Uitspraak
RECHTBANKDEN HAAG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Den Haag
SJ/b
Zaaknummer: 11844961 \ RL EXPL 25-15241
Vonnis van 6 januari 2026 (bij vervroeging)
in de zaak van
ASR DUTCH CORE RESIDENTIAL CUSTODIAN B.V.,
te Utrecht,
eisende partij,
hierna te noemen: ASR,
gemachtigde: mr. P. Noot van Geerlings & Hofstede Gerechtsdeurwaarders,
tegen
[gedaagde],
te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. R.H. Bouwman.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 18 augustus 2025 met 8 producties,
- de conclusie van antwoord van 23 september 2025 met 4 producties,
- de conclusie van antwoord van 23 september 2025 met 4 producties,
- de akte naamswijziging tevens akte houdende aanpassing van eis met productie 9,
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald,
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald,
- de mondelinge behandeling van 19 december 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Partijen zijn op 21 oktober 2020 twee huurovereenkomsten aangegaan, waarbij [gedaagde] van ASR een woning aan [adres] te Den Haag en de parkeerplaats, plaatselijk bekend als stallingsplaats nummer [nummer] op het parkeerterrein bij het complex [adres] in Den Haag huurde.
2.2.
Op basis van die huurovereenkomsten was het voor [gedaagde] verboden zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van ASR de woning onder te verhuren.
2.3.
In 2023 is [gedaagde] met mevrouw [naam] (hierna: [naam] ) een mondelinge onderhuurovereenkomst aangegaan, zonder toestemming van ASR. [gedaagde] woont sinds dat moment niet meer in de woning.
2.4.
[gedaagde] heeft de huurovereenkomsten met ASR voor de woning en de bijbehorende parkeerplaats per 1 februari 2025 opgezegd. ASR heeft deze opzegging per mail aan [gedaagde] bevestigd.
2.5.
Op 10 januari 2025 heeft ASR een mail aan [gedaagde] gestuurd waarin staat dat de huuropzegging per 1 februari 2025 is verwerkt, dat 31 januari 2025 de laatste huurdag is en dat er een voorinspectie is gepland op 15 januari 2025.
2.6.
Vervolgens heeft ASR een mail gestuurd waarin staat dat [gedaagde] niet aanwezig was bij de voorinspectie en dat hij aan de opzichter had doorgegeven dat hij op vakantie was en de woning per 1 maart zou verlaten. Verder staat in deze mail dat de opzegging per 1februari is verwerkt en bevestigd door ASR, waardoor [gedaagde] zijn opzegging niet kan worden ingetrokken.
2.7.
[gedaagde] heeft [naam] meermaals verzocht de woning te verlaten. Zij heeft dit geweigerd.
2.8.
[gedaagde] heeft op 22 januari 2025 [naam] gedagvaard in kort geding en ontruiming van de woning gevorderd. Omdat [naam] haar officiële adres in Spanje heeft, heeft de voorzieningenrechter geoordeeld dat zij in Spanje opgeroepen had moeten worden.
2.9.
Tot op heden is de woning niet opgeleverd aan ASR.
2.10.
[gedaagde] heeft sinds februari 2025 geen huur meer betaald aan ASR.
3.Het geschil
3.1.
ASR vordert – samengevat – ontbinding van de huurovereenkomsten, ontruiming van de woning en parkeerplaats, betaling van de huurbedragen over de maanden februari 2025 tot heden, betaling van een boete van € 1.500 en veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
3.2.
ASR legt aan de vorderingen ten grondslag dat de huurovereenkomsten tussen partijen nog bestaan, [gedaagde] sinds februari 2025 geen huur meer heeft betaald en de woning ongeoorloofd heeft onderverhuurd.
3.3.
[gedaagde] voert aan dat de huurovereenkomsten al zijn beëindigd, maar weerspreekt de vordering tot ontruiming niet. Wel verzoekt [gedaagde] om matiging van de te betalen huurpenningen vanwege eigen schuld aan de zijde van ASR en ook verzoekt hij de boete te matigen.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1.
