ECLI:NL:RBDHA:2026:19472 - Rechtbank Den Haag - Uitleg koopovereenkomst over levering strook grond naast ...

Uitspraak

Rechtbank den haag

Team handel - voorzieningenrechter

zaak- / rolnummer: C/09/701341 / KG ZA 26-267

Vonnis in kort geding van 20 mei 2026

in de zaak van

1.[eisers sub 1] te [woonplaats]

2.
[eisers sub 2]te [woonplaats] ,

eisers,

advocaat mr. P. Quist en mr. J.J. Gonsalvez te Naaldwijk,

tegen:

VEURSE HORSTEN C.V.te Delft,

gedaagde,

advocaat mr. P. van der Mersch te Rotterdam.

Eisers worden hierna gezamenlijk ‘ [eisers] ’ genoemd. Gedaagde wordt hierna ‘Veurse Horsten’ genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 31 maart 2026 met producties 1 tot en met 19;

- de akte houdende producties met daarbij de producties 1 tot en met 10 van de zijde van Veurse Horsten;

- de akte overlegging producties met daarbij de aanvullende productie 20 van de zijde van [eisers] ;

- de op 14 april 2026 gehouden mondelinge behandeling, waarbij door beide partijen pleitnotities zijn overgelegd.

1.2.

De datum voor vonnis is ten slotte bepaald op vandaag.

2.De feiten

Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting wordt in dit geding van het volgende uitgegaan.

2.1.

[eisers] zijn eigenaar van de woning aan de [adres] te [plaats] . Zij hebben de woning in 2021 gekocht. Het perceel waarop de woning staat grenst aan het bouwproject “ [bouwproject] ” (hierna: [bouwproject] ) te Leidschendam.

2.2.

Veurse Horsten is een onderneming die handelt in onroerend goed. SDJ Vastgoedontwikkeling B.V. en BPD Ontwikkeling B.V. zijn bevoegde vertegenwoordigers van Veurse Horsten Beheer B.V., die op haar beurt handelt in hoedanigheid van enig beherend vennoot van Veurse Horsten. Veurse Horsten ontwikkelt onder meer [bouwproject] .

2.3.

[eisers] hebben bezwaar gemaakt tegen de ontwikkeling van het project en hebben in dat kader een voorlopige voorziening bij de Raad van State verzocht. Partijen hebben vervolgens gesproken over intrekking van het bezwaar door [eisers] in ruil voor de verkoop en levering van een strook restgrond die voor Veurse Horsten niet van belang was.

2.4.

Tussen Veurse Horsten als verkoper en [eisers] als kopers is op 27 oktober 2023 een koopovereenkomst tot stand is gekomen. [eisers] hebben voor € 1,- van Veurse Horsten gekocht
“een gedeelte van het perceel grond, gelegen te Leidschendam aan de achter- en nevenzijde van de[adres], kadastraal bekend [kadastraal kenmerk] , ter grootte als na kadastrale uitmeting zal blijken, zoals dit perceel met de letter C schetsmatig is aangegeven op de aan deze overeenkomst als BIJLAGE 1 gehechte tekening.”

Onderstaande tekening is als bijlage aan de overeenkomst gehecht:

2.5.

Partijen zijn overeengekomen dat de levering van het verkochte zal plaatsvinden binnen zes weken nadat oplevering van de woningen in deelproject [bouwproject] is gestart (artikel 1).

2.6.

Artikel 4 van Pro de koopovereenkomst bepaalt onder meer:

1.
De feitelijke levering (aflevering) van het verkochte aan koper zal geschieden in de staat als hierna omschreven:

Verkoper zal voor zijn rekening zorgdragen dat op de in artikel 1 bedoelde Pro datum:

-
het [bouwproject] gerealiseerd is waaronder mede begrepen het aanleggen van de het project omringende sloten (en dat het hart van de sloot de erfgrens zal zijn);

-
de sloot aan de zijde van koper een houten beschoeiing zal hebben;

-
het zich thans ter plaatse bevindende hek over de gehele lengte van het perceel van koper tweehonderdvijftig (250) centimeter is verplaatst;

(…)”

2.7.

