Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 24/7387
uitspraak van de meervoudige kamer van 20 januari 2026 in de zaak tussen
[eiseres] B.V., gevestigd te [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: mr. F.S. Sardar MRE),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag, verweerder.
Procesverloop
[bedrijfsnaam] B.V. heeft op 15 december 2020 een aanvraag omgevingsvergunning gedaan.
Op 30 december 2020 is [bedrijfsnaam] B.V. gefuseerd met [eiseres] B.V. en opgehouden te bestaan.
Verweerder heeft aan eiseres een aanslag leges opgelegd op 30 november 2021.
Verweerder heeft het bezwaar van eiseres tegen de afwijzing van haar verzoek tot toepassing van de ‘rode legeskorting’ bij uitspraak op bezwaar van 6 augustus 2024 ongegrond verklaard.
Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Eiseres heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 9 december 2025.
Namens eiseres is haar gemachtigde verschenen en [naam 1] (bestuurder van eiseres). Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. F.M.A van der Zwaag en
mr. E.G. Borghols, met [naam 2] en [naam 3] als toeschouwers.
Overwegingen
Feiten
1. Eiseres is een professionele vastgoedinvesteerder die zich bezighoudt met het ontwikkelen van en beleggen in residentieel vastgoed. Daarnaast bestaat de portefeuille van eiseres uit kantoren, bedrijfsunits en leisure.
2. [bedrijfsnaam] B.V., rechtsvoorganger van eiseres, heeft op 15 december 2020 een aanvraag omgevingsvergunning gedaan ten behoeve van de bouw van twee woontorens met 425 appartementen en commerciële ruimten in de plint ter plaatse van [adres] en hoek [straatnaam 1] en [straatnaam 2] .
3. Voor het in behandeling nemen van de aanvraag omgevingsvergunning heeft verweerder aan eiseres met dagtekening 30 november 2021 een aanslag leges opgelegd ten bedrage van € 816.000.
4. Verweerder heeft op 15 december 2021 het Reactieformulier overige gemeentelijke belastingen van eiseres ontvangen. Verweerder heeft dit reactieformulier in behandeling genomen als een verzoek tot toepassing van ‘rode legeskorting’ voor sociale huurwoningen conform hoofdstuk 2 van de Regeling vermindering leges Den Haag 2020 (de Regeling) en een verzoek tot toepassing van ‘groene legeskorting’ voor duurzaam bouwen conform hoofdstuk 3 van de Regeling.
5. Op 28 december 2021 is verweerder tegemoetgekomen aan het verzoek tot toepassing van de ‘groene legeskorting’, maar niet aan het verzoek tot toepassing van de ‘rode legeskorting’.
6. Eiseres heeft hiertegen bezwaar gemaakt. Verweerder heeft het bezwaarschrift van eiseres op 5 januari 2022 ontvangen. Vervolgens heeft verweerder het bezwaar op 6 augustus 2024 afgewezen.
Geschil7. In geschil is of verweerder de ‘rode legeskorting’ voor sociale huurwoningen conform hoofdstuk 2 van de Regeling terecht niet heeft toegepast. Ook is in geschil of verweerder het gelijkheidsbeginsel, het vertrouwensbeginsel, het motiveringsbeginsel, het evenredigheidsbeginsel, het zorgvuldigheidsbeginsel en het rechtszekerheidsbeginsel heeft geschonden.
8. Eiseres stelt zich op het standpunt dat verweerder de ‘rode legeskorting’ ten onrechte niet heeft toegepast en dat verweerder het gelijkheidsbeginsel, het vertrouwensbeginsel, het motiveringsbeginsel, het evenredigheidsbeginsel, het zorgvuldigheidsbeginsel en het rechtszekerheidsbeginsel heeft geschonden. Ook verzoekt eiseres om immateriële schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn.
9. Verweerder stelt zich op het standpunt dat hij de ‘rode legeskorting’ terecht niet heeft toegepast omdat eiseres geen toegelaten instelling is zoals bedoeld in artikel 1, eerste lid, van de Regeling en artikel 19 van Pro de Woningwet. Ook stelt verweerder dat geen sprake is van een schending van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Ter zitting heeft verweerder verklaard dat eiseres recht heeft op immateriële schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn.
Beoordeling van het geschil
10. In de Regeling is, voor zover hier van belang, het volgende opgenomen:
1. In deze regeling wordt verstaan onder:
(…)
- sociale huurwoning: een woning met een huurprijs onder de huurprijsgrens in eigendom van een toegelaten instelling;
- toegelaten instelling: toegelaten instelling als bedoeld in de Woningwet en het Besluit
toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (BTIV);
(…)
Artikel 2Legesvermindering gebouwde sociale huurwoningen
1. Het college verleent legesvermindering voor gebouwde sociale huurwoningen ter hoogte van € 2.000 per gerealiseerde sociale huurwoning, na controle en gereedmelding van de bouw.
