Uitspraak
RECHTBANK Den Haag
Team handel – voorzieningenrechter
Zaak-/rolnummer: C/09/706530 / KG ZA 26-604
Vonnis in kort geding van 15 juli 2026
in de zaak van
1.[eisers sub 1] te [woonplaats],2. [eisers sub 2] te [woonplaats],
eisers,
hierna samen te noemen: [eisers],
advocaat: mr. H.C. Koops,
tegen
1.[gedaagden sub 1] te [woonplaats],2. [gedaagden sub 2] te [woonplaats],
gedaagden,
hierna samen te noemen: [gedaagden],
advocaat: mr. F. van Schaik.
1.De procedure
1.1.
Het procesdossier bestaat uit de volgende stukken:
- de dagvaarding van 23 juni 2026, met producties 1 tot en met 20;
- de conclusie van antwoord, met producties I tot en met VII;
- de akte aanvullende producties 21 tot en met 23;
- de spreekaantekeningen van mr. Koops.
1.2.
Op 1 juli 2026 heeft de rechtbank een plaatsopneming uitgevoerd in en om de panden van partijen. Aansluitend heeft in het pand van [eisers] de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Van hetgeen partijen tijdens de mondelinge behandeling naar voren hebben gebracht zijn aantekeningen gemaakt door de griffier.
2.De feiten
2.1.
Op grond van de stukken, de plaatsopneming en het verhandelde tijdens de mondelinge behandeling wordt in dit geding van het volgende uitgegaan.
2.2.
[eisers] zijn sinds 1 september 1999 eigenaar van het pand aan de [adres 1] te [plaats] (het pand). [gedaagden] zijn sinds 4 juli 2025 eigenaar van het naastgelegen pand aan de [adres 2] (het buurpand).
2.3.
Beide panden waren tot begin vorige eeuw eigendom van dezelfde eigenaar. In 1920 heeft de eigenaar van destijds het buurpand verkocht en daarop de volgende erfdienstbaarheid laten vestigen:
“Het in deze verkochte wordt belast met de erfdienstbaarheid van licht en lucht ten behoeve van het aan den verkooper verblijvende perceel (…) zulks door plaatsing van twintig openslaande ramen of schuifdeuren in den noordoostelijke gevel der bovenverdiepingen van laatstgenoemde perceel.”
2.4.
Momenteel bevinden zich nog achttien ramen in de noordoostelijke gevel van het pand, bestaande uit twee boven elkaar geplaatste rijen van ieder negen ramen. Deze gevel bevindt zich aan één van de zijden van het buurpand. Tussen beide panden bevindt zich een smalle doorgang van circa 1 meter. Op onderstaande afbeelding is het voorste deel van de smalle doorgang donker gekleurd (tussen de huisnummers [huisnummer 1] en [huisnummer 2]). De doorgang loopt door tot aan de achterkant van de percelen.
2.5.
Op 21 september 2025 hebben partijen een overeenkomst getekend, waarin [eisers] toestemming verlenen aan [gedaagden] voor het uitvoeren van bouwwerkzaamheden aan het buurpand (de overeenkomst). In artikel 5 van Pro de overeenkomst is over de zijmuur (de scheiding tussen het buurpand en de smalle doorgang) het volgende opgenomen:
“Toestemmingsgever stemt in met de eventuele geringe verhoging van de zijmuur van Eigenaar buurpand, onder de voorwaarde dat deze verhoging geen afbreuk doet aan de rechten van Toestemmingsgever om zijn pand en perceel in de toekomst te wijzigen, uit te breiden of te bebouwen, ongeacht de invloed daarvan op de lichttoetreding of het gebruik van de verhoogde muur.”
2.6.
Onderdeel van de overeenkomst zijn enkele bouwtekeningen, die door partijen zijn geparafeerd. Onderstaande afbeelding is een detail uit één van die bouwtekeningen. De rechterkant is de zijmuur van het buurpand en geeft de aanbouw weer. Halverwege de aanbouw staat aan de linkerkant op de tekening de verticale tekst “geen aanpassingen, alleen interne verbouwing”.
2.7.
[gedaagden] zijn de werkzaamheden aan het buurpand gestart en hebben daarbij onder meer de zijmuur verhoogd van de aanbouw langs de smalle doorgang tussen beide panden.
