Uitspraak
RECHTBANKDEN HAAG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Den Haag
MV/bc
Zaaknummer: 12242113 \ RL EXPL 26-10505
Datum: 30 juni 2026
Vonnis van de kantonrechter ex artikel 254 Rv Pro in de zaak van:
STICHTING DUWO,
te Delft,
eisende partij,
verweerder in reconventie,
hierna te noemen: Duwo,
gemachtigde: mr. T.A. Nieuwenhuijsen,
tegen
[partij B],
te [woonplaats],
gedaagde partij,
eiser in reconventie,
hierna te noemen: [partij B],
procederend in persoon.
1.De procedure
1.1.
Het procesdossier bestaat uit de volgende stukken:
- de dagvaarding van 29 mei 2026 met productie 1 tot en met 9;
- de brief van de gemachtigde van Duwo van 1 juni 2026 met een nieuwe versie van productie 4;
- de brief van de gemachtigde van Duwo van 1 juni 2026 met een nieuwe versie van productie 4;
- de conclusie van antwoord houdende een eis in reconventie van 10 juni 2026 met productie 1 tot en met 14;
- de producties 10 tot en met 16 aan de zijde van Duwo;
- de producties 10 tot en met 16 aan de zijde van Duwo;
- de aantekeningen van de mondelinge behandeling van 16 juni 2026 en de tijdens die behandeling door partijen overgelegde schriftelijke spreekaantekeningen.
1.2.
Op 30 juni 2026 is door middel van een verkort vonnis uitspraak gedaan. Het onderstaande vormt daarvan de uitwerking, die is vastgesteld op 2 juli 2026.
2.De feiten
2.1.
Duwo verhuurt sinds 16 juni 2010 aan [partij B] de studentenwoning aan de [adres] te [plaats]. Het gehuurde betreft een zelfstandige woning en maakt onderdeel uit van een complex van 700 woningen. Het gehuurde ligt in de zogenaamde [woongedeelte] van het complex.
2.2.
Duwo wil het complex ingrijpend renoveren, waarbij onder meer de gevel wordt vervangen, de woningen worden aangesloten op het warmtenet, een nieuwe mechanische ventilatie met warmteterugwinning wordt aangebracht, een dekvloer wordt aangelegd, badkamers en keukens worden gerenoveerd of vervangen en plafonds en wanden worden gerepareerd.
2.3.
Duwo heeft de bewoners van het complex in maart 2025 een ‘informatieboekje en sociaal plan’ toegestuurd, waarin de bewoners worden geïnformeerd over de renovatieplannen en de planning. Op bladzijde 11 van het boekje staat:
Planning onder voorbehoud van onvoorziene gebeurtenissen
Om duidelijk te maken wat de komende tijd gaat gebeuren, vindt u hieronder de
voorlopigeglobale planning:
voorlopigeglobale planning:
(...)
April 2026: Start renovatie. Alle bewoners uit de [woongedeelte] moeten zijn verhuisd. (…)
2.4.
Duwo heeft de bewoners laten weten dat alle bewoners tijdens de renovatie moeten vertrekken, waarbij slechts een aantal van hen na afloop van de werkzaamheden weer kan terugkeren. De bewoners van de [woongedeelte] kunnen niet terugkeren in het complex, zodat Duwo heeft aangekondigd dat zij hun huurovereenkomsten zal opzeggen. Aan deze bewoners heeft Duwo een aanbod gedaan tot het vergoeden van verhuiskosten en het verlenen van voorrang bij het zoeken van een nieuwe huurwoning in het digitale systeem ‘Room’.
2.5.
Bij brief van 4 juni 2025 heeft Duwo de huurovereenkomst met [partij B] opgezegd tegen 1 april 2026 op de grond dat zij het gehuurde nodig heeft voor dringend eigen gebruik. [partij B] is akkoord gegaan met de beëindiging van de huur. Hij heeft daartoe de bij die brief gevoegde instemmingsverklaring ingevuld en ondertekend.
2.6.
Op een zeker moment heeft Duwo de bewoners geïnformeerd dat de geplande startdatum van de renovatie is verschoven van 1 april 2026 naar 1 september 2026. Op 2 maart 2026 heeft de advocaat van [partij B] aan Duwo verzocht om de overeengekomen einddatum van de huur van 31 maart 2026 uit te stellen. De advocaat schrijft op 2 maart 2026 aan Duwo:
“(…) De opzegging en het daarmee samenhangende tijdpad waren gebaseerd op de voorgenomen renovatie destijds per 1 april 2026 zou aanvangen. Inmiddels is door u meegedeeld dat deze renovatie is uitgesteld en op zijn vroegst per 1 september 2026 zal plaatsvinden, waarbij ook die planning nog onzeker is. (…) Cliënt heeft zich – mede in het licht van de aangekondigde renovatie – gericht op het vinden van andere woonruimte, waaronder een koopwoning. Het traject blijkt meer tijd te vergen dan voorzien. Een beperkte verlenging van de ontruimingstermijn biedt cliënt de noodzakelijke ademruimte om passende vervolghuisvesting te realiseren, zonder dat dit uw renovatieplanning belemmert. (…)”
2.7.
