ECLI:NL:RBDHA:2026:4717

• Datum uitspraak: 18 februari 2026
• Publicatiedatum: 9 maart 2026
• Zaaknummer: C/09/691154 / HA ZA 25-770
• Instantie: Rechtbank Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: P.M. de Keuning
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Aansprakelijkheid notaris voor foutieve vermelding terras in leveringsakte

In deze zaak staat de vraag centraal of de notaris aansprakelijk is voor een fout in een leveringsakte waarin ten onrechte een terras bij een appartement werd vermeld. Het appartement had geen terras en er was geen vergunning voor een terras. De koper van het appartement stelde de verkoper aansprakelijk wegens het ontbreken van het terras, waarna de verkoper de notaris aansprakelijk stelde voor de fout.

De rechtbank stelt vast dat de notaris zijn zorgplicht heeft geschonden door de foutieve vermelding niet te corrigeren en de koper niet te waarschuwen voor de juridische gevolgen. De notaris had moeten controleren of de akte overeenkwam met de wensen van partijen en had moeten waarschuwen voor de risico's. De notaris handelde niet onafhankelijk, mogelijk in het voordeel van een familielid.

De rechtbank wijst het verweer van de notaris af en oordeelt dat de notaris aansprakelijk is voor de door de verkoper geleden schade. De omvang van de schade wordt vastgesteld in een schadestaatprocedure. De buitengerechtelijke kosten worden afgewezen wegens onvoldoende onderbouwing. De notaris wordt veroordeeld tot vergoeding van de schade en de proceskosten.

Uitkomst: De notaris is aansprakelijk voor de fout in de leveringsakte en moet de schade vergoeden.

Uitspraak

RECHTBANK Den Haag

Team Handel

zaak- / rolnummer: C/09/691154 / HA ZA 25-770

Vonnis van 18 februari 2026

in de zaak van

[bedrijf 1] B.V. te Den Haag,

eiseres,

advocaat: mr. M.M. van den Boomen te Helmond,

tegen

1. [bedrijf 2] B.V. te [vestigingsplaats] ,2. [gedaagde] te [woonplaats] ,

gedaagden,

advocaat: mr. V.J.N. van Oijen te Amsterdam.

Partijen worden hierna afzonderlijk aangeduid als [bedrijf 1] , [bedrijf 2] en de notaris en [bedrijf 2] c.s. voor gedaagden gezamenlijk.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 19 augustus 2025, met producties 1 tot en met 10;

- de conclusie van antwoord zonder producties.

1.2.

Op 13 januari 2026 heeft de mondelinge behandeling van de zaak plaatsgevonden.

De griffier heeft zittingsaantekeningen gemaakt.

2. De feiten

2.1.

In deze zaak gaat het om een pand in Den Haag, dat in 2006 is gesplitst in twee appartementsrechten. In 2020 vond hersplitsing plaats in drie appartementsrechten. Het pand was op dat moment eigendom van een neef van de notaris.

2.2.

In de splitsingsakte van 14 april 2020, die is gepasseerd door de notaris, is vermeld dat het pand bestaat uit een begane grond met tuin (nummer [huisnummer 1] ), een eerste verdieping met terras (nummer [huisnummer 2] ) en een tweede verdieping met een te realiseren derde verdieping en terras (nummer [huisnummer 3] ). In de bijbehorende tekening is bij nummer [huisnummer 2] een terras ingetekend. De tekst van de splitsingsakte onder het kopje “F. Omschrijving appartementsrechten” luidt voor zover hier van belang als volgt:

“Het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning gelegen op de eerste verdieping met terras en verder toebehoren, gelegen te [adres] , (…);”

2.3.

Appartement nummer [huisnummer 2] (hierna: het appartement) had – anders dan in de splitsingsakte is vermeld – geen terras. Er was ook geen vergunning waarmee een terras kon worden gerealiseerd.

2.4.

Op 15 mei 2020 heeft vastgoedontwikkelaar [bedrijf 1] het appartement gekocht en op 12 juni 2020 doorverkocht aan een derde ( [naam 1] ).

2.5.

De door [bedrijf 1] gehanteerde verkoopbrochure bevat een tekening met terras en die maakt op grond van artikel 22 van de koopovereenkomst tussen [bedrijf 1] en [naam 1] deel uit van die koopovereenkomst. Tussen [bedrijf 1] en [naam 1] is een afspraak over het vergroten van het balkon door [bedrijf 1] opgenomen in artikel 25 van de koopovereenkomst, mits dat vergund wordt.

2.6.