2. De legesvermindering bedraagt maximaal het bedrag van de verschuldigde leges, als de leges voor de activiteit bouwen lager zijn dan € 2.000.”
11. In de artikelsgewijze toelichting [1] op de Regeling is, voor zover hier van belang, het volgende opgenomen:
“(…)
Artikel 2
In de Woonagenda worden naast de woningen van de woningcorporaties (toegelaten instellingen) ook woningen van marktpartijen met een prijs onder de liberalisatiegrens onder voorwaarden gezien als sociale huurwoningen. De legesvermindering wordt echter alleen gegeven voor de ‘klassieke’ sociale huurwoningen in eigendom van toegelaten instellingen, zoals vastgelegd in de wet- en regelgeving (de Woningwet en het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting). (…)”
12. Artikel 19, eerste lid, van de Woningwet, luidt als volgt:
“Onze Minister kan verenigingen met volledige rechtsbevoegdheid en stichtingen die zich ten doel stellen uitsluitend op het gebied van de volkshuisvesting werkzaam te zijn en beogen hun financiële middelen uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting in te zetten, toelaten als instellingen, uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting werkzaam. In het daartoe strekkende verzoek vermeldt de vereniging of de stichting in elk geval de gronden voor dat verzoek, de gemeente waar zij voornemens is woonplaats te houden en de gemeenten waar zij voornemens is feitelijk werkzaam te zijn.”
13. Op grond van voornoemde artikelen wordt legesvermindering toegepast voor woningen met een huurprijs onder de huurprijsgrens in eigendom van een toegelaten instelling. Om te kwalificeren als een toegelaten instelling moet worden voldaan aan de wettelijk gestelde voorwaarden die zijn uitgewerkt in het BTIV en de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting. Deze voorwaarden zien onder andere op rechtsvormen, de organisatie, het bestuur, de financiering en op de verkoop van vastgoed.
14. Niet in geschil is dat eiseres geen toegelaten instelling is, maar een commerciële marktpartij. In zoverre heeft verweerder terecht geen legesvermindering uit hoofde van artikel 2 van Pro de Regeling toegepast. Eiseres heeft zich op het standpunt gesteld (kort weergegeven) dat het onrechtvaardig is en in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur dat eiseres, terwijl zij wel aan dezelfde voorwaarden moet voldoen als een toegelaten instelling, voor de toepassing van de legeskorting daarmee niet gelijkgesteld wordt. Zij wijst erop dat zij zich enerzijds wel volledig moet onderwerpen aan alle regels voor toegelaten instellingen om te mogen bouwen, maar anderzijds niet de voordelen mag benutten die toegelaten instellingen wel hebben. Zij heeft daarbij geschetst welke haar drijfveren zijn als het gaat om de bouw van de betreffende woontorens en ook het verloop van de vergunningaanvraag geduid en daarnaast diverse omstandigheden benoemd die zich tijdens dat verloop hebben voorgedaan. Zoals de aanvraag van het zogenoemde Plan Uitwerkingskader (PUK), diverse contacten met het hoofd van de afdeling leges van de gemeente en met de burgemeester en de rol van eiseres bij de totstandkoming van de verwijdering van het LPG-station. Voorts heeft zij nader toegelicht welke inspanningen zij heeft verricht om alsnog te kunnen voldoen aan de strikte voorwaarden, waaronder het onderbrengen van de bouwactiviteiten in een op te richten stichting of vereniging, maar dat deze niet hebben kunnen leiden tot het gewenste resultaat. Hoewel de rechtbank oog heeft voor het maatschappelijk belang dat eiseres dient met het realiseren van woningen met een huurprijs onder de liberalisatiegrens, en ook geen twijfels heeft (die overigens ook niet door verweerder zijn geuit) aan haar maatschappelijke intenties, ziet de rechtbank geen aanleiding om uit te gaan van een ruimer toepassingsbereik dan volgt uit de tekst van artikel 2 van Pro de Regeling en de artikelsgewijze toelichting daarop. De wettekst biedt daar geen ruimte voor. Dat eiseres stelt dat zij is gebonden aan dezelfde regels en verhuurrestricties als die voor een toegelaten instelling gelden, maakt dit niet anders. Zij kwalificeert nu eenmaal niet als een toegelaten instelling. Voor zover eiseres stelt dat hoofdstuk 2 van de Regeling op haar van toepassing is omdat zij voldoet aan de in de toepasselijke PUK’s gestelde voorwaarden, merkt de rechtbank op dat het wel of niet voldoen aan de in de PUK’s gestelde voorwaarden losstaat van de vraag of eiseres binnen het toepassingsbereik van artikel 2 van Pro de Regeling valt. Ook de stelling van eiseres dat op grond van artikel 4:84 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) van de Regeling moet worden afgeweken kan haar niet baten. Dat artikel heeft betrekking op beleidsregels in de zin van artikel 1:3, vierde lid, van de Awb en de Regeling is geen beleidsregel, maar een algemeen verbindend voorschrift.