Het vaststellen van de omvang van de te verkopen restgronden hebben partijen gedaan aan de hand van referentiepunten ter plaatse. [eisers] heeft nog wel aangedrongen op inmeting van het perceel, zodat in de koopovereenkomst het verkochte met een concreet aantal m² kon worden benoemd, maar Veurse Horsten is daar niet op ingegaan. Tijdens de onderhandelingen over de koopovereenkomst hebben [eisers] naar voren gebracht dat zij in de toekomst mogelijk een garage willen bouwen aan de zijkant van hun woning.

2.8.

Circa twee jaar na het sluiten van de koopovereenkomst heeft Stedin op korte afstand van de beoogde nieuwe erfgrens van [eisers] een transformatorhuisje geplaatst en daaromheen is een tegelplateau gelegd. De afstand tussen het hekwerk van [eisers] en de rand van het tegelplateau van het transformatorhuisje bedraagt 224 centimeter. De deuren van het transformatorhuisje openen richting de erfgrens van het perceel van [eisers] (zoals op onderstaande afbeelding zichtbaar is) en hebben een uitslag van 115 centimeter:

2.9.

Op 14 november 2025 heeft inmeting van de nieuwe erfgrens plaatsgevonden. Daarop hebben [eisers] zich op het standpunt gesteld dat de inmeting niet in lijn is met de koopovereenkomst, omdat de afstand tussen de beoogde nieuwe erfgrens en het bestaande hek geen 250 centimeter bedraagt.

2.10.

Gebleken is dat het hek van [eisers] niet op de erfgrens loopt, maar daarbuiten staat. De afstand tussen de kadastrale grens en het hekwerk is niet op alle plaatsen even groot (afstanden variëren van 43 centimeter tot 72 centimeter). Op onderstaande tekening geeft de blauwe lijn (K-+-K-+K) de erfgrens weer, en de zwarte lijn daarboven duidt het hekwerk van [eisers] aan:

2.11.

De afstand tussen de kadastrale erfgrens van het perceel van [eisers] en de rand van het tegelplateau bedraagt 296 centimeter.

2.12.

Veurse Horsten heeft zich in reactie op [eisers] op het standpunt gesteld dat inmeting van de verkochte strook van 250 centimeter moet plaatsvinden gerekend vanaf de kadastrale erfgrens en niet vanaf het hekwerk. Vanwege de discussie tussen partijen over de grootte van het verkochte heeft nog geen levering plaatsgevonden. [eisers] hebben Veurse Horsten gesommeerd tot nakoming van koopovereenkomst door levering van het perceelsgedeelte conform de maatvoering van 250 centimeter vanaf het bestaande hek. Ook hebben zij aanspraak gemaakt op betaling van boetes. Namens Veurse Horsten is de overeenkomst partieel vernietigd, namelijk voor zover zij op grond van de overeenkomst gehouden zou zijn om méér te leveren dan een strook ter breedte van 205 centimeter, gerekend vanaf de kadastrale erfgrens. Ook heeft Veurse Horsten aangekondigd een beroep op dwaling te doen.

3.Het geschil

3.1.

[eisers] vorderen – zakelijk weergegeven – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

Primair:

1. Veurse Horsten te veroordelen om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis haar volledige medewerking te verlenen aan de volledige nakoming van de vaststellingsovereenkomst van 27 oktober 2023 en specifiek:

a. het zich thans ter plaatse bevindende hek over de gehele lengte daarvan te verplaatsen naar een grenslijn gelegen op een afstand van tweehonderdvijftig (250) centimeter, gemeten vanaf de huidige feitelijke positie van dat hek;

b. alle binnen die grenslijn aangebrachte beplanting op het verkochte perceel te verwijderen en verwijderd te houden, zodat de betreffende grond leeg en schoon aan [eisers] ter beschikking wordt gesteld;

c. vervolgens haar volledige medewerking te verlenen aan het passeren van de notariële leveringsakte strekkende tot levering aan [eisers] van het perceelsgedeelte uit het perceel kadastraal bekend [kadastraal kenmerk] , zoals aangeduid op bijlage 1 bij de vaststellingsovereenkomst, waarvan de omvang en grens is bepaald in artikel 4 van Pro de vaststellingsovereenkomst, vrij, en onbezwaard;

2. te bepalen dat, indien Veurse Horsten niet binnen zes weken na betekening haar medewerking verleent aan de levering, vrij, en onbezwaard, dit vonnis in de plaats treedt van de vereiste medewerking van Veurse Horsten als bedoeld in artikel 3:300 BW Pro;

3. Veurse Horsten te veroordelen tot betaling van een dwangsom van € 20.000,- per dag of gedeelte daarvan dat zij in gebreke blijft te voldoen aan het onder 1 bepaalde, met een maximum van € 1.000.000,00.

