Uitspraak
RECHTBANKDEN HAAG
WN/BB (B/C)
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Leiden
Zaaknummer: 12057545 \ CV EXPL 26-184
Vonnis van de kantonrechter in kort geding van 26 februari 2026
in de zaak van
1.[eisers sub 1] ,
te [woonplaats] ,
2.
[eisers sub 2],
2.
[eisers sub 2],
te [woonplaats] ,
3.
[eisers sub 3],
3.
[eisers sub 3],
te [woonplaats] ,
eisende partijen,
hierna samen te noemen: [eisers] ,
gemachtigde: mr. L. Hennink,
tegen
[gedaagde], handelend onder de naam
[handelsnaam],
[handelsnaam],
te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
niet verschenen.
1.De zaak in het kort
1.1.
[eisers] huren alle drie in hetzelfde pand een kamer van [gedaagde] . Volgens [eisers] verstoort [gedaagde] hun woongenot sinds hij in het pand zelf ook een kamer in gebruik heeft genomen. [eisers] vorderen in kort geding dat [gedaagde] het pand niet langer betreedt. Daarnaast willen zij dat [gedaagde] gebreken herstelt en een afrekening verstrekt van de servicekosten. [gedaagde] is niet verschenen en heeft dus geen verweer gevoerd tegen de vorderingen. De kantonrechter wijst de vorderingen toe.
2.De procedure
2.1.
De kantonrechter heeft kennisgenomen van de dagvaarding van 27 januari 2026 met producties genummerd 1 tot en met 13.
2.2.
Op 12 februari 2026 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden, waarbij
[eisers] zijn verschenen, bijgestaan door mr. L. Hennink. Van de zijde van [gedaagde] is niemand verschenen. Van wat op de zitting naar voren is gebracht zijn door de griffier aantekeningen gemaakt. Vervolgens is de uitspraak van dit vonnis bepaald op vandaag.
[eisers] zijn verschenen, bijgestaan door mr. L. Hennink. Van de zijde van [gedaagde] is niemand verschenen. Van wat op de zitting naar voren is gebracht zijn door de griffier aantekeningen gemaakt. Vervolgens is de uitspraak van dit vonnis bepaald op vandaag.
3.De feiten
3.1.
[eisers] huren van [gedaagde] een kamer in het pand gelegen aan de [adres] te [plaats] (hierna: het pand).
3.2.
In artikel 11 van Pro de op de huurovereenkomsten van toepassing verklaarde algemene bepalingen staat:
Verhuurder en alle door hem aan te wijzen personen zijn gerechtigd het gehuurde na overleg met huurder op werkdagen tussen 08.00 en 17.30 uur te betreden voor inspectie van de staat van het gehuurde voor de in 10.3. tot en met 10.6. genoemde werkzaamheden en voor taxaties. In noodgevallen is verhuurder gerechtigd ook zonder overleg en/of buiten genoemde tijdstippen het gehuurde te betreden.
3.3.
Op 7 februari 2025 heeft [gedaagde] aan [eisers] een e-mail gestuurd met de volgende tekst:
Ik kom vandaag of morgen de kamer controleren voor uitcheck van [naam].
Ik zal volgende week ook aantal keer op locatie zijn. Aangezien ik de kamer verwacht zelf te gaan gebruiken als kantoor.
Dan kondig ik mezelf uiteraard niet meer aan. Ik gebruik het dan trouwens enkel tijdens kantooruren.
Dus ik kom niet onverwachts aan en enkel doordeweeks.
3.4.
Op 20 mei 2024, 10 december 2024 en 25 december 2025 heeft de Huurcommissie in drie afzonderlijke uitspraken geoordeeld dat sprake is van meerdere onderhoudsgebreken aan het gehuurde en de door [eisers] te betalen huur om die reden tijdelijk verlaagd.
3.5.
Bij brief van 8 januari 2026 heeft de gemachtigde van [eisers] [gedaagde] verzocht om het pand niet langer zonder overleg en zonder toestemming te betreden, de door de Huurcommissie vastgestelde gebreken te herstellen en eindafrekeningen te verstrekken van de servicekosten. Aan deze verzoeken is door [gedaagde] niet voldaan.
4.Het geschil
4.1.
[eisers] vorderen – samengevat en anders weergegeven – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, te bepalen:
- i) dat [gedaagde] het pand niet mag betreden, anders dan in een situatie als omschreven in artikel 11 van Pro de bij de huurovereenkomsten behorende algemene bepalingen, zulks op verbeurte van een dwangsom van € 2.500,00 per overtreding en met een maximum van € 100.000,00;
- ii) dat [gedaagde] de gebreken zoals omschreven in de beslissingen van de Huurcommissie binnen acht weken herstelt, op verbeurte van een dwangsom van € 100,00 per dag(deel), met een maximum van € 50.000,00;
- iii) dat [gedaagde] binnen vier weken een eindafrekening van de servicekosten over 2025 zendt, op verbeurte van een dwangsom van € 100,00 per dag(deel), met een maximum van € 10.000,00;
- iv) een en ander met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
4.2.
[eisers] leggen aan haar vorderingen ten grondslag dat zij worden belemmerd in hun ongestoorde huurgenot, doordat [gedaagde] te pas en te onpas het pand betreedt, aanmerkingen heeft op hun gedrag en hun eigendommen gebruikt dan wel verwijdert. Om die reden hebben [eisers] een belang bij een verbod met dwangsom. Ten aanzien van de vorderingen tot herstel van gebreken en het verzenden van een eindafrekening leggen [eisers] ten grondslag dat sprake is van achterstallig onderhoud en dat jaarlijks achteraf een eindafrekening dient te worden verstrekt van de servicekosten. [gedaagde] voldoet niet aan deze verplichtingen, zodat [eisers] ook hier belang hebben bij een voorziening met dwangsom.
