Uitspraak
Rechtbank den haag
Team handel - voorzieningenrechter
zaak- / rolnummer: C/09/706244 / KG ZA 26-582
Vonnis in kort geding van 30 juni 2026
in de zaak van
[eiser] te [woonplaats 1],
eiser,
advocaten mr. S.A.B. Boer en mr. G.M. Kersten te Amsterdam,
tegen:
1. [gedaagde 1] te [woonplaats 2],
2. [gedaagde 2] te [woonplaats 2],
gedaagden,
procederend in persoon, met gemachtigde mr. J. Smit.
Eiser wordt hierna ‘[eiser]’ genoemd. Gedaagden worden afzonderlijk ‘[gedaagde 1]’ en ‘[gedaagde 2]’ genoemd en gezamenlijk ‘[gedaagden]’.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 tot en met 12;
- de namens [gedaagden] overgelegde producties 1 tot en met 14.
1.2.
De mondelinge behandeling vond plaats op 16 juni 2026. Tijdens de zitting hebben partijen hun standpunten toegelicht, de advocaat van [eiser] mede aan de hand van een overgelegde pleitnota. Verder heeft de gemachtigde van [gedaagden] een akte met USB-stick en een volmacht overgelegd. Vonnis is bepaald op vandaag.
2.De feiten
Op grond van de stukken en op grond van wat er tijdens de zitting is besproken, wordt in dit geding van het volgende uitgegaan.
2.1.
[gedaagden] zijn broers en gezamenlijk vennoot van de vennootschap onder firma “[bedrijfsnaam 1] V.O.F.” (hierna: de VOF).
2.2.
Zij zijn sinds 2020, als vennoten van de VOF, samen eigenaar van het recht van erfpacht van een perceel grond met opstallen aan de [straatnaam] [huisnummer 1] en [huisnummer 2] te [plaats], kadastraal bekend [kadastraal kenmerk] (hierna: het pand). Het pand bestaat uit een begane grond (hierna: de parterre) en een bovenverdieping. De parterre is bestemd als bedrijfsruimte en [gedaagden] oefenen daarin sinds 2001 een garagebedrijf uit. De bovenverdieping heeft een woonbestemming. Het pand is niet gesplitst. Verder is achter het pand een stuk grond gelegen, dat [gedaagden] van Staedion huren.
2.3.
In 2023 hebben [gedaagden] besloten het pand te koop aan te bieden.
2.4.
Op 4 april 2026 hebben [eiser] en [gedaagde 1] telefonisch contact gehad en op 6 april 2026 heeft [eiser] het pand bezichtigd. Diezelfde dag heeft hij per e-mail (gericht aan het e-mailadres van de VOF) een bod uitgebracht van € 875.000 kosten koper voor het volledige pand. Daarbij heeft [eiser] een leveringsdatum van 1 november 2026 voorgesteld en ook heeft hij heeft diverse voorwaarden verbonden aan het bod. De e-mail van [eiser] luidt als volgt:
“
Dank je wel voor je tijd en het laten zien van de garage en de woning aan de [straatnaam] [huisnummer 1], [huisnummer 2] en [huisnummer 3] (perceel [kadastraal kenmerk]). Ik vind het een bijzonder pand met veel potentie.
Dank je wel voor je tijd en het laten zien van de garage en de woning aan de [straatnaam] [huisnummer 1], [huisnummer 2] en [huisnummer 3] (perceel [kadastraal kenmerk]). Ik vind het een bijzonder pand met veel potentie.
Ik zie het wel als een project waar nog het nodige werk en onzekerheden in zitten, zoals:
mogelijk opnieuw aanvragen van de vergunning uit 2022
mogelijk opnieuw aanvragen van de vergunning uit 2022
nog te onderzoeken constructie
nog te onderzoeken constructie
een ingrijpende en kostbare verbouwing
een ingrijpende en kostbare verbouwing
Ik tot de volgende waardering: €450.000 voor de garage en €400.000 voor de bovenwoning.
Om richting jouw vraagprijs van €950.000 te bewegen, doe ik graag het volgende voorstel:
€875.000 kosten koper voor het geheel.
