Uitspraak
Rechtbank den haag
Team handel - voorzieningenrechter
zaak- / rolnummer: C/09/695729 / KG ZA 25-1199
Vonnis in kort geding van 3 februari 2026
in de zaak van
[eiseres] B.V.te [vestigingsplaats] ,
eiseres,
advocaat mr. S.R. Kieffer te Amsterdam,
tegen:
[gedaagde 1]en
[gedaagde 2]te [woonplaats] , gemeente [gemeente 1] ,
[gedaagde 2]te [woonplaats] , gemeente [gemeente 1] ,
gedaagden,
advocaat mr. H.J. ter Meulen te Haarlem.
Eiseres wordt hierna aangeduid als ‘ [eiseres] ’. Gedaagden worden hierna ieder afzonderlijk aangeduid als ‘ [gedaagde 1] ’ en ‘ [gedaagde 2] ’ en gezamenlijk als ‘ [gedaagden] c.s.’.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 tot en met 25;
- de door [gedaagden] c.s. overgelegde conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 25;
- de door [eiseres] overgelegde nadere producties 26 tot en met 36;
- de door [gedaagden] c.s. overgelegde nadere producties 26 tot en met 28;
- de op 29 januari 2026 gehouden mondelinge behandeling, waarbij namens beide partijen pleitnotities zijn voorgedragen en overgelegd.
1.2.
Op 3 februari 2026 is door middel van een verkort vonnis uitspraak gedaan. Het onderstaande vormt daarvan de uitwerking, die is vastgesteld op 16 februari 2026.
1.3.
[eiseres] heeft ter zitting bezwaar gemaakt tegen producties 26 tot en met 28 van [gedaagden] c.s., omdat deze volgens [eiseres] te laat zijn ingediend. De betreffende producties zijn inderdaad buiten de termijn van 24 uur voor de mondelinge behandeling als bedoeld in 3.16 van het Landelijk procesreglement kort gedingen rechtbanken overgelegd. De producties worden desondanks in aanmerking genomen. De reden hiervoor is dat [eiseres] zelf nét binnen de termijn van 24 uur voor de zitting – namelijk op 28 januari 2026 om 9.21 uur, terwijl de zitting heeft plaatsgevonden op 29 januari 2026 vanaf 10.00 uur – ook nog producties heeft overgelegd, die zowel in aantal als omvang omvangrijk waren en waar zij grotendeels al eerder over beschikte. De door [gedaagden] c.s. op 28 januari 2026 om 16.29 uur overgelegde producties zijn van beperkte omvang en vormen met name een reactie op de nadere producties van [eiseres] . De voorzieningenrechter acht dit toelaatbaar, ook omdat ter zitting is gebleken dat [eiseres] in staat was te reageren op de betreffende producties, zodat zij niet in haar procesbelangen is geschaad.
2.De feiten
Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting wordt in dit geding van het volgende uitgegaan.
2.1.
[gedaagden] c.s. zijn sinds 13 december 2011 eigenaar van het pand aan de [adres] (hierna: het pand).
2.2.
[eiseres] is opgericht op 18 april 2016. Indirect (via Dwarsveld Beheer B.V.) en enig aandeelhouder is [naam 1] (hierna: ‘ [naam 1] ’). [naam 1] is samen met [naam 2] (hierna: [naam 2] ) bestuurder van [eiseres] .
2.3.
[naam 1] en [naam 2] (hierna samen aangeduid als [naam 2] c.s.) zijn met elkaar gehuwd. [naam 1] en [gedaagde 1] zijn zussen van elkaar. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] wonen met elkaar samen.
2.4.
Op 1 juli 2015 is [bedrijfsnaam] B.V. (vertegenwoordigd door [naam 2] , hierna te noemen ‘ [bedrijfsnaam] ’) huurder van het pand geworden. Ten aanzien van deze huurrelatie is een schriftelijke overeenkomst ondertekend [1] . In de schriftelijke huurovereenkomst is opgenomen dat de huurder het gehuurde wil huren ten behoeve van horeca- en hotelexploitatie, waarbij ook tijdelijke huisvesting van de gasten mogelijk is. In de huurovereenkomst staat verder, voor zover nu relevant, nog het volgende:
(…)
Op enig moment is [eiseres] de huurbetalingen over gaan nemen en heeft zij met instemming van [gedaagden] c.s. als rechtsopvolger van [bedrijfsnaam] de huurrelatie voortgezet.
2.5.
[eiseres] exploiteert in het pand een hotel, met de mogelijkheid tot longstay verblijf. In het hotel verblijven mensen (deels) voor langere tijd, waarbij zij op het adres van het hotel staan ingeschreven in de Basisregistratie Personen. Een aantal van deze gasten is niet-zelfredzaam. De [gemeente 2] (hierna: de gemeente) heeft voor hen een zorgplicht op grond van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning.
2.6.
