ECLI:NL:RBDHA:2026:3942

• Datum uitspraak: 4 februari 2026
• Publicatiedatum: 27 februari 2026
• Zaaknummer: C/09/695941 / KG RK 25-1678
• Instantie: Rechtbank Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Burgerlijk procesrecht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Beschikking
• Rechters: D.R. Glass
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Toewijzing verzoek tot onderhandse verkoop van onroerend goed na executie

De zaak betreft een verzoek van de eerste hypotheekhouder tot goedkeuring van een onderhandse verkoop van een perceel en een mandelig perceel, nadat de eigenaar in gebreke bleef met aflossing van een hypothecaire lening.

Na eerdere goedkeuring van een onderhandse verkoop aan een koper die niet aan zijn verplichtingen voldeed, is het perceel opnieuw geveild. De hoogste bieder, Compagnon Investments B.V., sloot een koopovereenkomst met de hypotheekhouder, die nu goedkeuring van deze onderhandse verkoop vraagt.

De eigenaar en de eerdere koper verzetten zich tegen het verzoek. De eigenaar betwist de waarde van het perceel op basis van een taxatierapport dat volgens hem te oud is, en de eerdere koper wil alsnog haar verplichtingen nakomen.

De voorzieningenrechter oordeelt dat het taxatierapport ondanks de geringe overschrijding van de norm voldoende actueel is en dat de koopsom hoger is dan de geschatte opbrengst bij executoriale verkoop. De eerdere koper heeft onvoldoende concreet gemaakt dat zij binnen afzienbare tijd kan nakomen. Daarom wordt het verzoek toegewezen en wordt de eigenaar veroordeeld tot ontruiming binnen drie dagen na inschrijving.

Uitkomst: Verzoek tot goedkeuring van onderhandse verkoop en ontruiming van het perceel wordt toegewezen.

Uitspraak

RECHTBANK Den Haag

Team handel

zaaknummer / rekestnummer: C/09/695941 / KG RK 25-1678

Beschikking van de voorzieningenrechter van 4 februari 2026 (bij vervroeging)

in de zaak van

[verzoeker] , te [woonplaats 1] ,

verzoeker, hierna te noemen: [verzoeker] ,

advocaat: mrs. A. Bijnevelt en F. Laagland,

tegen

[verweerder] , te [woonplaats 2] ,

verweerder, hierna te noemen: [verweerder] ,

advocaat: mr. J. Smael,

en de belanghebbenden

1. COMPAGNON INVESTMENTS B.V., te Gorinchem,

aspirant-koper, hierna te noemen: Compagnon,

niet verschenen,

2. NATIONALE-NEDERLANDEN BANK N.V., te Den Haag,

beslaglegger, hierna te noemen: NN,

advocaat: mr. T.J.P. Jager,

3. INTERNETBANK N.V., te Amsterdam,

beslaglegger,

niet verschenen,

4. ONTVANGER VAN DE BELASTINDIENST UTRECHT, te Utrecht,

beslaglegger,

niet verschenen,

5. [bedrijf 1] B.V., te [vestigingsplaats 1] ,

beslaglegger,

niet verschenen,

6. INCEPTION MANAGEMENT HOLDING B.V., te Hedel,

beslaglegger,

niet verschenen,

7. [bedrijf 2] B.V., te [vestigingsplaats 2] ,

beslaglegger,

niet verschenen,

8
[naam 1] , te [woonplaats 3] ,

beslaglegger,

niet verschenen,

9. [naam 2] , te [woonplaats 4] ,

beslaglegger,

niet verschenen,

10. [bedrijf 3] B.V., te [woonplaats 5] ,

veilingkoper ten laste van wie de herveiling plaatsvindt, hierna te noemen: [bedrijf 3] ,

advocaat: mr. J. Smael.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het verzoekschrift met dertien producties, ingekomen op 10 december 2025;

- de e-mail van mr. Jager van 16 december 2025;

- de e-mail van de heer [verweerder] van 29 december 2025;

- de brief van mr. Bijnevelt van 29 december 2025 met één productie;

- de e-mail van mr. Bijnevelt van 13 januari 2026 met drie producties;

- de e-mail van mr. Bijnevelt van 16 januari 2026 met één productie.

1.2.

Op 22 januari 2026 is de zaak besproken tijdens een mondelinge behandeling. Hierbij waren aanwezig:

• [verzoeker] , bijgestaan door mr. Laagland;
• mr. Smael;
• mr. Jager;
• namens [bedrijf 3] : de heer [naam 3] .

2. De feiten

2.1.

[verweerder] is eigenaar van het perceel plaatselijk bekend [adres 1] , kadastraal bekend gemeente [gemeente] , [kadastraal nummer 1] , groot vijftien are en vijfenzestig centiare (hierna: het perceel) en van het een/vierde (1/4e) onverdeeld aandeel in een mandelig perceel grond, bestemd tot uitweg nabij de [adres 2] , kadastraal bekend gemeente [gemeente] , [kadastraal nummer 2] , tezamen groot zestien are en achttien centiare (hierna: het mandelig perceel).

2.2.