Op 29 juli 2020 is het appartement aan [naam 1] geleverd. In de door de notaris gepasseerde leveringsakte is vermeld dat het appartement een terras had. Kort daarvoor, op 26 juli 2020, vroeg [bedrijf 1] aan [bedrijf 2] c.s. om aanpassing van een fout in de leveringsakte.

2.7.

De e-mails van 26 juli 2020 van [bedrijf 1] aan een medewerker van [bedrijf 2] luiden voor zover thans van belang als volgt:

“Hi [naam 2] ,

In de concept leveringsakte van de [adres] staat bij omschrijving registergoed

"....de woning op de eerste etage, terras en verder toebehoren." Dit stond ook in de leveringsakte waarbij wij hem van [naam 3] hebben aangekocht, maar er is helemaal (nog) geen sprake van een vergund terras. Wij hebben gekozen om daar geen probleem jegens hem van te maken, maar deze koper kan wel naar ons hier een probleem van maken als het terras onverhoopt niet vergund wordt.

Zou je dit graag aan willen passen, zonder koper hier uitgebreid over te informeren want het stond

fout. In de koopakte is het ook omschreven zonder balkon of terras. (…)

Hi [naam 2] ,

De omschrijving registergoed is wederom verkeerd omschreven.

(Geen terras van toepassing) Slechts de woning op de eerste etage en verder toebehoren.

Hi [naam 2] ,

We zijn akkoord met de omschrijving, alleen is het tijdslimiet van week 36 wel heel specifiek en dit

kunnen wij niet garanderen, hoe kunnen we het omschrijven dat er wat speling inzit, omdat we toch

afhankelijk blijven van de procedure van de gemeente.”

2.8.

Op 28 juli 2020 schreef de medewerker van [bedrijf 2] per e-mail het volgende aan [bedrijf 1] :

“Had je gisteren nog telefonisch gezegd dat we het terras niet uit de omschrijving van het registergoed kunnen halen aangezien deze omschrijving in akte van splitsing staat vermeld. Misschien moet er bij komen te staan dat koper er mee zal instemmen indien de vergunning af zal wijken van de bouwtekening. Als er géén vergunning wordt verstrekt zal je misschien een vergoeding tbv koper moeten overeenkomen.”

2.9.

Bij e-mail van 9 december 2021 heeft [bedrijf 1] [bedrijf 2] gevraagd om haar de omgevingsvergunning waar in de splitsingsakte aan wordt gerefereerd toe te sturen.

[bedrijf 2] liet op 17 december 2021 weten dat er geen omgevingsvergunning voor het terras aanwezig is. [bedrijf 1] reageerde daarop diezelfde dag als volgt:

“Dan vragen wij ons het volgende af;

i) Waarom hebben jullie een terras in de splitsingsakte opgenomen die niet aanwezig noch vergund was?

ii) In de omschrijving van het registergoed in de koopakte van de [adres] , hebben wij expliciet "woning op de eerste etage en verder toebehoren" vermeld en geen "terras en verder toebehoren".

iii) In de concept leveringsakte hebben jullie echter het terras bij de omschrijving vermeld, op 26 en 27 juli hebben wij jullie hierover gemaild, dat dit juridisch niet kan en onjuist is omdat er geen sprake is van een vergund terras.”

2.10.

[bedrijf 2] reageerde per e-mail op 17 december 2021 als volgt:

“Het is met de akte van splitsing al mis gegaan door in de akte te vermelden dat er bij nummer [huisnummer 2] een terras bij zit. Bij de opdracht tot splitsing is namelijk gemeld dat deze aangebracht zou worden, wij mogen er dan van uitgaan dat daar een vergunning voor was verleend. Zou toen al bekend zijn geweest dat de vergunning niet verleend zou worden, dan had deze natuurlijk niet in de omschrijving gestaan. Bij de overdracht op 15 mei 2020 is dit zelfde appartement aan [bedrijf 1] BV

overgedragen, naar ik heb begrepen onder de voorwaarde dat [bedrijf 1] BV de

vergunningsaanvraag voor het terras zou overnemen. Bij de overdracht op 29 juli 2020 aan mevrouw [naam 1] heeft [naam 4] mij inderdaad een paar dagen daarvoor aangegeven dat het terras niet van toepassing was en uit de omschrijving van de akte gehaald moest worden. Echter had ik [naam 4] aangegeven dat wij niet zo maar een bestaande omschrijving kunnen aanpassen, omdat dit nu eenmaal bij de akte van splitsing was vastgelegd en alleen bij rectificatie kon worden hersteld.