Uiteraard wil ik dit zorgvuldig doen, dus het is voor mij belangrijk dat een aantal zaken goed duidelijk zijn:
financiering van €250.000
financiering van €250.000
dat wonen uiteindelijk is toegestaan (via vergunning)
dat wonen uiteindelijk is toegestaan (via vergunning)
een goede uitkomst van bouwkundige en constructieve controle
een goede uitkomst van bouwkundige en constructieve controle
een helder en correct juridisch beeld (via notaris)
een helder en correct juridisch beeld (via notaris)
duidelijkheid over de tuin (huur of koop, daar ga ik zelf ook achteraan)
duidelijkheid over de tuin (huur of koop, daar ga ik zelf ook achteraan)
een nieuw bodemonderzoek
een nieuw bodemonderzoek
en dat de aanwezige brandstoftanks netjes worden verwijderd en de grond schoon wordt opgeleverd (over de kostenvan verwijderen van de tanks moeten we praten)
en dat de aanwezige brandstoftanks netjes worden verwijderd en de grond schoon wordt opgeleverd (over de kostenvan verwijderen van de tanks moeten we praten)
Ik ga er vanuit dat we dit in goed overleg kunnen oplossen en dat we elkaar daarin kunnen vinden.
De overdracht kan wat mij betreft plaatsvinden rond 1 november 2026 (of in overleg), en het pand wordt leeg opgeleverd.
Zou je mij ook de documenten kunnen sturen met betrekking tot de erfdienstbaarheden en eventuele verplichtingen?
Zoals ik aangaf ben ik ook met een ander pand bezig, waar woensdag om 17.00 uur een beslissing voor nodig is. Het zou daarom fijn zijn als ik vóór morgen 17.00 uur een reactie van je krijg. (…)”
2.5.
Daarop heeft de VOF later die dag per e-mail als volgt gereageerd:
“
Beste [eiser]
Beste [eiser]
Prijs voor de [straatnaam] [huisnummer 1] en [huisnummer 2] is 900000 euro kosten koper
Brandstof tanken verwijderen betaal je zelf
En bodem onderzoek doet u ook zelf
Mvg. [bedrijfsnaam 1]”
2.6.
Kort daarna heeft [eiser] op zijn beurt gereageerd met:
“
Beste [gedaagde 1],
Beste [gedaagde 1],
Dank je voor je tegenvoorstel net aan de telefoon. Jouw tegenbod van € 900.000,00 kk met als opmerking datikde kosten voor het verwijderen van de tanks betaal is akkoord.
De overige voorbehouden blijven bestaan en ik zal actie ondernemen om deze onzekerheden zsm te laten onderzoeken.
Zou je op deze mail met “akkoord” willen reageren? (…)”
2.7.
Daarop heeft de VOF even later per e-mail gereageerd met:
“Ja ik ga akkoord voor deze mail”
2.8.
Op 9 april 2026 heeft [eiser] aan de VOF het volgende bericht:
“
Beste [gedaagde 1],
Beste [gedaagde 1],
Dank voor je geduld zover. Ik ben met de bank bezig voor de financiering, onderop deze mail het hele bericht maar ik vat het kort samen:
De bank wil alleen de financiering aanvraag van de bovenwoningen in behandeling nemen. De garage willen ze niet doen omdat daar teveel onzekerheden zijn, maar de garage zou ik zonder hypotheek met eigen geld van je kunnen kopen.
Dan willen ze een waarde weten: voor hoeveel zou ik de bovenwoningen kopen? De bank denkt €475.000 voor de garage en €425.000 voor de bovenwoningen (totaal €900.000), ben jij het daar mee eens?
(…)”
2.9.
De VOF heeft daarop op 10 april 2026 per e-mail geantwoord met:
“
Ja mag
Ja mag
Boven 425 000 en beneden voor 475 000 euro
Mvg.”
2.10.