Subsidiair:

indien en voor zover het primair gevorderde wordt afgewezen,

4. Veurse Horsten te verbieden het in de vaststellingsovereenkomst van 27 oktober 2023 verkochte perceel geheel of gedeeltelijk te vervreemden, te bezwaren, te verhuren, in gebruik te geven aan derden of daarop feitelijke of juridische wijzigingen aan te brengen;

5. Veurse Horsten te gebieden de feitelijke en juridische toestand van het in de vaststellingsovereenkomst van 27 oktober 2023 verkochte perceel ongewijzigd te laten en te handhaven totdat in een bodemprocedure onherroepelijk zal zijn beslist over de uitleg en nakoming van de vaststellingsovereenkomst;

6. Veurse Horsten te veroordelen tot betaling van een dwangsom van € 20.000,00 per dag of gedeelte daarvan dat zij handelt in strijd met het onder 4. en 5. bepaalde, met een maximum van € 1.000.000,00;

In elk geval

7. Veurse Horsten te veroordelen in de kosten van het geding, het salaris van de advocaten van [eisers] daaronder begrepen.

3.2.

Daartoe voeren [eisers] – samengevat – het volgende aan.

Voor wat betreft de primaire vordering stellen [eisers] dat partijen in de koopovereenkomst voor inmeting van het te leveren perceel uitdrukkelijk hebben aangeknoopt bij het fysieke referentiepunt ter plaatse: het hekwerk van [eisers] Uitleg van de overeenkomst brengt met zich dat Veurse Horsten gehouden is een strook grond te leveren door verplaatsing van het hekwerk met 250 centimeter over de gehele lengte van het perceel. Omdat Veurse Horsten nakoming weigert, dient zij daartoe veroordeeld te worden, althans dient het vonnis in de plaats te treden van haar medewerking. De omstandigheid dat Veurse Horsten mogelijk medewerking van derden nodig heeft om levering van de strook grond mogelijk te maken, komt voor haar rekening.

Subsidiair geldt dat [eisers] belang hebben bij behoud van de feitelijke en juridische toestand totdat in een bodemprocedure definitief is beslist over de uitleg en nakoming van de vaststellingsovereenkomst. Er bestaat een reëel risico dat verdere feitelijke of juridische wijzigingen worden aangebracht die correcte nakoming door Veurse Horsten bemoeilijken, frustreren of onnodig kostbaar maken.

3.3.

De Veurse Horsten voert verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.

4.De beoordeling van het geschil

4.1.

Het geschil spitst zich toe op de uitleg van de door partijen gesloten koopovereenkomst, meer in het bijzonder op de vraag of Veurse Horsten gehouden is tot levering van een strook grond van 250 centimeter gerekend vanaf de kadastrale erfgrens van het perceel van [eisers] of gerekend vanaf het hekwerk van [eisers]

4.2.