In de door [naam 4] ondertekende depotakte van 28 juli 2020 wordt ook letterlijk vermeld dat er een depot wordt ingehouden voor een nog te realiseren balkon/terras.”

2.11.

[naam 1] heeft [bedrijf 1] in rechte aangesproken voor de afwezigheid van het in de leveringsakte opgenomen terras bij het appartement en schadevergoeding gevorderd.

2.12.

Op 29 augustus 2023 is [bedrijf 1] bij vonnis van de kantonrechter van deze rechtbank veroordeeld tot betaling van schadevergoeding van ruim € 25.000,- aan [naam 1] . In dat vonnis is onder meer overwogen dat [bedrijf 1] zich had verplicht tot het realiseren en vergroten van een balkon/terras en dat sprake was van wanprestatie en daarmee schadeplichtigheid, omdat het balkon ontbrak.

2.13.

In totaal heeft [bedrijf 1] naar aanleiding van het vonnis een bedrag van € 25.931,06 aan [naam 1] voldaan. Een bedrag van € 5.000 bevindt zich nog in depot bij [bedrijf 2] (voor het realiseren van een terras/balkon).

2.14.

Bij brief van 10 oktober 2023 heeft [bedrijf 1] [bedrijf 2] c.s. aansprakelijk gesteld. [bedrijf 1] merkt het aan [naam 1] betaalde bedrag aan als schade als gevolg van een beroepsfout van [bedrijf 2] c.s.

2.15.

[bedrijf 2] c.s. en hun beroepsaansprakelijkheidsverzekeraar hebben aansprakelijkheid van de hand gewezen.

3. Het geschil

3.1.

[bedrijf 1] vordert – zakelijk weergegeven – dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. verklaart voor recht dat [bedrijf 2] en de notaris in hun hoedanigheid van notaris tegenover [bedrijf 1] onrechtmatig hebben gehandeld en/of dat [bedrijf 2] en de notaris toerekenbaar tekort zijn geschoten in de nakoming van de notariële zorgplicht door het op een onjuiste wijze opstellen van een notariële akte en/of het niet waarschuwen voor de evidente juridische risico’s waardoor er sprake is van een beroepsfout;

II. verklaart voor recht dat [bedrijf 2] en de notaris in hun hoedanigheid van notaris als gevolg van voornoemd handelen of nalaten zijn gehouden tot vergoeding van de schade die [bedrijf 1] als gevolg daarvan heeft geleden en nog zal lijden;

III. gedaagden hoofdelijk veroordeelt tot betaling van een bedrag van € 30.931,06 aan [bedrijf 1] ter zake van de door haar geleden vermogensschade, althans een zodanig bedrag zoals de rechtbank in goede justitie zal vermenen te behoren, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW, zulks met ingang van 17 oktober 2023, althans met ingang van de dag van dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening;

IV. gedaagden hoofdelijk veroordeelt tot betaling van een bedrag van € 1.001,46 aan [bedrijf 1] ter zake van de door haar gemaakte buitengerechtelijke kosten, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening;

V. gedaagden hoofdelijk veroordeelt in de kosten van deze procedure, inclusief de gevorderde nakosten, met uitdrukkelijke bepaling dat gedaagden de wettelijke rente over de proceskosten verschuldigd zullen zijn als zij de proceskosten niet binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis hebben betaald.

3.2.

[bedrijf 1] legt hieraan het volgende ten grondslag. De notaris heeft in de splitsingsakte en bijbehorende tekening opgenomen dat het appartement (nummer [huisnummer 2] ) is voorzien van een terras, terwijl er geen terras was. [bedrijf 1] heeft geprobeerd alsnog een terras te realiseren, maar dit is niet gelukt omdat geen omgevingsvergunning werd verleend. [bedrijf 1] heeft schade geleden omdat zij door [naam 1] aansprakelijk is gesteld voor het ontbreken van een terras. Als de notaris het terras niet in de splitsingsakte had opgenomen, of als de notaris de splitsingsakte had gerectificeerd, of [bedrijf 1] hierop had gewezen, zou [bedrijf 1] geen schade hebben geleden. Daarom heeft de notaris zijn zorgplicht als bedoeld in artikel 7:401 BW geschonden en wanprestatie gepleegd, dan wel onrechtmatig gehandeld jegens [bedrijf 1] en daarmee is de notaris aansprakelijk voor de door [bedrijf 1] geleden schade.

3.3.

De notaris voert verweer. De notaris concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [bedrijf 1] in haar vorderingen, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [bedrijf 1] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [bedrijf 1] in de proceskosten, met wettelijke rente daarover.

3.4.

Op de standpunten van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4. De beoordeling

Schending 21 Rv?

