ECLI:NL:RBDHA:2026:18732

• Datum uitspraak: 8 juli 2026
• Publicatiedatum: 8 juli 2026
• Zaaknummer: C/09/701212 / HA ZA 26-249
• Instantie: Rechtbank Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: P.M. de Keuning
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 2 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Afwijzing vordering levering parkeerterrein niet begrepen in koopovereenkomst

Eiser heeft enkele panden gekocht van gedaagde en stelt dat een parkeerterrein ten onrechte niet aan hem is geleverd. De levering vond plaats na een hersplitsing waarbij het terrein aan gedaagde werd geleverd. Eiser vordert dat gedaagde medewerking verleent aan levering van het terrein, maar gedaagde betwist dit.

De rechtbank past de Haviltex-maatstaf toe en concludeert dat partijen niet de bedoeling hadden het terrein te verkopen. Dit blijkt uit het gebruik van het terrein door gedaagde, het ontbreken van het terrein in de koop- en leveringsakte, en het feit dat gedaagde WOZ-aanslagen voor het terrein betaalde. Ook is het terrein niet zelfstandig toegankelijk en is er geen recht van overpad overeengekomen.

Verklaringen van betrokkenen en een arrest van het gerechtshof Amsterdam over een vergelijkbare zaak leiden niet tot een ander oordeel. De rechtbank wijst de vorderingen af en veroordeelt eiser in de proceskosten. Partijen kunnen nog afspraken maken over verkoop van het terrein.

Uitkomst: De rechtbank wijst de vorderingen af en veroordeelt eiser in de proceskosten.

Uitspraak

RECHTBANK Den Haag

Team handel

Zaak-/rolnummer: C/09/701212 / HA ZA 26-249

Vonnis van 8 juli 2026 (bij vervroeging)

in de zaak van

[eiser] , te [woonplaats],

eiser,

advocaat: mr. N. Overeem,

tegen

[gedaagde] B.V., te [vestigingsplaats],

gedaagde,

advocaat: mr. A. Schippers.

Partijen worden hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd.

1. De procedure

1.1.

Het procesdossier bestaat uit de volgende stukken:

• de dagvaarding van 6 maart 2026, met producties 1 tot en met 20;
• de conclusie van antwoord, met producties 1 tot en met 4;
• het tussenvonnis van 20 mei 2026 waarbij een mondelinge behandeling is bevolen;
• de akte van 16 juni 2026 met een eiswijziging en aanvullende productie (21) van [eiser].

1.2.

De mondelinge behandeling van de zaak heeft op 25 juni 2026 plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat ter zitting is besproken.

2. De feiten

2.1.

[eiser] heeft de panden in de [straatnaam 1] [huisnummers 1] te [plaats] (hierna: het complex) van [gedaagde] gekocht voor € 825.000,-. Levering vond plaats op

15 april 2021. In zowel de koopovereenkomst als de leveringsakte is het (in onderstaande afbeelding blauw gearceerde) (parkeer)terrein achter de [adres 1] te [plaats] ([kadastraal kenmerk 1]) (hierna: het terrein) niet opgenomen.

2.2.

Een dag voor levering, 14 april 2021, vond hersplitsing van de [straatnaam 2] [huisnummers 2] plaats, waarbij het terrein aan de gemeenschap is onttrokken en aan [gedaagde] is geleverd. Omdat [naam 1] (de broer van eiser) als gevolg van deze hersplitsing meer verkrijgt dan hij in bezit had voor de verdeling, heeft hij aan [gedaagde] € 5.000,- betaald. In de akte van hersplitsing is onder meer vermeld:

“ HERSPLITSING [straatnaam 2] [huisnummers 2] TE [plaats] EN LEVERING

(…) veertien april tweeduizend eenentwintig, verschenen voor mij (…) kandidaat-notaris (…)

mevrouw (…) ten deze handelende als schriftelijk gevolmachtigde van:

1. de heer [naam 2] (…)

2. de heer [naam 1] (…)

3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid: [gedaagde]

B.V. (…)

genoemde volmachtgevers hierna zo tezamen als ieder van hen afzonderlijk te noemen: "gerechtigde" en/of "gerechtigden". (…)

De gerechtigden zijn erfpachter van een perceel grond (…) gelegen aan de [straatnaam 2] en zij zijn als erfpachter gerechtigd tot na te melden appartementsrechten (…) plaatselijk bekend [straatnaam 2] [huisnummers 2] (…) - hierna te noemen: het ‘gebouw’ - met de daarbij behorende

grond, kadastraal bekend [kadastraal kenmerk 3], groot zes are en achtentwintig centiare (6 a 28 ca), thans kadastraal bekend [kadastraal kenmerk 2] en [kadastraal kenmerk 1]. (…)

De gerechtigden sub 2. genoemd is gerechtigd tot: (…) thans kadastraal bekend [kadastraal kenmerk 2]

en [kadastraal kenmerk 1] (…).