Bij brief van 4 maart 2024 (betekend bij deurwaardersexploot van 21 maart 2024) hebben [gedaagden] c.s. de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 juli 2025 wegens duurzaam eigen gebruik als bedoeld in artikel 7:296 lid 1 onder Pro b van het Burgerlijk Wetboek (BW). [gedaagden] c.s. zijn voornemens het pand te laten slopen en een nieuw gebouw te plaatsen met een andere omvang en bestemming dan het gebouw waar de huurovereenkomst betrekking op heeft. [gedaagden] c.s. doen daarnaast in de brief een beroep op de opzeggingsgrond als bedoeld in artikel 7:296 lid 1 onder Pro a BW, omdat uit regelmatig te late betaling van de huur blijkt dat geen sprake is van een goede bedrijfsvoering, en op artikel 7:296 lid 3 BW Pro (belangenafweging). [eiseres] heeft niet in de beëindiging toegestemd.
2.7.
Bij brief van 25 oktober 2024 heeft de advocaat van [gedaagden] c.s. [eiseres] (voor zover vereist) in gebreke gesteld ten aanzien van de nakoming van de huurovereenkomst omdat er sprake is van een achterstand in de betaling van de maandelijkse huur. [gedaagden] c.s. stellen in die brief dat zij per 1 oktober 2024 een vordering op [eiseres] hebben uit hoofde van onbetaalde facturen ten aanzien van de huur van € 113.200,=.
2.8.
In reactie op voormelde brief van 25 oktober 2024 heeft [eiseres] in een brief van 1 november 2024 betwist dat zij in verzuim verkeert. Verder staat in deze brief het volgende:
2.9.
Bij verzoekschrift van 11 december 2024 hebben [gedaagden] c.s. verzocht om faillietverklaring van [eiseres] . Dit verzoek is bij beschikking van deze rechtbank, Team Insolventies, van 7 januari 2025 afgewezen, omdat de door [gedaagden] c.s. in het verzoek naar voren gebrachte steunvorderingen inmiddels waren betaald en er geen sprake meer was van pluraliteit van schuldeisers.
2.10.
Bij dagvaarding van 13 juni 2025 zijn [gedaagden] c.s. een kort geding bij de kantonrechter als voorzieningenrechter van deze rechtbank, locatie Gouda (hierna ook ‘het kort geding’) gestart, waarin zij ontruiming van het pand, een veroordeling tot betaling van de huurachterstand van € 226.848,=, althans € 148.368,= en veroordeling tot betaling de (toekomstige) huurtermijnen vanaf 1 juni 2025 van € 22.991,= per maand tot het moment van ontruiming van het pand vorderden. Tijdens de mondelinge behandeling van dit kort geding op 18 juni 2025 hebben partijen overeenstemming bereikt, die is neergelegd in een proces-verbaal (hierna: ‘het proces-verbaal van 18 juni 2025’). Voor zover relevant zijn partijen hierbij het volgende overeengekomen:
[afbeelding van tekst verwijderd i.v.m. privacygevoelige informatie]
2.11.
[gedaagden] c.s. zijn vervolgens bij dagvaarding van 30 juli 2025 bij de kantonrechter van deze rechtbank, locatie Gouda, een bodemprocedure tegen [eiseres] gestart (hierna: ‘de kantonprocedure’). In de kantonprocedure vorderden zij ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het pand, veroordeling tot betaling van de huurachterstand van € 233.690,-, althans € 154.534,=, betaling van door [eiseres] verbeurde boetes van € 43.630= en betaling van toekomstige huurtermijnen vanaf 1 augustus 2025 van € 23.842,=. De (toenmalig) advocaat van [eiseres] heeft zich in de kantonprocedure wel als advocaat gesteld, maar heeft geen conclusie van antwoord ingediend. Vervolgens zijn bij vonnis van 13 november 2025 (hierna: ‘het vonnis van 13 november 2025’) de (primaire) vorderingen van [gedaagden] c.s. toegewezen. De huurovereenkomst is ontbonden, [eiseres] is veroordeeld het pand binnen veertien dagen na betekening van het vonnis te ontruimen en zij is veroordeeld tot betaling van:
- € 233.690,= aan huurachterstand,
- € 23.842,= (exclusief eventuele verhoging) voor iedere maand dat zij het pand met ingang van 1 augustus 2025 in bezit zal houden;
- (een voorschot op) de verbeurde boetes ter hoogte van €11.346,68, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 30 juli 2025.
Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
2.12.
Het vonnis van 13 november 2025 is op 18 november 2025 aan [eiseres] betekend, waarbij tevens de ontruiming van het pand is aangezegd. [gedaagden] c.s. hebben daarnaast op 18 november 2025 executoriale derdenbeslagen laten leggen ten laste van [eiseres] . De ontruiming van het pand was eerst gepland op 12 december 2025, maar is later verzet naar 18 februari 2026. Van deze datum in februari 2026 is [eiseres] in elk geval sinds 17 december 2025 op de hoogte.
2.13.
