Uitspraak
Rechtbank den haag
Team handel - voorzieningenrechter
zaaknummer / rolnummer: C/09/707092 / KG ZA 26-649
Vonnis in kort geding van 24 juli 2026
in de zaak van
1.[eisers sub 1] te [woonplaats],
2.
[eisers sub 2]te [woonplaats],
[eisers sub 2]te [woonplaats],
eisers,
hierna te noemen: [eisers],
advocaat: mr. C.J.H. Anker te Rotterdam,
tegen
Vereniging van Eigenaars [complexnaam]te [vestigingsplaats],
gedaagde,
hierna te noemen: de VvE,
verschenen bij haar bestuurder.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding, met producties 1 tot en met 23;
- het verweerschrift namens de VvE, met producties 1 tot en met 3;
- de brief van 9 juli 2026 van [eisers], met aanvullende producties 24 tot en met 27;
- de op 10 juli 2026 gehouden mondelinge behandeling.
1.2.
Tijdens de zitting is vonnis bepaald op vandaag.
2.De feiten
Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting wordt in dit geding van het volgende uitgegaan.
2.1.
[eisers] is sinds 8 februari 2021 eigenaar van het appartementsrecht, rechtgevende op het appartement aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning). De woning maakt onderdeel uit van een appartementencomplex aan [straatnaam] in [plaats] bestaande uit negen appartementen (hierna: het gebouw). De appartementseigenaren zijn verenigd in de VvE.
2.2.
De VvE voert op grond van artikel 15 van Pro de splitsingsakte het beheer over en draagt de zorg voor de gemeenschappelijke delen van het gebouw. Tot de gemeenschappelijke delen van het gebouw behoren de gedeelten van het gebouw die niet voor afzonderlijk gebruik bestemd zijn (artikel 1 sub d van Pro de splitsingsakte).
2.3.
In 2022 heeft in opdracht van de VvE een renovatie van het dak van het gebouw plaatsgevonden. De renovatiewerkzaamheden zijn uitgevoerd door [bouwbedrijf] voor een bedrag van € 21.078,20 (inclusief btw). [eisers] heeft sindsdien (ondanks diverse herstelwerkzaamheden) last van lekkages in zijn woning. Deze lekkages zijn zichtbaar door vochtschade op diverse plekken. [eisers] heeft bij de VvE meermaals melding gemaakt van deze schade.
2.4.
Op 9 april 2025 is tijdens de algemene ledenvergadering (ALV) besloten om onderzoek te doen naar de lekkageoorzaak.
2.5.
Omdat de VvE geen uitvoering heeft gegeven aan het laten onderzoeken van de oorzaak van de lekkage, heeft [eisers] in juni 2025 zelf een bouwkundig onderzoek laten doen door Bureau voor Bouwpathologie. De VvE was hierbij, hoewel zij hiervoor wel was uitgenodigd, niet aanwezig. Het onderzoek heeft geleid tot een rapport van 1 juli 2025, waarin het volgende is geconcludeerd:
“
Conclusie
Conclusie
De oorzaak van de lekkages in de woning van de heer [eisers] is gelegen in twee zaken, namelijk:
- Onjuiste toepassing en aansluitingen van de dak folie op het dakraam en de dakkapel.
- Onjuiste detaillering en aansluiting van de zinken kap om het boeideel en een onjuiste hoekaansluiting en houtrot aan de dakkapel (…).”
2.6.
Op 4 juli 2025 heeft [eisers] het rapport van 1 juli 2025 van Bureau voor Bouwpathologie aan [bouwbedrijf] toegestuurd en is [bouwbedrijf] in de gelegenheid gesteld om op dit rapport te reageren. Op 8 juli 2025 heeft [bouwbedrijf] te kennen gegeven bereid te zijn de herstelwerkzaamheden uit te voeren. [bouwbedrijf] is echter, ondanks een sommatie bij bief van 28 oktober 2025, niet tot herstel overgegaan.
2.7.
Per 1 november 2025 is MVGM beheerder (en bestuurder) van de VvE. Vanaf 1 april 2026 is MVGM (ook) belast met het technische beheer van de VvE.
2.8.
Na 1 november 2025 is er meermaals gecorrespondeerd tussen [eisers] en de (beheerder van de) VvE. Op 6 maart 2026 heeft (de advocaat van) [eisers] de (beheerder van de) VvE gesommeerd om de (oorzaken van de) lekkages binnen zes weken duurzaam te herstellen. Ook is de VvE aansprakelijk gesteld voor de gemaakte deskundigenkosten en gevolgschade in de woning van [eisers].