4.1.

[bedrijf 2] c.s. hebben aangevoerd dat sprake is van schending van de in artikel 21 Rv neergelegde waarheidsplicht. De rechtbank stelt voorop dat aan een schending van de waarheidsplicht geen consequenties hoeven te worden verbonden. Als de rechtbank besluit dat wel te doen, mag de rechtbank de gevolgtrekking maken die zij geraden acht. Een sanctie wordt niet voorgeschreven, noch de aard of inhoud van een eventuele sanctie. Een veroordeling in de proceskosten – zoals [bedrijf 2] c.s. is voorgesteld – is mogelijk, of consequenties in de sfeer van stelplicht en bewijslast, maar ook het achterwege laten van een sanctie.

4.2.

Volgens [bedrijf 2] c.s. is de waarheidsplicht geschonden omdat [bedrijf 1] ten onrechte stelt dat het terras niet zou zijn opgenomen in de koopovereenkomst tussen [bedrijf 1] en [naam 1] . Ter zitting is door [bedrijf 1] toegelicht dat in de tekst van de koopovereenkomst ‘met balkon/terras’ is weggelaten. De aangevoerde ‘onwaarheid’ is daarmee naar het oordeel van de rechtbank voldoende verduidelijkt. Bovendien blijken de (missende) feiten uit de door [bedrijf 1] zelf bij de dagvaarding overgelegde producties. Voor zover door [bedrijf 1] niet alle feiten juist en volledig in de dagvaarding zijn benoemd, betreft naar het oordeel van de rechtbank geen (grote) schending van de in artikel 21 Rv neergelegde waarheids- en substantiëringsplicht die een sanctie zou rechtvaardigen. Dit verweer wordt daarom verworpen.

Schending zorgplicht

4.3.

[bedrijf 1] stelt dat sprake is van schending van de op de notaris rustende zorgplicht, omdat desverzocht de foutieve vermelding over aanwezigheid van een terras bij het appartement niet uit de leveringsakte is gehaald. [bedrijf 1] en [naam 1] zijn door de notaris ook niet gewezen op de rechtsgevolgen van de onjuiste informatie in de leveringsakte. De notaris dient onafhankelijk en onpartijdig te handelen, maar het lijkt erop dat hij hier in het voordeel van zijn neef heeft gehandeld.

4.4.

De zorgplicht van een notaris vindt zijn wettelijke grondslag in artikel 17 Wna, waarin onder meer is bepaald dat de notaris bij de uitoefening van zijn ambt de belangen van alle bij de rechtshandeling betrokken partijen op onpartijdige wijze en met de grootst mogelijke zorgvuldigheid moet behartigen. Dit betekent dat de notaris moet zorgen voor een rechtsgeldige akte die de wensen van partijen weerspiegelt: hij moet er voor zorgen dat de door partijen beoogde rechtsgevolgen tot stand komen. Hij zal zich dus eerst op zorgvuldige wijze op de hoogte moeten stellen van die wensen. Een notaris dient als beroepsbeoefenaar de zorgvuldigheid te betrachten die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot mag worden verwacht (zie bv. Hoge Raad 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:288). Uit deze notariële zorgplicht vloeien concrete zorgverplichtingen voort, zoals de plicht tot wilscontrole, de plicht tot het verstrekken van informatie over de rechten en verplichtingen die voortvloeien uit de in een (notariële) akte opgenomen rechtshandelingen en, afhankelijk van de relevante omstandigheden van het geval, een bijzondere waarschuwingsplicht voor specifieke aan die rechtshandelingen verbonden (financiële) risico's.

4.5.

De informatieplicht van de notaris is vastgelegd in artikel 43 lid 1 Wna, waarin onder meer is bepaald dat de notaris, voordat hij tot het verlijden van een akte overgaat, aan de verschijnende personen mededeling doet van de zakelijke inhoud daarvan en de comparanten zo nodig ook moet wijzen op de gevolgen die uit de akte voortvloeien. Hij moet zijn cliënten – na eerst gedegen onderzoek te hebben verricht, bijvoorbeeld door het kadaster te raadplegen – informeren over de juridische betekenis en de rechtsgevolgen van de voorgenomen rechtshandeling en hij moet controleren of partijen beseffen welke rechten en plichten zij verkrijgen op basis van de rechtshandeling.

4.6.