Bij brief van 16 december 2025 zijn de bewoners van het pand door de gemeente geïnformeerd over de situatie en heeft de gemeente de bewoners laten weten dat het pand naar verwachting halverwege februari ontruimd gaat worden en dat zij daarna niet meer terug het gebouw in kunnen. De gemeente heeft de bewoners in de brief geadviseerd zo snel mogelijk naar nieuwe huisvesting te zoeken en heeft instanties in de brief vermeld die daarbij behulpzaam kunnen zijn.
2.14.
Op 28 november 2025 hebben [eiseres] en [naam 2] c.s. een bodemprocedure aanhangig gemaakt tegen [gedaagden] c.s. bij de rechtbank Overijssel, locatie Zwolle. De vorderingen die [eiseres] en [naam 2] c.s. in die procedure instellen zijn er op gegrond dat er volgens hen sinds 13 december 2011 sprake is van een samenwerkingsovereenkomst tussen [naam 2] c.s. enerzijds en [gedaagden] c.s. anderzijds ten aanzien van de exploitatie van het hotel in het pand, dan wel dat zij met elkaar een onderneming drijven, waarbij uitgangspunt is dat [gedaagden] c.s. en [naam 2] c.s. de kosten en baten van die exploitatie bij helfte delen en opzegging niet mogelijk is. [eiseres] en [gedaagden] c.s. vorderen primair onder andere een aantal verklaringen voor recht ten aanzien van (het bestaan van) de samenwerkingsovereenkomst en veroordeling tot betaling van bedragen waar zij uit hoofde van de samenwerkingsovereenkomst aansprak op maken van in totaal € 563.198,02. Subsidiair, voor zover tussen partijen alleen een huurrechtelijke relatie wordt aangenomen, vorderen [eiseres] en [naam 2] c.s. in deze procedure onder meer betaling van € 323.980,36 aan [naam 2] c.s. en/of [eiseres] uit hoofde van door [eiseres] betaalde onderhoudskosten die voor rekening van [gedaagden] c.s. als verhuurder komen. In deze bodemprocedure hebben zij ook een incidentele vordering strekkende tot schorsing van de executie van het vonnis van 13 november 2025 ingesteld.
2.15.
Bij dagvaarding van 5 december 2025 heeft [eiseres] hoger beroep ingesteld tegen het vonnis van 13 november 2025. [gedaagden] c.s. zijn in het hoger beroep gedagvaard tegen 10 februari 2026. [eiseres] heeft nog geen grieven ingediend.
3.Het geschil
3.1.
[eiseres] vordert – zakelijk weergegeven – [gedaagden] c.s. hoofdelijk op straffe van een dwangsom te verbieden om het vonnis (nader) ten uitvoer te leggen, althans:
om verdere uitvoering te geven aan de aangezegde ontruiming van het pand,
om verdere uitvoering te geven aan de aangezegde executie van het vermogen van [eiseres] ,
totdat in hoger beroep, dan wel in de bodemprocedure een arrest respectievelijk een vonnis is gewezen, althans voor een in goede justitie te bepalen termijn, met hoofdelijke veroordeling van [gedaagden] c.s. in de proceskosten.
3.2.
Daartoe voert [eiseres] – samengevat – het volgende aan. Door een fout van de toenmalig advocaat van [eiseres] is het vonnis van 13 november 2025 zonder verweer gewezen. Het verkapte verstekvonnis doet geen recht aan de feiten en omstandigheden van deze zaak. De executie van het vonnis kwalificeert volgens [eiseres] als misbruik van de executiebevoegdheid als bedoeld in artikel 3:13 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW). Met de ontruiming komt de volledige exploitatie van de vennootschap ten einde. De achterban van [eiseres] , [naam 2] c.s., verliest daarmee ook zijn (levens)werk en inkomen. De vrees bestaat dat [naam 2] c.s. in financieel zwaar weer belanden en het verlies van het hotel zal emotioneel veel teweeg brengen. Bovendien komen door de executie zeventig bewoners op straat te staan, waaronder bejaarden, alleenstaande moeders met kinderen en mensen met een laag inkomen die afhankelijk zijn van een sociale huurwoning (die er te weinig zijn). De bewoners zijn mensen met problemen en zij verkeren in armoede. Het hotel vervult een sociale functie, terwijl voor de ontruiming geen spoedeisende omstandigheid bestaat. Het pand is momenteel in gebruik, terwijl leegstand schadelijk is voor de staat van het gebouw. Bovendien kunnen geen spoedige sloop- of renovatiewerkzaamheden plaatsvinden, omdat de daarvoor benodigde Omgevingsvergunning nog onzeker is. Er lopen diverse rechterlijke procedures tegen de Omgevingsvergunning. Het zal nog maanden duren voordat daadwerkelijk kan worden gesloopt of gerenoveerd en een ontruiming in februari 2026 zal dat proces niet versnellen. Met die ontruiming verdwijnen bovendien ook de inkomsten voor [gedaagde 2] c.s, terwijl op dit moment door [eiseres] maandelijks € 17.000,= aan hen wordt voldaan. De ingezette executie en ontruiming is onbegrijpelijk. Het lijkt erop dat de executie wordt voortgezet uit rancune en dat [gedaagden] c.s. op niets anders uit zijn dan [naam 2] c.s. financieel uit te putten om van hen af te komen. Dat is geen belang dat meeweegt. Het behoud van de levensvatbaarheid van [eiseres] en het onderdak van de bewoners wel.