Bij notariële akte van 22 december 2023 heeft [verzoeker] aan [verweerder] een hypothecaire geldlening verstrekt. Het bedrag van de lening bedraagt € 877.500,-. Als zekerheid voor de lening is aan [verzoeker] een recht van eerste hypotheek verleend op het perceel en het mandelig perceel. De aflossing van de lening diende in één keer plaats te vinden aan het einde van de looptijd op 21 december 2024. [verweerder] heeft de lening niet afgelost.

2.3.

Het perceel is op 3 juni 2025 getaxeerd door [bedrijfsnaam] Makelaars. In het taxatierapport staat dat de marktwaarde kosten koper € 885.000,- bedraagt en de geschatte verkoopopbrengst bij executoriale verkoop € 800.000,-.

2.4.

Bij beschikking van 9 september 2025 heeft de voorzieningenrechter van deze rechtbank goedkeuring verleend voor de onderhandse verkoop van het perceel (en het mandelig perceel) aan [bedrijf 3] voor een koopsom van € 950.000,-.

2.5.

[bedrijf 3] heeft niet tijdig voldaan aan haar verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst met betrekking tot het perceel en het mandelig perceel. Bij brief van 16 oktober 2025 en bij exploot van 23 oktober 2025 is [bedrijf 3] in gebreke gesteld en gesommeerd om alsnog de verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst na te komen. In diezelfde correspondentie is aangezegd dat de overeenkomst zal worden ontbonden en [verzoeker] over zal gaan tot herveiling als [bedrijf 3] niet tijdig aan de sommatie zou voldoen.

2.6.

Bij exploot van 12 november 2025 en bij exploot van 18 november 2025 heeft [verzoeker] de geldlening opgeëist en de openbare verkoop van het perceel en het mandelig perceel aangezegd, waarbij is aangekondigd dat de openbare verkoop zal plaatsvinden op 18 december 2025.

3. Het verzoek en het verweer

3.1.

Het verzoek strekt, zakelijk weergegeven, tot het, uitvoerbaar bij voorraad, verkrijgen van verlof als bedoeld in artikel 3:268 lid 2 Burgerlijk Wetboek (BW) om het perceel en het mandelig perceel onderhands te verkopen aan Compagnon conform de bij het verzoekschrift overgelegde koopovereenkomst, met veroordeling van [verweerder] en de zijnen om het perceel en het mandelig perceel binnen drie dagen na het moment van inschrijving als bedoeld in artikel 3:89 BW te ontruimen. Bij afwijzing van het verzoek, verzoekt [verzoeker] een nieuwe veilingdatum vast te stellen als bedoeld in artikel 548 lid 4 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv).

3.2.

[verzoeker] legt aan het verzoek het volgende ten grondslag. [verzoeker] is eerste hypotheekhouder van het perceel en het mandelig perceel. Omdat [verweerder] in verzuim is met de voldoening van zijn verplichtingen uit hoofde van de hypothecaire geldlening heeft [verzoeker] de executie aangezegd. In het kader van de executieverkoop werd door [verzoeker] en [bedrijf 3] een koopovereenkomst gesloten voor het perceel en het mandelig perceel. Deze onderhandse verkoop is goedgekeurd door de voorzieningenrechter. Nu [bedrijf 3] in gebreke is gebleven met de nakoming van haar verplichtingen uit de koopovereenkomst met [verzoeker] is [verzoeker] overgegaan tot herveiling van het perceel en het mandelig perceel. Naar aanleiding van de veilingadvertentie zijn er bij de notaris twee biedingen ingekomen en heeft [verzoeker] een koopovereenkomst gesloten met Compagnon. [verzoeker] verzoekt nu goedkeuring van de onderhandse verkoop van het perceel en het mandelig perceel conform de koopovereenkomst tussen [verzoeker] en Compagnon.

3.3.

[verweerder] en [bedrijf 3] voeren verweer en concluderen tot afwijzing van het verzoek.

3.4.

Hierna wordt, voor zover van belang, nader op de standpunten van partijen ingegaan.

4. De beoordeling

Het beoordelingskader

4.1.

Uitgangspunt is dat een executoriale verkoop van een onroerende zaak geschiedt bij openbare veiling op grond van artikel 3:268 lid 1 BW. Op grond van artikel 3:268 lid 2 BW kan de voorzieningenrechter op verzoek van de hypotheekhouder, de hypotheekgever of degene die executoriaal beslag heeft gelegd, bepalen dat de executoriale verkoop van een onroerende zaak in plaats van in het openbaar door middel van een veiling, onderhands zal geschieden bij een overeenkomst die hem ter goedkeuring bij het verzoek wordt voorgelegd. Een dergelijk verzoek is slechts toewijsbaar indien, gelet op de omstandigheden van het geval, valt te verwachten dat onderhandse verkoop conform de overgelegde koopovereenkomst leidt tot en hogere opbrengst dan wanneer de onroerende zaak openbaar wordt verkocht op de veiling.