Bij e-mail van 15 april 2026 heeft [eiser] het volgende aan de VOF bericht:
“
Beste [gedaagde 2] en [gedaagde 1],
Beste [gedaagde 2] en [gedaagde 1],
Er zijn 2 ontwikkelingen:
1: vanochtend kreeg ik bericht dat bank mijn hypotheek aanvraag niet goedkeurt. Aan de telefoon vertelde mijn contactpersoon me dat dit vooral is omdat ik minder dan 10 jaar voor m’n AOW zit, dus dat m’n leeftijd én het feit dat ik ondernemer ben tegen me werkt. Ik vind t heel jammer maar boven gaat helaas niet door (in de pfd de afwijsbrief).
2. De gemeente heeft niet negatief gereageerd op mijn aanvraag, zie onder, dat is een positief begin.
(…)
Voor beneden geldt wat mij betreft het voorbehoud financiering niet dus ik ga hard aan het werk om de andere voorbehouden op te lossen, waaronder een omgeving vergunning werken naar wonen, de bouwtechnische keuring, de situatie met de tanks en het pompstation en het bodemonderzoek.
Zouden jullie nog even willen kijken naar de huurovereenkomst van de tuin?
En de documenten hieronder: als je die niet kunt vinden moeten die 100% zeker bij de notaris liggen waar jullie in 2020 de koopovereenkomst hebben getekend liggen. Ik moet deze echt zien want daar staat feitelijk in wat ik koop.
Groet, [eiser]
(…)”
2.11.
Op 12 mei 2026 heeft [eiser] een e-mail aan de VOF gestuurd, met daarin een update en het verzoek om diverse documenten. In deze e-mail is onder andere het volgende vermeld:
“
Hallo broers,
Hallo broers,
Even een korte update over de voortgang:
(…)
Wat mij betreft is de volgorde als volgt:
Zodra er positief nieuws komt van Staedion met betrekking tot huur of aankoop van de tuin, kan er een voorlopige koopovereenkomst worden getekend bij jullie notaris. Na een positief bericht van Staedion zullen ook het bodemonderzoek en de bouwtechnische keuring worden uitgevoerd. Vervolgens zal, in overleg met de gemeente en op basis van de onderzoeksresultaten, worden besloten of de tanks kunnen blijven liggen of verwijderd moeten worden.
Wat mij betreft blijft de overdracht staan op 1 november. Mocht er vanuit jullie wens zijn om dit naar voren te halen, dan kunnen we dat uiteraard bespreken.
Ik hoop dat we snel reactie ontvangen van Staedion en dat de overige offertes spoedig binnenkomen. (…)”
2.12.
Op 19 mei 2026 heeft [eiser] de volgende e-mail aan de VOF gestuurd:
“
Hallo broers,
Hallo broers,
Redelijk goed nieuws van Staedion, maar nog niet definitief, zie onder. Op mijn offerte aanvragen voor de tank verwijdering en het bodem onderzoek wordt maar niet gereageerd. Ik heb voor het bodemonderzoek 3 nieuwe partijen gemaild en voor de tanks 2. Ik neem aan dat er toch wel 1 snel zal reageren.
Zodra Staedion een positieve reactie heeft gegeven kunnen jullie wat mijn betreft een voorlopig koopcontact laten opmaken.
(…)”
2.13.
Op 20 mei 2026 heeft [gedaagde 1] telefonisch aan [eiser] laten weten dat hij een gegadigde partij heeft gevonden die bereid is om het gehele pand zonder voorbehoud te kopen.
2.14.
Vervolgens heeft op 21 mei 2026 een gesprek plaatsgevonden tussen [eiser] en [gedaagde 1]. Daarbij was ook de partner van [eiser] aanwezig.
2.15.
Bij brief van 22 mei 2026, gericht aan de VOF en [gedaagden], heeft de toenmalig advocaat van [eiser] bericht dat tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen voor de parterre voor een bedrag van € 475.000 kosten koper. Daarnaast heeft hij hen gesommeerd om schriftelijk te bevestigen dat zij (i) deze koopovereenkomst zullen nakomen, (ii) het pand niet overdragen aan een derde zolang de kwestie niet is opgelost, (iii) medewerking verlenen aan het bodemonderzoek en de verdere voorbereiding van de levering, (iv) medewerking verlenen aan de indeplaatsstelling als bedoeld in de huurovereenkomst met Staedion met betrekking tot het achterterrein en (iv) medewerking verlenen aan een inspectie van de ondergrondse brandstoftanks, zodat de toestand en de saneringsplanning tijdig in kaart kunnen worden gebracht als onderdeel van de koopvoorbereiding.