In dit geval heeft een medewerker van [bedrijf 2] , nadat [bedrijf 1] meermaals om aanpassing van de akte had verzocht omdat er geen sprake is van een (vergund) terras, de volgende suggestie gedaan: “
misschien moet er bij komen te staan dat koper er mee zal instemmen indien de vergunning af zal wijken van de bouwtekening. Als er géén vergunning wordt verstrekt zal je
misschien een vergoeding tbv koper moeten overeenkomen.” Vervolgens is de akte ongewijzigd gepasseerd. Het passeren van de onder 2.2 bedoelde splitsingsakte en vervolgens van de onder 2.6 bedoelde leveringsakte (met daarin een niet bestaand en niet vergund terras) kan niet als een zorgvuldig en deugdelijk advies van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot worden aangemerkt. Niet is met partijen besproken wat één en ander betekent en evenmin is gecontroleerd of de akte overeenstemde met de bedoeling van partijen en of partijen – althans [bedrijf 1] – besefte(n) welke rechten en plichten hij verkreeg op basis van de leveringsakte. Dit is aan te merken als een beroepsfout. De notaris had [bedrijf 1] een duidelijke waarschuwing moeten geven met betrekking tot de rechtsgevolgen van de onjuiste informatie over het terras in de akte van levering èn had adequaat moeten reageren op het verzoek om rectificatie. Bij de gang naar de notaris moet iemand niet alleen kunnen rekenen op een juiste juridische voorlichting, op een adequate vastlegging in een notariële akte, waar dat nodig is, maar ook op een zodanige begeleiding, dat de persoon die bij de notaris komt er op kan rekenen dat zijn belangen voldoende beschermd worden door de begeleiding van de notaris. In dit geval is daarvan ten aanzien van [bedrijf 1] in onvoldoende mate sprake geweest. De betwisting dat geen sprake is van een beroepsfout omdat de oorspronkelijke omschrijving van het registergoed afkomstig is uit de akte van splitsing en de daarvoor opgestelde splitsingstekening, die is gemaakt door een tekenbureau en goedgekeurd door de desbetreffende eigenaar, wordt als onvoldoende aangemerkt, gelet op wat hiervoor over de zorg- en informatieplicht van een notaris is overwogen. [bedrijf 2] c.s. zijn op grond van de gemaakte beroepsfouten aansprakelijk voor de als gevolg daarvan door [bedrijf 1] geleden schade.

4.7.

[bedrijf 2] c.s. hebben aangevoerd dat [bedrijf 1] zich jegens [naam 1] contractueel heeft verbonden een terras te realiseren hetgeen niet is gelukt omdat dit niet vergund werd. Van dat laatste zou hen geen verwijt kunnen worden gemaakt. De rechtbank is van oordeel dat het niet onaannemelijk is dat [bedrijf 1] – de beroepsfouten van [bedrijf 2] c.s. weggedacht – tot andere keuzes zou zijn gekomen. Welke keuzes dat precies zouden zijn, en welke schade in redelijkheid aan de beroepsfouten is toe te rekenen, dient in een schadestaatprocedure te worden vastgesteld. Ook het gevoerde verweer dat sprake is van eigen schuld van [bedrijf 1] doet niet af aan de aansprakelijkheid en kan in de schadestaatprocedure aan de orde komen.

Buitengerechtelijke kosten

4.8.

[bedrijf 1] maakt aanspraak op vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten, maar laat na te stellen dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Deze vordering is dan ook niet toewijsbaar.

Proceskosten

4.9.

[bedrijf 2] c.s. zijn in het ongelijk gesteld en worden daarom veroordeeld in de proceskosten. De proceskosten van [bedrijf 1] worden begroot op:

- dagvaarding € 123,16

- griffierecht € 2.995,-

- salaris advocaat € 1.572,- (2 punten à tarief III van € 786,-)

- nakosten € 178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal € 4.868,16

4.10.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

5. De beslissing

De rechtbank:

5.1.

verklaart voor recht dat [bedrijf 2] c.s. jegens [bedrijf 1] toerekenbaar zijn tekortgeschoten althans onrechtmatig hebben gehandeld en daardoor schadeplichtig zijn geworden jegens [bedrijf 1] ;

5.2.

veroordeelt [bedrijf 2] c.s. tot vergoeding van de door [bedrijf 1] geleden schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

5.3.

veroordeelt [bedrijf 2] c.s. in de kosten van het geding, aan de zijde van [bedrijf 1] tot op heden begroot op € 4.868,16; als niet tijdig aan de veroordeling wordt voldaan en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet € 92,00 extra worden betaald, plus de kosten van betekening;

5.4.

veroordeelt [bedrijf 2] c.s. in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan;

5.5.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

5.6.

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. P.M. de Keuning en in het openbaar uitgesproken op 18 februari 2026.

3416/3224