De overeenkomsten zijn door [gedaagde] opgezegd en dat is meermaals door ASR aan hem bevestigd. De huurovereenkomsten zijn daarom per 1 februari 2025 geëindigd. Dit betekent dat er geen ontbinding meer mogelijk is en ook geen betaling van huurpenningen uit hoofde van de huurovereenkomsten, zoals door ASR gevorderd.
4.2.
Echter ziet de kantonrechter aanleiding om op grond van artikel 25 Rv Pro de rechtsgronden ambtshalve aan te vullen. Op basis van de door partijen aangedragen feiten staat namelijk vast dat [gedaagde] tekort is gekomen in de nakoming van de huurovereenkomsten door de woning zonder toestemming van ASR onder te verhuren en deze niet op te leveren bij het einde van de huurovereenkomsten. ASR lijdt hierdoor sinds februari 2025 schade omdat zij de woning, zolang deze niet aan haar is opgeleverd, niet aan een ander kan verhuren. De maandelijkse huurbedragen vanaf februari tot op heden zijn daarmee de schade die ASR heeft opgelopen. Omdat [gedaagde] tekortgeschoten is in de nakoming van de huurovereenkomsten, de tijdige oplevering, moet hij de daaruit voortvloeiende schade aan ASR vergoeden.
4.3.
De kantonrechter oordeelt dat er, zoals door [gedaagde] gesteld, sprake is van eigen schuld aan de zijde van ASR. ASR had namelijk al in februari, op basis van verschillende andere gronden dan die in deze procedure aan de vorderingen ten grondslag liggen, actie kunnen ondernemen om de woning te ontruimen en daarmee de schade aanzienlijk kunnen beperken. Nu zij dit niet meteen heeft gedaan, is de schade door haar eigen nalaten verder opgelopen. De kantonrechter zal daarom de gevorderde bedragen aan misgelopen huur van februari 2025 tot en met moment van dagvaarden in augustus 2025 afwijzen. Vanaf september 2025 tot het moment dat de woning aan ASR wordt opgeleverd, worden deze bedragen toegewezen als zijnde schadevergoeding.
4.4.
Omdat [gedaagde] de vordering tot ontruiming niet heeft weersproken en ook nog in bezit is van een sleutelbos en parkeerkaart, zal deze vordering worden toegewezen.
4.5.
De gevorderde contractuele boete is geen oneerlijk beding in de zin van de Richtlijn oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten. Een boete dient een afschrikwekkende werking te hebben en de basisboete van € 1.500 (iets meer dan de maandhuur) heeft een dergelijk effect en is niet bovenmatig. In het beding is ook nog een boete van € 75 per dag gesteld op voortzetting van de overtreding. Dit is iets minder dan tweemaal de huur per dag, hetgeen ook niet buitensporig is. Bovendien is de boete gemaximeerd op € 15.000 in totaal.
4.6.
ASR heeft in deze procedure alleen de basisboete van € 1.500 gevorderd. Omdat tussen partijen vast staat dat [gedaagde] de woning ongeoorloofd heeft onderverhuurd, zal de gevorderde boete worden toegewezen. Aangezien de boete niet onredelijk hoog is, wordt deze niet gematigd.
4.7.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van ASR worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
145,45
- griffierecht
€
543,00
- salaris gemachtigde
€
678,00
(2 punten × € 339,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.501,45
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde – met alle zich daarin bevindende personen en zaken – voor zover die niet het eigendom van ASR zijn – te ontruimen en onder afgifte van de sleutels en parkeerkaart ter vrije en algehele beschikking van ASR te stellen,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om aan ASR een bedrag van € 1.282,82 per maand te betalen vanaf september 2025 tot en met de datum van ontruiming van de woning,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] om aan ASR een boete van € 1.500 te betalen,
5.4.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.501,45, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.T.H. Janssen en in het openbaar uitgesproken op 6 januari 2026.