Uitspraak
RECHTBANKDEN HAAG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Den Haag
Zaaknummer / rekestnummer: 11818392 \ RP VERZ 25-50554
dn/c
Beschikking van
10maart 2026
10maart 2026
in de zaak van
GEMEENTE LEIDSCHENDAM-VOORBURG,
gevestigd te Leidschendam,
verzoekende partij,
hierna te noemen: de Gemeente,
gemachtigden: mr. R. Raddahi en mr. C.M. Roozemond,
tegen
VERENIGING [verweerster],
gevestigd te [vestigingsplaats],
verwerende partij,
hierna te noemen: de VvE,
gemachtigde: mr. A.J.C. Goldhorn.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verzoekschrift met producties 1 tot en met 13,
- het verweerschrift met productie 1,
- de mondelinge behandeling van 11 december 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
De beschikking is nader bepaald op vandaag.
2.Waar gaat deze procedure over?
2.1.
Bij akte van splitsing van 29 juni 1988 is het perceel grond gelegen te [plaats] aan [straatnaam 1], [straatnaam 2] en [straatnaam 3] gesplitst in drie appartementsrechten:
41 aanleunwoningen met berging op het niveau van de parkeergarage (appartementsindex 1);
53 woningen, een commerciële ruimte met bergingen, 23 parkeerplaatsen en veertien autoboxen op het niveau van en binnen de parkeergarage (appartementsindex 2);
een parkeergarage met 152 parkeerplaatsen met in- en uitrit (appartementsindex 3).
Er is een vereniging van eigenaars opgericht waarin de eigenaars van de drie hiervoor genoemde appartementsrechten lid zijn: [verweerster]. Woningcorporatie Vidomes is eigenaar van appartementsindex 1. De Gemeente is eigenaar van appartementsindex 3. Appartementsrecht 2 is ondergesplitst in appartementsrechten per woning. Ook deze eigenaren zijn lid van een vereniging van eigenaars.
2.4.
De parkeergarage bevindt zich onder het appartementencomplex en is zowel voor de bewoners als het publiek vrij toegankelijk. Omdat het openbare karakter van de parkeergarage overlast veroorzaakte voor de bewoners van de bovengelegen appartementen heeft de gemeenteraad bij raadsbesluit van 16 juli 2019 besloten om gelden beschikbaar te stellen om de parkeergarage af te sluiten en slechts toegankelijk te maken voor bewoners en omliggende bedrijven, waarbij de uitvoering en planning in overleg met de VvE zou plaatsvinden.
2.5.
Op 29 januari 2025 heeft de brandweer naar aanleiding van een brandveiligheidsinspectie in de parkeergarage het aanwezige systeem op meerdere punten afgekeurd. De Gemeente heeft vervolgens een volledige brandveiligheidsinspectie laten uitvoeren.
2.2.
Tijdens de ALV van 30 juni 2025 heeft de Gemeente twee voorstellen ter stemming gebracht, inhoudende dat (i) de beheer- en onderhoudskosten van de toekomstige toegangsporten parkeergarage [straatnaam 2] (hierna: de toegangspoorteninstallatie), en
(ii) de kosten voor de brandmeldings- en ontruimingsinstallatie en de kosten voor brandveiligheid voor rekening van de VvE komen. Beide voorstellen zijn niet aangenomen.
2.3.