2.9.
Hoewel daarna tussen partijen is gecorrespondeerd over (de wijze van uitvoering van) het herstel en pogingen zijn ondernomen om een bedrijf in te schakelen voor de herstelwerkzaamheden en daarvoor een mandaat van de VvE te verkrijgen, is dit mandaat nog niet verkregen en heeft het daadwerkelijke herstel tot op heden niet plaatsgevonden.
3.Het geschil
3.1.
[eisers] vordert – zakelijk weergegeven – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
de VvE te veroordelen om binnen vier weken na het te wijzen vonnis de door Bureau voor Bouwpathologie omschreven herstelwerkzaamheden uit te (laten) voeren, zodat de gebreken aan de gemeenschappelijke delen van het gebouw die leiden tot lekkages in en boven de woning van [eisers] worden weggenomen, onder oplegging van een dwangsom van € 2.000 per dag of dagdeel dat de VvE deze werkzaamheden niet (tijdig) uitvoert;
de VvE te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 925,00 aan buitengerechtelijke incassokosten aan [eisers];
de VvE te veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.2.
Daartoe voert [eisers] – samengevat – het volgende aan. De oorzaak van de lekkages in zijn woning is gelegen in de in 2022 door [bouwbedrijf] uitgevoerde renovatiewerkzaamheden aan het dak. Het dak behoort tot het gemeenschappelijke deel van de VvE. De VvE is dus als geheel gehouden de gebreken weg te nemen en tot herstel van de lekkageoorzaken over te gaan. Hoewel de VvE hierover meermaals is aangeschreven en zij en haar beheerder bekend zijn met de aard en de ernst van de problematiek, is tot op heden geen herstel tot stand gebracht. De aanhoudende lekkages veroorzaken vochtschade in de woning en daarnaast is sprake van derving van woongenot aangezien [eisers] in een ongezonde woonsituatie leeft. Het is daarom van belang dat de VvE wordt veroordeeld om de reeds in 2025 door Bureau voor Bouwpathologie vastgestelde herstelwerkzaamheden spoedig uit te (laten) voeren. Hierbij is een prikkel tot nakoming in de vorm van een dwangsom nodig. Een adequate oplossing van de lekkageproblematiek is namelijk, ondanks meerdere schademeldingen, gedurende inmiddels zeer lange tijd uitgebleven.
3.3.
De VvE voert verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.
4.De beoordeling van het geschil
4.1.
Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. Voor toewijzing is nodig dat [eisers] daarbij een spoedeisend belang heeft. Dit is door de VvE niet weersproken en vloeit ook voort uit de aard van het gevorderde. Daarnaast geldt dat de rechter in dit kort geding aan de hand van de stukken en de mondelinge behandeling moet beoordelen of de vordering in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is.
4.2.
Vast staat dat [eisers] sinds de renovatie van het dak in 2022 kampt met lekkages in zijn woning en dat deze lekkages afkomstig zijn van het dak. Vast staat ook dat het dak tot de gemeenschappelijke delen van het gebouw behoort en dat de VvE op grond van artikel 15 van Pro de splitsingsakte de verantwoordelijkheid draagt om de problemen met het dak op te lossen. Hoewel (de advocaat van) [eisers] de VvE in maart 2026 al heeft gesommeerd om tot herstel over te gaan, heeft dit herstel tot op heden niet plaatsgevonden. Ter zitting heeft MVGM toegelicht dat inmiddels wel een (niet in het geding gebrachte) offerte voor het herstel is verkregen (ten bedrage van € 26.744,39 inclusief btw) en dat er twee contraoffertes zijn opgevraagd, waarvan er inmiddels één is ontvangen. Volgens MVGM wacht zij op dit moment nog op de derde offerte en is het de bedoeling om na ontvangst daarvan een extra vergadering van eigenaren te plannen om de binnengekomen offertes in de VvE te bespreken en een mandaat te verkrijgen voor het in opdracht geven van werkzaamheden ten behoeve van het herstel van het dak. Hoewel de voorzieningenrechter begrijpt dat de (beheerder van de) VvE het herstel zorgvuldig wil voorbereiden, is de voorzieningenrechter met [eisers] van oordeel dat, gelet op de reeds verstreken tijd sinds het ontstaan van de lekkages, met de meeste spoed concrete stappen moeten worden ondernomen om de lekkageoorzaken structureel op te lossen. Dit geldt temeer nu [eisers] er (onweersproken) op heeft gewezen dat er bij elke regenbui nieuwe vochtschade (en mogelijk ook niet-zichtbare schade) in zijn woning zal (kunnen) ontstaan. Deze problemen spelen al jaren en moeten nu op voldoende voortvarende wijze en adequaat worden opgelost. De beheerder van de VvE heeft dit ter zitting ook erkend.