2.16.
Daarop heeft de gemachtigde van de VOF en [gedaagden] bij brief van 29 mei 2026 gereageerd dat geen koopovereenkomst tot stand is gekomen en dat de VOF en [gedaagden] niet in gebreke zijn.
2.17.
Bij e-mail van 1 juni 2026 (gericht aan het e-mailadres van de VOF) heeft de huidige advocaat van [eiser] aan [gedaagden] verzocht om te bevestigen dat zij medewerking zullen verlenen aan de uitvoering van de koopovereenkomst. [gedaagden] hebben aan dat verzoek geen gehoor gegeven.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert – zakelijk weergegeven – dat de voorzieningenrechter bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
primair
I. [gedaagden] veroordeelt tot nakoming van de koopovereenkomst met betrekking tot het recht van erfpacht gelegen aan de [straatnaam] [huisnummer 1] te [plaats], kadastraal bekend [kadastraal kenmerk] (begane grond), zijnde de bedrijfsruimte op de parterre;
II. [gedaagden] gebiedt om binnen veertien dagen na betekening van het vonnis hun volledige medewerking te verlenen aan het ondertekenen van de notariële leveringsakte ten overstaan van een notaris alsmede alle overige handelingen te verrichten die noodzakelijk zijn om de levering van het onder I. bedoelde recht van erfpacht aan [eiser] tegen betaling van de koopprijs van € 475.000 kosten koper, zulks uiterlijk op 1 november 2026, althans op een door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen datum;
III. bepaalt dat, als [gedaagden] niet voldoen aan het onder II. gevorderde, het te wijzen vonnis op grond van artikel 3:300 BW Pro in de plaats treedt van de medewerking van [gedaagden] aan de notariële leveringsakte en alle overige voor de levering vereiste (notariële) akten en verklaringen;
IV. [gedaagden] verbiedt het onder I. bedoelde recht van erfpacht aan een derde te verkopen en/of te leveren;
V. bepaalt dat [gedaagden] aan [eiser] een dwangsom verbeuren van € 10.000 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat [gedaagden] niet voldoen aan het onder I., II. en/of III. bepaalde, met een maximum van € 250.000;
subsidiair
VI. [gedaagden] gebiedt de onderhandelingen met [eiser] over de koop van de onder I. bedoelde onroerende zaak te goeder trouw voort te zetten en af te ronden, op exclusieve basis, op de navolgende reeds tussen partijen vaststaande essentialia: het object betreft het recht van erfpacht gelegen aan de [straatnaam] [huisnummer 1] te [plaats], kadastraal bekend [kadastraal kenmerk] (begane grond), zijnde de bedrijfsruimte op de parterre; de koopprijs bedraagt € 475.000 kosten koper; de leveringsdatum is uiterlijk 1 november 2026, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 10.000 per dag of gedeelte daarvan dat [gedaagden] daarmee in gebreke blijven, met een maximum van € 250.000;
VII. [gedaagden] verbiedt gedurende de dooronderhandeling de onroerende zaak aan de [straatnaam] [huisnummer 1] te [plaats] aan een derde te verkopen en/of te leveren, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 10.000 per dag of gedeelte daarvan, met een maximum van € 250.000;
primair en subsidair
VIII. [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.2.
Daartoe voert [eiser] – samengevat – het volgende aan.
3.3.