2.8.
Bij brief van 23 maart 2026 hebben [eisers] [gedaagden] gesommeerd de werkzaamheden onmiddellijk te staken en zich aan de overeenkomst te houden. Nadien hebben partijen onderling overleg gevoerd, wat niet tot een oplossing heeft geleid.
3.Het geschil
3.1.
[eisers] vorderen dat de voorzieningenrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagden] hoofdelijk veroordeelt om binnen veertien dagen na de betekening van dit vonnis de door hen aangebrachte verhoging van het deel van de aanbouw van het buurpand te (doen) verwijderen en de dakhoogte van de gehele aanbouw terug te brengen tot de oorspronkelijke hoogte, op straffe van een dwangsom van € 500 per dag en met veroordeling van [gedaagden] in de proceskosten.
3.2.
[eisers] leggen aan de vordering ten grondslag dat [gedaagden] artikel 5 van Pro de overeenkomst schenden door het dak van de aanbouw meer dan “gering” te verhogen. Daarnaast is sprake van onrechtmatige hinder doordat [gedaagden] met het optrekken van de zijmuur licht en lucht blokkeren, terwijl dit volgens de gevestigde erfdienstbaarheid en ook volgens artikel 5:37 Burgerlijk Pro Wetboek (BW) niet is toegestaan.
3.3.
[gedaagden] voeren verweer en concluderen tot niet-ontvankelijkheid van [eisers], dan wel tot afwijzing van hun vorderingen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisers] in de kosten van deze procedure.
3.4.
Op de standpunten van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Het spoedeisend belang
4.1.
Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening.
Voor toewijzing is nodig dat [eisers] daarbij een spoedeisend belang hebben.
De voorzieningenrechter vormt zich een voorlopig oordeel over de vordering aan de hand van de stukken en de mondelinge behandeling. Of de gevraagde voorziening wordt verleend, hangt ook af van de afweging van de belangen van partijen.
4.2.
[gedaagden] zijn gestart met de werkzaamheden en hebben inmiddels de zijmuur verhoogd. Doorgang van de werkzaamheden, waarbij de zijmuur mogelijk nog verder zou worden verhoogd, zou kunnen leiden tot een situatie die niet eenvoudig meer is te wijzigen. [eisers] hebben een spoedeisend belang om dat te voorkomen.
De bevindingen tijdens de plaatsopneming
4.3.
Tijdens de plaatsopneming heeft de voorzieningenrechter het volgende geconstateerd. De smalle doorgang bestaat aan de kant van het buurpand, vanuit de [straatnaam] bezien, eerst uit de zijmuur van het woonhuis en aansluitend uit de zijmuur van de aanbouw. Het geschil gaat over (de hoogte van) de zijmuur van de aanbouw. Dit deel van de zijmuur is tijdens de verbouwingswerkzaamheden opgehoogd. De hoogte van de oude aanbouw is nog waarneembaar door een horizontale grijze band in de zijmuur. Boven deze horizontale band is het voorste deel van de zijmuur van de aanbouw opgehoogd met circa 80 centimeter en het achterste deel met circa 40 centimeter. Deze hoogtes zijn tijdens de plaatsopneming niet exact gemeten, maar dienen als indicatie van de constatering dat het voorste deel circa dubbel zoveel is verhoogd als het achterste deel. In het vervolg van dit vonnis worden deze gedeeltes aangeduid met ‘het voorste deel van de aanbouw’ en ‘het achterste deel van de aanbouw’.
4.4.
In het pand is een tandartsenpraktijk gevestigd. Op de eerste etage bevindt zich de onderste rij van negen ramen in de zijgevel. De onderkant van deze ramen bevindt zich ongeveer op dezelfde hoogte als de oude aanbouw van het buurpand. Met de verhoging van het voorste deel van de aanbouw van het buurpand komt de hoogte daarvan op iets minder dan de helft van de ramen. De verhoging van het achterste deel van de aanbouw van het buurpand leidt tot een hoogte die ongeveer gelijk is aan het onderste kwart van de ramen.
De uitleg van de overeenkomst
4.5.
[eisers] stellen primair dat met het verhogen van de zijmuur de overeenkomst is geschonden. Het verweer van [gedaagden] komt er op neer dat de hoogte van de nieuwe aanbouw blijkt uit de overeenkomst en zij zich daar dus aan hebben gehouden.