15. Eiseres stelt dat er in dit kader een ongerechtvaardigd onderscheid wordt gemaakt tussen haar en toegelaten instellingen en er om die reden sprake is van schending van het gelijkheidsbeginsel. Voor een geslaagd beroep op het gelijkheidsbeginsel is vereist dat sprake is van een ongelijke behandeling van gelijke gevallen die veroorzaakt wordt door begunstigend beleid of een begunstigend oogmerk van verweerder en er bovendien voor deze ongelijke behandeling geen objectieve en redelijke rechtvaardiging is.
16. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen eiseres en een toegelaten instelling niet worden aangemerkt als gelijke gevallen en is van een schending van het gelijkheidsbeginsel reeds daarom geen sprake. Uit de opsomming die eiseres heeft gegeven van de regels en verhuurrestricties waar zij aan gebonden is, volgt niet dat eiseres voldoet aan alle wettelijk gestelde voorwaarden om als een toegelaten instelling te kwalificeren zoals die volgen uit de BTIV en de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting. Zo is bijvoorbeeld de rechtsvorm anders en valt eiseres ook niet onder het wettelijk geregelde toezicht voor toegelaten instellingen dat wordt uitgeoefend door de Autoriteit woningcorporaties. Het beroep van eiseres op het gelijkheidsbeginsel kan daarom niet slagen.
17. Eiseres beroept zich voorts op het vertrouwensbeginsel omdat de afdeling Belastingzaken van de Gemeente Den Haag bij haar het vertrouwen heeft gewekt dat de regeling wel op haar zou worden toegepast ook al valt zij strikt genomen niet onder de definitie van een toegelaten instelling. Voor een geslaagd beroep op het vertrouwensbeginsel is vereist dat de belastingplichtige aannemelijk maakt dat van de zijde van de overheid toezeggingen of andere uitlatingen zijn gedaan of gedragingen zijn verricht waaruit de betrokkene in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs kon en mocht afleiden of en zo ja, hoe verweerder in een concreet geval zijn bevoegdheden zou uitoefenen. [2]
18. Dat door verweerder of enige andere overheidsinstantie toezeggingen of andere uitlatingen zijn gedaan of gedragingen zijn verricht waaruit eiseres redelijkerwijs mocht afleiden dat hoofdstuk 2 van de Regeling op haar van toepassing was, is niet aannemelijk gemaakt. Eiseres heeft aangevoerd dat zij met de heer [naam 4] - die destijds werkzaam was bij de gemeente Den Haag - heeft afgesproken dat hij een voorstel zou schrijven voor de gemeente, met als doel om afspraken te maken over de legeskorting. De heer [naam 4] zou een vaststellingsovereenkomst (VSO) tussen eiseres en gemeente Den Haag laten opstellen waarin zou worden overeengekomen dat de ‘rode legeskorting’ wordt toegekend aan eiseres. Verweerder heeft hierover verklaard dat uit de inspanningen van de heer [naam 4] naar voren kwam dat een verruiming van de Regeling niet tot de mogelijkheden behoorde en dat de Regeling strikt wordt uitgelegd naar de letter van de Regeling. Ook heeft verweerder verklaard dat in bepaalde gevallen wel eens een VSO wordt opgesteld tussen een projectontwikkelaar en de gemeente, maar dat dit niet voor eiseres aan de orde was. Tegenover deze weerspreking heeft eiseres met haar stellingen niet aannemelijk gemaakt dat sprake is van in rechte te beschermen vertrouwen. Het beroep van eiseres op het vertrouwensbeginsel slaagt niet.
19. Eiseres heeft zich ook op het standpunt gesteld dat het motiveringsbeginsel is geschonden omdat het bestreden besluit meerdere motiveringsgebreken kent. De rechtbank volgt eiseres hierin niet. In de uitspraak op bezwaar is duidelijk verwoord waarom het bezwaar is afgewezen. Daarbij is ingegaan op de grieven die eiseres in haar bezwaarschrift naar voren heeft gebracht.