F. OPHEFFING SPLITSING

De gerechtigden wensen de hiervoor onder C. vermelde hoofd en ondersplitsingen in

appartementsrechten te beëindigen, daartoe overgaande, heffen zij bij deze die hoofd

en ondersplitsingen in appartementsrechten op.

G. GEVOLGEN OPHEFFING SPLITSING

Ten gevolge van voormelde opheffing zijn de gerechtigden erfpachters van de onder A.

vermelde kadastrale percelen met de rechten van de daarop aanwezige gebouwen.

H. ONTTREKING PERCEEL AAN DE GEMEENSCHAP

De gerechtigden wensen het perceel kadastraal bekend [kadastraal kenmerk 1]

groot ongeveer twee are en zesenvijftig centiare

(2 a 56 ca) waaraan door het kadaster een voorlopige kadastrale grens en

oppervlakte is toegekend aan de gemeenschap te onttrekken.

I. LEVERING

Ten behoeve van de onttrekking van het perceel kadastraal bekend [kadastraal kenmerk 1]

, groot ongeveer twee are en zesenvijftig

centiare (2 a 56 ca) waaraan door het kadaster een voorlopige kadastrale grens

en oppervlakte is toegekend aan de gemeenschap, leveren bij deze de

gerechtigden sub 1. en 2. aan de gerechtigde sub 3., voor en namens wie de

verschenen persoon het kadastrale perceel [kadastraal kenmerk 1]

aanvaardt. (…)

N. VERGOEDING EN KWIJTING

Door voormelde verdeling en levering verkrijgt de gerechtigde sub 2. meer dan hij

in bezit had voor deze verdeling en verkrijgt de gerechtigde sub 3. hierdoor minder

dan hij voor deze verdeling en levering in bezit had. De gerechtigde sub 2. betaald

hiervoor een vergoeding van vijfduizend euro (€ 5.000,00) aan de gerechtigde sub

3. De gerechtigde sub 2. heeft deze vergoeding rechtstreeks aan de gerechtigde sub

3. voldaan. De gerechtigde sub 3. kwiteert de gerechtigde sub 2. voor die betaling.”

2.3.

Na de verkoop en levering van het complex aan [eiser] is [gedaagde] het terrein blijven gebruiken. [gedaagde] heeft het deel achter de [adres 2] (een ander deel dan het terrein) van [eiser] gehuurd. Zowel het terrein als het gehuurde deel waren bereikbaar via de doorgang onder [adres 3] (eigendom van [eiser]).

2.4.

[gedaagde] heeft – in ieder geval tussen 2021 en 2026 – WOZ-aanslagen gekregen en betaald voor het terrein.

3. Het geschil

3.1.

[eiser] vordert – na eiswijziging – dat de rechtbank, bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. [gedaagde] beveelt om zijn onvoorwaardelijke medewerking te verlenen aan het passeren van de akte van levering door de notaris, door [eiser] aan te wijzen, onder die medewerking begrepen het stipt en tijdig opvolgen van de aanwijzingen van de notaris, en aldus te leveren aan [eiser] het recht van erfpacht op het perceel grond en de op het perceel gebouwde op-

stallen met kadastrale aanduiding [kadastraal kenmerk 1];

II. [gedaagde] veroordeelt tot betaling van een dwangsom van € 1.000,- per dag(deel) dat zij in gebreke blijft om te voldoen aan het onder l gevorderde bevel;

III. bepaalt dat indien [gedaagde] de vereiste medewerking niet verleent, dit vonnis in de plaats zal treden van de vereiste toestemming en de benodigde medewerking, en de door [eiser] aangewezen notaris bevoegd is om de akte van levering te passeren;

IV. althans een zodanig bevel doet of maatregel treft als de rechtbank in goede justitie mag vermenen te behoren;

V. [gedaagde] veroordeelt in de proceskosten (inclusief nakosten en beslagkosten), vermeerderd met wettelijke rente.

3.2.