4.6.
Het gaat in dit verband om een voorlopig oordeel over de uitleg van de overeenkomst. Beslissend is hierbij de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de contractsbepalingen mochten toekennen en hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.
4.7.
De voorzieningenrechter volgt de uitleg van [eisers] Hierbij is van belang dat de tekst bij de bouwtekening (zoals vermeld in 2.6 van dit vonnis) halverwege de aanbouw luidt “geen aanpassingen, alleen interne verbouwing”. Een redelijke uitleg is dat dit geldt voor de gehele aanbouw. Van [eisers] mocht niet verwacht worden dat zij deze tekst aldus begrepen dat deze alleen zou gelden voor het achterste deel van de aanbouw, zoals door [gedaagden] wordt betoogd. [eisers] mochten er op grond van deze tekening dus vanuit gaan dat de gehele aanbouw alleen intern verbouwd zou worden en niet aanzienlijk zou worden verhoogd.
4.8.
[gedaagden] voeren verder aan dat uit het samenstel van de bouwtekeningen en onderstaande 3D-presentatie van het ontwerp duidelijk zou moeten zijn dat de aanbouw dezelfde hoogte zou krijgen als de bovenzijde van de verdiepingsvloer van de eerste etage van het woonhuis.
4.9.
De voorzieningenrechter volgt die uitleg niet. Op één van de bouwtekeningen van het woonhuis staat weliswaar een hoogte van 3140 millimeter (ofwel 3,14 meter) vermeld, maar hieruit blijkt niet dat dit ook voor de aanbouw geldt. Daarbij betwisten [eisers] dat de 3D-presentatie aan hen is getoond en deze onderdeel uitmaakt van de overeenkomst. De voorzieningenrechter oordeelt dat, zelfs als aangenomen wordt dat de 3D-presentatie onderdeel uitmaakt van de overeenkomst, het hiermee nog niet duidelijk is wat de gevolgen van de verbouwingswerkzaamheden zouden zijn. Op de 3D-presentatie staan geen hoogtes vermeld, zodat slecht een combinatie van de bouwtekening van het woonhuis en de 3D-presentatie tot de wetenschap zou kunnen leiden dat (ook) de aanbouw 3,14 meter hoog zou worden. Daarbij hadden [eisers] dan nog een vergelijking moeten maken met deze hoogte en de hoogte van de ramen in hun eigen zijmuur, om de gevolgen van de werkzaamheden te kunnen overzien. In het licht van artikel 5 van Pro de overeenkomst, waarin zij toestemming geven voor een geringe verhoging van de zijmuur, mocht van [eisers] redelijkerwijs niet verwacht worden dat zij begrepen dat de aanbouw de hoogte zou krijgen zoals die nu is gerealiseerd. De door [gedaagden] benadrukte bouwkundige achtergrond van [eisers sub 1] legt onvoldoende gewicht in de schaal om tot een andere conclusie te komen.
4.10.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat partijen slechts zijn overeengekomen dat de zijmuur van de aanbouw gering mag worden verhoogd, zonder dat daar een exacte hoogte aan is gekoppeld of dat deze hoogte gelijk zou zijn aan de hoogte van de eerste etage van het woonhuis.
[gedaagden] hebben de overeenkomst gedeeltelijk geschonden
4.11.
Vervolgens is het de vraag of [gedaagden] met de verbouwingswerkzaamheden de overeenkomst hebben geschonden. De voorzieningenrechter beantwoord die vraag bevestigend, voor wat betreft het voorste deel van de aanbouw. Dat deel van de aanbouw is zodanig verhoogd, dat niet meer gesproken kan worden van een ‘geringe’ verhoging. De voorzieningenrechter heeft ook kunnen constateren dat de verhoging de lichtinval in de gang van de tandartspraktijk kennelijk vermindert.
4.12.
