.6.
Ten slotte het beroep op de wet, te weten de artikelen 7:405 BW en 7:411 BW.
4.7.
Artikel 7:405 BW Pro biedt geen soelaas. Lid 1 bepaalt dat voor verrichte werkzaamheden loon verschuldigd is en lid 2 geeft een voorziening voor het geval de
hoogteof berekeningssystematiek van het loon onbekend is. Genoemd artikel belet niet dat, zoals in dit geval, het loon afhankelijk is van het bereikte resultaat. Artikel 7:405 BW Pro staat er ook niet aan in de weg dat alleen loon verschuldigd is als een bepaald resultaat wordt behaald. Uit het artikel volgt dus niet dat altijd aanspraak kan worden gemaakt op loon.
hoogteof berekeningssystematiek van het loon onbekend is. Genoemd artikel belet niet dat, zoals in dit geval, het loon afhankelijk is van het bereikte resultaat. Artikel 7:405 BW Pro staat er ook niet aan in de weg dat alleen loon verschuldigd is als een bepaald resultaat wordt behaald. Uit het artikel volgt dus niet dat altijd aanspraak kan worden gemaakt op loon.
4.8.
Blijft over het beroep op artikel 7:411 BW Pro. Dat artikel ziet op de situatie dat een overeenkomst van opdracht eindigt voordat de opdracht is volbracht, terwijl, zoals ook in dit geval, het loon afhankelijk is van het bereikte resultaat. Genoemd artikel bepaalt dat dan aanspraak kan zijn op ‘een naar redelijkheid vast te stellen loon’, afhankelijk van (i) de reeds verrichte werkzaamheden, (ii) het voordeel dat de opdrachtgever daarvan heeft en (iii) de grond waarop de overeenkomst is geëindigd.
4.9.
Niet in geschil is dat de overeenkomst is geëindigd. Dat is een vertrekpunt voor toepasselijkheid van artikel 7:411 BW Pro, maar de rechtbank is van oordeel dat toetsing aan de in dat artikel genoemde criteria niet leidt tot een loonaanspraak.
4.10.
[eisende partij] heeft inderdaad (onbetwist) werkzaamheden verricht, maar voor een deel daarvan is zij al beloond toen het pand in 2022 succesvol werd verhuurd. Zij heeft toen € 5.000 betaald gekregen. Anders dan [eisende partij] met haar urenstaat (88,5 uur) veronderstelt, kan in zoverre niet opnieuw een beloning worden verlangd.
4.11.
De resterende werkzaamheden – die overigens niet met een tijdspecificatie zijn geconcretiseerd – komen evenmin voor vergoeding in aanmerking, omdat niet kan worden vastgesteld dat die (in de terminologie van artikel 7:411 BW Pro) tot voordeel hebben geleid.
Een causaal verband met de uiteindelijke verkoop in 2025 is niet gebleken en ander voordeel evenmin. Novum heeft onbetwist aangevoerd dat de koper spontaan op haar pad kwam. [eisende partij] heeft aangevoerd dat de koper het pand mogelijk al in de jaren daarvoor (en dus in de periode dat [eisende partij] het pand nog in de verkoop had) op het oog heeft gekregen, maar die mogelijkheid is niet genoeg om aan te nemen dat het zo is gegaan.
4.12.
Ten slotte leidt ook het laatstgenoemde criterium van artikel 7:411 BW Pro, de grond waarop de overeenkomst is geëindigd, niet tot een aanspraak op beloning. Nadat eerdere pogingen om het pand via [eisende partij] verhuurd of verkocht te krijgen niet slaagden, was het niet onbegrijpelijk dat Novum de samenwerking niet wilde voortzetten. De stelling dat Novum in 2021/2022 biedingen op onredelijke gronden heeft afgewezen, en dus in zoverre zelf aan verkoop in de weg heeft gestaan, passeert de rechtbank. Die biedingen lagen onder de vraagprijs en Novum had daarmee voldoende reden om deze van de hand te wijzen. Al met al was er voor Novum in 2025 geen contractueel beletsel om rechtstreeks met een koper in zee te gaan.
Slotsom en proceskosten
4.13.
De slotsom is dat de vorderingen van [eisende partij] niet toewijsbaar zijn.
4.14.
Omdat [eisende partij] ongelijk krijgt moet zij de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Novum worden begroot op:
- griffierecht
€
2.995,00
- salaris advocaat
€
1.672,00
(2 punten × € 836,00)
- nakosten
€
189,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
4.856,00
4.15.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst de vorderingen af;
5.2.
veroordeelt [eisende partij] in de proceskosten van € 4.856,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als [eisende partij] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
5.3.
veroordeelt [eisende partij] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald;
5.4.
verklaart voormelde veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.P.C. van Essen en in het openbaar uitgesproken op 1 juli 2026.