De Gemeente is het niet eens met de genomen besluiten en verzoekt daarom in deze procedure dat de kantonrechter:
primair
I voor recht te verklaren dat het besluit van 30 juni 2025 van de VvE ten aanzien van de verdeling van de onderhoudskosten van de toegangspoorteninstallaties nietig is ex artikel 2:14 BW Pro, omdat de onderhoudskosten van de toegangspoorteninstallaties op grond van artikel 2 lid 4 van Pro de splitsingsakte verdeeld moet worden over alle VvE-leden naar rato van het breukdeel genoemd in artikel 1 lid 2 van Pro de splitsingsakte, en de VvE te veroordelen tot medewerking aan die kostenverdeling overeenkomstig de voornoemde bepaling van de splitsingsakte;
II voor recht te verklaren dat het besluit van 30 juni 2025 van de VvE ten aanzien van het plaatsen en de verdeling van de (onderhouds)kosten van het brandveiligheidssysteem nietig is ex artikel 2:14 BW Pro omdat de kosten voor het plaatsen en het onderhoud van het brandveiligheidssysteem (bestaande uit de brandmeldinstallatie, brandmeldcentrale en de te nemen brandveiligheidsmaatregelen) op grond van artikel 2 lid 4 van Pro de splitsingsakte verdeeld moet worden over alle VvE-leden naar rato van het breukdeel genoemd in artikel 1 lid 2 van Pro de splitsingsakte, en de VvE te veroordelen tot medewerking aan die kostenverdeling overeenkomstig de genoemde bepaling van de splitsingsakte;
subsidiair:
III het besluit van 30 juni 2025 van de VvE ten aanzien van de verdeling van de onderhoudskosten van de toegangspoorteninstallatie te vernietigen ex artikel 5:130 BW Pro jo. artikel 2:15 lid 1 sub b BW Pro en een vervangende machtiging ex artikel 5:121 BW Pro voor het in rekening brengen van de kosten van het onderhoud van de toegangspoorteninstallatie aan alle VvE-leden naar rato van het breukdeel;
IV het besluit van 30 juni 2025 van de VvE ten aanzien van het plaatsen en de verdeling van de (onderhouds)kosten van de brandmeldinstallatie te vernietigen ex artikel 5:130 BW Pro jo. Artikel 2:15 lid 1 sub b BW Pro en een vervangende machtiging ex artikel 5:121 lid 1 BW Pro om het brandveiligheidssysteem te laten plaatsen op kosten van de VvE, voor het in rekening brengen van de kosten van de VvE, naar rato van hun breukdeel verdeeld over alle VvE-leden en een regeling vast te stellen ex artikel 5:121 lid 3 BW Pro die bepaald dat alle VvE-leden in de toekomst evenredig bijdragen aan de kosten van onderhoud aan het brandveiligheidssysteem;
zowel primair als subsidiair:
V de VvE te veroordelen in de kosten van de procedure, waaronder de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als deze kosten niet binnen 14 dagen na de in deze te wijzen beschikking aan de Gemeente zijn voldaan.
2.4.
De VvE voert verweer en verzoekt de kantonrechter om de Gemeente niet-ontvankelijkheid te verklaren in haar verzoek dan wel deze af te wijzen, met veroordeling van de Gemeente in de kosten.
3.De beoordeling
De besluiten zijn niet in strijd met de splitsingsakte
3.1.
De Gemeente stelt zich primair op het standpunt dat de besluiten van de VvE om niet in te stemmen met het voorstel om de beheer- en onderhoudskosten van de toekomstige toegangspoorteninstallatie en de kosten van het plaatsen en onderhouden van het brandveiligheidssysteem voor rekening van de VvE te laten komen strijdig zijn met de splitsingsakte.
3.2.
Tussen partijen is in geschil of de te plaatsen toegangspoorteninstallatie en brandveiligheidsinstallatie als een gemeenschappelijke zaak moet worden aangemerkt. Daarmee betreft het geschil de wijze waarop de bepalingen in de splitsingsakte moeten worden uitgelegd. De splitsingsakte en het daarin opgenomen reglement is een regeling die naar zijn aard bestemd is om de rechtspositie van derden te beïnvloeden, zonder dat die derden invloed hebben op de inhoud of formulering daarvan. Overwegingen die ten grondslag hebben gelegen aan de wijze waarop die bepalingen zijn opgesteld, zijn voor derden niet kenbaar. Voorop staat dat bij de uitleg van de betreffende bepalingen niet alleen gekeken moet worden naar de louter taalkundige uitleg en ook acht moet worden geslagen op andere objectieve maatstaven zoals de elders in de splitsingsakte gebruikte formuleringen, en de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe een bepaalde tekstinterpretatie leidt. Naar het oordeel van de kantonrechter leidt toepassing van deze norm tot het volgende oordeel.
3.3.
Artikel 9 geeft Pro een niet-limitatieve opsomming van zaken die, voor zover aanwezig, als gemeenschappelijk dan wel niet-gemeenschappelijk worden aangeduid. Dit artikel luidt, voor zover relevant, als volgt:
1. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en zaken worden onder meer gerekend, voor zover aanwezig:
(…)
b. technische installaties met de daarbij behorende leidingen, voor luchtbehandeling, vuilafvoer, afvoer van hemelwater met de riolering, en ver de hydropressor, electriciteitsleidingen, de verlichting met armaturen, plantenbakken, straatkolken, hekken, leuningen en doorvalbeveiligingen, bitumineuze dakbedekking met tegel en tegeldragers terzake van het openbaar verblijfsgebied, een en ander voor zover niet specifiek behoren tot respectievelijk dienstig zijnde aan een privé gedeelte, de bliksembeveiliging.