3.3.
Bovendien is, zo stelt [eiseres] verder, het vonnis van 13 november 2025 gebaseerd op onjuiste feiten en maatstaven. De huurovereenkomst is ontbonden vanwege een vermeende huurachterstand, waarbij werd aangenomen dat de huurder niet mag opschorten en verrekenen. Hierbij is volledig voorbijgegaan aan de bevoegdheid van [eiseres] om dat wel te mogen. De dagvaarding in de kantonprocedure was daarin niet volledig of correct, omdat het feitenrelaas pas begint bij de huurovereenkomst, terwijl sinds 2011 sprake is van grote structurele verrekening tussen [naam 2] c.s. enerzijds en [gedaagden] c.s. anderzijds. De huurovereenkomst en bijbehorende Algemene Bepalingen reguleren niet de rechtsverhouding. Op grond van de samenwerkingsrelatie komt volgens [eiseres] aan [naam 2] c.s. nog een bedrag toe dat hoger is dan de gestelde huurachterstand. Voor zover wel sprake zou zijn van alleen een huurovereenkomst geldt dat [naam 2] c.s. / [eiseres] in de bodemprocedure subsidiair een bedrag van € 323.980 vorderen uit hoofde van door hen betaalde onderhoudskosten aan het hotel die voor rekening van [gedaagden] c.s. als verhuurder komen. De verrekening dan wel opschorting van huur met een totaalbedrag van € 323.980,36 aan vorderingen jegens [gedaagden] c.s. is rechtmatig en daarmee is de vastgestelde huurachterstand in het vonnis van 13 november 2025 onjuist. Bovendien zijn partijen vanaf het kort geding een huur van € 17.000,= per maand, zonder einddatum, overeengekomen. Waarom de huur dan weer € 23.842,= zou zijn – zoals in het vonnis van 13 november 2025 als uitgangspunt is genomen – is onduidelijk. Dit is een misslag in dat vonnis. Uit de als productie 24 bij dagvaarding overgelegde lijst van de huurpenningen blijkt bovendien dat voor zover van een huurachterstand kan worden gesproken, deze niet hoger is dan € 148.368,77. Wederom biedt dit geen ontbindingsgrond en is het vonnis ten onrechte gewezen vanwege deze misslag, aldus nog steeds [eiseres] .
3.4.
[gedaagden] c.s. voeren verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.
4.De beoordeling van het geschil
Inleidende overwegingen
4.1.
[eiseres] verzet zich in dit kort geding op grond van artikel 438 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) tegen de tenuitvoerlegging van het vonnis van 13 november 2025, zowel voor zover het gaat om de ontruiming van het pand als om de executie van de betalingsachterstand. [gedaagden] c.s. willen de executie voortzetten, inclusief de ontruiming van het pand op 18 februari 2026.
4.2.
De Hoge Raad heeft voor de beoordeling van vorderingen over de tenuitvoerlegging (ook wel: executie) van vonnissen een kader gegeven (vgl. HR 20 december 2019 (ECLI:NL:HR:2019:2026)).. De Hoge Raad maakt daarbij onderscheid tussen de executie van een vonnis waartegen een rechtsmiddel is ingesteld of nog openstaat, en de executie van een vonnis waartegen geen gewoon rechtsmiddel meer openstaat. Dit geval sluit aan bij de executie van een vonnis waartegen nog een rechtsmiddel openstaat. [eiseres] heeft ook een rechtsmiddel ingesteld, namelijk het door haar ingestelde hoger beroep [2] . In dat hoger beroep zal het verweer van [eiseres] tegen de vorderingen die [gedaagden] c.s. in de kantonprocedure hebben ingesteld en waarop in het vonnis van 13 november 2025 is beslist alsnog worden beoordeeld.
4.3.
Ook als hoger beroep is ingesteld, is het uitgangspunt dat veroordelingen die uitvoerbaar bij voorraad zijn verklaard ten uitvoer mogen worden gelegd. De uitkomst van het hoger beroep hoeft dan niet te worden afgewacht. Van dit uitgangspunt kan worden afgeweken als het belang van de veroordeelde bij behoud van de bestaande toestand toch zwaarder weegt dan het belang van degene die de veroordeling heeft verkregen, bij de uitvoerbaarheid bij voorraad daarvan. Bij deze belangenafweging moet in beginsel worden uitgegaan van wat in het vonnis is overwogen en beslist, tenzij evident is dat daarbij een fout is gemaakt. Er mag dus niet worden vooruitgelopen op de eventuele uitkomst in hoger beroep en of dat anders zal uitvallen voor de veroordeelde.