Tussen partijen is op 6 april 2026 een koopovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot het gehele pand. Toen bleek dat [eiser] de financiering daarvoor niet rond kreeg, is vervolgens op 15 april 2026 een koopovereenkomst tot stand gekomen voor de parterre, althans mocht [eiser] erop vertrouwen dat een dergelijke koopovereenkomst tot stand was gekomen. [gedaagden] zijn verplicht om deze koopovereenkomst na te komen, maar zij weigeren dat. Voor zover tussen partijen geen koopovereenkomst voor de parterre tot stand is gekomen, geldt dat de onderhandelingen in zo’n vergevorderd stadium waren dat het [gedaagden] niet meer vrij stond om deze af te breken. [eiser] heeft bovendien een spoedeisend belang bij zijn vorderingen. [gedaagde 1] heeft op 20 mei 2026 meegedeeld dat hij een koper voor het gehele pand heeft en dat hij van plan is het pand aan deze partij te verkopen. Er bestaat dus een reëel en acuut risico dat het pand op zeer korte termijn aan deze derde wordt geleverd. [eiser] heeft inmiddels aanzienlijke kosten gemaakt en veel tijd besteed aan het project. Hij heeft een bedrag van € 530.000 gereserveerd en daarnaast kosten gemaakt voor de architect, het milieuonderzoek en de vergunningsprocedure. Deze investeringen worden waardeloos als het pand aan een derde wordt geleverd.
3.4.
[gedaagden] voeren verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.
4.De beoordeling van het geschil
Vooraf
4.1.
[gedaagden] betwisten dat [eiser] een spoedeisend belang heeft bij zijn vorderingen. Dat verweer slaagt niet. Als [eiser] wordt gevolgd in zijn stellingen dat tussen partijen een koopovereenkomst bestaat, dat [gedaagden] ten onrechte weigeren die overeenkomst na te komen en dat zij bovendien voornemens zijn om het pand op korte termijn aan een derde te verkopen, is daarmee het spoedeisende karakter van de vorderingen van [eiser] gegeven.
4.2.
Verder volgt de voorzieningenrechter [gedaagden] niet in hun standpunt dat [eiser] heeft gehandeld met artikel 111 lid 2 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv), dat voorschrijft dat (het exploot van) de dagvaarding onder andere de eis en de gronden daarvan moet vermelden. Anders dan [gedaagden] betogen, is in de dagvaarding op voldoende duidelijke wijze omschreven wat [gedaagden] wordt verweten, welke vorderingen daaruit voortvloeien, welke grondslagen daarvoor worden aangevoerd en, ten slotte, welke feiten aan die vorderingen ten grondslag worden gelegd.
4.3.
Tot slot stellen [gedaagden] dat [eiser] in strijd heeft gehandeld met de waarheidsplicht zoals neergelegd in artikel 21 Rv Pro. Uit dat artikel volgt dat partijen verplicht zijn om alle voor de beslissing van belang zijnde feiten volledig en naar waarheid aan te voeren. [gedaagden] stellen dat [eiser] belangrijke e-mails aan derden (waaronder aan Staedion) buiten de dagvaarding heeft gehouden, waarin [eiser] meermaals spreekt over een “voorgenomen aankoop”. Die e-mails zijn volgens [gedaagden] relevant, omdat daaruit kan worden afgeleid dat [eiser] zich nog slechts aan het oriënteren was op de aankoop van het pand. [eiser] heeft echter gewezen op de door hem als productie 7 bij dagvaarding overgelegde e-mail aan [bedrijfsnaam 2]. Deze e-mail heeft volgens hem een soortgelijke strekking als de door [gedaagden] bedoelde e-mails en [eiser] spreekt ook hierin van een “voorgenomen aankoop”. Dat [eiser] voor de beoordeling relevante informatie (bewust) achterwege zou hebben gelaten, is daarmee niet gebleken. Van strijd met artikel 21 Rv Pro is dus geen sprake.
Toetsingsmaatstaf in kort geding
4.4.
In dit kort geding, waarin in spoedeisende gevallen een ordemaatregel kan worden getroffen, moet onder meer worden beoordeeld hoe aannemelijk het is dat de vorderingen van [eiser] in een bodemprocedure zullen worden toegewezen. De voorzieningenrechter moet beoordelen of op basis van de door partijen aangevoerde feiten en omstandigheden de vorderingen van [eiser] in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben dat, vooruitlopend daarop, toewijzing in kort geding gerechtvaardigd is. Voor nader onderzoek naar bepaalde feiten en omstandigheden of voor bewijslevering door bijvoorbeeld het horen van getuigen is in dit kort geding geen plaats. Dat moet gebeuren in een eventuele bodemprocedure. De beoordeling in dit kort geding is dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
Nakoming koopovereenkomst (vorderingen I. tot en met V.)