Partijen hebben overeenstemming bereikt over een nieuwe einddatum van 31 juli 2026, waarbij [partij B] uiterlijk op 3 augustus 2026 de sleutels moet inleveren.
2.8.
Bij brief van 26 april 2026 heeft [partij B] aan Duwo geschreven dat hij de huurbeëindigingsovereenkomst buitengerechtelijk vernietigt op grond van dwaling dan wel bedrog.
2.9.
De advocaat van Duwo heeft [partij B] per mail van 29 april 2026 verzocht om te bevestigen dat hij de woning op 31 juli 2026 zal ontruimen. Bij e-mail van 30 april 2026 heeft [partij B] aan Duwo bericht dat hij bij zijn standpunt blijft.
2.10.
Op 13 mei 2026 heeft [partij B] een handhavingsverzoek gedaan aan het college van gedeputeerde staten van Zuid-Holland ten aanzien van flora- en fauna-activiteiten door Duwo in het complex in het kader van de bouwvoorbereiding. Het college heeft dit verzoek afgewezen op 29 mei 2026. [partij B] heeft daartegen bezwaar ingesteld. Die procedure loopt nog. Daarnaast heeft [partij B] de bestuursrechter om een voorlopige voorziening (schorsing) verzocht. Die voorziening is op 10 juni 2026 afgewezen.
2.11.
Op 10 juni 2026 heeft Duwo van de [gemeente] een omgevingsvergunning voor de renovatie van het complex verkregen.
3.Het geschil
3.1.
Duwo vordert ontruiming van de woning aan [adres] te [plaats] per 3 augustus 2026 en veroordeling van [partij B] in de proceskosten, een en ander uitvoerbaar bij voorraad.
3.2.
Duwo legt aan de vordering ten grondslag dat [partij B] de beëindigingsovereenkomst dient na te komen. Nu [partij B] heeft aangegeven niet te zullen vertrekken op de overeengekomen dag heeft Duwo bij de vordering een spoedeisend belang.
3.3.
[partij B] voert verweer in conventie en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van Duwo, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Duwo in de kosten van deze procedure. Subsidiair verzoekt [partij B] om afwijzing van de door Duwo gevorderde uitvoerbaar bij voorraadverklaring.
3.4.
[partij B] voert aan dat het spoedeisend belang ontbreekt, omdat het project waarvoor ontruimd moet worden niet voldoende concreet en haalbaar is. [partij B] stelt zich verder op het standpunt dat de beëindigingsovereenkomst tot stand is gekomen op grond van dwaling dan wel bedrog en om die reden buitengerechtelijk vernietigd is.
3.5.
In reconventie vordert [partij B] dat de kantonrechter Duwo veroordeelt, uitvoerbaar bij voorraad:
Duwo te verbieden om de levering van nutsvoorzieningen en overige overeengekomen diensten (waaronder de internetverbinding) aan het gehuurde af te sluiten of te staken zolang de huurovereenkomst niet rechtsgeldig is beëindigd;
Duwo te verbieden om (voorbereidende) sloop- of renovatiewerkzaamheden ten behoeve van de geplande renovatie uit te voeren in of aan de [woongedeelte], zolang Duwo niet beschikt over de daarvoor vereiste onherroepelijke vergunningen en ontheffingen, althans Duwo te verbieden werkzaamheden uit te voeren met het kennelijke doel het woonklimaat voor [partij B] onleefbaar te maken;
Duwo een dwangsom op te leggen van € 1.000 voor ieder dag of gedeelte daarvan dat Duwo in gebreke blijft met het onder 1 en 2 gevorderde, met een maximum van € 50.000; en
in de proceskosten.
3.6.
[partij B] legt aan zijn reconventionele vordering onder 1 ten grondslag dat de aankondiging van Duwo dat het internet zal worden afgesloten per 1 augustus 2026 en dat het complex snel minder goed leefbaar zal zijn, onrechtmatig is en een inbreuk oplevert op het ongestoord huurgenot van [partij B]. [partij B] legt aan zijn reconventionele vordering onder 2 ten grondslag dat Duwo niet kan en mag starten met de werkzaamheden omdat er diverse vergunningen ontbreken dan wel nog niet onherroepelijk zijn.