4.4.
In het vonnis van 13 november 2025 is niet gemotiveerd waarom de beslissing uitvoerbaar bij voorraad werd verklaard. Daarom kan niet worden aangenomen dat destijds al een afweging van de belangen van partijen heeft plaatsgevonden aan de hand van de daarvoor van belang zijnde feiten en omstandigheden. Dat betekent dat in deze procedure over de executie nog ruimte is voor die belangenafweging.
4.5.
[eiseres] heeft er herhaaldelijk op gewezen dat het vonnis van 13 november 2025 volgens haar een ‘verkapt verstekvonnis’ is, omdat door een beroepsfout van haar toenmalig advocaat namens haar geen verweer is gevoerd. Volledigheidshalve merkt de voorzieningenrechter op dat die omstandigheid er niet toe leidt dat ten aanzien van de vraag of [gedaagden] c.s. de executie van het vonnis van 13 november 2025 mogen voortzetten een ander beoordelingskader moet worden toegepast dan hiervoor is weergegeven.
4.6.
De voorzieningenrechter is van oordeel dat de vorderingen van [eiseres] niet toewijsbaar zijn en dat [gedaagden] c.s. de executie van het vonnis van 13 november 2025 mogen voortzetten, inclusief de voorgenomen ontruiming. Dat oordeel wordt hierna toegelicht. De voorzieningenrechter zal daarbij eerst ingaan op de stellingen van Budgethotel dat de er sprake is van misslagen in het vonnis van 13 november 2025. Vervolgens wordt de gestelde noodtoestand beoordeeld en tot slot zullen de belangen van partijen over en weer worden getoetst.
Misslagen in het vonnis?
Bredere relatie dan alleen huurovereenkomst?
4.7.
Volgens [eiseres] is er sinds [gedaagden] c.s. in 2011 eigenaar werden van het pand sprake van een samenwerkingsrelatie tussen [naam 2] c.s. enerzijds en [gedaagden] c.s. anderzijds. Zij stelt dat [naam 2] c.s. het hotel al exploiteerden voordat [gedaagden] c.s. eigenaar van het pand werden. Alle zeventig kamers van het hotel werden voor meerdere jaren aan een derde verhuurd. Toen [gedaagden] c.s. eigenaar werden van het pand, zijn [naam 2] c.s. enerzijds en [gedaagden] c.s. overeengekomen dat alle lasten en opbrengsten werden gedeeld. Bij eventuele verkoop van het pand zou de opbrengst bij helfte worden verdeeld. Volgens [eiseres] zijn [naam 2] c.s. niet slechts tijdelijke participanten (zoals huurders zijn), maar mede-investeerders en is het vonnis van 13 november 2025 ten onrechte beperkt tot een huurrelatie tussen [eiseres] en [gedaagden] c.s.
4.8.
De stellingen van [eiseres] over de vermeende samenwerking tussen [naam 2] c.s. en [gedaagden] c.s. zijn complex en omvangrijk. De stellingen worden door [gedaagden] c.s. gemotiveerd betwist. De voorzieningenrechter kan op grond van de stellingen van partijen over en weer wel constateren dat er in bepaalde mate is samengewerkt bij de exploitatie van het pand. Dat dit meer is geweest dan familiale hulp van [gedaagden] c.s. aan [naam 2] c.s. – waarvan volgens [gedaagden] c.s. sprake is geweest – heeft [eiseres] echter niet aannemelijk kunnen maken. Er zijn ten aanzien van de gestelde samenwerking geen schriftelijke overeenkomsten ondertekend. Dat partijen over en weer concrete afspraken en overeenstemming hadden over samenwerking op de door [eiseres] gestelde wijze kan uit de door haar ingenomen stellingen en overgelegde stukken niet eenduidig worden vastgesteld. Daar staat tegenover dat er wel sprake is van een schriftelijke, door beide partijen, ondertekende huurovereenkomst, waarvan de juistheid door [eiseres] niet wordt betwist. Uit deze huurovereenkomst blijkt niet van het bredere samenwerkingsverband waarvan volgens [eiseres] sprake is. De voorzieningenrechter weegt in dit verband ook mee dat er diverse betalingen zijn verricht van [gedaagden] c.s. aan [naam 2] c.s. Volgens [eiseres] vloeiden deze betalingen voort uit de samenwerkingsovereenkomst. [gedaagden] c.s. betwisten dit en stellen dat er sprake was van leningen van [gedaagden] c.s. aan [naam 2] c.s. Deze stelling van [gedaagden] c.s. wordt ondersteund door schriftelijke, ondertekende overeenkomsten, terwijl de stelling van [eiseres] dat de betalingen voortvloeiden uit de samenwerkingsovereenkomst geen bevestiging vindt in schriftelijke stukken. Ook deze betalingen maken derhalve niet aannemelijk dat er sprake was van een samenwerkingsovereenkomst.