Het verweer van [verweerder]

4.2.

stelt zich op het standpunt dat het verzoek van [verzoeker] moet worden afgewezen, omdat het overgelegde taxatierapport te oud is. Volgens [verweerder] moet er een onafhankelijk deskundige ingeschakeld worden om het perceel en het mandelig perceel te taxeren. [verzoeker] heeft wat betreft het taxatierapport gesteld dat dit één week ouder is dan de in beginsel voorgeschreven norm van zes maanden, maar dat het taxatierapport een goed beeld geeft van de waarde van het perceel en het mandelig perceel. De voorzieningenrechter heeft vastgesteld dat het overgelegde taxatierapport inderdaad één week ouder is dan het landelijk procesreglement voorschrijft. Desondanks is de voorzieningenrechter van oordeel dat [verweerder] onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de in het taxatierapport opgenomen waarde onjuist zou zijn; de enkele stelling dat er recent zou zijn getaxeerd voor € 955.000,- marktwaarde is niet onderbouwd met een rapport. De in het taxatierapport genoemde bedragen zullen in deze procedure dan ook tot uitgangspunt worden genomen.

4.3.

Verder stelt [verweerder] zich op het standpunt dat de tussen [verzoeker] en Compagnon overeengekomen koopsom te laag is. De voorzieningenrechter volgt [verweerder] hierin niet. Uit het taxatierapport blijkt dat de geschatte verkoopopbrengst bij executoriale verkoop € 800.000,- bedraagt. Gelet op het feit dat in de koopovereenkomst tussen [verzoeker] en Compagnon een koopsom van € 811.000,- is opgenomen, valt te verwachten dat onderhandse verkoop conform die koopovereenkomst leidt tot een hogere opbrengst dan wanneer het perceel met het mandelig perceel wordt verkocht op een veiling.

Het verweer van [bedrijf 3]

4.4.

stelt zich op het standpunt dat haar de gelegenheid moet worden geboden alsnog haar verplichtingen uit de koopovereenkomst na te komen. Hiertoe voert zij het volgende aan. Na het sluiten van de koopovereenkomst met [verzoeker] bleek bij de notaris dat niet btw, maar overdrachtsbelasting in rekening zou worden gebracht. Hierdoor viel het te betalen bedrag veel hoger uit. [verzoeker] en [bedrijf 3] zijn daardoor in een impasse terechtgekomen. Om die reden heeft [verzoeker] beslag gelegd op de door [bedrijf 3] gestorte waarborgsom. [bedrijf 3] heeft tijdens de mondelinge behandeling naar voren gebracht dat zij de koopovereenkomst wenst na te komen, maar dat zij daarvoor meer tijd nodig heeft, dat het beslag moet worden opgeheven en dat btw moet worden berekend in plaats van overdrachtsbelasting. De voorzieningenrechter stelt voorop dat [bedrijf 3] de kans heeft gekregen het perceel en het mandelig perceel voor de overeengekomen som in eigendom te verkrijgen, maar dat de financiering daarvoor kennelijk niet tijdig rond is gekomen. In reactie daarop is beslag gelegd op de waarborgsom van € 142.000,-. Nadien heeft [bedrijf 3] evenmin de overeengekomen som op kunnen brengen, ook niet de som minus de zojuist genoemde waarborgsom. [bedrijf 3] heeft ten slotte niet voldoende concreet gemaakt op grond waarvan zij binnen afzienbare tijd alsnog aan haar verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst zou kunnen voldoen. Hiertoe overweegt de voorzieningenrechter dat er nog teveel onzekere factoren zijn, zoals het rondkomen van een financiering en het van toepassing zijnde belastingregime.

4.5.

Nu is gebleken dat te verwachten valt dat met deze onderhandse verkoop een hogere opbrengst wordt verkregen dan bij een executieveiling en niet voldoende aannemelijk is geworden dat [bedrijf 3] alsnog binnen afzienbare tijd haar verplichtingen na kan komen, is er naar het oordeel van de voorzieningenrechter geen grond om het gevraagde verlof niet te verlenen. De voorzieningenrechter heeft in zijn overweging ook de belangen van de beslagleggers, zoals NN, meegewogen, maar die wegen niet op tegen de hierboven geschetste onzekerheid. Verder valt niet te verwachten dat de waarborgsom/boete volledig aan [verzoeker] zal toekomen, alleen al omdat de vordering van [verzoeker] waarvoor hypotheek was verstrekt naar verwachting volledig kan worden voldaan uit de verkoopopbrengst van € 811.000,-.

5. De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

bepaalt dat de verkoop van het perceel en het mandelig perceel onderhands zal geschieden overeenkomstig de aangehechte en hierbij goedgekeurde koopovereenkomst tussen [verzoeker] en Compagnon tegen een koopsom van € 811.000,-;

5.2.

veroordeelt [verweerder] en de zijnen tot ontruiming van het perceel en het mandelig perceel, binnen drie dagen na het moment van inschrijving als bedoeld in artikel 3:89 BW;

5.3.

verklaart deze beschikking tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

5.4.

wijst af het meer of anders verzochte.

Deze beschikking is gegeven door mr. D.R. Glass en in het openbaar uitgesproken op 4 februari 2026.

type: 3384