Veurse Horsten voert aan dat inmeting van de strook moet plaatsvinden vanaf de kadastrale erfgrens en zij verwijst in dat verband naar de tekening die als bijlage 1 bij de koopovereenkomst is gevoegd. De donkerrode strook duidt volgens haar op een strook grond van 250 centimeter gerekend vanaf de
kadastraleerfgrens, omdat de tekening een kadastrale tekening is en intekening langs de erfgrens loopt. Veurse Horsten stelt dat deze intekening prevaleert boven het bepaalde in artikel 4 van Pro de koopovereenkomst, waarin staat dat verkoper er zorg voor zal dragen dat op de leveringsdatum “
het thans ter plaatse bevindende hek over de gehele lengte van het perceel van koper tweehonderdvijftig (250) centimeter is verplaatst”. De voorzieningenrechter volgt Veurse Horsten hierin niet. Hoewel het juist is dat de ingetekende donkerrode strook op de tekening aanvangt vanaf de kadastrale grens van het perceel van [eisers] , bevat de koopovereenkomst een dusdanig concrete omschrijving van de wijze waarop de levering van het verkochte feitelijk dient te geschieden, dat deze bewoordingen juist voorrang hebben op de kaart waarop alleen schetsmatig een strook is ingekleurd. Met artikel 4 van Pro de koopovereenkomst hebben partijen uitdrukkelijk aangeknoopt bij de feitelijke situatie ter plaatse: voor de feitelijke levering is onder meer nodig dat het hek dat zich over de gehele lengte van het perceel bevindt, door Veurse Horsten 250 centimeter wordt verplaatst. Partijen hebben over deze bepaling onderhandeld. Er is des temeer aanleiding om het hekwerk als vertrekpunt van de inmeting te nemen omdat [eisers] in de onderhandelingen wel hebben aangedrongen op een kadastrale inmeting, maar Veurse Horsten om haar moverende redenen daar niet mee heeft ingestemd.

4.3.

Dat [eisers] ermee bekend zouden zijn dat het hekwerk niet op de kadastrale erfgrens staat, waardoor zij hun mededelingsplicht hebben geschonden, is door Veurse Horsten niet aannemelijk gemaakt. Aan deze stelling zal voorbij worden gegaan. Dat [eisers] op dit punt onjuiste mededelingen hebben verstrekt, is evenmin gebleken, zodat het beroep op dwaling Veurse Horsten niet kan baten. Als professionele partij in het vastgoed wordt zij geacht ervan op de hoogte te zijn dat feitelijke erfafscheidingen niet altijd langs kadastrale erfgrenzen lopen. Zij onderkent ook dat zij op basis van kadastrale gegevens zelf had kunnen vaststellen dat het hekwerk niet op de kadastrale grens staat. Ook de stelling van Veurse Horsten dat sprake is van wederzijdse dwaling wordt niet gevolgd. Niet valt in te zien waarom [eisers] hadden kunnen of moeten begrijpen dat de levering van een strook restgrond van 250 centimeter breed gerekend vanaf het hekwerk (waarvoor alleen een symbolische vergoeding van € 1,- betaald hoefde te worden) voor Veurse Horsten op problemen zou stuiten. De problemen zijn immers pas ontstaan nadat Stedin in overleg met Veurse Horsten nabij de erfgrens een transformatorhuisje had geplaatst. De deuren daarvan hebben een zodanige uitslag dat deze niet behoorlijk en veilig gebruikt kunnen worden in het geval het hekwerk van [eisers] 250 centimeter naar buiten wordt verplaatst. In welk opzicht [eisers] (samen met Veurse Horsten) gedwaald zouden hebben is dan ook niet duidelijk geworden in het betoog van Veurse Horsten.

4.4.

Namens Veurse Horsten is ter zitting toegelicht dat het mogelijk is om over de eerste 8 meter langs het perceel van [eisers] (nabij het transformatorhuisje) een strook grond van 224 centimeter te leveren en voor het overige de overeengekomen 250 centimeter. Met [eisers] is de voorzieningenrechter van oordeel dat hiermee geen recht wordt gedaan aan de verplichtingen van Veurse Horsten uit hoofde van de koopovereenkomst. Er is geen steekhoudend argument aangedragen door Veurse Horsten dat tot de conclusie dwingt dat [eisers] misbruik van haar recht maken door aanspraak te maken op nakoming van de koopovereenkomst. Veurse Horsten is in beginsel gehouden er met de grootst mogelijk voortvarendheid voor te zorgen dat [eisers] alsnog krijgen wat partijen hebben afgesproken: de strook grond van 250 centimeter gerekend vanaf het hekwerk. Om dat mogelijk te maken is wel nodig dat Stedin het transformatorhuisje verplaatst. Veurse Horsten kan niet worden gedwongen een strook grond te leveren waarop vervolgens een hekwerk zal worden geplaats als gevolg waarvan het veilig gebruik en bereik van de deuren van het transformatorhuisje – zoals dat door Stedin wordt geëist – onmogelijk wordt gemaakt.