3.7.
Duwo voert verweer tegen de reconventionele vorderingen. Voor de duur van de renovatie is de [woongedeelte] niet bewoonbaar. Duwo heeft belang bij afsluiting van de nutsvoorzieningen en ontruiming van de woningen, ook als de huurovereenkomst niet zou zijn beëindigd. Om de werkzaamheden uit te voeren is niet vereist dat de omgevingsvergunning onherroepelijk is.
3.8.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. Voor toewijzing is nodig dat de eisende partij daarbij een spoedeisend belang heeft. De kantonrechter vormt zich een voorlopig oordeel over de vordering aan de hand van de stukken en de mondelinge behandeling. Voor bewijslevering is in het beperkte bestek van een kort geding geen ruimte. Binnen deze bandbreedte zal de kantonrechter een prognose moeten maken welk oordeel in een eventuele bodemprocedure mag worden verwacht. Of de gevraagde voorziening wordt verleend, hangt ook af van de afweging van de belangen van partijen.
in conventie
spoedeisend belang
4.2.
[partij B] heeft allereerst bestreden dat Duwo een spoedeisend belang heeft bij de vordering. Daar gaat de kantonrechter niet in mee. [partij B] heeft naar aanleiding van de opzegbrief van Duwo van 4 juni 2025 schriftelijk ingestemd met de beëindiging van de huurovereenkomst. Partijen hebben daarmee een huurbeëindigingsovereenkomst gesloten waarmee de verhuiskostenvergoeding vast staat, de afspraken over urgentie van toepassing zijn en met name: een ontruimingsdatum van 3 augustus 2026 is afgesproken. Duwo heeft aannemelijk gemaakt dat zij belang heeft bij de tijdige nakoming van die ontruimingsverplichting, nu zij in augustus 2026 voorbereidende werkzaamheden wil verrichten voor de renovatie en per september 2026 aan met de renovatiewerkzaamheden in de [woongedeelte] wil starten. Door de berichten van [partij B] van 26 en 30 april 2026 bestaat bij Duwo de gegronde vrees dat [partij B] de woning niet tijdig zal opleveren. Gelet op de korte tijd die resteert tot 3 augustus 2026 staat het spoedeisend belang bij de vordering van Duwo vast.
buitengerechtelijke vernietiging van de beëindigingsovereenkomst
4.3.
[partij B] heeft vervolgens aangevoerd dat hij niet hoeft te ontruimen, omdat hij de beëindigingsovereenkomst buitengerechtelijk heeft vernietigd op grond van dwaling dan wel bedrog.
4.4.
Voor een geslaagd beroep op dwaling is vereist dat (i) een overeenkomst tot stand is gekomen onder invloed van een onjuiste voorstelling van zaken en (ii) die overeenkomst bij een juiste voorstelling niet zou zijn gesloten. Er moet dus sprake zijn van dwaling én van een causaal verband tussen de dwaling en het sluiten van de overeenkomst. Voor vernietiging van de overeenkomst is bovendien vereist dat de dwaling is te wijten aan een inlichting van Duwo of dat sprake is van wederzijdse dwaling danwel handelen van Duwo in strijd met een op haar rustende mededelingsplicht. [1]
4.5.
[partij B] zegt te hebben gedwaald over een aantal zaken. Ten eerste zou Duwo de start van de renovatie per 1 april 2026 als een vaststaand, urgent feit hebben gepresenteerd, terwijl die startdatum niet haalbaar zou zijn, met name omdat de vereiste vergunningen nog niet onherroepelijk zijn. De kantonrechter volgt [partij B] hierin niet. Uit het informatieboekje van Duwo uit maart 2025, zoals ook aangehaald in rov. 2.3, volgt expliciet dat er een “voorlopige globale planning” is gepresenteerd, die onder voorbehoud is van onvoorziene gebeurtenissen. Nergens blijkt uit dat Duwo de startdatum van de renovatie als vaststaand feit heeft gepresenteerd. [partij B] kan daarover bij het instemmen met de huurbeëindiging na 4 juni 2025 dus niet gedwaald hebben. Ook toen partijen de latere einddatum van 31 juli 2026 overeenkwamen, was voor [partij B] duidelijk dat de planning nog niet vaststond – dat schrijft de advocaat van [partij B] immers zelf in zijn e-mail (zie rov. 2.6). Of [partij B] in een later stadium tot de overtuiging is gekomen dat de startdatum niet haalbaar zou zijn, is niet relevant. Het gaat er om of de dwaling bestond
ten tijde van het aangaan van de overeenkomstin 2025. Ook de stelling dat (bij het aangaan van de beëindigingsovereenkomst al duidelijk was dat) de vereiste vergunningen nog niet onherroepelijk zouden kunnen zijn op de startdatum, wordt niet gevolgd. Die startdatum stond ten eerste niet vast. Het vergunningstraject was bovendien niet onrealistisch, wat al blijkt uit het feit dat de omgevingsvergunning inmiddels verleend is. Uit die vergunning blijkt dat met de renovatie gestart kan worden.