4.5.
De eerste vraag die de voorzieningenrechter moet beantwoorden, is of tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen op grond waarvan [gedaagden] medewerking moeten verlenen aan de levering van de parterre aan [eiser].
4.6.
Een overeenkomst komt tot stand door aanbod en aanvaarding. Het antwoord op de vraag of met elkaar onderhandelende partijen een overeenkomst hebben gesloten, is afhankelijk van hetgeen zij jegens elkaar hebben verklaard, en over en weer uit elkaars verklaringen en gedragingen hebben afgeleid en mochten afleiden. Voor het aannemen van een koopovereenkomst is niet vereist dat partijen op alle punten overeenstemming hebben bereikt. Voldoende kan zijn, als partijen dit op hoofdlijnen hebben bereikt.
4.7.
[eiser] stelt dat de onderhandelingen van partijen tot een koopovereenkomst hebben geleid. Volgens hem hebben zij overeenstemming bereikt over de essentialia van de koop: het object (de parterre), de prijs (€ 475.000 kosten koper) en de leveringsdatum (1 november 2026). Ter onderbouwing van die stelling wijst [eiser] er – samengevat – op dat [gedaagde 1] op 6 april 2026 schriftelijk akkoord heeft gegeven voor de koop van het volledige pand voor een bedrag van € 900.000 kosten koper met een leveringsdatum van 1 november 2026. Daarnaast beroept [eiser] zich op de e-mail van [gedaagde 1] van 10 april 2026, waarin [gedaagde 1] volgens hem de verdeling van de koopprijs over parterre en de bovenwoning heeft bevestigd: € 475.000 voor de parterre en € 425.000 voor de bovenwoning. Daarmee stond de koopprijs van € 475.000 volgens [eiser] voor de parterre op dat moment vast. Verder wijst [eiser] op de e-mail van 15 april 2026, waarin hij aan [gedaagden] heeft bericht dat de financiering voor de bovenverdieping door de bank definitief was afgewezen, dat het financieringsvoorbehoud voor de parterre wat hem betreft niet geldt en hij hard aan de slag gaat om de andere voorbehouden op te lossen. [gedaagden] hebben daartegen geen bezwaar gemaakt, aldus [eiser], ook niet tegen de leveringsdatum van 1 november 2026 die [eiser] in zijn e-mail van 12 mei 2026 nogmaals heeft bevestigd. Ook heeft [eiser] [gedaagde 1] naar eigen zeggen op drie achtereenvolgende momenten de gelegenheid gegeven om de koop te ontbinden, maar zou [gedaagde 1] dat hebben geweigerd. Tot slot wijst [eiser] erop dat [gedaagden] uitvoeringshandelingen hebben verricht door mee te werken aan de vergunningaanvraag met betrekking tot de woonbestemming voor de parterre, ook nadat al duidelijk was dat de bank geen financiering wilde verlenen voor de bovenverdieping. Uit deze gang van zaken blijkt volgens [eiser] dat partijen op 15 april 2026 (definitieve) wilsovereenstemming hebben bereikt over de koop van de parterre, althans mocht hij daar gerechtvaardigd op vertrouwen.
4.8.