4.3.
[gedaagde] is in deze procedure niet verschenen en heeft dus geen verweer gevoerd.
5.De beoordeling
5.1.
[gedaagde] is niet verschenen op de dag van de terechtzitting en heeft ook niet op andere wijze gereageerd. De voorgeschreven termijnen en formaliteiten zijn door [eisers] in acht genomen. Aan [gedaagde] wordt daarom verstek verleend.
5.2.
De vorderingen in kort geding kunnen alleen worden toegewezen als [eisers] daarbij een spoedeisend belang hebben. Het spoedeisend belang van [eisers] volgt in dit geval uit hun belang om [gedaagde] ertoe te bewegen dat hij zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomsten nakomt, bestaande uit het verschaffen van rustig woongenot, het verhelpen van gebreken en het verstrekken van een afrekening voor de gemaakte servicekosten. [eisers] zijn daarom ontvankelijk in hun vorderingen in kort geding.
5.3.
In beginsel staan de huurovereenkomsten die [gedaagde] met [eisers] heeft gesloten er niet aan in de weg om – als verhuurder van het pand – vrijgekomen ruimte zelf te gebruiken. Daar staat tegenover het uitgangspunt dat de huurder van woonruimte recht heeft op het ongestoord huurgenot van het gehuurde. In dit geding moet worden beoordeeld of dit uitgangspunt in het onderhavige geval betekent dat op het hiervoor genoemde beginsel een uitzondering dient te worden gemaakt. Bij de beantwoording van die vraag is van belang dat het een pand betreft met gedeelde voorzieningen, zodat bij bewoning door meerdere personen een geregeld en intensief contact tussen de gebruikers onontkoombaar is. Bovendien maakt [gedaagde] volgens [eisers] ook gebruik van de gemeenschappelijke ruimten. [eisers] hebben op de zitting desgevraagd verklaard dat [gedaagde] niet alleen doordeweeks overdag, maar ook in de weekenden en avonden in (de gemeenschappelijke ruimten van) het pand aanwezig is en de confrontatie met hen opzoekt. Wat [gedaagde] precies in het pand doet is niet bekend, omdat [eisers] zich terugtrekken op hun eigen kamers om te proberen confrontaties te voorkomen. Daarmee is niet duidelijk welk belang [gedaagde] heeft bij het gebruik van het pand. Daarentegen is wel aannemelijk geworden dat [eisers] de huidige toestand als onhoudbaar ervaren en dat zij in hun huurgenot worden gestoord. Onder deze omstandigheden moet een uitzondering worden gemaakt op het hiervoor genoemde beginsel en kan de vordering die ertoe strekt [gedaagde] te verbieden het pand te betreden, anders dan in een situatie als omschreven in artikel 11 van Pro de algemene bepalingen, naar het oordeel van de kantonrechter worden toegewezen.
5.4.
Met betrekking tot de afrekening voor de servicekosten hebben [eisers] gevorderd om een eindafrekening te zenden over het jaar 2025. Omdat [gedaagde] ook over de voorgaande jaren geen eindafrekening heeft verstrekt, hebben [eisers] naar het oordeel van de kantonrechter belang bij een bevel daartoe. Omdat de termijn daarvoor zes maanden bedraagt, zal de kantonrechter [gedaagde] bevelen om de eindafrekening uiterlijk op 1 juli 2026 te verstrekken.
5.5.
De vorderingen komen de kantonrechter verder niet onrechtmatig of ongegrond voor, zodat deze worden toegewezen op de wijze zoals in het dictum is bepaald. Ook de gevorderde dwangsommen zijn toewijsbaar, nu daartegen geen verweer is gevoerd. De kantonrechter ziet daarbij wel aanleiding om deze te matigen op de wijze zoals in het dictum is bepaald.
5.6.
[gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eisers] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
129,54
- griffierecht
€
93,00
- salaris gemachtigde
€
577,00
- nakosten
€
144,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
943,54
6.De beslissing
De kantonrechter in kort geding:
6.1.
verbiedt [gedaagde] het pand aan de [adres] te [plaats] te betreden, anders dan in een situatie zoals omschreven in artikel 11 van Pro de bij de huurovereenkomsten behorende Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte,
6.2.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eisers] een dwangsom te betalen van € 1.000,00 voor iedere keer dat hij niet aan het onder 6.1 genoemde verbod voldoet, tot een maximum van € 25.000,00 is bereikt,
6.3.
beveelt [gedaagde] om de gebreken zoals omschreven in de beslissingen van de Huurcommissie binnen acht weken na betekening van dit vonnis te verhelpen,
6.4.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eisers] een dwangsom te betalen van € 100,00 voor iedere dag of een gedeelte van een dag dat hij niet aan het onder 6.3 genoemde bevel voldoet, tot een maximum van € 10.000,00 is bereikt,
6.5.
beveelt [gedaagde] om uiterlijk op 1 juli 2026 aan [eisers] een eindafrekening van de servicekosten over 2025 te zenden,
6.6.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eisers] een dwangsom te betalen van € 100,00 voor iedere dag of een gedeelte van een dag dat hij niet aan het onder 6.5 genoemde bevel voldoet, tot een maximum van € 10.000,00 is bereikt,
6.7.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 943,54, te vermeerderen met de kosten van betekening als het vonnis wordt betekend,
6.8.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
6.9.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. W.J. Nomen en in het openbaar uitgesproken op 26 februari 2026.