4.5.

Veurse Horsten voert echter aan dat allerminst te verwachten is dat Stedin gevolg zal geven aan haar verzoek tot verplaatsing van het transformatorhuisje, laat staan op korte termijn. Mocht Stedin dit kostbare traject al willen aangaan, zo stelt Veurse Horsten, dan heeft een termijn van twee jaar voor de realisatie daarvan een hoger realiteitsgehalte dan de twee weken die [eisers] met haar vorderingen voor ogen hebben. De voorzieningenrechter is gevoelig voor dit argument van Veurse Horsten. Dat Veurse Horsten zich voor nakoming van de koopovereenkomst afhankelijk heeft gemaakt van een derde (Stedin) heeft zij aan zichzelf (haar eigen fout) te wijten. Dat neemt echter niet weg dat het onmogelijk lijkt dat Stedin het transformatorhuisje binnen twee weken zal kunnen verplaatsen. Veurse Horsten heeft er met juistheid op gewezen dat een dergelijke verplaatsing, die alleen is ingegeven om het perceel van [eisers] uit te breiden, geen prioriteit zal krijgen nu er zoveel mensen en partijen bij Stedin in de wacht staan, een feit van algemene bekendheid. De primair gevorderde medewerking tot nakoming van de afspraken van 27 oktober 2023 en de gevorderde indeplaatstreding van dit vonnis zullen om die reden worden afgewezen. Niet omdat [eisers] geen recht heeft de gevorderde prestatie, maar omdat nakoming van de gevorderde voorziening realiter niet op zo korte termijn haalbaar is.

4.6.

Ook het subsidiair gevorderde komt niet voor toewijzing in aanmerking. Partijen hebben al geruime tijd een geschil over de uitleg van de koopovereenkomst. Veurse Horsten onderkent dat de levering van een strook van 250 centimeter gerekend vanaf het hekwerk van [eisers] op problemen stuit. Zij voert in deze procedure weliswaar aan dat de interpretatie van de koopovereenkomst van [eisers] onjuist is, maar met dit vonnis en met hetgeen ter zitting al is besproken, zal zij zich ervan bewust moeten zijn dat vervreemding of bezwaring van het verkochte in strijd komt met de met [eisers] gesloten koopovereenkomst. Dat Veurse Horsten daartoe het voornemen heeft (gehad), is overigens ook niet gebleken. Ook is niet gebleken dat Veurse Horsten anderszins het voornemen heeft om maatregelen te treffen die zouden leiden tot (verdere) frustratie van de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst. Dat betekent dat de vorderingen van [eisers] zullen worden afgewezen.

4.7.

Hoewel [eisers] zoals hiervoor geoordeeld op juiste gronden aanspraak maken op de strook grond van 250 centimeter gerekend vanaf het hekwerk, ligt het niet voor de hand dat dit op korte termijn gerealiseerd kan worden. De voorzieningenrechter geeft partijen in overweging een andere, passende en redelijke oplossing voor hun geschil te zoeken.

4.8.

[eisers] zijn in het ongelijk gesteld, maar Veurse Horsten zijn er debet aan dat zij hun verplichtingen op grond van de koopovereenkomst jegens [eisers] niet zijn nagekomen en zij hebben dat lange tijd niet onderkend, zodat daarin aanleiding wordt gezien om Veurse Horsten in de proceskosten (inclusief nakosten) te veroordelen. De proceskosten van [eisers] worden begroot op:

- dagvaarding € 155,67

- griffierecht € 341,00

- salaris advocaat € 1.177,00

- nakosten € 189,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de

beslissing)

Totaal € 1.862,67

5.De beslissing

De voorzieningenrechter:

5.1.

weigert de gevorderde voorzieningen;

5.2.

veroordeelt Veurse Horsten in de proceskosten van € 1.862,67, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als Veurse Horsten niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet zij € 98,00 extra betalen, plus de kosten van betekening;

5.3.

verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. H.J. Vetter en in het openbaar uitgesproken op 20 mei 2026.

ddg