[gedaagden] zijn het niet eens met de stellingen van [eiser]: volgens hen is tussen partijen geen koopovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot de parterre. [gedaagden] voeren aan dat het schriftelijkheidsvereiste van artikel 7:2 BW Pro geldt, omdat [eiser] geen professionele partij is en hij de parterre als woning wilde gaan gebruiken. Nu een schriftelijke koopovereenkomst ontbreekt, is aan dat vereiste niet voldaan, aldus [gedaagden] Bovendien is volgens [gedaagden] nooit sprake geweest van een (onvoorwaardelijk) aanbod voor de parterre, laat staan van aanvaarding daarvan. Integendeel: volgens [gedaagden] blijkt uit de correspondentie tussen partijen en met derden dat [eiser] diverse (precontractuele) voorbehouden heeft gemaakt en dat hij de uitkomst van diverse onderzoeken wilde afwachten voordat hij zich aan de koop wilde committeren. Verder hebben [gedaagden] naar eigen zeggen alleen met de door [eiser] verzochte uitsplitsing van de bedragen ingestemd in het kader van de financiering door de bank en niet in het kader van de verkoop van de parterre. Ook voeren [gedaagden] aan dat, nadat duidelijk werd dat [eiser] niet in staat was om het volledige pand te financieren, [gedaagde 1] [eiser] op 13 april een termijn van drie weken heeft gegund om duidelijkheid te verschaffen over zijn plannen. Die periode was op 20 mei 2026 ruimschoots verstreken en het stond (en staat) [gedaagden] daarom naar eigen zeggen vrij om de parterre aan een derde te verkopen.
4.9.
De voorzieningenrechter oordeelt dat, zelfs als veronderstellenderwijs tot uitgangspunt wordt genomen dat het schriftelijkheidsvereiste van artikel 7:2 BW Pro niet geldt, [eiser] onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat tussen partijen met betrekking tot de parterre een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Dat oordeel wordt hieronder toegelicht.
4.10.
Uit de e-mailwisseling tussen partijen op 6 april 2026 volgt dat partijen het eens waren over de voorwaarden waaronder [eiser] het gehele pand van [gedaagden] zou mogen kopen. Kort daarna werd echter duidelijk dat [eiser] de benodigde financiering niet rond kreeg. Vervolgens heeft [eiser] in zijn e-mail van 15 april 2026 aan [gedaagden] bericht dat wat hem betreft het financieringsvoorbehoud voor beneden (de parterre) niet geldt en hij aan de slag gaat om de andere voorbehouden op te lossen. Ook als deze e-mail als een aanbod zou moeten worden aangemerkt, zoals [eiser] stelt, is op voorhand onvoldoende aannemelijk dat [gedaagden] dit bod (stilzwijgend) hebben aanvaard, gezien de gemotiveerde betwisting van [gedaagden] op dit punt.
4.11.
Zo hebben [gedaagden] erop gewezen dat zij niet op de e-mail van 15 april 2026 – en overigens ook niet op de daaropvolgende e-mails van [eiser] – hebben gereageerd, terwijl zij op het eerdere aanbod van 6 april 2026 wel een schriftelijk akkoord hebben gegeven. Dat vormt volgens hen een duidelijk aanknopingspunt dat zij niet hebben ingestemd met de verkoop van de parterre.
4.12.
Ook hebben [gedaagden] gemotiveerd weersproken dat zij hebben ingestemd met een koopprijs van € 475.000 voor de parterre. Volgens hen hebben zij in de e-mail van 10 april 2026 slechts ingestemd met de door de bank voorgestelde waardeverdeling in het kader van de financiering, maar hebben zij daarmee niet ingestemd met de losse verkoop van de parterre voor een bedrag van € 475.000. Dat acht de voorzieningenrechter op voorhand ook niet onlogisch, aangezien [gedaagden] onweersproken hebben gesteld dat zij er een groot belang bij hebben dat zij het pand in zijn geheel kunnen verkopen.
4.13.
Daarnaast hebben [gedaagden] erop gewezen dat [eiser] in zijn e-mails aan derden (waarin de VOF in de CC stond) meermaals spreekt over een “voorgenomen aankoop” en “besluitvorming rondom de mogelijke aankoop” en in de e-mail van 12 mei 2026 aan [gedaagden] spreekt over het opmaken van een “voorlopig koopovereenkomst”. Dat onderstreept volgens hen dat geen sprake was van een koopovereenkomst of een koopovereenkomst met ontbindende voorwaarden.
4.14.