4.3.
Gelet op het voorgaande hebben partijen, na daartoe door de voorzieningenrechter in de gelegenheid te zijn gesteld, afgesproken dat uiterlijk op 1 september 2026 een (extra) vergadering van eigenaren zal plaatsvinden ter bespreking van de ontvangen (twee dan wel drie) offertes en dat spoedig daarna de opdracht tot het uitvoeren van herstelwerkzaamheden zal worden gegeven. Het doel is dat de werkzaamheden uiterlijk op 15 oktober 2026, of eerder indien mogelijk, adequaat zijn uitgevoerd. De voorzieningenrechter zal de vordering van [eisers], gelet hierop, toewijzen als na te melden.
4.4.
Partijen hebben, zoals ook door [eisers] gevorderd, afgesproken dat de werkzaamheden zullen worden verricht op basis van de aanbevelingen die zijn opgenomen in het rapport van Bureau voor Bouwpathologie. Bij gebreke van inzicht in de uitgebrachte offertes is het niet mogelijk om dit ook in het dictum van dit vonnis op te nemen. De voorzieningenrechter benadrukt wel dat de analyse van Bureau voor Bouwpathologie volgens beide partijen bij de uit te voeren herstelwerkzaamheden leidend zou moeten zijn.
4.5.
Ter zitting heeft MVGM ingestemd met het verzoek van [eisers] om de reeds ontvangen offerte(s) met hem te delen. De voorzieningenrechter gaat ervan uit dat deze toezegging namens de VvE gestand wordt gedaan en dat de betreffende offertes zo spoedig mogelijk (en dus voorafgaand aan de nog te plannen vergadering van eigenaren) aan [eisers] worden toegezonden.
4.6.
Omdat de lekkageproblematiek al jaren voortsleept zonder dat de VvE effectief heeft gehandeld om de problemen in de woning van [eisers] op te lossen, zal de voorzieningenrechter een (gematigde) dwangsom opleggen dienend als prikkel tot nakoming. De dwangsommen kunnen worden verbeurd tot het hierna te noemen maximum.
4.7.
[eisers] maakt aanspraak op vergoeding van de buitengerechtelijke kosten. Gebleken is dat [eisers] een advocaat heeft moeten inschakelen om (buiten rechte) medewerking van de VvE aan het oplossen van de lekkageproblemen te verkrijgen. Ondanks het voeren van telefonische en schriftelijke correspondentie door de advocaat van [eisers] met de VvE, heeft dit niet tot voldoende actie van de VvE geleid. De gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke kosten zal daarom worden toegewezen, waarbij de voorzieningenrechter – zoals ook door [eisers] gevorderd – voor de hoogte van de buitengerechtelijke kosten zal aansluiten bij het rapport BGK-integraal dat voor vorderingen van onbepaalde waarde een vergoeding van € 925 voorschrijft.
4.8.
De VvE is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eisers] worden begroot op:
- griffierecht € 341,00
- salaris advocaat € 1.177,00
- nakosten € 189,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal € 1.707,00
4.9.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter:
5.1.
veroordeelt de VvE om uiterlijk op 15 oktober 2026 de benodigde herstelwerkzaamheden uit te (laten) voeren, zodat de gebreken aan de gemeenschappelijke delen van het gebouw die leiden tot lekkages in en boven de woning van [eisers] uiterlijk op de hiervoor genoemde datum worden weggenomen;
5.2.
veroordeelt de VvE tot betaling van een dwangsom van € 250,00 per dag voor iedere dag of gedeelte daarvan dat de onder 5.1 bedoelde herstelwerkzaamheden niet binnen de hiervoor gestelde termijn zijn uitgevoerd, tot een maximum van € 25.000,00;
5.3.
veroordeelt de VvE tot betaling aan [eisers] van een bedrag van € 925 aan buitengerechtelijke kosten;
5.4.
veroordeelt de VvE in de proceskosten van € 1.707,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe; als de VvE niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet de VvE € 98,00 extra betalen, plus de kosten van betekening;
5.5.
veroordeelt de VvE in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Pro Wetboek over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan;
5.6.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.J. Vetter en in het openbaar uitgesproken op 24 juli 2026.
JdB