ten tijde van het aangaan van de overeenkomstin 2025. Ook de stelling dat (bij het aangaan van de beëindigingsovereenkomst al duidelijk was dat) de vereiste vergunningen nog niet onherroepelijk zouden kunnen zijn op de startdatum, wordt niet gevolgd. Die startdatum stond ten eerste niet vast. Het vergunningstraject was bovendien niet onrealistisch, wat al blijkt uit het feit dat de omgevingsvergunning inmiddels verleend is. Uit die vergunning blijkt dat met de renovatie gestart kan worden.
4.6.
Ten tweede heeft [partij B] ter zitting aangevoerd dat de dwaling hem inmiddels ook zit in het fundamenteel wijzigen van de renovatieplannen. Aanvankelijk zou het complex worden uitgebreid met een extra verdieping, waar later weer van is afgezien. Hierboven is al overwogen dat het bij een beroep op dwaling moet gaan om dwaling ten tijde van het aangaan van de overeenkomst – de dwaling kan dus niet na verloop van tijd nog ontstaan. Maar zelfs al zou [partij B] hebben gedwaald over die extra verdieping, dan is voorshands niet aannemelijk geworden dat [partij B] de beëindigingsovereenkomst bij een juiste voorstelling van zaken niet zou hebben gesloten (de causaliteit). [partij B] heeft aangevoerd dat het plan met de extra verdieping een jarenlange onleefbare bouwput naast zijn deur zou veroorzaken. In dat geval zou hij definitief willen vertrekken, maar bij een eenvoudiger renovatieplan niet. Met die redenering miskent [partij B] echter dat hij tijdens de renovatie – met of zonder extra verdieping – hoe dan ook uit het gehuurde zal moeten vertrekken, en dat hij als bewoner van de [woongedeelte] hoe dan ook niet in zijn woning zou kunnen terugkeren. Dat heeft Duwo immers duidelijk in het informatieboekje en diverse brieven gecommuniceerd en dat is in de onderhavige procedure ook geen onderwerp van geschil. Het causaal verband ontbreekt dus tussen de vermeende dwaling en het sluiten van de beëindigingsovereenkomst.
4.7.
Op basis van het bovenstaande is de kantonrechter voorshands van oordeel dat [partij B] de beëindigingsovereenkomst niet kon vernietigen op grond van dwaling.
4.8.
Subsidiair stelt [partij B] dat de beëindigingsovereenkomst tot stand is gekomen door bedrog van Duwo en op die grond buitengerechtelijk vernietigd kon worden. Bij bedrog moet het ten eerste gaan om een onjuiste mededeling, een zwijgen waar spreken plicht was of een andere kunstgreep door Duwo. Bovendien moet sprake zijn van opzet aan de zijde van Duwo en een causaal verband tussen het bedrog en het sluiten van de beëindigingsovereenkomst. De kantonrechter is voorshands van mening dat geen sprake is van bedrog. De communicatie van Duwo over de voorlopige planning was niet onjuist (vergelijk rov. 4.5), want die planning was voorlopig. Als al sprake zou zijn van een onjuiste mededeling, dan is niet aannemelijk geworden dat er sprake is van opzet. Duwo heeft onweersproken gesteld dat zij geen belang heeft bij het bedriegen van haar huurders met de planning – immers, hoe langer het complex leegstaat, hoe meer inkomsten Duwo derft.
4.9.
Het beroep op buitengerechtelijke vernietiging van de beëindigingsovereenkomst op grond van bedrog kan naar het oordeel van de kantonrechter voorshands dus ook niet slagen.
4.10.