[gedaagden] hebben verder naar voren gebracht dat [gedaagde 1] tijdens een locatiebezoek op 13 april 2026 met [eiser] heeft afgesproken dat [eiser] een periode van drie weken de tijd zou krijgen om het door hem gewenste onderzoek over de haalbaarheid van het project uit te (laten) voeren en zij zich daarna vrij achtten om met andere partijen (verder) te onderhandelen. Die periode van drie weken heeft [gedaagde 1] volgens [gedaagden] ook meermaals genoemd in een – door [eiser] heimelijk opgenomen – gesprek van op 21 mei 2026. [eiser] heeft daar op zijn beurt tegen ingebracht dat het een periode van zes weken betrof, die nog niet zou zijn verstreken. De voorzieningenrechter kan op dit moment niet vaststellen hoe lang deze termijn was (en overigens ook niet wanneer deze is aangevangen), maar op voorhand valt niet uit te sluiten dat die periode op 20 mei 2026 reeds was verstreken en het [gedaagden] op dat moment dus vrij stond om in zee te gaan met andere geïnteresseerden.
4.15.
Gelet op deze gemotiveerde verweren van [gedaagden], kan de voorzieningenrechter op dit moment niet vaststellen dat tussen partijen een koopovereenkomst voor de parterre tot stand is gekomen. Dat vergt nader (feiten)onderzoek, waarvoor in dit kort geding geen plaats is. Daarmee valt op dit moment niet met een grote mate van waarschijnlijkheid te zeggen dat de bodemrechter de vordering van [eiser] tot nakoming van de koopovereenkomst zal toewijzen. Voor toewijzing van de primaire vorderingen van [gedaagden] (de vorderingen onder I. tot en met V.) strekkende tot nakoming van die overeenkomst bestaat dus geen grond. Die vorderingen moeten daarom worden afgewezen.
Vorderingen tot dooronderhandeling (vorderingen VI. en VII.)
4.16.
Subsidiair vordert [eiser] dat [gedaagden] worden verplicht om de onderhandelingen over de parterre op exclusieve basis voort te zetten en af te ronden, op basis van een koopprijs van € 475.000 kosten koper en een leveringsdatum van uiterlijk 1 november 2026.
4.17.
Het gaat dus om een vordering tot dooronderhandeling, waarvoor als maatstaf geldt dat ieder van de onderhandelende partijen vrij is de onderhandelingen af te breken, tenzij dit onaanvaardbaar zou zijn op grond van het gerechtvaardigde vertrouwen van de wederpartij in het totstandkomen van de overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval. Daarbij moet rekening worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en met de gerechtvaardigde belangen van deze partij.
4.18.
Zoals hiervoor is geoordeeld, is onvoldoende aannemelijk geworden dat partijen overeenstemming hebben bereikt over de hiervoor genoemde essentialia. Ook heeft [eiser] onvoldoende toegelicht waarom hij er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat een koopovereenkomst op grond van die uitgangspunten tot stand zou komen, mede gelet op de voorbehouden die hij zelf steeds heeft gemaakt. Voor toewijzing van de vorderingen onder VI. en VII. bestaat daarom geen grond en ook deze vorderingen zullen worden afgewezen.
4.19.
Nu voor toewijzing van de vorderingen geen rechtsgrond bestaat, behoeft het verweer van [gedaagden] dat een eventueel vonnis onuitvoerbaar is omdat de VOF niet in rechte is betrokken, geen bespreking meer.
Slotsom en proceskosten
4.20.
Slotsom is dat de vorderingen van [eiser] worden afgewezen.
4.21.
[eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagden] worden begroot op:
- griffierecht € 341
- salaris gemachtigde € 1.177
- nakosten € 189 (plus de verhoging zoals vermeld in de
beslissing)
Totaal € 1.707
4.22.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter:
5.1.
wijst de vorderingen van [eiser] af;
5.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 1.707, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [eiser] € 98 extra betalen, plus de kosten van betekening;
5.3.
veroordeelt [eiser] in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Pro Wetboek over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan;
5.4.
verklaart de kostenveroordelingen onder 5.2 en 5.3 uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. T.F. Hesselink en in het openbaar uitgesproken op 30 juni 2026.
fjs