4.9.
Bij de vraag of er wel of niet sprake is geweest van een samenwerkingsovereenkomst die relevant is bij de beoordeling in dit kort geding, speelt verder een rol dat uit de stellingen van [eiseres] zélf volgt dat er sinds 2019 geen betalingen meer worden verricht door [gedaagden] c.s. aan [naam 2] c.s., dat [gedaagden] c.s. in oktober 2020 hun werkzaamheden geheel hebben gestaakt en dat [gedaagden] c.s. sindsdien alleen de rol van verhuurder hebben ingenomen. [3] Desondanks is er door [naam 2] c.s. – in elk geval tot na de brief van maart 2024 waarin de huurovereenkomst werd opgezegd – nooit gevraagd om nakoming van een samenwerkingsovereenkomst en is er geen aanspraak gemaakt op betalingen die [gedaagden] c.s. na 2019/2020 op grond van de vermeende samenwerkings-overeenkomst volgens [naam 2] c.s. verschuldigd waren. Dit onderschrijft het standpunt van [gedaagden] c.s. dat er van een samenwerkingsovereenkomst geen sprake was. Immers, indien er een samenwerkingsovereenkomst was zoals [eiseres] nu betoogt, valt niet in te zien waarom [naam 2] c.s. niet direct nadat [gedaagden] c.s. hun betalingsverplichtingen en arbeid staakten om nakoming van de samenwerkingsovereenkomst hebben gevraagd. [eiseres] heeft hiervoor ook geen verklaring gegeven. Voor zover van een samenwerkingsrelatie wel sprake is geweest, is die dan in elk geval in 2020 feitelijk beëindigd. De vraag of de beëindiging van die samenwerking wel of niet rechtmatig is en wat de gevolgen zijn van een eventuele onrechtmatige beëindiging, is verder geen onderwerp binnen dit kort geding, alleen al omdat [eiseres] hoe dan ook geen partij is bij de samenwerkingsrelatie, terwijl [naam 2] c.s. geen partij zijn in dit kort geding.
4.10.
Slotsom is dat de voorzieningenrechter bij de verdere beoordeling in dit kort geding uitgaat van een huurrelatie op grond van de huurovereenkomst zoals opgenomen in 2.4. De vraag in hoeverre een eventuele samenwerkingsrelatie tussen enerzijds [naam 2] c.s. en anderzijds [gedaagden] c.s. überhaupt van belang zou zijn in een geschil waarin [naam 2] c.s. geen partij zijn (zowel in het vonnis als in dit kort geding zijn zij immers geen procespartij) kan bij die stand van zaken verder onbesproken blijven. Van een evidente fout in het vonnis van 13 november 2025 die ertoe moet leiden dat de voorzieningenrechter ingrijpt op de executiebevoegdheid van [gedaagden] c.s. omdat ten onrechte geen rekening is gehouden met de samenwerkingsovereenkomst is geen sprake.
4.11.
[eiseres] heeft in dit verband ook nog gesteld dat sprake is van bedrog in de kantonprocedure, omdat – naar de voorzieningenrechter begrijpt – [gedaagden] c.s. de voorgeschiedenis ten aanzien van de samenwerking in die procedure niet hebben vermeld. Dit verwijt houdt geen stand. De stellingen van [eiseres] over de vermeende samenwerking worden in de dagvaarding van [gedaagden] c.s. in de kantonprocedure uitvoerig besproken [4] .
Verrekeningsbevoegdheid?
4.12.
Naar de voorzieningenrechter begrijpt stelt [eiseres] zich subsidiair op het standpunt dat als er alleen sprake is van een huurrelatie er geen sprake is van een huurachterstand die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt en dat er in zoverre een misslag is in het vonnis. Zij stelt dat zij kosten heeft gemaakt die zien op het onderhoud en de ontwikkeling van het pand, terwijl deze kosten voor de verhuurder komen. Dit betreft een bedrag van € 323.980,36. Als dit bedrag wordt verrekend, is van een huurachterstand geen sprake.
4.13.
Onderdeel van het bedrag van € 323.980,36 is een gestelde vordering aan onderhoudskosten voor het pand van € 91.250,01. Dit bedrag heeft betrekking op kosten die zouden zijn gemaakt in de periode tussen 2011 en 30 juni 2015 [5] . Die vordering kan hoe dan ook niet op grond van de huurovereenkomst worden verrekend, omdat van een huurovereenkomst in die periode nog geen sprake was. Dan resteren nog twee gestelde vorderingen van € 91.176,45 en € 141.553,90, die volgens Budgethotel op grond van artikel 12.1 respectievelijk 12.3 van de huurovereenkomst voor rekening van de verhuurder moet komen.
4.14.