20. Het beroep van eiseres op het evenredigheidsbeginsel slaagt evenmin. Zij heeft aangevoerd dat de partij met zwaardere maatschappelijke verplichtingen, zwaardere financiële lasten doch identiek beleid realiseert als toegelaten instellingen, juist geen legeskorting ontvangt en dit resultaat evident onevenredig is. Niet-formele wetgeving moet onverbindend worden verklaard of buiten toepassing worden gelaten als deze niet-formele wetgeving een algemeen rechtsbeginsel schendt of tot een onredelijke of willekeurige heffing leidt die de delegerende formele wetgever niet voor ogen kan hebben gestaan. Daarvan is in het onderhavige geval geen sprake. Blijkens de onder 11 geciteerde artikelsgewijze toelichting is het aansluiten bij toegelaten instellingen een bewuste keuze geweest. Verweerder heeft toegelicht dat daarvoor is gekozen in verband met de wettelijke taak van die instellingen, de wettelijke gestelde voorwaarden waaraan zij moeten voldoen en het wettelijk geregeld toezicht dat door de Autoriteit woningcorporaties kan worden uitgevoerd op deze instellingen. Dat de legeskorting hierdoor niet geldt voor commerciële partijen als eiseres leidt dan niet tot een onredelijke of willekeurige heffing die de lagere wetgever niet voor ogen kan hebben gestaan. Eiseres heeft tegen de strenge vergunningsvoorwaarden, die zijn opgelegd zonder dat eiseres heeft bedongen dat hiervoor in de vorm van een vermindering van de leges of anderszins compensatie wordt geboden door de gemeente, geen bezwaar gemaakt. De door eiseres opgeworpen vraag of het redelijk is dat zij is onderworpen aan strengere eisen ten opzichte van toegelaten instellingen kan niet leiden tot het oordeel dat de aanslag leges, die is opgelegd conform de Regeling, moet worden verminderd.
21. Eiseres heeft verder aangevoerd dat verweerder het zorgvuldigheidsbeginsel en het rechtszekerheidsbeginsel heeft geschonden door onredelijk lang de tijd te nemen met het beslissen op het bezwaarschrift van eiseres. De rechtbank is met partijen van oordeel dat er een te lange doorlooptijd in bezwaar is geweest. De te lange tijd die is gemoeid met het doen van uitspraak op bezwaar vertaalt zich in het toekennen van een vergoeding ter zake van geleden immateriële schade. De rechtbank acht geen termen aanwezig om daar andere gevolgen aan te verbinden.
Immateriële schadevergoeding
22. Eiseres heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. De redelijke termijn voor de bezwaar- en beroepsfase is tezamen twee jaar, waarvan zes maanden voor bezwaar en achttien maanden voor beroep. Het bezwaarschrift is door verweerder ontvangen op 5 januari 2022. De rechtbank doet op 20 januari 2026 uitspraak. De redelijke termijn is derhalve overschreden met, naar boven afgerond, twee jaren en één maand. Deze termijnoverschrijding is geheel toe te rekenen aan de bezwaarfase. Als uitgangspunt voor de hoogte van de de schadevergoeding geldt een tarief van € 500 per halfjaar dat de redelijke termijn is overschreden. Aan eiseres wordt daarom een schadevergoeding toegekend van € 2.500.
Proceskosten
23. Nu aan eiseres een vergoeding van immateriële schade wordt toegekend, ziet de rechtbank aanleiding een proceskostenveroordeling uit te spreken. De voor vergoeding in aanmerking komende kosten stelt de rechtbank met inachtneming van het bepaalde in het arrest van de Hoge Raad van 10 november 2023 [3] en het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 233,50 (1 punt voor het indienen van het verzoek om schadevergoeding met een waarde per punt van € 934 en wegingsfactor van 0,25).
24. Gelet op het arrest van de Hoge Raad van 31 mei 2024 [4] ziet de rechtbank geen aanleiding om het betaalde griffierecht aan eiseres te laten vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt verweerder tot vergoeding van immateriële schade van € 2.500; en
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 233,50.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E. Kouwenhoven, voorzitter, en mr. A.D. van Riel en
mr. J.G.E. Gieskes, leden, in aanwezigheid van mr. Z.F. de Bruijne, griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 20 januari 2026.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).
Dat kan digitaal via www.rechtspraak.nl, daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan ook door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het hogerberoepschrift is, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend.
Verder vermeldt u ten minste het volgende:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de datum van verzending;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).