2. Niet tot de gemeenschappelijke gedeelten/zaken worden onder meer gerekend: de daken, de buitengevels met de ramen en deuren en kozijnen, de liften (mechanische ) ventilatie- of noodverlichting en de overige voorzieningen (waaronder niet zijn begrepen toekomstige voorzieningen) terzake van de parkeergarage, de garagedeuren terzake van de autoboxen en de eventuele parkeerbeugels ten behoeve van de parkeerplaatsen en voorts al hetgeen behoort tot of dienstig is aan een privé gedeelte afzonderlijk.
3.4.
De kantonrechter is van oordeel dat de toegangspoorteninstallatie, anders dan de Gemeente heeft aangevoerd, niet valt onder ‘hekken’ en/of ‘technische installaties’ als genoemd in lid 1 onder b. Taalkundig ligt dit immers niet voor de hand omdat in het tweede lid van de bewuste bepaling de voorzieningen terzake van de parkeergarage afzonderlijk worden genoemd. Voor de beantwoording van de vraag of de toegangspoorteninstallatie al dan niet als een gemeenschappelijke zaak moet worden aangemerkt, is dus uitsluitend het tweede lid van belang. Ook de brandveiligheidsinstallatie is volgens de kantonrechter aan te merken als een voorziening terzake van de parkeergarage en valt daarmee, anders dan de Gemeente heeft aangevoerd, onder het bereik van het tweede lid.
3.5.
In artikel 9 lid 2 worden Pro de toegangspoorteninstallatie en de brandveiligheidsinstallatie niet specifiek genoemd. Niet in geschil is dat de toegangspoorteninstallatie nog niet is gerealiseerd. In het tweede lid staat dat toekomstige voorzieningen in de parkeergarage zijn uitgezonderd. De vraag of de toegangspoorteninstallatie al dan niet tot een gemeenschappelijk zaak moet worden gerekend, wordt dan ook niet direct beantwoord door het tweede lid. Dit is anders ten aanzien van de brandveiligheidsinstallatie. Vast staat dat reeds in de parkeergarage een brandmeldingssysteem aanwezig is. Dit systeem is immers onderhevig geweest aan inspectie door de brandweer. Van een toekomstige voorziening is dus geen sprake. De aanwezige installatie valt daarmee nar het oordeel van de kantonrechter onder ‘de overige voorzieningen’ terzake van de parkeergarage en is als niet-gemeenschappelijk aangemerkt. Omdat de parkeergarage behoort tot een privé gedeelte is het ook begrijpelijk dat de aanwezige parkeervoorzieningen niet tot de gemeenschappelijke zaken worden gerekend. Ook indien sprake is van een geheel ander brandveiligheidssysteem dat niet als vernieuwing van het oude system kan worden gezien, geldt hetgeen hiervoor is overwogen ten aanzien van een toekomstige voorziening. Ook ten aanzien van de brandveiligheidsinstallatie geldt dan dat niet direct uit het tweede lid volgt of sprake is van een gemeenschappelijk zaak.
3.6.
Het standpunt van de Gemeente, dat de vraag of sprake is van een gemeenschappelijk zaak vervolgens moet worden bepaald door artikel 1 onder Pro e van de splitsingsakte, dat als definitie van ‘gemeenschappelijke zaken’ noemt: alle zaken, die bestemd zijn of worden om door alle eigenaars of een bepaalde groep van eigenaars gebruikt te worden, is niet juist. Enerzijds omdat daarmee hetgeen in artikel 9 lid 2 tot Pro uitgangspunt is genomen, namelijk dat voorzieningen in de parkeergarage niet gemeenschappelijk zijn, wordt miskent.
Anderzijds omdat de ledenvergadering beslist over de vraag of een
toekomstigevoorziening al dan niet als gemeenschappelijk moet worden aangemerkt. Deze systematiek volgt ook uit artikel 10 van Pro de splitsingsakte:
toekomstigevoorziening al dan niet als gemeenschappelijk moet worden aangemerkt. Deze systematiek volgt ook uit artikel 10 van Pro de splitsingsakte:
Indien er twijfel bestaat of een zaak tot de gemeenschappelijke gedeelten of de gemeenschappelijke zaken behoort, wordt hierover beslist door de vergadering.
3.7.
Het voorgaande betekent dat de bestreden besluiten van de VvE niet strijdig zijn met de splitsingsakte. Het primaire standpunt van de Gemeente faalt dan ook.
De besluiten zijn niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid
3.8.
Ook het subsidiaire standpunt van de Gemeente, dat de besluiten moeten worden vernietigd wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid, faalt. Daarvoor is het volgende van belang.
3.9.