[eiseres] heeft op 24 januari 2020 een factuur voor een bedrag van € 91.176,45 aan [gedaagden] c.s. toegezonden waarmee volgens haar kosten conform artikel 12.1 van de huurovereenkomst in rekening worden gebracht. Uit de betreffende factuur blijkt dat het gaat om werkzaamheden die zijn uitgevoerd in 2017 en 2018. [gedaagden] c.s. hebben gemotiveerd betwist dat de factuur betrekking heeft op kosten als bedoeld in artikel 12.1 van de huurovereenkomst. De voorzieningenrechter acht deze betwisting in het kader van dit kort geding voldoende, alleen al omdat uit artikel 12.1 van de huurovereenkomst volgt dat de betreffende werkzaamheden worden uitgevoerd in juli en augustus 2015 en niet valt in te zien waarom daarvoor dan in januari 2020 nog een factuur wordt verzonden.
4.15.
Daarnaast heeft [eiseres] op 1 november 2024 een factuur voor een bedrag van € 141.553,90 aan [gedaagden] c.s. toegezonden waarmee volgens haar kosten conform artikel 12.3 van de huurovereenkomst in rekening worden gebracht. Uit artikel 12.3 (en 7.3) van de huurovereenkomst volgt dat – kort gezegd – groot onderhoud aan de buitenzijde van het pand voor rekening van de verhuurder komen. [eiseres] heeft nagelaten te concretiseren waarom de kosten opgenomen op de factuur van 1 november 2024 daaronder vallen en heeft ook niet toegelicht of de kosten in overleg met [gedaagden] c.s. zijn gemaakt.
4.16.
Gelet op wat er hiervoor onder 4.14 en 4,15 is overwogen en gelet op het feit dat
– volgens onweersproken stelling van [gedaagden] c.s. – opschorting, verrekening, korting of aftrek op grond van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst zijn uitgesloten, is geen sprake van een evidente fout in het vonnis doordat bij de vaststelling van de hoogte van de huurachterstand met deze kosten geen rekening is gehouden. Volledigheidshalve merkt de voorzieningenrechter hierover nog op dat de facturen van 24 januari 2024 en 1 november 2024 door [gedaagden] c.s. in de kantonprocedure zijn overgelegd en dat het standpunt van [eiseres] hierover in de dagvaarding is opgenomen [6] . De kantonrechter is in de kantonprocedure hierover dus niet onvolledige geïnformeerd.
Lagere huurachterstand / onjuiste huur
4.17.
Volgens [eiseres] wordt in het vonnis van 13 november 2025 ten onrechte uitgegaan van een maandelijkse huur van € 23.842,=, omdat partijen in het proces-verbaal van 18 juni 2025 een huur van € 17.000,= zijn overeengekomen. Nog daargelaten dat dit verschil in maandhuur er niet toe zou leiden dat er sprake zou zijn van een huurachterstand die geen ontbinding van de huurovereenkomst zou rechtvaardigen, geldt dat de in het kort geding overeengekomen regeling naar zijn aard een tijdelijke regeling was. Dit blijkt ook uitdrukkelijk uit het proces-verbaal, waarin staat dat het een voorlopige afspraak betreft, ter beëindiging van het geschil in kort geding. Deze regeling doet er niet aan af dat in een daaropvolgende bodemprocedure uitgegaan kan worden van de maandhuur die een huurder op grond van de huurovereenkomst verschuldigd is. Deze stelling baat [eiseres] dus niet.
4.18.
Ook de stelling dat de huurachterstand lager is dan waartoe de veroordeling is uitgesproken leidt nergens toe. Volgens de eigen berekening van [eiseres] is de huurachterstand niet hoger dan € 148.368,77. Dit is echter ook een huurachterstand van zo’n omvang dat deze ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, dus ook hier is van een evidente misslag waardoor moet worden ingegrepen op de executiebevoegdheid van [gedaagden] c.s. geen sprake.
Noodtoestand / belangenafweging
4.19.
Voorop staat het belang van [gedaagden] c.s. om de executie voort te kunnen zetten. Dat belang weegt zwaar, alleen al omdat zij een uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis ten uitvoer moet kunnen leggen.
4.20.
Ontruiming van het pand leidt ertoe dat de exploitatie van het hotel moet eindigen. Dat de exploitatie van het hotel moet eindigen, is een gevolg is dat inherent is aan de toegewezen ontruiming. Hoewel duidelijk is dat [eiseres] er een groot belang bij heeft dat zij de exploitatie kan voortzetten, rechtvaardigt dit belang geen schorsing van de executie.
4.21.
[eiseres] heeft in dit verband ook gewezen op de belangen van [naam 2] c.s. Zij zullen hun inkomsten en levenswerk verliezen. Voor zover deze belangen al kunnen meewegen, [naam 2] c.s. zijn immers geen partij in deze procedure, kan ook dit belang niet leiden tot schorsing van de executie. Ten aanzien van het verlies van hun (levens)werk geldt dat dit een gevolg is dat inherent is aan de ontruiming. Dat verlies aan inkomsten tot een financiële noodtoestand zal leiden is door [gedaagden] c.s. gemotiveerd betwist door op andere inkomsten van [naam 2] c.s. te wijzen. [eiseres] heeft tegenover deze betwisting onvoldoende aannemelijk gemaakt dat [naam 2] c.s. na de ontruiming niet in staat zullen zijn in hun levensonderhoud te voorzien.