[eiser] legt aan de vordering het volgende ten grondslag. Bij de voorgenomen verkoop van het complex ontdekte [eiser] dat – naast een perceel(tje) dat door partijen wordt aangeduid als [nummer], wat door [gedaagde] aan hem is nageleverd – ook het terrein niet aan hem bleek te zijn geleverd, terwijl dit wel aan hem is verkocht.

3.3.

[gedaagde] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser], dan wel tot afwijzing van haar vorderingen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.

3.4.

Op de standpunten van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

Tussen partijen is in geschil of het terrein – dat niet in de koopovereenkomst en leveringsakte is opgenomen – aan [eiser] is verkocht en had moeten worden geleverd.

4.2.

De vraag of het de bedoeling van partijen was om ook het terrein te (ver)kopen, moet worden beantwoord met toepassing van de zogenaamde Haviltex-maatstaf. Daarbij geldt dat de notariële akte van levering dwingend bewijs oplevert van de waarheid van hetgeen daarin omtrent de inhoud van de koopovereenkomst is verklaard, welk bewijs vatbaar is voor tegenbewijs. Partijen hebben het in de onderhandelingen niet specifiek gehad over het terrein.

4.3.

Uit het dossier blijkt dat de dag voor levering een hersplitsing plaatsvond van het perceel aan de [straatnaam 2] [huisnummers 2] te [plaats], waarbij het terrein aan [gedaagde] is geleverd. Uit de onder 2.2 bedoelde akte blijkt dat [gedaagde] en de broer van [eiser] erfpachter waren van onder meer het terrein en dat dit aan de gemeenschap is onttrokken en aan [gedaagde] is toebedeeld.

4.4.

Bij de uitleg van wat partijen zijn overeengekomen gaat het in eerste instantie erom vast te stellen hoe partijen onder de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs hun mondeling bereikte overeenstemming hebben mogen begrijpen. Vervolgens dient te worden bezien of de schriftelijke vastlegging door de notaris van die overeenstemming in een tweetal akten daarin nog verandering heeft gebracht.

4.5.

De rechtbank is van oordeel dat de koopovereenkomst van partijen aldus moet worden uitgelegd dat die geen betrekking had op het terrein, gelet op de volgende feiten en omstandigheden:

- De wijze waarop partijen uitvoering aan de koopovereenkomst hebben gegeven, speelt een rol bij de uitleg. Tussen partijen staat vast dat [gedaagde] gebruik is blijven maken van het terrein. De enkele stelling van [eiser] in de dagvaarding dat [gedaagde] altijd heeft geacteerd alsof de percelen waren meegeleverd, is daarmee voldoende weersproken. Bovendien is [gedaagde] na de (ver)koop WOZ-aanslagen blijven betalen voor het terrein.

- Het terrein is niet zelfstandig toegankelijk, maar alleen via de doorgang onder het pand van [eiser] aan de [adres 3]. [eiser] stelt dat het vreemd is dat bij het sluiten van de koop niet over een recht van overpad is gesproken. [eiser] heeft echter niet gesteld en onderbouwd dat de weg onder dat pand zijn eigendom is en bijvoorbeeld niet van de overheid/gemeente. Daar komt bij dat [gedaagde] die doorgang ook heeft gebruikt om bij het door hem gehuurde deel achter de [adres 2] te komen. Dat maakt dat de noodzaak om over een recht van overpad of erfdienstbaarheid te spreken in ieder geval gedurende de periode waarin [gedaagde] huurde ontbrak.

- [gedaagde] heeft de stelling dat ten tijde van de bezichtiging aan [eiser] is meegedeeld dat er een hekwerk op het terrein over de erfgrens is gezet, waaruit volgens [eiser] mocht worden afgeleid dat het terrein onder de koopovereenkomst viel, betwist. [eiser] heeft die stelling na betwisting slechts herhaald maar niet onderbouwd, zodat daaraan voorbij wordt gegaan, evenals aan het onvoldoende gespecificeerde bewijsaanbod.

- De stelling van [eiser] dat het terrein is meeverkocht en dat dit blijkt uit alle aanvullende en achterliggende stukken behorend bij de verkoop, leidt – bij gebrek aan onderbouwing – niet tot een ander oordeel.

- [eiser] stelt dat bij hersplitsing van de [straatnaam 2] [huisnummers 2] in [plaats] van 14 april 2021 het terrein door [naam 1] – [eiser] broer – en een derde is onttrokken aan de gemeenschap en aan [gedaagde] is toebedeeld en geleverd. Dat maakt het onwaarschijnlijk dat hij het terrein op 24 december 2020 heeft kunnen en willen verkopen omdat hij op dat moment nog geen eigenaar was van het terrein.

- Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt niet in te zien waarom het terrein tot de koopovereenkomst zou behoren.

4.6.

De door [eiser] overgelegde verklaring van [naam 3] brengt hierin geen verandering. [naam 3] verklaart dat hij bij de (ver)koop heeft bemiddeld. Volgens hem gaat het om vijf kadastrale inschrijvingen en een totale oppervlakte van 1.400 m2. Partijen hebben ter zitting verduidelijkt dat het om vijf panden ging, zodat daar juist uit zou volgen dat het terrein er niet bij hoorde. Als het pand met de nummers [huisnummers 3] één kadastraal nummer zou hebben, dan zou het terrein met [kadastraal kenmerk 4] – dat volgens partijen bij het complex hoort – de vijfde kadastrale inschrijving zijn. [eiser] heeft niet verduidelijkt dat dit anders is. [naam 3] heeft verder verklaard dat ‘alles volkomen duidelijk was’ en dat het om ‘het volledige complex’ ging. Wat er onder het volledige complex valt verduidelijkt hij niet. [naam 3] merkt verder op dat het merkwaardig is dat [gedaagde] – die hij al zijn hele leven als redelijk zakenman kent – huur heeft betaald wat hij niet zou doen als het terrein zijn eigendom is. [gedaagde] heeft echter onweersproken gesteld dat de huur zag op een ander deel, namelijk dat achter de [adres 2].

4.7.

Ook de verklaring van de (niet bij de (ver)koop betrokken) beheerder van het vastgoed van [eiser], [naam 4], dat [gedaagde] hem niet heeft verteld dat het terrein niet aan [eiser] zou zijn verkocht, werpt tot slot geen ander licht op de zaak.

4.8.

De advocaat van [eiser] heeft ter zitting gewezen op een arrest van het gerechtshof Amsterdam (ECLI:NL:GHAMS:2020:3480). In deze zaak, die ging over de (ver)koop van een parkeerterrein dat zich uitstrekte over meerdere kadastrale percelen, waren partijen de koop mondeling overeengekomen en was deze door de notaris vastgelegd in een koopakte, waarbij het verkochte werd aangeduid als “
een parkeerterrein nabij de […], kadastraal bekend gemeente […], sectie […], nummer [ perceel X ], groot zes are vier en twintig centiare ”. Het hof oordeelde dat de koper er – op basis van alle relevante feiten en omstandigheden in die zaak – op mocht vertrouwen dat partijen een overeenkomst hadden gesloten met betrekking tot het gehele parkeerterrein. Mr. Overeem heeft toegelicht dat dit arrest van belang is omdat het hof hier oordeelde dat indien de verkoper een stukje van het parkeerterrein had willen uitsluiten van de koop, hij dat aan de koper had moeten meedelen. Nu hij dat niet had gedaan, mocht koper aannemen dat de koop zag op het gehele terrein. De rechtbank overweegt hierover als volgt. Het al dan niet doen van een mededeling door verkoper was niet doorslaggevend. Het hof heeft diverse factoren – zoals een voorgeschiedenis en eerdere strijd tussen partijen omtrent het betreffende terrein – meegewogen die hier niet aan de orde zijn. Het oordeel dat het gehele parkeerterrein was verkocht is mede op die factoren gebaseerd. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding op basis van dit arrest tot een ander oordeel te komen dan is vermeld onder 4.5.

4.9.

Het voorgaande betekent dat de vorderingen van [eiser] zullen worden afgewezen.

Partijen kunnen alsnog trachten tot afspraken te komen over de (ver)koop van het terrein, indien [eiser] het complex met terrein zou willen verkopen. [gedaagde] heeft zich bereid verklaard tot verkoop van het terrein.

4.10.

[eiser] dient als de in het ongelijk gestelde partij de proceskosten (inclusief nakosten) te betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op € 2.230,- (griffierecht: € 735,-, salaris advocaat: € 1.306,- (2 punten x tarief II van € 653,-) en nakosten: € 189,-, plus de eventuele verhoging zoals vermeld in de beslissing).

5. De beslissing

De rechtbank:

5.1.

wijst de vorderingen af;

5.2.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 2.230,-, te betalen aan [gedaagde] binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,- plus de kosten van betekening als niet tijdig aan de veroordelingen wordt voldaan en het vonnis daarna wordt betekend;

5.3.

verklaart dit vonnis wat betreft de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. P.M. de Keuning en bij vervroeging in het openbaar uitgesproken op 8 juli 2026.