De overige argumenten die [partij B] heeft aangevoerd, kunnen niet tot een ander oordeel leiden. Met het sluiten van de beëindigingsovereenkomst is de huurbescherming van [partij B] geëindigd. Daarmee is het stadium, dat Duwo de rechtmatigheid van de huuropzegging op grond van dringend eigen gebruik door de rechter diende te laten beoordelen, gepasseerd. De beëindigingsovereenkomst bevat afspraken over een verhuiskostenvergoeding en over het verkrijgen van urgentie door [partij B] bij Duwo voor een vervangende woning. Op de mondelinge behandeling heeft Duwo aangegeven dat de verhuiskostenvergoeding wordt betaald na de ontruiming, en dat zij nog steeds tot het verlenen van urgentie en het verstrekken van een verhuurdersverklaring bereid is. Daarmee zijn die geschilpunten uit de wereld geholpen. Voor zover [partij B] betoogt dat sprake is van schuldeisersverzuim aan de zijde van Duwo en dat [partij B] daarom niet zou hoeven te ontruimen, wordt dat betoog niet gevolgd.
conclusie in conventie
4.11.
Er zijn voorshands geen redenen om aan te nemen dat de beëindigingsovereenkomst kan worden aangetast. Die beëindigingsovereenkomst moet dus worden nagekomen. De vordering tot ontruiming op uiterlijk maandag 3 augustus 2026 zal worden toegewezen. De gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf te doen uitvoeren met behulp van de sterke arm van justitie zal worden afgewezen, omdat zij ingevolge artikel 556 lid 1 en Pro artikel 557 Rv Pro overbodig is.
uitvoerbaar bij voorraad
4.12.
De kantonrechter zal de veroordeling tot ontruiming uitvoerbaar bij voorraad verklaren. Duwo heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat zij er belang bij heeft dat [partij B] op 3 augustus 2026 daadwerkelijk vertrekt, omdat zij voorbereidende activiteiten wil uitvoeren en de laatste bewoners omstreeks dat moment ook vertrekken en de [woongedeelte] te zijner tijd moet worden afgesloten. Daar tegenover staat het belang van [partij B], die wenst dat een eventueel in te stellen rechtsmiddel schorsende werking heeft. De kantonrechter acht het voorshands aannemelijk dat [partij B] binnen korte termijn hoe dan ook zal moeten vertrekken, terwijl de belangen aan de zijde van Duwo praktisch en financieel zwaar wegen. Om die reden prevaleert in dit geval het belang van Duwo om de veroordeling uitvoerbaar bij voorraad te laten verklaren.
proceskosten in conventie
4.13.
[partij B] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Duwo worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
153,02
- griffierecht
€
139,00
- salaris gemachtigde
€
577,00
(eenvoudig tarief)
- nakosten
€
144,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.013,02
4.14.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
in reconventie
4.15.
De eerste vordering in reconventie betreft een verbod op het afsluiten van het gehuurde van nutsvoorzieningen en diensten, waaronder de internetverbinding. Ter zitting heeft Duwo verduidelijkt dat deze nutsvoorzieningen en de internetverbinding niet worden afgesloten zolang de [woongedeelte] nog bewoond wordt. Bij deze stand van zaken heeft [partij B] geen belang bij zijn vordering en zal deze worden afgewezen.
4.16.
De tweede vordering in reconventie betreft een verbod om sloop- of renovatiewerkzaamheden uit te voeren zonder de daarvoor vereiste vergunningen. Die vordering kan de kantonrechter in de onderhavige procedure niet beoordelen. Subsidiair vordert [partij B] een verbod om werkzaamheden uit te voeren met het kennelijke doel om het woonklimaat onleefbaar te maken. De kantonrechter kan uit het dossier niet opmaken dat Duwo werkzaamheden met dat kennelijke doel zal uitvoeren. Ook de reconventionele vordering onder 2 zal daarom worden afgewezen.
4.17.
Gelet op de afwijzing van de vordering onder 1 en 2 in reconventie, wordt ook de gevraagde dwangsom afgewezen.
proceskosten in reconventie
4.18.
[partij B] is in reconventie in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Duwo worden in reconventie begroot op nihil.
5.De beslissing
De kantonrechter in kort geding:
in conventie:
5.1.
veroordeelt [partij B] om uiterlijk op maandag 3 augustus 2026 de woonruimte aan [adres] te [plaats], met aan- en toebehoren en dus met inbegrip van de gemeenschappelijke ruimtes, te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van Duwo zijn, en de sleutels af te geven aan Duwo,
5.2.
veroordeelt [partij B] in de proceskosten van € 1.013,02, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [partij B] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
veroordeelt [partij B] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.4.
verklaart dit vonnis voor wat betreft de beslissingen genoemd onder 5.1, 5.2 en 5.3 uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie:
5.6.
wijst de vorderingen van [partij B] af,
5.7.
compenseert de kosten tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. M.E. Voorrips en in het openbaar uitgesproken op 30 juni 2026.