4.22.
Door de ontruiming zullen diverse personen die (langdurig) in het pand verblijven op hun woonruimte verliezen. Hoewel dit een zwaarwegend belang is, is dit niet een belang dat aan [gedaagden] c.s. kan worden tegengeworpen. [eiseres] is de contractuele wederpartij van [gedaagden] c.s. en in de belangenafweging moeten de belangen van [gedaagden] c.s. worden afgewogen tegen de belangen van [eiseres] . Het belang van de personen die in het pand verblijven is niet het belang van Budgethotel zelf. Daar komt bij dat [gedaagden] c.s. tot nu toe voldoende acht hebben geslagen op de belangen van de bewoners van het hotel, met name de bewoners die niet zelfredzaam moeten worden geacht, en dat aannemelijk is dat zij dat zullen blijven doen. [gedaagden] c.s. staan in contact met de gemeente hierover. De gemeente heeft de bewoners al medio december 2025 geïnformeerd over de aankomende ontruiming en hen gewezen op instanties die behulpzaam kunnen zijn bij het vinden van vervangende woonruimte. Tot slot heeft een beleidsadviseur wonen van de gemeente in een e-mail van 28 januari 2025 aan [gedaagde 1] bevestigd dat het overgrote deel van de bewoners van het pand ‘zelfredzaam’ is en dus in staat moet worden geacht zelf vervangende woonruimte te vinden. Daarnaast verblijven er ongeveer tien personen die niet zelfredzaam zijn. De beleidsadviseur schrijft in de e-mail dat de gemeente voor deze bewoners een wettelijke zorgplicht heeft, op grond waarvan de gemeente ervoor moet zorgen dat deze mensen opgevangen worden en een plek krijgen die pas bij hun zorgvraag. De beleidsadviseur bevestigt in de e-mail dat de gemeente zich aan haar zorgplicht zal houden en daartoe al contact heeft met diverse zorgpartijen. [gedaagden] c.s. hebben daarnaast ter zitting uitdrukkelijk bevestigd dat zij geen kwetsbare personen uit het pand zullen zetten, mocht blijken dat zij op de ontruimingsdatum nergens terecht kunnen. Ook de belangen van de personen die in het pand verblijven staan dus niet aan voortzetting van de executie in de weg.
4.23.
[eiseres] heeft nog aangevoerd dat [gedaagden] c.s. geen belang hebben bij ontruiming op korte termijn. Dit leidt echter niet tot een andere weging van haar belangen. [gedaagden] c.s. stellen terecht dat zij zelf over het pand moeten kunnen beschikken. Zij willen het pand herontwikkelen en betwisten dat dat niet op korte termijn zou kunnen. Wat daar ook van zij, [gedaagden] c.s. hebben onweersproken gesteld dat [eiseres] sinds het proces-verbaal van 18 juni 2025 tot en met december 2025 € 17.000,= aan huur heeft betaald, maar daarmee niet de volledig verschuldigde huur voldoet en bovendien sinds januari 2026 niet heeft betaald, zodat de huurachterstand niet alleen niet wordt ingelopen, maar ook nog verder oploopt. Ook als het pand niet op korte termijn kan worden herontwikkeld hoeven [gedaagden] c.s. niet langer genoegen te nemen met een huurder die zijn betalingsverplichtingen niet (volledig) nakomt. Alleen dit al maakt dat – afgezet tegen de belangen van [eiseres] zoals hiervoor besproken – de belangafweging uitvalt in het voordeel van [gedaagden] c.s. De stellingen over de vraag of [eiseres] wel of niet in voldoende mate noodzakelijk onderhoud pleegt en of zij zich houdt aan wet- en regelgeving ten aanzien van onder meer brandveiligheid en geluidsnormen kunnen verder onbesproken blijven.
Slotsom en proceskosten
4.24.
Alles wat hiervoor is overwogen leidt er toe dat de vorderingen van [eiseres] moeten worden afgewezen, zowel ten aanzien van de schorsing van de executie ten aanzien van de ontruiming als ten aanzien van de schorsing van de executie van de inning van de geldvordering.
4.25.
[eiseres] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen.
4.26.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter:
- wijst de vorderingen van [eiseres] af;
- veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van [gedaagden] c.s. van € 1.596,00 (te weten griffierecht € 341,00 salaris advocaat € 1.177,00 en nakosten € 78,00 (plus na te melden verhoging)), te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [eiseres] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet zij € 92,00 extra betalen, plus de kosten van betekening;
- veroordeelt [eiseres] in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Pro Wetboek over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan;
- verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. D.R. Glass en in het openbaar uitgesproken op 3 februari 2026.
idt