Uit hetgeen hiervoor is overwogen, volgt dat de reeds aanwezige voorzieningen in de parkeergarage in artikel 9 lid 2 van Pro de splitsingsakte niet tot de gemeenschappelijke zaken worden gerekend. Dat duidt er naar het oordeel van de kantonrechter op dat ook ten aanzien van toekomstige voorzieningen in de parkeergarage uitgangspunt is dat deze niet tot de gemeenschappelijke zaken worden gerekend, een en ander tenzij door de ledenvergadering anders wordt besloten. Voor deze uitleg is tevens artikel 20 van Pro de splitsingsakte van belang. Dit artikel komt er, kort gezegd, op neer dat de Gemeente de toegang naar de parkeergarage mag afsluiten, mits zij daarover een passende regeling treft met de eigenaars van appartementsindex 1 en 2, waarbij centraal staat dat de parkeerplaatsen voor de eigenaars/gebruikers van de andere appartementsrechten toegankelijk moet blijven. In de splitsingsakte is derhalve voorzien dat de parkeergarage kan worden afgesloten, waarbij de bevoegdheid tot afsluiting bij de Gemeente ligt als eigenaar van de parkeergarage en niet bij de VvE. De omstandigheid dat de VvE in een ledenvergadering heeft ingestemd met de (nachtelijke) afsluiting van de parkeergarage en inspraak heeft in de manier waarop de toegangspoorteninstallatie wordt geplaatst en wie er toegang krijgt, maak dit niet anders. De verplichting om af te stemmen met de eigenaren van appartementsindex 1 en 2 behoort immers tot de verplichting van de Gemeente blijkens artikel 20 van Pro de splitsingsakte. Deze inspraak maakt niet dat de beheers- en onderhoudskosten door de VvE moeten worden gedragen.
3.10.
Bovendien blijkt uit het overgelegde raadsbesluit van 8 oktober 2019 dat de Gemeente heeft besloten om gelden beschikbaar te stellen om een toegangspoorteninstallatie in de parkeergarage aan te brengen vanwege de overlast die de overige eigenaars/gebruikers van het complex ondervinden door het openbare karakter van de parkeergarage en de noodzaak die overlast te beëindigen. Het gaat hier dus uitdrukkelijk om een voorziening die noodzakelijk is geworden omdat de Gemeente als eigenaar van de parkeergarage er voor moet zorgen dat zij met haar eigendom en het gebruik daarvan geen overlast voor de andere eigenaars veroorzaakt. De weigering van de VvE om de kosten voor onderhoud en beheer voor rekening van de VvE te laten komen, kan dan ook bezwaarlijk als niet redelijk worden aangemerkt.
3.11.
Het voorgaande geldt evenzo voor de weigering van de VvE om de kosten voor het brandveiligheidssysteem voor rekening van de VvE te laten komen.
Ook hier geldt immers dat het uitsluitend tot de bevoegdheid van de Gemeente als eigenaar van een privé gedeelte behoort om te beslissingen over de aanleg van een brandveiligheidssysteem. Dat het aan te leggen systeem zich volgens de Gemeente niet beperkt tot de parkeergarage en ook betrekking heeft op onder meer het trappenhuis is voor de vraag of de VvE gehouden is om de kosten daarvan te dragen in deze procedure geen omstandigheid die moet worden meegewogen. De VvE heeft voldoende onderbouwd aangevoerd dat zij door de Gemeente niet bij de totstandkoming van de rapporten over de brandveiligheid is betrokken. Wil de Gemeente dat een nieuw aan te leggen brandveiligheidssysteem als gemeenschappelijk wordt aangemerkt, zal de VvE – én niet alleen de Gemeente – eerst moeten besluit tot het onderzoeken van de mogelijkheden om een systeem aan te leggen dat zich niet beperkt tot de parkeergarage. Een der gelijk besluit is niet aan de VvE ter besluitvorming voorgelegd.
3.12.
Kortom, nu geen sprake is van een gemeenschappelijke zaak en niet is gebleken van omstandigheden die tot ene ander oordeel leiden, zijn de bestreden besluiten niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid.
Conclusie
4.5.
De conclusie uit al het voorgaande, is dan ook dat de bestreden besluiten in stand blijven. Zowel de primaire als subsidiaire verzoeken van de Gemeente worden afgewezen.
Proceskosten
4.6.
De Gemeente is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van de VvE worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
576,00
(2 punten; tarief € 288,00)
- nakosten
€
144,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
720,00
4.De beslissing
De kantonrechter
4.1.
wijst de verzoeken van af,
4.2.
veroordeelt de Gemeente in de proceskosten van € 720,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als de Gemeente niet tijdig aan de veroordeling voldoet en de beschikking daarna wordt betekend,
4.3.
verklaart deze beschikking wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Deze beschikking is gegeven door mr. D. Nobel en in het openbaar uitgesproken op 10 maart 2026.