Voor het achterste deel van de aanbouw geldt het volgende. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is de daar aangebrachte verhoging wel ‘gering’. Daarbij is van belang dat partijen onderling contact hebben gehad om tot een oplossing te komen. Tijdens dat contact is de variant ter sprake gekomen om alleen het voorste deel van de aanbouw te verlagen en het achterste deel ongemoeid te laten. Hoewel partijen geen uitvoering hebben gegeven aan die variant, impliceert dit dat het achterste deel van de aanbouw voor minder hinder zorgt dan het voorste deel. Dit is door de voorzieningenrechter tijdens de plaatsopneming ook als zodanig geconstateerd. De verhoging van het achterste deel van de aanbouw ontneemt nauwelijks licht aan de onderste rij ramen in de gevel van de zijmuur van het pand. De overlast van deze verhoging is zeer gering en valt mede daarom binnen de marge van de overeengekomen ‘geringe’ verhoging van de aanbouw. Daar komt bij dat tijdens de mondelinge behandeling is gebleken dat [eisers] in een eerder stadium te kennen hadden gegeven geen bezwaar te hebben tegen een geringe verhoging van het dak (en zijmuur) toen was gebleken dat het oude dak aanmerkelijke gebreken vertoonde en moest worden vervangen.
4.13.
Gezien het voorgaande is de voorzieningenrechter van oordeel dat [gedaagden] de overeenkomst gedeeltelijk hebben geschonden en de vordering van [eisers] dus gedeeltelijk dient te worden toegewezen. Deze toewijzing geldt slechts voor de voorste deel van de aanbouw. De voorzieningenrechter beslist dat dit deel van de aanbouw verlaagd moet worden tot dezelfde hoogte als het achterste deel. Dit resulteert erin dat de gehele aanbouw eenzelfde hoogte mag hebben, die maximaal gelijkstaat aan de huidige hoogte van het achterste deel van de aanbouw. De vordering wordt in zoverre toegewezen. De gevorderde verwijdering van de totale verhoging, waarmee de hoogte van de aanbouw zou worden teruggebracht tot de hoogte van vóór de verbouwingswerkzaamheden, wordt afgewezen.
4.14.
Een belangenafweging maakt het voorgaande niet anders. De voorzieningenrechter begrijpt dat het verlagen van het voorste deel van de aanbouw financiële gevolgen heeft voor [gedaagden], maar voldoende aannemelijk is dat in een bodemprocedure de verhoging van de aanbouw eveneens onrechtmatig wordt bevonden. Indien de verbouwingswerk-zaamheden worden voortgezet, zouden de financiële consequenties in dat geval nog groter zijn. Dit weegt bovendien niet op tegen het belang van [eisers] om niet permanent de lichtinval van de ramen tegenover het voorste deel van de aanbouw voor een aanmerkelijk deel kwijt te raken. Daarbij komt nog dat [eisers] ten behoeve van [gedaagden] al het nodige hebben toegestaan omtrent de vernieuwingen van het buurpand, zoals het dulden van een dakgoot en een regenpijp op en boven hun perceel.
De gevorderde dwangsom wordt gematigd en gemaximeerd
4.15.
Oplegging van een dwangsom, als stimulans tot nakoming van de beslissing, is aangewezen. De op te leggen dwangsom zal worden gemaximeerd op een bedrag van € 250 per dag of dagdeel dat [eisers] in gebrek blijft, met een maximum van € 25.000.
4.16.
De veroordeling wordt hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
4.17.
[gedaagden] verbeuren deze dwangsom indien zij niet binnen een maand na betekening van dit vonnis uitvoering hebben gegeven aan de beslissing. De voorzieningen-rechter acht dit een redelijke termijn waarbinnen [gedaagden] het voorste deel van de aanbouw kunnen verlagen.
De proceskosten worden gecompenseerd
4.18.
Omdat beide partijen gedeeltelijk ongelijk krijgen, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter:
5.1.
veroordeelt [gedaagden] om binnen een maand na betekening van dit vonnis de hoogte van de gehele aanbouw (vanaf het woonhuisgedeelte) terug te (doen) brengen tot maximaal het niveau van het achterste deel van de aanbouw zoals dit ten tijde van de plaatsopneming was;
5.2.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk om aan [eisers] een dwangsom te betalen van € 250 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij niet aan de hoofdveroordeling voldoen, tot een maximum van € 25.000 is bereikt;
5.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.4.
compenseert de kosten van de procedure tussen partijen aldus, dat iedere partij de eigen kosten draagt;
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. D.R. Glass en in het openbaar uitgesproken op 15 juli 2026.
3425